新地王的意外產(chǎn)生，是“國進民退”大潮中民營房企一次絕地反擊嗎

《財經(jīng)》特約作者 張杰

一場對手營壘分明、出價顯赫的土地競價交易，在35分鐘內(nèi)迅速結(jié)束。

2009年12月22日15時，廣州市國土資源與房屋管理局土地交易中心，以165億元底價掛牌40天的廣州亞運城項目用地(下稱亞運城項目)進入公開競價程序。

半個多小時后，以廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(02777.HK，下稱富力地產(chǎn))組成的競價聯(lián)合體以255億元的出價最終競得該地塊，一舉擊敗了由保利地產(chǎn)股份有限公司(600048.SH，下稱保利地產(chǎn))領銜的競價聯(lián)合體與單獨競價的中信地產(chǎn)股份有限公司(下稱中信地產(chǎn))，后兩方的出價分別止步于254億元和180億元。

富力聯(lián)合體由三家廣東本土民營房地產(chǎn)企業(yè)組成，分別為富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)控股有限公司(03383.HK，下稱雅居樂)和碧桂園控股有限公司(02007.HK，下稱碧桂園)。保利聯(lián)合體則由保利地產(chǎn)、萬科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ，下稱萬科)和中國海外發(fā)展有限公司(00688.HK，下稱中國海外)組成。加上單獨競價的中信地產(chǎn)，上述七家公司總部均處于廣東省，同時亦是中國地產(chǎn)軍團的第一陣營。

亞運城項目位于廣州市番禺區(qū)，共有15宗地塊(其中一宗已建成)，大部分為居住類用地，規(guī)劃用地263萬平方米，地上總建筑面積438萬平方米。這其中，已建成物業(yè)約106萬平方米，該部分將在2010年廣州亞運會召開前投入使用。

此次創(chuàng)紀錄的整體地塊公開出讓，帶有一定的政治色彩，政府意在尋求一個穩(wěn)健可靠的運營商以保證廣州2010年亞運會的順利舉辦。在該地塊于2009年11月11日掛牌后，不斷有政府已內(nèi)定保利地產(chǎn)的傳聞，業(yè)內(nèi)的看法也偏向“國企勝出概率很大”，但至結(jié)果公布， 此傳言已不攻而破。

作為最終的勝出者，富力聯(lián)合體成員均為在港上市的民企。而保利地產(chǎn)聯(lián)合體三名成員中，保利地產(chǎn)和中國海外央企血統(tǒng)純正，萬科雖略顯超脫，但其最大股東卻為央企華潤集團。正是在不同“出身”的背景刺激下，這場土地競價尚未開局，便朝著“民企博弈國企”的輿論方向發(fā)酵，而最終的競價結(jié)果，不僅沒有揚湯止沸，更似為相關論戰(zhàn)火上添薪。

無關“國進民退”

2009年12月23日，廣州亞運城地王誕生十余小時后，央企中國建筑股份有限公司旗下的中建地產(chǎn)有限公司(下稱中建地產(chǎn))以37.2億元拿下了上海新江灣城C6地塊，樓面地價約為3.25萬元/平方米，一舉刷新了全國住宅用地單價地王紀錄。

次日，中建地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京大興，聯(lián)合同門兄弟中建國際建設有限公司(下稱中建國際)，以30.05億元拿下兩幅用地。早在2009年12月初，中建國際分別以17.2億元、14.7億元和16.1億元拿下了北京奧體文化商務園區(qū)三幅地塊，耗資共計48億元之巨。

在被問及緣何富力聯(lián)合體能夠最終摘得花魁時，富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌認為，其中一個關鍵點是，三家公司的老板都是廣東本土的企業(yè)家，私交甚篤，決策果斷，行事風格一致。另外，碧桂園長于大盤運作，富力地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，而雅居樂則在旅游地產(chǎn)和精品住宅方面擁有品牌。

“事實上，我也沒有想到保利聯(lián)合體會在這個價位上退出。這可能有兩方面原因:其一，近來中央發(fā)出了央企不要爭拿地王的信號，導致它們有出價顧慮;其二，在它們?nèi)夜镜某鰞r中，可能有人拖了后腿。作為國企，它們對競拍現(xiàn)場的價格變化，缺乏一種靈活的調(diào)價機制。”朱榮斌說。

