摘要:現(xiàn)在國內(nèi)外專家就中國房地產(chǎn)是否存在泡沫，見仁見智，但近十年來中國商品房價格平均漲幅超兩倍，老百姓越來越買不起房確是不爭事實。由于房地產(chǎn)區(qū)域特征明顯，如何判斷一國房地產(chǎn)泡沫，中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫?本文從土地和房產(chǎn)內(nèi)在價值分析入手，對中國房地產(chǎn)價值進行深入探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)內(nèi)在價值，國民經(jīng)濟、自住需求，泡沫、指標

一、土地和房產(chǎn)內(nèi)在價值分析

亞當.斯密在《國富論》中論地租一章談到，糧食是唯一且必須能給予地主提供地租的土地生產(chǎn)物，處于原始狀態(tài)的土地，常常是沒有價值或很少具有價值。自從有了商品交換，用于衣服的材料有了價值，土地便能提供地租，因而有一定的價值。在一個人口稠密和農(nóng)業(yè)種植進步的國家，建筑材料具有價值，出產(chǎn)材料的國家可以提供地主相當可觀的地租。因此，糧食不僅構(gòu)成世界財富的主要部分，而且正是糧食的富足才促使土地和房產(chǎn)具有了價值。糧食富足了，物產(chǎn)豐富了，商品交換產(chǎn)生，社會分工產(chǎn)生，工人階層出現(xiàn)，對糧食等農(nóng)作物和住房的需求越來越大，土地因出產(chǎn)農(nóng)作物而有價值，因需求大而體現(xiàn)價值，而且隨著人們的需求增大，從事農(nóng)業(yè)的人會加大農(nóng)業(yè)投入提高農(nóng)作物產(chǎn)量，地租就隨農(nóng)作物產(chǎn)量增加而增加，用于居住的房產(chǎn)價值就會上升。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，主要包括糧食在內(nèi)的生活資料的極大豐富是房地產(chǎn)增值的關(guān)鍵。

現(xiàn)代社會，農(nóng)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，使一個國家的產(chǎn)出大大增加，用來交換的產(chǎn)品多了，國際貿(mào)易不斷發(fā)展，促使地租上漲，土地的價值隨之增加。工業(yè)生產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)的發(fā)展帶來城市化水平的不斷提高，市場住房需求增加多，促使房產(chǎn)增值快，進一步促進了房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，一個國家的國民經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎，是房地產(chǎn)發(fā)展的決定因素，當然房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展也起促進作用。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析

通常，體現(xiàn)一國國民經(jīng)濟的發(fā)展指標主要有:人均GDP的增長，糧食產(chǎn)量的提高，居民收入年均增長等。分析一個地區(qū)或國家經(jīng)濟發(fā)展水平如何，就要從分析這些指標入手。中國近十年來房地產(chǎn)發(fā)展迅速，能否從這些指標中找到根據(jù)?下面就一一加以分析。

(一)GDP的快速增長。中國從1978年到2007年的30年間GDP的平均增長速度在9.8%，人均GDP從1978年不到400美元增加到2000年的800多美元。2000年在制定2020年的全面建設小康社會目標的時候，預測用20年的時間實現(xiàn)人均GDP翻兩番，也就是說從800多美元達到3000多美元。實際上到2003年人均GDP超過1000美元，2006年就超過了2000美元，到了2008年，超過了3000美元，預計到2010年年底將會接近人均GDP4000美元。GDP的快速增長就是中國經(jīng)濟總體規(guī)模不斷擴大，意味著第二、三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市，城市化水平從30%不斷提高到40%，房地產(chǎn)需求不斷增加，近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速是有一定基礎的。

(二)糧食產(chǎn)量的不斷提高。中國糧食產(chǎn)量從1961年的18.4億噸激增到2007年的43.8億噸，到2009年實現(xiàn)42年來首次連續(xù)6年增產(chǎn)，新中國成立以來首次連續(xù)3年穩(wěn)定在1萬億斤以上。糧食產(chǎn)量的不斷提高為城市化發(fā)展提供充足的糧食和勞動力資源，地租不斷提高，房地產(chǎn)價值不斷上升，房價適度上漲是合理的。

