摘要:本文立足常州，在大量數(shù)據(jù)收集基礎(chǔ)上建立數(shù)理模型，運(yùn)用嶺回歸的方法，實(shí)證分析常州地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)影響因素對居民住房消費(fèi)支出影響關(guān)聯(lián)度，為增強(qiáng)居民住房消費(fèi)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供決策參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞:住房消費(fèi) 影響因素 嶺回歸 政策建議

一、引言

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。其中住宅是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，投資持續(xù)快速增長，占比不斷提高。地方經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)也成為非常重要的產(chǎn)業(yè)，它的興衰直接影響著一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的好壞。然而，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資過度、房價(jià)非理性上漲等問題。為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場重新回到健康、理性的發(fā)展軌道上來，我國政府近年來綜合運(yùn)用土地政策、金融政策、稅收政策、行政管制等手段。做為二線城市的常州市，地處長江三角洲，毗鄰上海、蘇州這樣的經(jīng)濟(jì)大戶，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，城市發(fā)展迅速。對常州市住房消費(fèi)支出影響因素的研究，有一定的代表意義，探尋促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策，對其他城市也有積極的參考價(jià)值。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)影響因素的問題，國內(nèi)外學(xué)者已做了大量的研究，涉及的角度也很多。

(一)國外代表性研究

Benson等人(1999)研究了加拿大和美國間匯率變化對房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的影響。研究發(fā)現(xiàn)，在1984-1994年期間，匯率上漲了10%，而柏林漢姆的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)則上升了7.7%。

Lu和So(1999)研究發(fā)現(xiàn)，出租和自住兩個(gè)市場是相關(guān)的，投資者可以通過一個(gè)市場的價(jià)格信息推測另一個(gè)市場可能的變化。

Francois和Sven(2003)以英格蘭和威爾士1959-2002年的數(shù)據(jù)為樣本，分析在商業(yè)周期中居民收入、房地產(chǎn)價(jià)格、以及住房交易的關(guān)系，并用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型證明了住房需求的波動(dòng)是房地產(chǎn)交易關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。(居民收入、房產(chǎn)價(jià)格)

Drtalo一Mange(2002)認(rèn)為，住房消費(fèi)主要受住房本身的特征、住房價(jià)格以及消費(fèi)者收入的影響。

美國的丹尼斯·迪帕斯奎爾和威廉·C·惠頓著的《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》一書對城市地租和房地產(chǎn)價(jià)格等方面作了深入研究，書中指出住宅的需求與住宅價(jià)格、區(qū)位關(guān)聯(lián)密切，住宅價(jià)格受土地租金等的影響。

(二)國內(nèi)代表性研究

陳薇薇(2005)認(rèn)為:影響商品房價(jià)格的主要因素包括國家的宏觀政策、區(qū)域位置、市場的供求結(jié)構(gòu)、商品房本身的硬條件和軟條件。

吳群、高慧瓊(2006)經(jīng)研究發(fā)現(xiàn):供求關(guān)系是房價(jià)關(guān)系變化的主要因素和決定因素，房地產(chǎn)價(jià)格形成主要遵循非價(jià)值價(jià)格理論，生產(chǎn)成本只是房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素，對房地產(chǎn)價(jià)格的作用是有限的。

溫海珍、賈生華(2006)從住宅特征變量包括建筑面積、住宅年齡、朝向、裝修程度、所在樓層、有無車位、自然環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、生活配套、教育配套、鄰近大學(xué)、中心商務(wù)區(qū)的距離、交通條件、時(shí)間因素等研究。

宋勃、高波(2007)研究發(fā)現(xiàn)，短期而言，房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動(dòng)了我國住房價(jià)格的上漲。

肖建月(2005)提出了影響房地產(chǎn)價(jià)格的10個(gè)因素:供需因素、物理因素、環(huán)境因素、政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會(huì)因素、心理因素、國際因素和不可預(yù)見因素。

鮑麗香(2005)認(rèn)為:房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，其中一般因素主要指宏觀因素，區(qū)域因素包括交通、商圈、環(huán)境等，個(gè)別因素與房屋的質(zhì)量、設(shè)計(jì)有關(guān)。

三、住房消費(fèi)影響因素及基本關(guān)系

總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，住房消費(fèi)影響因素可以分為的主體因素、客體因素和環(huán)境因素三大類。主體因素是指消費(fèi)者本身的影響因素，包括消費(fèi)者收入、儲蓄、教育文化、偏好等等?？腕w因素是指住房本身的特征(通常是住房的區(qū)位條件、環(huán)境條件以及住房質(zhì)量等);環(huán)境因素是指政策、經(jīng)濟(jì)、自然等其他較大范圍內(nèi)的影響，如:經(jīng)濟(jì)形勢、住房政策、當(dāng)?shù)刈匀粭l件等。并可以基本得出三者間的關(guān)系如下圖1所示:

