《中華人民共和國物權(quán)法》自2007年10月1日起實施至今，有力推動了我國社會主義法治建設(shè)進程，但是隨著該法的不斷實施，也給商業(yè)銀行在如何有效運用《物權(quán)法》保護自身合法權(quán)益、減少經(jīng)營損失等方面提出新的挑戰(zhàn)和思考?，F(xiàn)針對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)實務(wù)中不動產(chǎn)登記及權(quán)屬方面的問題進行淺析，以達到趨利避害、有效降低商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險的目的。

一、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定及其對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的影響

(一)降低了商業(yè)銀行擔(dān)保物權(quán)的實現(xiàn)成本，提高了實現(xiàn)效率

《物權(quán)法》在不動產(chǎn)領(lǐng)域明確規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?！段餀?quán)法》第十條第二款規(guī)定:“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”第十三條規(guī)定:“登記機構(gòu)不得有下列行為:(1)要求對不動產(chǎn)進行評估;(2)以年檢等名義進行重復(fù)登記;(3)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。”第二十二條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取”。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從根本上改變了以往“多頭負(fù)責(zé)，各自為政”的尷尬局面，有效防范了因多頭登記可能導(dǎo)致的登記效力沖突，真正落實了“房地合一”的法律原則，減輕抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，在實際操作中能夠?qū)崿F(xiàn)登記信息的集中管理和資源共享，便于信息查閱和業(yè)務(wù)辦理，在維護交易安全的同時也提高了銀行從事個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的效率。明確了不動產(chǎn)登記按件收費，有效降低了資金成本和時間成本，有力保障了各方利益訴求的實現(xiàn)。

(二)明確了不動產(chǎn)物權(quán)登記的歸屬及相關(guān)依據(jù)，對商業(yè)銀行的抵押登記行為提出了更高的要求。

《物權(quán)法》第十四條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！钡谑鶙l規(guī)定:“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理?！钡谑邨l規(guī)定:“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！?/p>

上述規(guī)定一是進一步明確了不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此要求登記機構(gòu)必須如實將登記信息記載于登記簿，使得登記簿更具有公信力和公示力。同時這也要求商業(yè)銀行在從事個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)活動中一定要改變以往的重產(chǎn)權(quán)證輕登記簿的觀念，因此對銀行的抵押登記流程操作提出了更高的要求。

二是明確了產(chǎn)權(quán)登記日的具體時間，也就是說，房地產(chǎn)登記機構(gòu)受理登記申請，并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。只有在登記機構(gòu)完成審核程序并將登記事項記載于登記簿的記載日，才算登記日，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。由于審核有一定的規(guī)定時限，在此期間，產(chǎn)權(quán)有可能因經(jīng)濟糾紛、司法凍結(jié)、司法查封、權(quán)利人提出更正、異議等不可抗力和不可逆的原因，中止登記的辦理。因此也會給商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)活動帶來潛在的風(fēng)險，也應(yīng)引起關(guān)注。

(三)明確了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度及“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的相關(guān)法律風(fēng)險，應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

上述規(guī)定表明，在辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記后，開發(fā)商如果將這套房產(chǎn)再賣給其他任何人，都不發(fā)生物權(quán)效力，即后面的買房者不可能優(yōu)先得到該不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效保護購房者、商業(yè)銀行的合法權(quán)益。這一規(guī)定從制度上防范了多重抵押，大大降低了商業(yè)銀行從事個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

但另一方面，辦理了預(yù)告登記，并未完成抵押登記行為。因為物權(quán)法還規(guī)定了造成預(yù)告登記失效的幾種情況，如在商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)實務(wù)中最常見的“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”房抵押權(quán)登記行為，如商業(yè)銀行不能在“能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請登記的，預(yù)告登記失效”。因此銀行在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)活動中應(yīng)對此尤為重視。

