□／劉煒娜

房價格過高的對策抑制大中城市商品

□／劉煒娜

近年來，我國商品房價格，尤其是大中城市的商品房價格大幅度偏離其價值，且升幅較大。在國家的宏觀調(diào)控下，雖然漲幅縮小，但數(shù)據(jù)顯示，2010年9月中國70個大中城市房屋銷售價格仍同比上漲9.1%。

馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為價值規(guī)律是價格圍繞價值上下波動，價格不會偏離價值太遠(yuǎn)，而這條規(guī)律似乎并不適用于國家商品房。商品房價值的主要決定因素是土地價格和建筑成本，然而，近年來，我國商品房價格，尤其是大中城市的商品房價格卻大幅度偏離其價值，而且絕大部分商品房價格有升無跌，價格升幅很大。原因是多方面的，包括城市經(jīng)濟、交通條件、供求等在內(nèi)的很多因素影響著大中城市商品房的價格。

一、影響商品房價格的因素

國內(nèi)許多學(xué)者認(rèn)為我國的房地產(chǎn)市場存在泡沫，一旦泡沫破裂，會導(dǎo)致房價大跌。目前，學(xué)術(shù)界對于泡沫沒有嚴(yán)格的定義。簡言之，泡沫就是不真實的需求，導(dǎo)致了商品價格的虛高，不能反映商品的實際價值，一旦泡沫破裂將會造成商品價格的大幅回落，造成一部分人的損失。然而，中國的房地產(chǎn)市場并不存在實際意義上的“泡沫”，原因在于大中城市對商品房的需求是比較真實的。雖然價格機制對市場資源配置有導(dǎo)向指引作用，但是，在商品房領(lǐng)域，盡管價格過高依然需求旺盛，市場的資源配置作用有限。造成大城市房價過高的原因是多方面的。

（一）供給不足。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長周其仁認(rèn)為來自各方面、各階層的需求對房價的影響很大，土地供給不足是房價上漲的主因，導(dǎo)致最后獲得資源的只能是高收入者。他提出中國的土地開發(fā)指數(shù)和房地產(chǎn)價格具有明顯的反向關(guān)系，而政府的獨家供地不能形成有效的土地市場。在有購買力表達的需求得不到滿足時，土地?zé)o法按照市場需求供應(yīng)到市場上去，由此無法有效調(diào)節(jié)并抑制房價上漲。

（二）輔助條件的影響。大城市的房地產(chǎn)業(yè)還受到許多輔助因素的影響，比如城市基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育、交通、經(jīng)濟的發(fā)展速度和水平很高，所能提供的就業(yè)機會相對更多，成為吸引外地人才留駐的原因，房價有不斷上升的空間，而不是單指房子的成本。也就是說，這些地方的商品房的市場需求并不會減少。

（三）房產(chǎn)市場的特性。顯然，一個家庭持有多套住房并不是真實需求，房地產(chǎn)的特性決定了其還有投資功能，可以保值增值。某種意義上說，房地產(chǎn)市場也是資本市場，房子與汽車不同，汽車是消耗品，購買后如要再售出，將被扣除很大一部分折舊費，出售價格會比購買價格低很多，造成貶值。房價卻不然，房子閑置可以再出售，并可能有很大的升值空間。因此，收入比較高的家庭購買能力大，往往會選擇購買二套乃至多套房產(chǎn)使自己的資產(chǎn)保值增值，造成了對房屋的大量需求。這部分人對房價的推動也有比較大的作用。

（四）購房者的投資預(yù)期。造成房地產(chǎn)市場特性的原因在于，購房者認(rèn)為房屋是稀缺資源。為了保證糧食安全，我國要堅守保護耕地面積的政策。只要“18億畝”耕地的紅線不動，購房者就有理由相信稀缺的土地資源會造就稀缺的房地產(chǎn)資源，進而產(chǎn)生購房和投資需求。

（五）投機活動對房價的影響。另外，部分投機者利用市場和法律的缺陷，從事炒房活動，不僅對其他買房人有信號燈的作用，也通過影響供求對商品房價格產(chǎn)生了影響。有數(shù)據(jù)顯示，中國營業(yè)收入最高的500家民營企業(yè)中，有221家企業(yè)有意在未來三年投資于房地產(chǎn)行業(yè)，比例達44%。

因此，房價總體趨勢仍會是上漲。因為，供給過剩和需求飽和都不可能出現(xiàn)。難道說房價的短時下調(diào)只能是通過國家的調(diào)控才有可能實現(xiàn)嗎？