(三)居民年均收入持續(xù)增長。城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入從1978的343.4元增加到2007年的13785.8元，增長速度達到752.3倍， 2009年較2008年又增長8.8%，達到18858元。農(nóng)村人均純收入從1978的133元增加到2007年的4140元，增長速度達到734.4倍。居民年均收入持續(xù)增長，購買力不斷增長，有能力實現(xiàn)“居者有其屋”。因有購買力支撐，房價適度上漲是正常的。

三、中國房地產(chǎn)泡沫分析

近三十年來世界部分國家或地區(qū)發(fā)生金融危機，大都是由房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的，就是市場經(jīng)濟成熟度非常高的美國2007年也爆發(fā)房地產(chǎn)引起的次貸危機，這就是說房地產(chǎn)業(yè)脫離經(jīng)濟發(fā)展就會引發(fā)泡沫。

亞當.斯密在《國富論》進一步分析:自住住房是花費的部分，多余的住房出租給一個佃農(nóng)，由于房屋本身不能生產(chǎn)任何東西，佃農(nóng)就必須從勞動、資產(chǎn)或土地收入中拿出部來支付地租，但它對社會不能產(chǎn)生任何收入，對社會不能起到資本的作用，全體人民收入不可能由于它而增一分半分。因此，房地產(chǎn)就是為直接消費而儲備的不提供任何收入或利潤的資產(chǎn)，正如不論是最富饒的貴金屬礦，還是最富饒的寶石礦，它們都不能增加世界的財富一樣。正因為房地產(chǎn)不能增加社會財富，所以一國在制定房地產(chǎn)政策時，就應該以經(jīng)濟發(fā)展為基礎，立足滿足居民自住需求，適度發(fā)展，不應把房地產(chǎn)作為促進其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，更不應過度發(fā)展房地產(chǎn)，當投資和投機多了，房地產(chǎn)價格偏離價值，就會催生房地產(chǎn)泡沫。

如何衡量國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)適度發(fā)展的關(guān)系，確實有一定難度，但通過對近三十年來因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機的分析，能夠找到部分經(jīng)濟指標來判斷房地產(chǎn)是否存在泡沫。通過分析居民收入、國民經(jīng)濟總量、貸款指標、商品房屋銷售額度與銷售面積及其增長幅度等相關(guān)指標的異動情況，能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。

現(xiàn)在通過分析中國居民收入、國民經(jīng)濟總量、貸款指標、商品房屋銷售額度與銷售面積及其增長幅度等指標，來剖析目前中國房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。

1、房價收入比。該指標指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間，否則說明房價偏高。2009年中國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，全國商品房成交價格4695元/平方米，按三口之家，人均30平米購買住房一套，則房價收入比是7.46，超過國際通行的比例。而中國各個城市的房價收入比是不平衡的，據(jù)調(diào)查，中小城市的房價收入比多在六倍以上，屬于房價過高的范疇;全國大部分大城市如北京、沈陽、南京、廣州、上海、深圳市、大連等的房價收入比都超過了20甚至更高。據(jù)廣州2009年11月發(fā)布的《2009年度廣東地區(qū)薪酬調(diào)查報告》兩組數(shù)據(jù)計算，廣州市民要三個月不吃不喝才能買得起一平方米房，房價收入比高達36倍。

2、房屋租售比。該指標是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶200。如果租售比低于1∶200，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。目前中國沒有房屋每平方米使用面積的月租金的數(shù)據(jù)，但地區(qū)或大城市可以找到一個平均值可進行推算。據(jù)統(tǒng)計，中國上海、北京、廣州、深圳市等城市房屋租售比達到并超過1:400，中西部的長沙、武漢、合肥、成都、西安、重慶、昆明等城市房屋租售比達到1:300，遠超過國際標準，說明房產(chǎn)泡沫大。

