周 鵬,張 紅,謝 娜,鄭健力
(清華大學建設(shè)管理系,北京 100084)
構(gòu)建科學的評價體系并合理評價不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境,有助于市場主體選擇適宜的投資活動,進而準確把握投資風險。國際學術(shù)界對投資環(huán)境的研究集中在國際直接投資和區(qū)域投資領(lǐng)域,且注重應用評價和定量分析[1-4]。國內(nèi)對房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的方法多源于一般投資環(huán)境評價模型[5-9],但在選取投資環(huán)境要素、建立指標體系及確定評價參數(shù)或權(quán)重等方面有較強主觀性,且評價方法過于復雜,可操作性有待提高。
為有效降低房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標選擇的主觀性、提高評價體系的實用性和針對性,本文擬沿用多指標綜合評價的思路,利用主成分分析法選擇合適的投資環(huán)境評價指標,采用德爾菲法確定評價指標權(quán)重,構(gòu)建簡潔高效的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價體系,為投資者進行房地產(chǎn)投資環(huán)境評價提供有效幫助。
構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價體系的基本思路是:(1)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標初選。從宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)位條件4方面選擇指標,初步建立房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系{xij}。(2)利用主成分分析法修正房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系。對北京、上海、廣州等22個城市的數(shù)據(jù),反復利用主成分分析法,從投資環(huán)境優(yōu)劣的排序分析中查找并剔除可能導致排序結(jié)果偏差的指標,確定合理的評價指標體系{xij′}。(3)采用德爾菲法確定房地產(chǎn)投資環(huán)境指標權(quán)重。成立專家小組,由各專家匿名估計指標權(quán)重取值,經(jīng)多輪意見收集和反饋后,利用未確知有理數(shù)和盲數(shù)的數(shù)學方法計算各指標權(quán)重區(qū)間的可信度,得到各評價指標權(quán)重{aij}。(4)建立房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價公式。根據(jù)修正后的評價指標體系及其權(quán)重,建立邏輯嚴密且易于操作的多指標綜合評價公式X=∑aijxij′,完成房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價體系構(gòu)建。
在參考相關(guān)文獻的基礎(chǔ)上[10],將房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分為區(qū)位環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境和社會文化環(huán)境4大類。根據(jù)數(shù)據(jù)可獲得性原則,對4大類要素的子因素進行篩選,初步建立房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系(表1)。
主成分分析法可用于眾多城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)劣排序[11],但無法實現(xiàn)少數(shù)城市間的比選,且運算過程較為復雜,直接作為房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法有局限性。本文根據(jù)主成分分析法的特點,將其用于修正房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系。
選擇北京、上海、廣州、重慶、天津、??凇①F陽、南昌、長沙、武漢、鄭州、西安、昆明、石家莊、包頭、南寧、烏魯木齊、銀川、長春、福州、貴陽、成都等22個城市作為研究樣本,反復利用主成分分析法進行各城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分值計算,對各城市投資環(huán)境優(yōu)劣進行排序和分析,查找并剔除導致排序結(jié)果偏差的指標,直至排序結(jié)果合理。
從《2007年城市統(tǒng)計年鑒》中得到北京、上海等22個城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、區(qū)位環(huán)境等指標數(shù)據(jù),記為X=(Xij)n,其中n=1,2,…,22,為待評價的城市數(shù)。
利用SPSS 3.0對指標數(shù)據(jù)進行主成分分析,計算22個城市的投資環(huán)境得分,具體過程為:(1)計算主成分的特征值與貢獻率。對(Xij)n進行標準化處理并進行因子分析,選擇特征值大于1且累計貢獻大于90%的5個公因子作為評價指標的主成分。(2)計算主成分荷載。進行評價指標主成分分析,得到主成分荷載矩陣Tij。(3)計算指標與主成分的系數(shù)。計算各房地產(chǎn)投資環(huán)境指標與各主成分之間的系數(shù)關(guān)系(Wij)p,p=1,2,…,5。(4)計算城市綜合分值。首先,計算各個城市的主成分值。以北京為例,第一主成分Y1值為:
式1中,Y1為北京的第一主成分的分值;T1j為各變量在第一主成分上的載荷;Aj為北京房地產(chǎn)投資環(huán)境各指標的標準化數(shù)據(jù)。同理可以求得北京Y2、Y3、Y4、Y5的值。其次,計算各城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總值,以北京為例,其房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合分值為:
式2中,Wp為北京第p個主成分的權(quán)重系數(shù);Yp為北京第p個主成分的分值。同理可以求得各城市的綜合分值。
表2 22城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分與排序Tab.2 Scores and rankings of real estate investment environment among 22 cities
①取河南省鄭州市作為無量綱化的基數(shù)。城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分值與所取的無量綱化基數(shù)有關(guān),僅用于22個城市排序。