在朱榮斌看來，這次整體出讓的方式反而避免了地價更趨昂貴。他對記者稱，假如14宗土地拆開拍賣，在當時的競價氛圍中，總價最終將會明顯高于255億元。

保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊在接受記者電話采訪時也稱，“這次交易本身是一個孤立的個案，與國企、民企的說法沒有太多關系，并不能用來檢討所謂國進民退的現(xiàn)象?！?/p>

不過，在金地(集團)股份有限公司(600383.SH，下稱金地集團)總裁張華綱看來，富力聯(lián)合體勝出，令人意外。“雖然短期內(nèi)看還不是很明顯，但從長期看，國企在獲得資源方面的優(yōu)勢會體現(xiàn)出來，資源會朝國企集中。”

對于央企的來勢洶洶，張華綱表示很擔憂，他認為國企管理層并不是企業(yè)的終極所有人，不會把資產(chǎn)的核心收益放在第一位，因此，對資源的錯誤配置將可能導致國有資產(chǎn)的極大浪費。

豪賭未來?

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新發(fā)布的研究年刊《2010中國樓市高位運行》的分析顯示，與歷年數(shù)據(jù)相比，2009年標桿房地產(chǎn)企業(yè)購地支出占其銷售收入的比例為52%，僅相當于2007年的一半水平，這顯示出標桿房企在2009年的擴張遠低于2007年。

同時，2009年標桿房企購地開支占融資金額的比例達89%，二者幾乎相當，這意味著，充分利用難得的融資機會，換取優(yōu)質(zhì)土地保值增值是標桿房企的普遍心態(tài)。

投資銀行機構(gòu)華興資本CEO包凡為此感到擔憂。2009年12月底，他對記者表示，此次新地王誕生，正值樓市政策日益收緊，雖然地產(chǎn)企業(yè)在2009年預售很好，現(xiàn)金流也有很大改善，這也只意味著企業(yè)有能力吃下地王，但地王在市況轉(zhuǎn)換下也完全有可能轉(zhuǎn)為包袱。

“與2007年地價與股價可以順利對賭不同，在2010年，房地產(chǎn)企業(yè)要將地王的風險通過資本市場進行轉(zhuǎn)嫁或高位消化，難度很大?！卑舱J為。

2009年12月23日晚，富力地產(chǎn)、碧桂園及雅居樂聯(lián)合公告，宣布成立廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，運營整個亞運城項目，三家公司各持股34%，33%和33%。公告稱，三家開發(fā)商將以各自的內(nèi)部資源支付購地款項。按照規(guī)定，三家公司將在三日內(nèi)交付四成首付金，共約102億元，而2010年12月10日前需交納第二期30%的款項 76.5億元，剩下的76.5億元也應在2011年12月10日之前繳清。

對外部的質(zhì)疑，朱榮斌認為，富力聯(lián)合體有足夠的資金實力應付首付款。他同時稱，目前外界對亞運城地塊5800元/平方米的樓面價估算并不合理?！霸谧罱K合同中，已建成物業(yè)的估值為66億元，大大低于之前規(guī)定，而假如根據(jù)之前合同約定測算，亞運城未開發(fā)地塊的樓面價只有4700元/平方米。當土地總價上升后，樓面價上升是很自然的事情。因此，這個出價是合適的。”他說。

這一年度地王誕生后，上述三家公司股價漲跌互現(xiàn)，幅度均不大，顯示出市場心態(tài)趨于觀望。中銀國際證券有限公司在第一時間針對雅居樂發(fā)布的分析報告顯示，由于很快就要支付土地款，而雅居樂現(xiàn)金的流入則分散在未來的六至十年中，因此除非亞運城項目的平均售價高得驚人，否則此次收購很難提升其凈資產(chǎn)值。

也許，僅憑字面和數(shù)據(jù)上的沙盤推演，并不足以預警真正的風險之源。而2010年廣州樓市的真實交投氣氛，才將真正考驗地王們的生存能力?！?/p>