四、常州市住房消費(fèi)影響因素的實(shí)證研究

為了能對影響住房消費(fèi)的因素與住房最終消費(fèi)結(jié)果進(jìn)行一個(gè)定量化的研究，本文擬通過居民人均可支配收入、人均儲蓄額、恩格爾系數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)、家庭負(fù)擔(dān)來描述主體因素;擬通過住房價(jià)格、住房供應(yīng)面積、人均居住面積來描述客體因素;擬通過二手房市場發(fā)育程度、住房租售比、貸款利率來描述環(huán)境因素。并計(jì)劃用常州市統(tǒng)計(jì)年鑒取得的有關(guān)歷史期連續(xù)幾年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為研究數(shù)據(jù)來建立住房消費(fèi)支出的數(shù)理模型。

上述各指標(biāo)的數(shù)據(jù)界定情況如下:

(1)居民人均可支配收入(X1):是居民平均每人每年的可支配收入。

(2)恩格爾系數(shù)(X2):是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。

(3)人均儲蓄額(X3):是平均每人每年儲蓄額。

(4)住房價(jià)格(X4):依據(jù)當(dāng)年平均住房價(jià)格來計(jì)算。

(5)家庭結(jié)構(gòu)(X5):本研究用歷年常州市城鎮(zhèn)居民家庭中的人口數(shù)來描述。

(6)家庭負(fù)擔(dān)(X6):本研究用居民家庭中平均每一就業(yè)者所負(fù)擔(dān)的人數(shù)來表示，

(7)人均居住面積(X7):用常州市歷年的人均居住面積來表示。

(8)二手房發(fā)育程度(X8):用各年存量房銷售與增量房銷售比來表示。

(9)住房租售比(X9):本研究以當(dāng)年住房銷售每平米平均價(jià)格與每平米年租金之比來表示。

(10)貸款利率(X10):本研究以個(gè)人住房公積金貸款利率來表示，由于可能在某年度內(nèi)有多次調(diào)息現(xiàn)象，就以當(dāng)年度的貸款利率的一個(gè)加權(quán)平均數(shù)來代替，并所有的貸款利率以5年以上的利率為標(biāo)準(zhǔn)。

(11)住房供應(yīng)面積(X11):本研究住房供應(yīng)面積包括住房一級市場和住房二級市場所提供的住房供應(yīng)面積之和。

(12)住房消費(fèi)支出(Y):是居民人均住房消費(fèi)支出來。

將上述因素和居民人均住房消費(fèi)支出建立多元線性回歸模型。模型表達(dá)式為:

y=a+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+β8X8+β9X9+β10X10+β11X11+u

其中，y為居民住房消費(fèi)支出，Xi為某個(gè)影響因素，a、β為待估計(jì)參數(shù)，u為隨機(jī)誤差項(xiàng)。為了消除價(jià)格指數(shù)變動(dòng)對數(shù)據(jù)的影響，保證數(shù)據(jù)的可比性，對模型中的數(shù)據(jù)事先進(jìn)行價(jià)格指數(shù)的剔除。具體處理情況本文略去。在回歸之前，先對11個(gè)自變量和1個(gè)因變量作簡單相關(guān)分析，結(jié)果如下表1。從中可以看出，在顯著性水平條件下，11個(gè)自變量和住房消費(fèi)支出之間都存在一定的相關(guān)性，只是某些變量與住房消費(fèi)支出之間的相關(guān)性很小，并且人均可支配收入與人均儲蓄額、住房價(jià)格與家庭結(jié)構(gòu)等兩兩自變量間也存在高度相關(guān)性，可以推測變量間存在多重共線性問題。說明不能運(yùn)用普通的最小二乘法等回歸方法進(jìn)行回歸處理。為了保證數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，本研究選用嶺回歸分析方法。

嶺回歸是一種常用的處理多重共線性問題的回歸方法，是在自變量信息矩陣的主對角線元素上人為地加入一個(gè)非負(fù)因子k，從而使回歸系數(shù)的估計(jì)稍有偏差、而估計(jì)的穩(wěn)定性卻可能明顯提高的一種回歸分析方法，它是最小二乘法的一種補(bǔ)充，嶺回歸可以修復(fù)病態(tài)矩陣，達(dá)到較好的效果。運(yùn)用DPS軟件程序，做收入增長率等10個(gè)自變量與居民消費(fèi)支出嶺回歸，得到不同嶺參數(shù)下各自變量的嶺回歸系數(shù)，見下表2:

