楊雪萍

(鄭州輕工業(yè)學院經(jīng)濟與管理學院,河南鄭州450002)

資產(chǎn)評估準則是為保證和提高評估質(zhì)量而制定的評估行為規(guī)范。中國的資產(chǎn)評估準則制定工作始于1998年,2005年后進入快速發(fā)展期,逐步構(gòu)建了中國資產(chǎn)評估準則體系。中國資產(chǎn)評估準則體系包括職業(yè)道德準則和業(yè)務(wù)準則2部分。職業(yè)道德準則分為基本準則和具體準則2個層次,業(yè)務(wù)準則分為基本準則、具體準則、評估指南、指導意見4個層次。中國的資產(chǎn)評估準則體系建設(shè),力求通過不斷創(chuàng)新解決資產(chǎn)評估實踐中存在的、相關(guān)當事方普遍關(guān)注的突出問題,引導評估實踐,提升行業(yè)執(zhí)業(yè)水準。

2007年11月28日,財政部頒布了包括8項新準則在內(nèi)的15項資產(chǎn)評估準則。這8項新的資產(chǎn)評估準則包括《資產(chǎn)評估準則·評估報告》《資產(chǎn)評估準則·評估程序》《資產(chǎn)評估準則·業(yè)務(wù)約定書》《資產(chǎn)評估準則·工作底稿》4項程序準則、《資產(chǎn)評估準則·機器設(shè)備》《資產(chǎn)評估準則·不動產(chǎn)》2項實體準則,以及《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》和《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》。2008年11月28日,中國資產(chǎn)評估協(xié)會又發(fā)布了《資產(chǎn)評估準則·無形資產(chǎn)》《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》和《專利資產(chǎn)評估指導意見》3項新評估準則,進一步完善了準則體系。2009年12月18日,中國資產(chǎn)評估協(xié)會再次發(fā)布了《資產(chǎn)評估準則·珠寶首飾》和《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》2項新準則。至此,財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會累計共發(fā)布20項資產(chǎn)評估準則。這些準則包括2個基本準則、8個具體準則、2個評估指南和8個指導意見,構(gòu)建了新的中國資產(chǎn)評估準則體系。這些準則的發(fā)布,使得評估業(yè)務(wù)的基本程序、主要資產(chǎn)類型的評估業(yè)務(wù)都有相應(yīng)的評估準則予以規(guī)范。

本文擬對2007年以來構(gòu)建的新資產(chǎn)評估準則體系的創(chuàng)新點予以分析,希望有助于相關(guān)人員理解和貫徹各項準則,正確引導評估實踐,促進評估方法和理念的創(chuàng)新。

1.明確了產(chǎn)權(quán)界定職責,規(guī)避了執(zhí)業(yè)風險

長期以來,社會公眾、特別是司法部門都認為產(chǎn)權(quán)界定工作應(yīng)由評估師來完成,甚至把由產(chǎn)權(quán)問題引起的交易糾紛責任也歸咎到評估師身上,由此引起的法律訴訟案件時有發(fā)生。這是一種誤解。事實上,產(chǎn)權(quán)界定主要取決于產(chǎn)權(quán)成因、產(chǎn)權(quán)變動狀況、產(chǎn)權(quán)所有者提供的法律依據(jù)或權(quán)屬證明的真實性和可靠性等,屬法律范疇。而評估師在執(zhí)業(yè)過程中有時要接受大量的不需要明確權(quán)屬的評估業(yè)務(wù),如委托方委托的產(chǎn)權(quán)不屬于自己的評估業(yè)務(wù)等。鑒于產(chǎn)權(quán)問題的重要性,《資產(chǎn)評估準則·評估報告》第18條、《資產(chǎn)評估準則·評估程序》第19條、《資產(chǎn)評估準則·機器設(shè)備》第19條、《資產(chǎn)評估準則·不動產(chǎn)》第9條都對產(chǎn)權(quán)問題做出了明確規(guī)定,指出:評估師應(yīng)關(guān)注權(quán)屬問題,并對權(quán)屬進行必要的查驗,但要由委托方或相關(guān)當事方對權(quán)屬做出承諾,第一次從法規(guī)上明確了權(quán)屬職責問題,為評估師規(guī)避風險奠定了堅實的基礎(chǔ)。

