丹尼爾.因狄維格里奧 周 愿

美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)了泡沫破裂的痛苦后，終于回歸理性。那么中國(guó)市場(chǎng)有泡沫么?如果有，又該從中吸取怎樣的教訓(xùn)?

紐約《時(shí)代周刊》在3月5日有一篇文章，論述了經(jīng)濟(jì)發(fā)展到什么程度時(shí)候可以成為“過(guò)熱”，或者僅僅是“增長(zhǎng)量驚人”。畢竟，單純的增值不能一概認(rèn)定為“泡沫”。此番討論引發(fā)了一個(gè)更深刻的問(wèn)題：如何在資產(chǎn)泡沫萌生初期查出它們?

要生成泡沫實(shí)際上不那么容易，但泡沫同樣可能難以避免，在通脹一觸即發(fā)時(shí)想鑒別泡沫也十分困難。現(xiàn)在中國(guó)政府采取了一些措施，如控制資產(chǎn)價(jià)格的飆升，但這些措施必須建立在“有泡沫”的基礎(chǔ)上。問(wèn)題就在于，真的“有泡沫”了么?

有許多辦法解決泡沫問(wèn)題，但我認(rèn)為最好的應(yīng)該是重評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格。美國(guó)就有前車之鑒——房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)傷還歷歷在目，要好好吸取教訓(xùn)。是什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的猛漲?

實(shí)際上，讓我們稍微回頭看看就能窺見(jiàn)些端倪。首先可能是投資理念的改變。如果某個(gè)經(jīng)濟(jì)理論讓人們放棄股票市場(chǎng)而轉(zhuǎn)向地產(chǎn)業(yè)，那么必定導(dǎo)致股市下跌房?jī)r(jià)上漲。基于這種現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，且投資理念的改變是永久的，那么房?jī)r(jià)上漲就是合理的。但美國(guó)不是這種情況，確實(shí)有部分投資者的確是轉(zhuǎn)變了投資方向，但其他投資品種的價(jià)格依舊高漲。

另一種可能原因是經(jīng)濟(jì)的合理增長(zhǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，如果一國(guó)經(jīng)濟(jì)在飛漲，其國(guó)民就有能力購(gòu)買更多東西。當(dāng)需求增長(zhǎng)，價(jià)格也隨之增長(zhǎng)。與其他投資品相比，居住性住房?jī)r(jià)格隨著消費(fèi)者需求的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。而黃金這樣的品種，和居民的收入相關(guān)性不大。

讓我們回到美國(guó)房產(chǎn)泡沫的問(wèn)題中去，很明顯個(gè)人收入增長(zhǎng)不能與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)相適應(yīng)。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局的資料，我分析了2001年～2006年(泡沫頂峰)的相關(guān)數(shù)據(jù)，美國(guó)個(gè)人收入增長(zhǎng)率為30％——這并不壞，但房?jī)r(jià)卻增長(zhǎng)了77％。如果房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)也是30％就無(wú)可非議，但這并非事實(shí)。

如果人們工資不夠，又哪來(lái)的錢(qián)買房?貸款又再次加劇泡沫。如果要求購(gòu)房者必須付現(xiàn)，普遍的房?jī)r(jià)泡沫就不會(huì)那么糟糕。這樣人們就沒(méi)能力買更多的房子——即使想買電無(wú)能為力。因此，寬松的貸款限制也成為了造就泡沫的一大推手。

那么對(duì)中國(guó)，很難說(shuō)中國(guó)處在地產(chǎn)泡沫中。如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)大大高于其個(gè)人收入，且貸款限制很低，那么問(wèn)題就很可能發(fā)生。當(dāng)然從宏觀面上看，有許多因素一直在變化，那么就先從一些簡(jiǎn)單的方面開(kāi)始考慮，而中國(guó)的其他經(jīng)濟(jì)特征則表示她是健康的。