(四)明確登記賠償制度，有利于保障商業(yè)銀行的合法權(quán)益

《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！?/p>

上述規(guī)定進一步明確了因虛假材料申請登記及登記錯誤給商業(yè)銀行造成損害時，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。商業(yè)銀行作為個人住房按揭貸款的經(jīng)營主體，其抵押權(quán)若因抵押登記原因?qū)е碌盅簾o效，勢必危及銀行債權(quán)安全。因此該規(guī)定有效約束了房地產(chǎn)開發(fā)商、登記機構(gòu)等相關(guān)主體的行為，使銀行的合法權(quán)益得到了更多的法律保障。

二、如何有效降低相關(guān)法律風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，維護商業(yè)銀行債權(quán)安全的幾點思考

(一)要進一步加大貸后管理力度，緊密跟蹤“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押權(quán)的后續(xù)進展情況，強化抵押物權(quán)的有效落實

1.進一步強化與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押登記部門的溝通聯(lián)系，實時掌握相關(guān)物權(quán)登記信息。

個人住房按揭貸款流程中的抵押登記環(huán)節(jié)至關(guān)重要，其關(guān)鍵也取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押登記部門的支持和配合。因此，商業(yè)銀行應(yīng)進一步做好與房地產(chǎn)抵押登記部門的溝通協(xié)調(diào)工作，通過多種渠道及時了解相關(guān)按揭樓盤總登等信息，對有疑問物權(quán)的產(chǎn)權(quán)狀況、歸屬及是否設(shè)定抵押的情況，可提出申請查詢、復(fù)印登記資料進行核對，必要時可申請更正登記。積極關(guān)注所申請抵押物權(quán)是否存在經(jīng)濟糾紛、司法凍結(jié)、司法查封及權(quán)利人提出更正、異議等潛在風(fēng)險，避免中止登記的情況發(fā)生。

另外，應(yīng)定期跟蹤貸款抵押物的房地產(chǎn)權(quán)證的辦證進度，努力提高銀行抵押人員在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押登記部門駐點服務(wù)規(guī)范性和抵押登記時效性，密切關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押的新政策、新舉措，有效降低抵押登記環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險和操作風(fēng)險，進一步提升商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)競爭力。

2.應(yīng)進一步密切與合作開發(fā)商的業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時掌握按揭樓盤動態(tài)、項目信息，采取有力措施積極跟進，確保銀行信貸資金安全。

風(fēng)險控制是商業(yè)銀行保證持續(xù)經(jīng)營的第一要務(wù)。在業(yè)務(wù)實踐中，銀行應(yīng)進一步密切與開發(fā)商的聯(lián)系，大力強化信息共享，全面了解客戶情況，及時把握風(fēng)險點，多策并舉，守住銀行債權(quán)安全的生命線。

一是建立和完善合作樓盤、按揭項目進度情況表。改變以往“重貸前輕貸后”的思想，不能放貸后就撒手不管，應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)跟蹤落實按揭樓盤的項目總登辦理情況及抵押物房產(chǎn)證辦證進度等相關(guān)信息，要未雨綢繆，爭取在第一時間掌握可進行現(xiàn)房登記的第一手資料，及時通知開發(fā)商配合做好相關(guān)“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記事宜。

二是與開發(fā)商共同督促落實貸款客戶“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記的辦理。通過開發(fā)商及相關(guān)樓盤的物業(yè)公司，及時聯(lián)系可辦理“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”房抵押登記的客戶，采取提供上門服務(wù)、專人駐點服務(wù)等多種形式，提供“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記涉及銀行方相關(guān)手續(xù)的便利，既避免了客戶往返銀行奔波之苦，又起到及時督促的作用，確保相關(guān)貸款抵押物權(quán)的有效落實。

三是嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定和要求做好開發(fā)商階段性擔(dān)保的保證金帳戶管理和資金監(jiān)管，并結(jié)合開發(fā)商的管理情況、履約能力、主要管理人員的道德品質(zhì)、信用記錄等進行綜合評價，實時跟蹤、多管齊下，防范、控制出現(xiàn)資金轉(zhuǎn)移、爛尾樓、“假個貸”等重大風(fēng)險事件，確保銀行信貸資金安全。

