張 芬

1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸的首付比例不得低于40％。本刊記者就這個(gè)新政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了采訪。

為了控制不斷加劇的樓市泡沫，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行首付四成，基準(zhǔn)利率相應(yīng)上調(diào)10％的政策。但是，回顧2009年瘋狂的樓市，我們發(fā)現(xiàn)政策似乎并沒(méi)有對(duì)飆升的房?jī)r(jià)起到顯著的抑制作用。

隨著房地產(chǎn)“國(guó)十一條”的新鮮出爐，包括二套房以家庭為單位貸款首付比例不得低于40％等一系列政策落地。這些是否能成為遏制部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的良策呢?

收緊二套房政策或成必然

為了實(shí)現(xiàn)“保八”目標(biāo)，國(guó)家的貨幣政策在2009年放寬之前對(duì)房地產(chǎn)的控漲政策，投放天量的信貸資金推動(dòng)樓市速度回暖。不到一年時(shí)間，中國(guó)樓市呈“V”型反轉(zhuǎn)。九歌萬(wàn)派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)劉波分析，“在需求方面，金融危機(jī)把2008年的購(gòu)房需求延后，百姓日益增強(qiáng)的通脹預(yù)期又把2010年的部分需求提前，2009年卡目當(dāng)于承載了三年的購(gòu)房壓力?！彼鷦?dòng)地形容2009年的中國(guó)房地產(chǎn)是“從寒帶毫無(wú)過(guò)渡地飛越到熱帶”。

針對(duì)房?jī)r(jià)漲勢(shì)愈演愈烈、樓市泡沫化逐漸加劇，高層對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)表態(tài)，要抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，其中的重要舉措之一是加大差別化信貨政策執(zhí)行力度。輿普遍認(rèn)為，此次的一系列政策勢(shì)必體現(xiàn)力度“加大”的所在，特別是對(duì)二套房首付的調(diào)控，畢竟投資投機(jī)性購(gòu)房者對(duì)銀行信貸的依賴程度更高，二套房首付將直接關(guān)乎他們購(gòu)房成本的高低。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，收緊二套房貸并非全屬空穴來(lái)風(fēng)。從現(xiàn)實(shí)情況看，既然2009年的樓市繁榮與二套房貨政策的微調(diào)密切相關(guān)，那么執(zhí)行“二套房貸首付不得低于四成”的政策，對(duì)擠壓樓市泡沫的效果也將會(huì)立竿見(jiàn)影。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，二套房貸政策的執(zhí)行被視作房貸政策松緊的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)，它也是2007年導(dǎo)致樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的關(guān)鍵因素。專(zhuān)家們也達(dá)成共識(shí)，相比2008年房地產(chǎn)的低迷，2009年的樓市需求和價(jià)格已經(jīng)提前透支，若要引導(dǎo)樓市重返調(diào)整通道，銀行收緊二套房貸或成必然。

限定首付是否是唯一有效的?

根據(jù)搜房網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果，對(duì)于二套房貸首付不得低于四成。41％的網(wǎng)友認(rèn)為“只會(huì)對(duì)投資投機(jī)購(gòu)房者有影響，但房?jī)r(jià)不會(huì)下跌”，34％的網(wǎng)友認(rèn)為“對(duì)投資投機(jī)者有影響，房?jī)r(jià)會(huì)下跌”，25％的網(wǎng)友則認(rèn)為“對(duì)投資者和剛性需求者均有影響，房?jī)r(jià)會(huì)下跌”?？梢?jiàn)，盡管對(duì)房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌有爭(zhēng)議，但二套房貸首付比例的規(guī)定肯定會(huì)在一定程度上影響市場(chǎng)心理。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠教授指出，規(guī)定二套房貸首付不低于四成，符合抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的政策取向，對(duì)高房?jī)r(jià)可以起到震懾作用。劉波也認(rèn)為，此舉將首先抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，會(huì)降低他們對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期，同時(shí)，也會(huì)對(duì)改善性需求產(chǎn)生影響。但劉波還進(jìn)一步向記者表示，僅僅限定首付是無(wú)法解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題的，“改善型購(gòu)房者由于迫切要改變居住環(huán)境，縱使收緊二套房首付，他們也會(huì)想方設(shè)法解決資金問(wèn)題；而對(duì)于投資投機(jī)型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在通脹預(yù)期心理的作用下，為了保全自己的資產(chǎn)不貶值，別說(shuō)是不低于四成，就是全額付款、他們也愿意支付。2009年各地的豪宅投資熱就是最好的證明?！?/p>

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛(ài)新則表示，若此時(shí)過(guò)度緊房房政策將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成毀滅性打擊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落。目前，福州二手房的交易量就因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅政策的改變已經(jīng)下降了30％～40％?！?/p>

一名不愿透露姓名的銀行負(fù)責(zé)人告訴記者，由于對(duì)高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的增加、2010年信貸指標(biāo)未公布，以及監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行資本充足率的嚴(yán)格要求，部分銀行此前已經(jīng)將二套房首付不低于四成板上釘釘，但這暫時(shí)只是出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，并沒(méi)有直指過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。

另外，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和居民購(gòu)房消費(fèi)仍是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的重要選擇。因此，政府也不會(huì)在此時(shí)出臺(tái)過(guò)緊的房地產(chǎn)政策使房?jī)r(jià)大幅下降。

二套房貸政策貴在執(zhí)行

眼看著絲毫沒(méi)有下降跡象的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者的情緒充滿了隴愁和慌張，都明白“現(xiàn)在不買(mǎi)以后更買(mǎi)刁一起”，然而，如此高的房?jī)r(jià)又讓有意購(gòu)房者望而卻步?，F(xiàn)在打算買(mǎi)房的人到底該如何是好呢?

劉波建議，“對(duì)于自住型或改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不買(mǎi)房關(guān)鍵要看兩點(diǎn)：一是確實(shí)買(mǎi)得起，能夠負(fù)擔(dān)首付和按揭；二是有‘非買(mǎi)不可的理由，比如結(jié)婚、孩子上學(xué)等，未來(lái)5～10年內(nèi)的增值還是比較樂(lè)觀，但像上海、北京、杭州這些一線城市就要多加謹(jǐn)慎；對(duì)于投資投機(jī)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在進(jìn)入的時(shí)機(jī)稍微遲了些，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大，不過(guò)，看準(zhǔn)一些目前房?jī)r(jià)被低估的地區(qū)也不失為一條好的投資渠道?！?/p>

然而，不論是哪種類(lèi)型的購(gòu)房者，都不應(yīng)該成為高房?jī)r(jià)的“買(mǎi)單人”。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，更重要的不是對(duì)首付成數(shù)的限定，而是要確保政策的嚴(yán)格執(zhí)行。如果只是一味定首付、提利率，執(zhí)行方面不嚴(yán)格的話仍是無(wú)效的。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)現(xiàn)象的懲治力度，不能再因?yàn)殂y行的局部利益，肆意突破監(jiān)管政策的紅線，對(duì)所謂的優(yōu)質(zhì)客戶“網(wǎng)開(kāi)一面”。如果銀行在政策執(zhí)行上不嚴(yán)格，即便央行將二套房貸首付提高至五成以上，又能達(dá)到多少政策效果?