根據(jù)上述計算方法,得到22個城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分和排名①房價在很大程度上能體現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展程度,本文對22個城市的住宅均價進行排序,并將排序結(jié)果與表2進行比較。下文中表4和表6同理。(表2)。
根據(jù)目前市場情況,為使表2中各省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境排名更符合其實際發(fā)展程度①,對初步建立的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系進行改進。
對初步建立的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標進行分析和篩選,剔除相關(guān)性較強或易相互干擾的指標,建立新的房地產(chǎn)投資環(huán)境指標體系(表3)。
修正評價指標后,再次利用主成分分析法對22個城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進行評價排名(表4)。
從表4可知新的評價指標下,各城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價得分和排名基本符合目前市場實際情況。
表3 修正后的評價指標Tab.3 Corrected evaluating indicators
表4 修正后的城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分與排序Tab.4 Corrected comprehensive scores and rankings of urban real estate investment environments
德爾菲法是依據(jù)系統(tǒng)的程序,通過專家進行多輪次調(diào)查、綜合各自匿名發(fā)表的意見進行預測并達成一致的結(jié)構(gòu)性方法。運用德爾菲法確定房地產(chǎn)投資環(huán)境指標權(quán)重的步驟如下。
(1)組成專家小組。根據(jù)專業(yè)背景和工作成就,選擇12名房地產(chǎn)領(lǐng)域的學者和5名房地產(chǎn)企業(yè)主要負責人組成專家小組。(2)專家匿名評估。將設(shè)計好的房地產(chǎn)投資環(huán)境指標量值表分發(fā)給專家,由各專家匿名估計指標在不同權(quán)重區(qū)間的取值可能性。(3)3輪意見收集和反饋。對專家意見進行統(tǒng)計,整理出新的指標量值表,隨后將結(jié)果反饋給專家,由專家再次評估,該過程反復進行3輪,直至每位專家不再改變意見。(4)指標權(quán)重綜合處理。根據(jù)最后一輪收集的專家評估指標量值,利用未確知有理數(shù)和盲數(shù)的數(shù)學方法計算各指標權(quán)重區(qū)間的可信度,最終確定各指標權(quán)重(表5)。
根據(jù)表3和表5的評價指標及其權(quán)重,建立房地產(chǎn)投資環(huán)境多指標綜合評價公式。
表5 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標權(quán)重表Tab.5 Weight distribution of evaluating indicators of real estate investments
表6 利用綜合評價公式得到的城市房地產(chǎn)投資環(huán)境得分與排序Tab.6 Scores and rankings of urban real estate investment environments calculated by com prehensive evaluation formula
式3中,aij為評價指標權(quán)重;X′1j為房地產(chǎn)投資宏觀經(jīng)濟環(huán)境指標;X2j′為房地產(chǎn)投資市場環(huán)境指標;X3j′為房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境指標;X4j′為房地產(chǎn)投資區(qū)位環(huán)境指標。
將22個城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、區(qū)位環(huán)境的指標數(shù)據(jù)代入式3,可計算得到22個主要省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分和排名(表6)。
表6和表4結(jié)果相近,即利用綜合評價公式得到的22個城市房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣也可以認為與實際情況基本相符。但與主成分分析法相比,多指標綜合評價公式簡潔高效,代入指標數(shù)據(jù)便能得到評價結(jié)果,無復雜運算過程,且能實現(xiàn)少數(shù)城市間的房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣比較。
本文利用主成分分析法和德爾菲法進行房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價體系構(gòu)建,得到以下結(jié)論:(1)在初選指標基礎(chǔ)上,利用主成分分析法對22個城市房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣進行排序,查找并剔除導致排序結(jié)果偏差的指標,由此確定合理的評價指標體系,彌補了前人選擇評價指標主觀性偏大的缺陷;(2)通過對專家進行多輪次意見調(diào)查、收集和反饋,利用未確知有理數(shù)和盲數(shù)的數(shù)學方法計算各指標權(quán)重區(qū)間的可信度,保證了評價指標權(quán)重的合理性;(3)所構(gòu)建的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價體系對于樣本數(shù)量無限制,能快速實現(xiàn)不同城市間的房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣比較,具有較強的科學性和操作性。
建議在后續(xù)研究中進一步完善:(1)擴大評價體系所包含的房地產(chǎn)市場范圍。將商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)納入到整個評價體系中,以便更準確全面地反映城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,更有針對性地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供投資選擇建議。(2)完善房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系??紤]城市未來發(fā)展?jié)摿捌渌蛩氐挠绊?,補充反映經(jīng)濟周期、政府宏觀調(diào)控等信息,使評價指標體系更豐富合理。
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