(二)針對無法配合銀行及時辦證的客戶，合理區(qū)分不同類型，主動采取有力措施，適時采取不同違約救濟方式，切實防范因未及時申請抵押登記致使預(yù)告登記失效的風(fēng)險。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。因客戶單方面違約，勢必給銀行造成損失，在實務(wù)中如何補救?目前法律規(guī)定的補救措施有以下幾種:繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、解除合同、承擔(dān)違約金等。在實際操作中，對于因各種原因無法配合銀行申請辦理《房屋他項權(quán)證》的客戶，建議區(qū)分不同類型及時應(yīng)對，做好加減法，將風(fēng)險化解于萌芽狀態(tài)，確保銀行債權(quán)安全。

1.對于因客觀原因(如出國、生病、長期出差)在規(guī)定時間(即自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi))無法辦妥或預(yù)計無法辦妥《房屋他項權(quán)證》的，銀行應(yīng)及時書面通知借款人，要求客戶限期糾正違約行為，作出書面承諾并及時辦妥“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記。必要時可對違約客戶征收一定比例的違約金，并要求其提供銀行認(rèn)可的階段性擔(dān)?；蚱渌敭a(chǎn)擔(dān)保，直至抵押物權(quán)的有效落實后方可解除。

2.對于因客觀原因無法辦妥且未來一段時間也因某種原因無法在銀行要求的時間內(nèi)辦妥《房屋他項權(quán)證》的客戶，可要求保證人履行連帶保證責(zé)任，必要時建議直接代扣保證金并要求保證人追加銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保。

3.對于因主觀原因無法辦妥、預(yù)計在規(guī)定時間內(nèi)也無法辦妥《房屋他項權(quán)證》的客戶，建議積極啟動違約救濟措施及相關(guān)懲罰性措施，如在借款合同條款中設(shè)立特別條款，明確約定銀行將在客戶單方面違約情況發(fā)生后實行貸款利率上浮，即客戶不再享受利率優(yōu)惠或基準(zhǔn)利率，以此促使借款人改變態(tài)度，達到積極補救、及時化解風(fēng)險和有效提升議價能力的目的。

4.對于因主觀原因無法辦妥《房屋他項權(quán)證》并借此惡意逃避銀行債務(wù)的客戶，建議可直接通過法律手段起訴、中止訴訟時效等手段積極應(yīng)對。

(三)商業(yè)銀行應(yīng)對存量個人住房按揭貸款進行全面核查，對符合辦理現(xiàn)房抵押登記手續(xù)的，要及時辦理，以免喪失權(quán)利主張時效或產(chǎn)生不必要的法律糾紛應(yīng)該說，《物權(quán)法》明確了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是我國的司法體系建設(shè)的一大進步，但同時也對銀行的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險控制能力提出了更高的要求，因此，銀行各級經(jīng)營部門應(yīng)對此高度重視，及時開展一次全面徹底的存量抵押物權(quán)狀態(tài)核查，并結(jié)合個貸業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，認(rèn)真查漏補缺，努力防范化解風(fēng)險。

具體實務(wù)中，可通過建立存量抵押物權(quán)狀態(tài)數(shù)據(jù)庫，對自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月以上時間仍未妥他項權(quán)證的，及時啟動違約救濟程序，通過書面函告、督促辦證、落實階段性擔(dān)保、追加其他擔(dān)保、扣取保證金及利率杠桿調(diào)控等多種方式積極應(yīng)對，直至抵押物權(quán)的最終落實。

結(jié)束語

若干年后回看《物權(quán)法》，其必將成為我國社會主義法制進程的一大里程碑，也要求商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)實踐中如何與法同行，與時俱進，從銀行的自身合法權(quán)益出發(fā)，有效保障銀行債權(quán)安全，確保各項經(jīng)營管理活動合法合規(guī)，為金融業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

(作者單位:中國建設(shè)銀行股份有限公司福建省分行福州個人貸款中心)