2.引入價值類型理念,體現(xiàn)了評估結(jié)論的經(jīng)濟內(nèi)涵

評估結(jié)論的價值類型可以體現(xiàn)該結(jié)論形成的基礎(chǔ)和適用范圍。2004年我國發(fā)布的《資產(chǎn)評估基本準則》,雖然明確要求評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)時應(yīng)根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當?shù)膬r值類型,并對價值類型予以明確定義,但對于如何選擇和定義沒有具體的規(guī)定,導致在評估實踐中由于評估師未能很好地理解經(jīng)濟行為與價值類型間的關(guān)系,或因委托方、其他報告使用者沒有正確理解評估結(jié)論的真實經(jīng)濟內(nèi)涵而誤用或濫用評估報告,給評估業(yè)帶來負面影響。如公司自身改制評估時,在不具備選擇市場價值的前提下,評估報告往往采用在用價值,而該公司上市時反映出的價值則有可能是市場價值或投資價值,兩者之間會存在很大差異。選擇的價值類型與經(jīng)濟行為不匹配,必然使評估結(jié)果與實際交易結(jié)果產(chǎn)生重大偏差。而社會公眾包括監(jiān)管部門,缺乏對這些價值類型之間差異的理解,致使其對評估行業(yè)產(chǎn)生了一定誤解。

新準則體系中不僅在新頒布的《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》中細化了價值類型的選擇、使用和定義方面的規(guī)定,并在相關(guān)的準則中對價值類型的使用和定義都提出了要求,如《資產(chǎn)評估準則·評估報告》第19條明確規(guī)定“評估報告應(yīng)當明確價值類型及其定義,并說明選擇價值類型的理由”,特別是針對評估行業(yè)面臨的幾種特定目的評估業(yè)務(wù)確立了適用的價值類型,如以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)、以稅收為目的的評估業(yè)務(wù)、以抵(質(zhì))押為目的的評估業(yè)務(wù)、以訴訟為目的的評估業(yè)務(wù)等,使得關(guān)于價值類型性質(zhì)的規(guī)定貫穿于整個準則體系之中,從而使評估結(jié)論能夠更好地為經(jīng)濟行為服務(wù)。

3.提高了評估結(jié)論的合理性

(1)將評估結(jié)論的表現(xiàn)形式引入?yún)^(qū)間值形式。過去注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)過程中過多強調(diào)評估結(jié)果的唯一性,事實證明,這已經(jīng)不能適應(yīng)評估發(fā)展的實際需要。它不僅使評估機構(gòu)與委托方難以全面溝通,因為問題久拖未決而造成重大損失的事件也時有發(fā)生。以金融不良資產(chǎn)評估為例,其在評估過程中會經(jīng)常遇到價值估算難以確定的問題,通常只能作價值分析工作。雖然在2005年出臺的《金融不良資產(chǎn)評估指導意見(試行)》中已經(jīng)予以明確解決,但在特定情況下還會遇到委托方提出需要給出一個價值區(qū)間要求的業(yè)務(wù)。

新準則體系中《資產(chǎn)評估準則·評估報告》規(guī)定:“通常評估結(jié)論應(yīng)當是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通,評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達?！边@不僅為注冊資產(chǎn)評估師順利解決上述難題提供了明確依據(jù),而且相應(yīng)地降低了評估人員所擔風險,使評估結(jié)論更加合理,更易得到評估報告使用者的理解,也更符合評估提供專業(yè)性意見的行業(yè)特點。