二、解決房價過高的基本思路

經(jīng)濟學(xué)中對于房價暴利的解釋是：在房地產(chǎn)市場中有暴利就說明有購買力表達的商品房需求沒有得到滿足。在當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場中，居民投資保值的需求，銀行將其巨額儲蓄作為貸款發(fā)放出去的需求，都成為商品房價格上漲的購買力支撐。

（一）以市場調(diào)節(jié)為主要手段。

周其仁認(rèn)為解決房價過高問題的途徑應(yīng)該從供給角度出發(fā)，通過房地產(chǎn)市場的交易自由化來減少交易費用。他認(rèn)為政府的組織結(jié)構(gòu)和管理水平不匹配，無力承擔(dān)例如廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)和供給，政府獨家供地成為對房地產(chǎn)市場自由配置資源的阻礙。目前，我國解決大中城市房價過高問題的調(diào)控舉措包括建設(shè)經(jīng)濟適用房，這既是一個經(jīng)濟舉措也是從政治角度考慮提出的措施。然而，在某些城市，經(jīng)適房不僅沒有起到調(diào)節(jié)房價的作用，沒有緩解部分人的住房問題和緩解政治矛盾，而且還因為政府的組織結(jié)構(gòu)和管理水平不匹配等問題，使經(jīng)適房成為某些特權(quán)階層的廉價投資渠道。

（二）以政府調(diào)控為輔助手段。市場的調(diào)節(jié)是存在一定缺陷的，因此，必須由政府實施一系列的調(diào)控舉措。首先，在18億畝耕地不動的前提下，仍有很多土地沒有得到合理規(guī)劃和使用，如已審批的有固定用途的土地因資金等原因沒有得到有效使用，造成土地荒蕪，產(chǎn)生嚴(yán)重浪費。其次，房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋，因商品房質(zhì)量、地理位置等原因難以出售，沒有投入市場。再次，商品房市場的投資和投機行為都應(yīng)該合理規(guī)范，尤其是以投機為目的的炒房行為，更應(yīng)該進行制約，以改變我國商品房市場的無序狀態(tài)。

三、解決房地產(chǎn)價格過高的措施

（一）適度增加有效供給。在需求得不到滿足的情況下，適度的增加有效供給，對房價上漲有調(diào)節(jié)和抑制作用。目前我國的土地供給制度主要是采用政府征地，批租為主的“招拍掛”獨家供應(yīng)方式，而政府獨家供地的過程中會產(chǎn)生交易費用，一方面在此過程中產(chǎn)生的尋租腐敗問題會產(chǎn)生成本；另一方面，政府集中供地必須考慮到自己的財政需要或其它的政治需要，使它在供地過程中出現(xiàn)利己行為，對價格信號的反應(yīng)不如私人土地供應(yīng)者那么有效。因此，必須建立規(guī)范的供地體制。改革政府獨家供地機制，同時也要改革政府的財政體制，改變土地收入成為政府主要財政收入的現(xiàn)狀，政府的財政開支也應(yīng)該有嚴(yán)格的制度性規(guī)范。政府在土地規(guī)劃方面應(yīng)該有重大舉措，需要嚴(yán)格土地審批制度，不符合土地使用條件的企業(yè)不能放寬條件。對已經(jīng)審批的土地，沒有合理利用和無條件合理使用的土地和房屋征收土地閑置稅、住房空置稅，或予以收回。對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)，從而增加土地供給。

（二）規(guī)范商品房投資行為。適度增加有效供給并不是解決問題的最有效途徑。一方面，土地資源是有限的，即便是增加土地供給也未必能夠滿足大城市的住房以及投資需求；另一方面，耕地數(shù)量需要得到保障，將農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場將對糧食安全問題造成威脅，而速度過快地推動土地市場自由化也會造成農(nóng)村的政治問題。許多大中城市還存在著大量的閑置房，如能合理解決這一問題，也將為商品房市場提供大量的供給。

（三）限制商品房投機行為。規(guī)范炒房行為，節(jié)省交易費用。我國政府已經(jīng)發(fā)布了操作性更強、抑制房價作用將更顯著的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。目前我國調(diào)控房價的措施主要是對二套、多套房進行信貸限制。通過調(diào)控保留剛性需求，擠出投資投機需求。國內(nèi)許多企業(yè)，甚至包括航空業(yè)企業(yè)、家電企業(yè)等將本應(yīng)用于研發(fā)新技術(shù)的資金投放到房地產(chǎn)市場中。在銀行信貸中，應(yīng)嚴(yán)格審核，確保貸款用途合理。

大中城市房地產(chǎn)價格要以市場調(diào)控為主，政府制度先行，雙軌齊下。以制度規(guī)范房地產(chǎn)市場，以制度保證土地供應(yīng)量，我國的房地產(chǎn)市場才會合理有序發(fā)展。

（作者單位：天津商業(yè)大學(xué)）