張 芬

對于銀行突如其來的信貸嚴(yán)控舉動(dòng)，人們更關(guān)心的是，這樣一個(gè)敏感的政策會持續(xù)多久?經(jīng)過調(diào)控政策“洗禮”的樓市會否出現(xiàn)新變化?

從去年年底至今年年初，國家為抑制高房價(jià)使出了連環(huán)招，密集出臺信貸、稅收、土地等一系列樓市調(diào)控政策。繼規(guī)定二套房首付必須四成以上、調(diào)整“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”、九部委聯(lián)合打擊開發(fā)商囤地、出臺“國十一條”之后，國家近期開始在銀行信貸方面下功夫，資金是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存的“血液”，收緊房貸等于掐住房地產(chǎn)業(yè)的“喉嚨”。

不少人預(yù)感樓市離泡沫破滅不遠(yuǎn)了，房價(jià)很有可能會下跌。新一輪調(diào)控的力度是否會像2007年般下重手呢?房價(jià)會如那些想買卻買不起的購房者所期望般下降嗎?

量降價(jià)不降

隨著一攬子房地產(chǎn)調(diào)控措施的落地，我們明顯感受到過去一段時(shí)間國家陸續(xù)出臺的政策所產(chǎn)生的效果，然而，與旨在打壓房價(jià)過快上漲背道而馳，房價(jià)是越壓越漲。

根據(jù)海西房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，福州樓市銷售均價(jià)再度刷新紀(jì)錄，報(bào)出10448元／平方米，環(huán)比上漲1225元／平方米，漲幅達(dá)到13.28％，同比則有相當(dāng)大的變化，上漲了57.84％。整體均價(jià)之所以上揚(yáng)，一方面是由于去年房價(jià)急速飆升，市場的“慣性”對價(jià)格仍然保持比較高的期望；另一方面在于短期內(nèi)的簽約量主要集中在平層大戶或別墅，成交總價(jià)高。從數(shù)據(jù)上看，買房時(shí)機(jī)確實(shí)不如去年。

由于房價(jià)不斷上漲，越來越多的購房者選擇持幣觀望，加之受國家堅(jiān)決打擊投資投機(jī)購房行為的影響，福州樓市的銷售量明顯疲軟，一手房和二手房的成交量都急劇下滑一半左右。2010年1月，總簽約套數(shù)為2240套，環(huán)比減少2235套，日均簽約72.25套，環(huán)比下降49.94％；簽約面積約255567平方米，環(huán)比減少261339平方米，日均簽約8244.09平方米，環(huán)比下降50.55％，兩組數(shù)據(jù)雙雙縮水過半。

“現(xiàn)在正是買賣雙方市場博弈的時(shí)候，買方看到政策的變化，停下買房腳步開始觀望，而賣方受到之前旺市影響，咬緊價(jià)格不松動(dòng)?！奔姨煜路慨a(chǎn)董事長林斌兵告訴記者，今年年初盡管在政策調(diào)控后，市場成交量出現(xiàn)明顯的下滑趨勢，而房價(jià)卻始終保持在高位。

高層對于目前樓市陷入價(jià)漲量跌的膠著狀態(tài)很是擔(dān)憂，不得不使出收緊銀行信貨這個(gè)殺手锏，以打破目前的僵局。

銀行普遍收緊

2月3日，中國銀行率先聲明取消首套房貸利率7折優(yōu)惠?！皩τ谛律暾堎J款，我們會根據(jù)客戶的信用情況、抵押資產(chǎn)的質(zhì)量等實(shí)行差別化利率定價(jià)。調(diào)整后基本都在8.5折以上，要想低于8.5折，肯定是特別特別困難了?！敝袊y行福州分公司信貸部相關(guān)人士連用了兩個(gè)“特別”，向記者表示7折優(yōu)惠今后將會難得一見。

據(jù)記者了解，早在去年年底，包括建行、招商銀行等多家商業(yè)銀行已經(jīng)開始了“明松暗緊”的首套房貸利率提升政策，只是誰都不愿意挑明，而中國銀行這次把銀行叫停“首套房貸利率7折優(yōu)惠”的窗戶紙捅破。

有部分銀行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人仍表示，銀行收緊信貸屬于商業(yè)行為，是出于對銀行利潤和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，過多的利率優(yōu)惠會大大降低銀行的利潤率。然而，更多的業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，銀行房貸由二套房蔓延至首套房的收緊，主要是抑制房價(jià)過快上升的政策導(dǎo)向使然，央行對2010年新增貸款總量嚴(yán)格控制，銀行只能對每月的放貸量精打細(xì)算。

1月份的信貸已經(jīng)超過1萬億，引起了監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)注，央行立馬于1月14日宣布提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。由于1月上半月貸款沖得太猛，貸款額度提早用完，加之存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，福州多家銀行因此暫?；蛲七t個(gè)人房貨發(fā)放?！靶刨J額度多的時(shí)候，一切都沒問題，可以貸給公司，多的也可以零售，但一旦信貸額度緊俏，銀行就要考慮一下該把資金投向哪邊了。”上述中國銀行福州分公司信貸部相關(guān)人士透露。

銀行收緊信貸對樓市產(chǎn)生的影響是整體性的，不論是一手房還是二手房、首套房還是二套房。

看好后市走向

對于銀行突如其來的信貸嚴(yán)控舉動(dòng)，除了對今年房價(jià)向下調(diào)整有了更多期待外，人們更關(guān)心的是，這樣一個(gè)敏感的“收緊”政策會持續(xù)多久?經(jīng)過多個(gè)調(diào)控政策“洗禮”的樓市會否出現(xiàn)新的變化。

“從前一段時(shí)間央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，到如今福州各主要商業(yè)銀行放緩1新增信貸的步伐，其目的都在于回收市場的流動(dòng)性?！痹诟Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠看來，房價(jià)上漲過快與流動(dòng)性過剩有很大關(guān)系，必須通過信貸政策來進(jìn)行調(diào)控，減少市場貨幣供應(yīng)量，從而抑制房價(jià)過快上漲。

目前，房價(jià)已與普通民眾的收入水平嚴(yán)重脫節(jié)?！笆站o銀行信貸將進(jìn)一步加重觀望氣氛，特別是中小開發(fā)商的資金鏈會受到影響，房價(jià)可能在短期內(nèi)會出現(xiàn)適當(dāng)回調(diào)，盤整時(shí)間大概就在3、4月。一直期待抄底的購房者或許應(yīng)該抓住機(jī)會，一旦過了政策消化期，房價(jià)預(yù)計(jì)還會有20％的上揚(yáng)空間?！彪p安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新認(rèn)為。

在業(yè)內(nèi)人士看來，福州樓市整體上升還比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)如北京、上海等一線城市房價(jià)短期內(nèi)翻番的情況。而且，去年商品房賣得太好了，福州的開發(fā)商大多不存在資金壓力，沒有任何降價(jià)促銷的理由。從供求方面看，上海新村、王莊地塊的拆遷，福州“四環(huán)”浮出水面等城市化步伐都將帶來大量的剛性需求，與福州土地供應(yīng)吃緊形成鮮明對比，供不應(yīng)求讓開發(fā)商對今年的樓市依然充滿信心。加上老百姓普遍感覺手頭的錢經(jīng)不起花，購買力不斷下降，通脹預(yù)期心理也驅(qū)使那些以求資產(chǎn)保值的人出手。

種種跡象都表明，收緊房貸可以對房價(jià)的回調(diào)起到立竿見影的效果，但就整體形勢而言，市場仍然存在推高房價(jià)的原動(dòng)力，距離泡沫破滅還需更長的時(shí)間。