(2)評估報告在格式和形式方面的要求更符合評估實際。我國資產(chǎn)評估行業(yè)過去主要服務(wù)于國企改革,在以往的有關(guān)管理規(guī)定中,評估報告的類型是單一的,形式要求是復(fù)雜和模式化的。即便是完成較簡單的設(shè)備、房屋等單項資產(chǎn)評估,也要遵照《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》和操作規(guī)范的要求提交評估報告。而在面臨委托方提出的價值咨詢、價值分析等業(yè)務(wù)時,又往往因滿足不了上述規(guī)定要求迫使業(yè)務(wù)難以執(zhí)行,使評估服務(wù)范圍受限。隨著經(jīng)濟體制改革的深化,評估服務(wù)范圍日益擴展,完全根據(jù)管理的要求制定的評估報告在類型、內(nèi)容和形式上已經(jīng)不能適應(yīng)評估的實際需要。

為體現(xiàn)普遍性,《資產(chǎn)評估準則·評估報告》重點規(guī)范了普遍適用于各類資產(chǎn)和各種經(jīng)濟行為的評估報告的組成要素,如第2條對評估報告給出了明確定義,對評估業(yè)務(wù)共性的評估報告內(nèi)容做出了規(guī)定。同時,新準則體系還針對國有資產(chǎn)評估和上市公司評估中在報告要素、格式及評估方面的特殊要求,通過制定專門的指南或指導意見加以規(guī)范,使不同經(jīng)濟行為和不同所有制性質(zhì)的評估業(yè)務(wù)在報告標準的基礎(chǔ)上體現(xiàn)出專業(yè)性。如《資產(chǎn)評估準則·珠寶首飾》根據(jù)珠寶業(yè)特點,在對評估報告各組成要素提出要求的同時,也對編制珠寶首飾評估報告作出4條具體規(guī)定加以規(guī)范。

同時,《資產(chǎn)評估準則·評估報告》的第5、第6和第7條對評估報告的內(nèi)容的完整性、信息的充分性及詳略程度作出了原則規(guī)定,規(guī)定注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估對象的復(fù)雜程度、委托方要求合理確定評估報告的內(nèi)容格式和詳略程度。這使評估報告內(nèi)容的披露程度更具有靈活性。

(3)在評估報告的出具上賦予了評估師更大的職業(yè)判斷權(quán)利和責任。在以往的資產(chǎn)評估實踐中,經(jīng)常會遇到評估程序無法完全履行或履行受限的情況,如對評估對象無法實施現(xiàn)場勘察的評估、重大隱蔽工程評估等。在這些情況下,評估師難以實施現(xiàn)場調(diào)查和實地勘察,由于沒有法律法規(guī)可循,評估師或評估機構(gòu)通常采取回避態(tài)度,即使具備價值估算的條件也僅僅以提供咨詢意見的方式答復(fù)委托方。

《資產(chǎn)評估準則·評估報告》第8條明確規(guī)定,“評估業(yè)務(wù)受到限制且無法排除,經(jīng)與委托方協(xié)商需出具評估報告的,應(yīng)當在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)論的影響,并明確評估報告的使用限制”。這為注冊資產(chǎn)評估師更客觀地服務(wù)市場主體提供了空間,同時也對評估師執(zhí)業(yè)水平和執(zhí)業(yè)責任提出了更高的要求。

(4)明確了評估報告的有效使用期。在以往的執(zhí)業(yè)過程中,社會各界經(jīng)常將評估結(jié)果有效期和評估報告使用有效期混淆,限制了評估報告的使用效率。如接受司法委托從事見證性的追溯評估業(yè)務(wù),由于評估基準日的評估結(jié)論出具時,其經(jīng)濟行為已經(jīng)發(fā)生,所以不受評估報告有效期的限制。這就說明評估結(jié)果有效是指確定評估基準日下針對特定經(jīng)濟行為的有效。而我們通常所說的評估報告使用有效期為1年是源于國有資產(chǎn)管理部門為便于監(jiān)督和管理國有資產(chǎn)正常交易而做的規(guī)定。因此,正確認識評估結(jié)果有效與評估報告使用有效期的關(guān)系問題,對我們正常開展包括追溯性評估、現(xiàn)時性評估和預(yù)測性評估在內(nèi)的各類評估業(yè)務(wù)具有重大推動作用。