3、全國商品房成交均價上漲幅度。從2004年開始，中國全國房價環(huán)比上漲幅度均在10%以上。其中，2004年全國商品房成交均價漲幅近18%， 2005年為14%多，2007年為15%多，2009年上漲近24%。全國商品房成交價格從2000年的2112元/平方米上漲2009年約4695元/平方米，增幅是222%。上海、北京、深圳等一線城市房價上漲更快。深圳市2009年12月新房成交均價達到26000元/平方米，創(chuàng)下深圳樓市成交價格歷史新高，較2008年價格累計漲幅達到100%以上。與2003年深圳關(guān)內(nèi)價格6000元/平方米和關(guān)外2000元/平方米相比，六年時間新房成交均價翻了四番。全國商品房成交均價十年內(nèi)也上漲幅度大，泡沫特征明顯。

4、商品房銷售額占同期GDP的比重。該比例越大，說明房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用越大，對房地產(chǎn)業(yè)依賴性越強。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2000年新房銷售額3935.44億，占同期GDP99214.6億的3.96%，2007年，新房銷售額29902億元，占同期GDP的比重為10.4%;2008年，全國新房銷售額24071億元，占同期GDP的比重為7.6%; 2009年全國新房銷售額43900億元，占同期GDP335353億的比重達13.09%。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中占比急劇上升，單一產(chǎn)業(yè)占比大，難怪有人說房地產(chǎn)業(yè)“綁架”了中國經(jīng)濟。

5、商品房屋銷售額增長幅度與銷售面積增長幅度之比。該比例大于1，說明房價上漲，比例越大，房價上漲幅度越大。根據(jù)中國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2000年中國商品房屋銷售額增長31.71%，銷售面積增長28.03%，商品房屋銷售額增長幅度與銷售面積增長幅度之比是1.13。2004年商品房屋銷售額增長30.41%，銷售面積增長13.3%，商品房屋銷售額增長幅度與銷售面積增長幅度之比是2.28。2005年、2006年、2007年商品房屋銷售額增長幅度與銷售面積增長幅度之比分別是1.16 、1.165、1.04。2009年中國商品房屋銷售額增長75.5%，銷售面積增長42.1%，商品房屋銷售額增長幅度與銷售面積增長幅度之比是1.79。中國近十年內(nèi)商品房屋銷售額增長幅度與銷售面積增長幅度之比不斷擴大，尤其是2004年和2009年增幅最大，從另一方面說明商品房價格在基數(shù)不斷抬高的情況下上漲幅度大，房價有泡沫成分。

6、房地產(chǎn)貸款占貸款總額之比。根據(jù)20世90年代亞洲金融危機的教訓，該比例越大，說明房地產(chǎn)業(yè)流入資金越多，比例過大，就可能是投資過熱，會引起房地產(chǎn)泡沫，一旦外部環(huán)境迅速變化，經(jīng)濟急劇波動，導致資金撤出，房地產(chǎn)泡沫就會破滅，引發(fā)金融危機。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，2000年房地產(chǎn)貸款占貸款總額1.33%，2009年金融機構(gòu)本外幣新增貸款9.4萬億元，其中，2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，這兩項貸款占比超過全年金融機構(gòu)本外幣新增貸款的21%，創(chuàng)歷史新高。中國近年資金流入房地產(chǎn)市場逐年增多，到2009年創(chuàng)新高，說明房地產(chǎn)業(yè)過熱。

到2009年末中國房價收入和房屋租售比遠超國際通行標準，近年來商品房屋銷售額增長幅度與銷售面積增長幅度之比擴大，證明全國商品房成交價格增增長兩倍多，每年商品房銷售額占同期GDP的比重也不斷擴大，反映了中國房地產(chǎn)有泡沫，部分地區(qū)房地產(chǎn)有泡沫越來越大，迫切需要政府采取適當?shù)暮暧^經(jīng)濟調(diào)控手段和方式，逐步擠掉泡沫成分，讓房價平穩(wěn)回落，并最大化減少對國民經(jīng)濟的沖擊，真正實現(xiàn)居者有其屋。

(作者單位:中國工商銀行股份有限公司湖南省分行營業(yè)部個人信貸中心)