摘要：隨著高校住房制度的改革，很多高校住房已成為教職工的私有財(cái)產(chǎn)，學(xué)校不再承擔(dān)管理義務(wù)。住房管理問(wèn)題關(guān)乎教職工的切身利益和學(xué)校的建設(shè)發(fā)展及穩(wěn)定，如何構(gòu)建適合高校教職工住房管理的管理機(jī)制，已成為各高校亟待解決的難題。本文針對(duì)高校教職工住宅區(qū)改革提出了物業(yè)化管理機(jī)制的構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：高校教職工 住宅區(qū) 管理

隨著高校教職工住房制度改革和高校后勤社會(huì)化的不斷深入，以及社會(huì)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展和完善，建立具有高校教職工住房管理特色、規(guī)范、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理機(jī)制，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，為學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后勤保障，已成為高校房地產(chǎn)管理工作者面對(duì)的一個(gè)重要課題。

一、高校教職工住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題

1.房屋產(chǎn)權(quán)多元化，住戶(hù)成分日趨復(fù)雜

原來(lái)教職員工住宅產(chǎn)權(quán)單一，都是國(guó)有房產(chǎn)，公房出售后產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉，再加上原來(lái)教職工的離職退休或去世等各種原因，又使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移，許多高校教職工的住房可以向社會(huì)公開(kāi)出售，私有房屋產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)所有者身份更加復(fù)雜，使得教職員工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應(yīng)，矛盾不斷加深。

2.房屋結(jié)構(gòu)老化，維修經(jīng)費(fèi)缺口較大

目前我國(guó)各高校特別是名校，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的隨著時(shí)間的推移，尤其是在上世紀(jì)六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要，許多線(xiàn)路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施很不齊全，設(shè)備陳舊老化，維修問(wèn)題相當(dāng)突出，維修經(jīng)費(fèi)缺口較大。

3.住戶(hù)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化的意識(shí)不強(qiáng)，依賴(lài)性較大

實(shí)行高校住房制度改革以前，高校教職工住宅區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)都是由學(xué)校包攬，包括小區(qū)內(nèi)的綠化、保安、保潔、配套設(shè)施添置與維修以及社區(qū)管理，全是福利性的。住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理不太關(guān)心，也不去主動(dòng)認(rèn)識(shí)和了解物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)更是采取消極態(tài)度，幾乎沒(méi)有自己花錢(qián)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，小區(qū)的各項(xiàng)管理和服務(wù)在由福利性向社會(huì)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程中遇到的阻力很大。

4. 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊缺，難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校教職工住房物業(yè)管理的要求高，小區(qū)不僅是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流休閑娛樂(lè)，開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所。要滿(mǎn)足這些高要求，物業(yè)公司努力必須創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，提供全方位高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。開(kāi)展這些工作均需要一定的資金作保障，而高校教職工住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)往往還比純商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要低一些。所以，物業(yè)管理公司的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)經(jīng)常出現(xiàn)短缺。

二、高校教職工住宅區(qū)的物業(yè)管理思路及對(duì)策

從長(zhǎng)期看，高校房改后學(xué)校房管部門(mén)在短期內(nèi)工作任務(wù)還是非常重的。學(xué)校房管部門(mén)在教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理改革實(shí)踐之初，應(yīng)當(dāng)幫助小區(qū)物業(yè)管理公司得到各方面的幫助，包括學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的重視、地方政府、行業(yè)主管部門(mén)的支持、教職工住戶(hù)的理解。最終實(shí)現(xiàn)教職工住宅小區(qū)的完全物業(yè)化管理。具體歸納為三個(gè)方面：

第一，改變教職工理念，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)社會(huì)化意識(shí)。對(duì)于推動(dòng)和發(fā)展高校教職工住宅區(qū)物業(yè)化管理，將高校教職工住宅區(qū)的管理推向市場(chǎng)化，最關(guān)鍵還是要讓高校的教職工轉(zhuǎn)變理念，接受物業(yè)服務(wù)必須走向社會(huì)化的現(xiàn)實(shí)。

第二，成立住宅區(qū)業(yè)主自治組織，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。在大多數(shù)教職工購(gòu)買(mǎi)公房后，按照物業(yè)管理?xiàng)l例要求，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)積極推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建學(xué)校與小區(qū)物業(yè)管理公司緩沖帶，成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)于教職工住宅小區(qū)的物業(yè)化管理具有劃時(shí)代意義。一方面，理順了物業(yè)管理公司與學(xué)校的關(guān)系，由以前的直接關(guān)系變?yōu)殚g接關(guān)系，學(xué)校相關(guān)職能部門(mén)只與業(yè)主委員會(huì)溝通。另一方面，由業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督考核，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，將物業(yè)管理工作推向市場(chǎng)化。

第三，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司良好發(fā)展。由于高校教職工住宅區(qū)的特殊性，高校教職工住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理以后，并不意味著學(xué)校完全放棄對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)管。相反為了保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保證教職工有一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，學(xué)校房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)經(jīng)常聯(lián)系業(yè)主委員會(huì)，共同按物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行走訪。檢查并提出服務(wù)要求，促使物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量不斷提高，以此來(lái)滿(mǎn)足廣大教職工對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的需求。

三、結(jié)論

高校教職工住宅小區(qū)的管理不等同于社會(huì)上的物業(yè)管理模式，有其自身特點(diǎn)和屬性，在實(shí)施物業(yè)化管理過(guò)程中必須得到學(xué)校的支持、政府行業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)以及與教職工的配合，才能建立起具有高校教職工高品位住宅區(qū)特色的物業(yè)管理模式，使學(xué)校既不被教職工住宅小區(qū)的事務(wù)所煩擾，又能使教職工享受到全方位、高質(zhì)量高水平的物業(yè)服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)學(xué)校、教職工、物業(yè)管理公司的均衡發(fā)展。

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