《資產(chǎn)評估準則·評估報告》第11條規(guī)定,“評估報告應(yīng)當明確評估報告的使用有效期,通常只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)相距不超過1年時,才可以使用評估報告”。這個規(guī)定正是結(jié)合了我國資產(chǎn)評估管理相關(guān)規(guī)定而制定的,同時又客觀反映了評估結(jié)果與評估報告有效期的關(guān)系。

(5)明確了評估報告使用者?！顿Y產(chǎn)評估準則·評估報告》將評估報告使用者的范圍概括為委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者,并且要求注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中明確評估報告使用者的范圍,從而進一步強化了注冊資產(chǎn)評估師及評估機構(gòu)的風險意識。有了這樣的規(guī)定,在產(chǎn)權(quán)交易市場上資產(chǎn)評估機構(gòu)不僅可以接受交易一方的委托開展評估,還可以接受交易雙方的共同委托,獨立、客觀、公正地完成評估工作。

4.對評估業(yè)務(wù)的終止做出規(guī)定,防范評估業(yè)務(wù)風險

在評估實踐中,可能出現(xiàn)由于評估師評估程序受到限制需終止評估業(yè)務(wù)的情況,但現(xiàn)有法規(guī)中沒有針對評估業(yè)務(wù)終止的相關(guān)規(guī)定。新準則體系中《資產(chǎn)評估準則·業(yè)務(wù)約定書》對此做出了專門規(guī)定,要求在業(yè)務(wù)約定書中約定中止履行和解除業(yè)務(wù)約定書的情形。當履行評估程序受限并對評估結(jié)論構(gòu)成重大影響或相關(guān)限制無法排除時,評估機構(gòu)可以終止評估業(yè)務(wù)。這是在業(yè)務(wù)終止相關(guān)法規(guī)缺失的情況下,以簽約各方約定形式代替法規(guī)規(guī)定的變通措施,這樣規(guī)定有利于保護評估師和相關(guān)各方利益,保證經(jīng)濟行為公正實現(xiàn)。

5.確認了現(xiàn)場調(diào)查中的抽樣方式,重新定義機器設(shè)備

為尊重實踐,新準則體系中《資產(chǎn)評估準則·評估程序》和《資產(chǎn)評估準則·機器設(shè)備》中都對現(xiàn)場調(diào)查階段的抽樣方式做出了規(guī)定。如《資產(chǎn)評估準則·機器設(shè)備》中規(guī)定,注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行機器設(shè)備評估業(yè)務(wù)時,應(yīng)當對機器設(shè)備進行現(xiàn)場逐項調(diào)查或抽樣調(diào)查,確定設(shè)備是否存在、明確機器設(shè)備存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬。同時,提醒評估師控制抽樣風險,避免抽樣方法的濫用。這一規(guī)定區(qū)分了批量評估和單件評估的差異,解決了多年來在大型評估業(yè)務(wù)中很難對資產(chǎn)逐項調(diào)查的問題,照顧到了評估對象的特殊性。

《資產(chǎn)評估準則·機器設(shè)備》從資產(chǎn)屬性和自然屬性兩方面考慮,將機器設(shè)備定義為“人類利用機械原理及其他科學原理制造的、特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn),包括機器、儀器、器械、裝置、附屬的特殊建筑物等”,使其區(qū)別于工程技術(shù)或會計學中的定義,更切合實際。

6.關(guān)注并規(guī)范了新興的評估業(yè)務(wù),引領(lǐng)評估實踐

中國市場經(jīng)濟體制完善過程中各領(lǐng)域相關(guān)政策的出臺,為評估行業(yè)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域提供了機會。如會計準則的改革、財產(chǎn)稅改革、金融企業(yè)改革等,其中涉及的新興業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)相比在操作上存在明顯差異。特別是我國2006年新發(fā)布的會計準則中適當?shù)匾肓斯蕛r值的概念及其計量模式,使用范圍從廠房設(shè)備等逐步擴大到投資性不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、金融工具及企業(yè)并購等領(lǐng)域。公允價值的計量有不同的途徑,國際上較通行的做法是評估專業(yè)人士為公允價值的計量提供專業(yè)意見,這種為會計計量中的公允價值提供專業(yè)意見的評估業(yè)務(wù)(以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù))已成為國際評估界一項重要的業(yè)務(wù)。新準則體系中《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》對于我國評估行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