從上圖2可以知道 的取值范圍為0~0.2，使所有的回歸系數(shù)的估計(jì)值都能達(dá)到相對穩(wěn)定。因此，選擇K=0.2，計(jì)算此時(shí)的嶺回歸估計(jì)結(jié)果為:復(fù)決定系數(shù)R2=0.9609，模型整體擬合效果不錯(cuò)，此時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化嶺回歸方程是:

Y=-286.4219+0.0002X1-0.0002X2+3.5249X3-0.0010X4-0.0118X5-128.8687X6+91.7791X7+9.8565X8-239.2260X9+8345.2464X10+60.5420X11

從模型的回歸系數(shù)可以看出，影響常州市居民住房消費(fèi)支出的因素可以分為兩類:一類正影響有:居民人均可支配收入、人均儲蓄額、人均居住面積、二手房市場發(fā)育程度、貸款利率、住房供應(yīng)面積;一類負(fù)影響有:恩格爾系數(shù)、住房價(jià)格、家庭負(fù)擔(dān)、住房租售比。由于嶺回歸的回歸系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)化的，其值大小具有可比性，而且回歸系數(shù)的大小可以直接反應(yīng)影響程度的大小。因此可以推出各影響因素對常州市居民住房消費(fèi)支出的影響順序?yàn)?貸款利率>住房租售比>家庭負(fù)擔(dān)>人均居住面積>住房供應(yīng)面積>二手房市場發(fā)育程度>人均儲蓄額>>家庭結(jié)構(gòu)>住房價(jià)格>居民人均可支配收入。

五、結(jié)論及政策建議

從以上定量的分析可以發(fā)現(xiàn)，在理論上很重要的影響因素在實(shí)證中并沒有得到很明顯體現(xiàn)，尤其是居民人均可支配收入和恩格爾系數(shù)等，這充分說明相對于一般品消費(fèi)住房消費(fèi)具有特殊性和復(fù)雜性。

(一)努力提高居民收入水平，增加有效住房需求

雖然居民可支配收入對住房支出消費(fèi)的影響不是最強(qiáng)因素，但是實(shí)證分析證明人均收入水平的提高，會(huì)有力地促成實(shí)際住房消費(fèi)。恩格爾系數(shù)也是影響居民住房消費(fèi)的重要因素，恩格爾系數(shù)雖然反映了居民家庭消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，但是歸根結(jié)底起來，還是與收入密切相關(guān)。因此，提高居民收入水平，特別是提高中低收入階層的收入水平，增加有效住房需求，是促進(jìn)常州市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的重要途徑。

(二)完善住房市場發(fā)育程度，提高存量房消費(fèi)

二手房發(fā)育程度是通過存量房交易與新增房交易之比表示的，實(shí)證分析表明二手房發(fā)育程度與住房消費(fèi)成正向關(guān)系，說明完善住房市場發(fā)育程度，有利于提高居民住房消費(fèi)支出。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是指在住房按參與流通的時(shí)序分為住房一級市場和住房二級市場情況下，兩種市場住房在整體房源中所占比例結(jié)構(gòu)。積極啟動(dòng)和培育住房二級市場，提高存量房交易是進(jìn)一步深化常州市住房制度改革的重要內(nèi)容，也是擴(kuò)大居民住房消費(fèi)需求，改善居民住房條件，發(fā)展和繁榮房地產(chǎn)市場，加快住房建設(shè)的有效途徑。

(三)培育居民梯度消費(fèi)觀念，優(yōu)化住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)

住房租售比與住房消費(fèi)支出之間存在負(fù)影響關(guān)系。租房市場價(jià)格越高，住房實(shí)際消費(fèi)支出越多。培育居民良好的住房消費(fèi)觀念，不同收入群體的住房消費(fèi)層次化發(fā)展，依照收入水平不同分別形成租房居住、購置二手房居住和購置新房居住幾種層次，等到收入提高后再向更好的條件改善的一種梯度化消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

(四)完善住房金融體系，降低住房貸款門檻

住房貸款利率對住房消費(fèi)支出的影響最高，說明相關(guān)金融政策對住房消費(fèi)的影響最為明顯。完善的住房金融體系是保證居民形成有效住房需求的有力保障，特別是解決中低收入家庭的住房問題，更是離不開政府直接或間接的支持。大力實(shí)施鼓勵(lì)居民購房的優(yōu)惠政策，對不同收入的家庭，實(shí)行不同的貸款利率，切實(shí)提高居民住房消費(fèi)能力。

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(作者單位:常州工學(xué)院)