袁曉瀾

1月16日，中國(guó)房地產(chǎn)2010北京峰會(huì)在北京召開(kāi)，記者選取了會(huì)上幾位頗具代表性專家的發(fā)言，以此窺探2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

2009年，中國(guó)克服重重困難，實(shí)現(xiàn)了“保8”的任務(wù)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策推動(dòng)下，迅速扭轉(zhuǎn)了不利形勢(shì)，在2009年成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。

但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2009年的繁榮，受到政策支持和投機(jī)炒作的因素非常大，泡沫的成分不容忽視。隨著去年12月一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，各大城市的樓市在最近一個(gè)月內(nèi)已明顯顯現(xiàn)出降溫的趨勢(shì)。如何應(yīng)對(duì)新的調(diào)控形勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如何擺脫政策和資金的依賴，如何尋求行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，已成為非常緊迫和現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

2009年供需比1：2致房?jī)r(jià)暴漲

對(duì)于今年年初中央出臺(tái)的一系列的關(guān)于房地產(chǎn)的政策，住建部政策研究中心副主任秦虹解讀認(rèn)為：這次條例的出臺(tái)，是對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)調(diào)控。

這些政策有三條比較核心的意思：第一，就是加大保證住房供給的力度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府必須要履行托底的責(zé)任。在2009年6月份的時(shí)候，已經(jīng)公布了我們?nèi)甑淖》勘Ｕ弦?guī)劃，這個(gè)規(guī)劃。應(yīng)該是在逐步按計(jì)劃實(shí)施。除了保障房以外，經(jīng)濟(jì)適用房還提出來(lái)公共租賃房要加大建設(shè)。包括少數(shù)城市的一些限價(jià)商品房。

第二，這次明確提出來(lái)要加大住房市場(chǎng)的供給非常重要，上漲過(guò)快與供求關(guān)系扭曲有很大的關(guān)系。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年的時(shí)候，每竣工商品房的面積和銷售商品房的面積是1：1，竣工商品房的面積是大于銷售面積的。但是從2005年之后，供求關(guān)系已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生扭曲。2005年是1：1.2；2006年是1：13；2007年是1：1.4；2008年由于市場(chǎng)有調(diào)整又回到了1：1.2。2009年是多少呢?大約是1：2。也就是明顯的供不應(yīng)求的局面，必然的結(jié)果，就是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

所以能夠加大有效供給非常重要。

第三，開(kāi)發(fā)企業(yè)加快推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和速度，包括清理一些土地，檢查一些合同，都是盡可能加快開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到土地之后的一個(gè)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，也是增加供給的重要方面。

對(duì)于2010及未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，秦虹表示，房產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)，其個(gè)人認(rèn)為有非常好的發(fā)展前景。企業(yè)，政府，包括消費(fèi)者，其實(shí)都希望市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展，而不是大起大落。市場(chǎng)大起大落，已經(jīng)損壞了所有方方面面的未來(lái)預(yù)期。

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和向上

路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹表示，這次出臺(tái)的“國(guó)十一條”非常回歸理性，而且是非常理智的。

首先是基本上把供求放在第一位，增加供應(yīng)量，減少需求量。然后把政府應(yīng)該擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任也拿過(guò)去了，就是廉租房，政府自己去蓋。采取的手段也是非常理性的。二套房增加40％也是可以理解的，買得起二套房，拿多一點(diǎn)錢出來(lái)不影響民生。然后把銀行的那個(gè)預(yù)備金提高0.5％，就是市場(chǎng)少了供應(yīng)，貨幣的供應(yīng)少了三千個(gè)億，也是一種非常明智的手段。

“我覺(jué)得2010年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)溫和向上，理論上和GDP平行增長(zhǎng)，當(dāng)然它會(huì)有一些波動(dòng)，這是肯定的。但是總的走勢(shì)還是向上走?！眴蝹ケf(shuō)。

中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)次貸

美國(guó)由房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)了全球的金融危機(jī)，而迪拜房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機(jī)警示著世界危機(jī)還沒(méi)有結(jié)束。然而經(jīng)歷了2009年房?jī)r(jià)的暴漲，和天量的信貸投放，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫四起。不少人已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貨安全問(wèn)題。

秦虹認(rèn)為，從總量上來(lái)說(shuō)，我們目前還沒(méi)有辦法和美國(guó)的次貸相比。

有三個(gè)指標(biāo)。第一，我們現(xiàn)在的個(gè)人住房貸款，占到銀行比例的11％，大家知道，美國(guó)次貸的時(shí)候，占到多少呢?是53％。第二，盡管2009年我們的商品房銷售非常火爆，大家都去貸款買房，是不是有風(fēng)險(xiǎn)呢?我們觀察了一個(gè)指標(biāo)，就是2009年全年商品房銷售額大概在4萬(wàn)億左右。第三，不良貸款占1％?？傮w上，我們的房地產(chǎn)個(gè)人貸款還是安全的。而且無(wú)論是個(gè)貸還是開(kāi)發(fā)貸款，仍然是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

而北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，迪拜泡沫實(shí)際上就是房地產(chǎn)泡沫。迪拜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式，實(shí)際上是因?yàn)橥顿Y所致。當(dāng)然，從迪拜事件給我們很多的啟示或者一些警示。這當(dāng)中很重要的一點(diǎn)，就是我們還是要堅(jiān)持，或者說(shuō)要堅(jiān)守住房本身的一個(gè)基本屬性，就是一個(gè)使用屬性，使用功能。