同時,《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》和《資產(chǎn)評估準則·珠寶首飾》的出臺也是一次服務(wù)新興評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有益嘗試。如《資產(chǎn)評估準則·珠寶首飾》提出對珠寶首飾進行鑒定和品質(zhì)分級的要求,并提出應(yīng)當考慮珠寶首飾的品質(zhì)因素及其他因素對評估對象價值的影響,如來源(出處)、歷史、名人擁有、名師制作、品牌、稀缺程度等,保證了評估結(jié)果的準確性。這些創(chuàng)新性準則規(guī)范可使我國評估行業(yè)盡快適應(yīng)新興業(yè)務(wù)的需求,提高服務(wù)水平。

7.體現(xiàn)了市場的需求

在我國國土資源部和建設(shè)部已經(jīng)發(fā)布的包括《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等在內(nèi)的房地產(chǎn)評估、土地評估的技術(shù)規(guī)范和標準基礎(chǔ)上,針對近年來土地、房地產(chǎn)評估實踐中產(chǎn)生的問題及新的需求,總結(jié)資產(chǎn)評估實踐經(jīng)驗,新準則頒布并實行了《資產(chǎn)評估準則·不動產(chǎn)》,對原有的規(guī)范和標準進行了補充和更新。

《資產(chǎn)評估準則·不動產(chǎn)》主要關(guān)注不動產(chǎn)對于所在企業(yè)的價值,規(guī)范判斷資產(chǎn)經(jīng)濟價值的行為,針對不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)特點從市場角度提出新要求。如對企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估辟專門章節(jié)予以規(guī)定,包括企業(yè)擁有不動產(chǎn)的形式與對應(yīng)的財務(wù)核算科目、企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響、企業(yè)價值評估類型對不動產(chǎn)評估相關(guān)條件和假設(shè)的影響等內(nèi)容;對構(gòu)筑物評估的要求進行了專門表述,根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于住宅用地土地使用權(quán)自動續(xù)期的有關(guān)規(guī)定,在準則中對現(xiàn)有做法做出了調(diào)整和更新,明確在確定住宅用途建筑實體性貶值時,應(yīng)當考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當土地使用權(quán)自動續(xù)期時,應(yīng)當根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定其貶值額,以指導和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。這些規(guī)定是對多年來評估業(yè)務(wù)的總結(jié),體現(xiàn)了市場對不動產(chǎn)評估的需求。

8.初步建立了我國知識產(chǎn)權(quán)評估準則框架

2008年頒布的《資產(chǎn)評估準則·無形資產(chǎn)》和《專利資產(chǎn)評估指導意見》是基于充分尊重知識產(chǎn)權(quán)而啟動的準則項目,其頒布標志著我國以評估準則體系為基礎(chǔ)、針對知識產(chǎn)權(quán)評估的特定要求設(shè)計的知識產(chǎn)權(quán)評估準則框架的初步建立。

(1)《資產(chǎn)評估準則·無形資產(chǎn)》。2008年11月發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則·無形資產(chǎn)》是在評估準則體系統(tǒng)一規(guī)劃下制定的。與2001年的舊無形資產(chǎn)準則相比,主要有以下變化:一是概念更準確。如新準則中“無形資產(chǎn)是指特定主體所擁有或者控制的”,而舊準則中無形資產(chǎn)單指特定主體“所控制的”,少了“所擁有的”;新準則中可辨認無形資產(chǎn)概念與舊無形資產(chǎn)評估準則相比,范圍更寬泛,涵義更確切,將銷售網(wǎng)絡(luò)、客戶關(guān)系等新型無形資產(chǎn)也納入其中。二是內(nèi)容更豐富。新準則吸收了無形資產(chǎn)評估實踐和理論研究的最新成果,豐富了準則內(nèi)容;注重知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的評估,體現(xiàn)市場需求;體現(xiàn)了公司法、商標法、著作權(quán)法、拍賣法、破產(chǎn)法、物權(quán)法等法律法規(guī)變化的要求。三是表述更規(guī)范。按評估準則體系的要求,新準則體例采用實體性具體評估準則的體例,語言、格式進一步規(guī)范化。如新《資產(chǎn)評估準則·無形資產(chǎn)》所明確的立規(guī)宗旨要比舊無形資產(chǎn)評估準則規(guī)范,在不涉及評估范圍的明確上,新準則將其表述為“涉及土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)、水域使用權(quán)等的評估另行規(guī)范”,而舊準則只是規(guī)定“本準則不涉及土地使用權(quán)的評估”。新準則明確規(guī)定礦業(yè)權(quán)、水域使用權(quán)等的評估不在本準則范圍內(nèi)。

(2)《專利資產(chǎn)評估指導意見》。一是明確了專利資產(chǎn)評估的對象,詳細界定了評估對象的范圍,彌補了目前資產(chǎn)評估法律、法規(guī)體系、準則的空白,規(guī)范了專利資產(chǎn)的評估,給廣大專利資產(chǎn)評估的從業(yè)人員提供了科學的指導,從而能科學、合理地確定專利資產(chǎn)的價值。二是具有很強的操作性。該意見結(jié)合專利監(jiān)管的要求,對專利評估業(yè)務(wù)中方法的選擇和應(yīng)用、折現(xiàn)率的選取、必要信息的披露、報告的撰寫提供了具體指導意見,有利于解決當前專利技術(shù)評估中的技術(shù)問題。

9.充分考慮了國有資產(chǎn)評估項目監(jiān)管的要求

2008年頒布的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》適用于非金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告,與之前的規(guī)范、準則相比,《指南》增加了收益法、市場法運用的要求和指導;根據(jù)新的企業(yè)會計準則,調(diào)整了評估明細表的格式和內(nèi)容;固化實踐中的有效做法,澄清了部分模糊的做法,最大限度地體現(xiàn)可操作性。比如明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論的方式和要求;對于資產(chǎn)清查應(yīng)當首先由企業(yè)進行,然后根據(jù)清查的結(jié)果申報資產(chǎn);將所有評估明細表中“調(diào)整后賬面值”取消,將一些重復(fù)的內(nèi)容進行了合并調(diào)整,以方便注冊資產(chǎn)評估師編制報告和國資監(jiān)管部門對評估項目的審核。

10.更加注重評估與會計、審計的銜接

2006年我國頒布了新的企業(yè)會計準則,提出投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值計量模式。為了適應(yīng)并推動會計公允價值計量模式這一新趨勢,注意評估與會計、審計的銜接,中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年制定了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》。該意見規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用市場法和收益法。運用市場法評估時,應(yīng)當收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例,并對所收集的信息及其來源進行分析;而運用收益法評估時,注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當合理確定折現(xiàn)率,折現(xiàn)率應(yīng)反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風險。而且使用這兩種方法的評估結(jié)論通常應(yīng)包括土地使用權(quán)價值。隨著新會計準則的實施,今后上市公司對投資性房地產(chǎn)將會越來越多地采用公允價值計量模式。該指導意見對規(guī)范服務(wù)于財務(wù)報告的投資性房地產(chǎn)評估行為,促進上市公司加強內(nèi)部管理和信息披露,使財務(wù)報告真實反映企業(yè)價值,具有重要意義。

[1] 劉萍.乘勢而上積極推進資產(chǎn)評估準則[J].國有資產(chǎn)管理,2008(5):6.

[2] 楊小麗,尉京紅.評估機構(gòu)社會責任問題的探討[J].會計之友,2008(3):15.