一、小城市房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值

特大型城市通常對(duì)人口具有強(qiáng)大的集聚作用，而人口的快速集聚又成為各大城市發(fā)展的重要?jiǎng)右蛑?。因此，有人主張我國城市化?yīng)當(dāng)以大城市、特大城市建設(shè)為主。實(shí)際上，這是一種誤導(dǎo)。在人口快速集聚的過程中，一旦城市建設(shè)和管理跟不上迅速增長的需求，各類城市基礎(chǔ)設(shè)施的供給滯后于城市人口的增長，就會(huì)引發(fā)一系列的矛盾，出現(xiàn)交通擁堵、環(huán)境污染、就業(yè)困難、治安惡化等城市病。例如，19世紀(jì)末前后，英國城市人口急劇膨脹，造成住房短缺，貧民窟比比皆是;公共衛(wèi)生設(shè)施奇缺，空氣及水源污染嚴(yán)重，環(huán)境惡劣;就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，工人處境艱難;犯罪率居高不下等等。今天，在倫敦、巴黎，市區(qū)交通阻塞經(jīng)常發(fā)生;在曼谷，由于車速過慢，整個(gè)城市就像一個(gè)停車場(chǎng)，甚至出現(xiàn)過3個(gè)月內(nèi)有900名孕婦因堵車被迫在轎車中分娩的情況。交通擁堵不僅增加汽車尾氣、噪音、交通事故，還增加居民的出行時(shí)間和成本，抑制人們的日?；顒?dòng)，降低城市活力和居民生活質(zhì)量，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會(huì)諸項(xiàng)功能的衰退，引發(fā)城市生存環(huán)境的持續(xù)惡化，成為阻礙發(fā)展的“城市頑疾”。據(jù)一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，北京市機(jī)動(dòng)車保有量已沖破400萬輛大關(guān)，北京人每天在上下班高峰期時(shí)花在路上的時(shí)間平均達(dá)到70分鐘，而且還呈增長趨勢(shì)，首都成為“首堵”。特大城市的發(fā)展容易造成城市貧困。貧民窟問題是發(fā)展中國家的大中城市在加快城市化進(jìn)程中所出現(xiàn)的特有現(xiàn)象，貧困人口多數(shù)集中于城市，而城市貧民又大部分住在貧民窟，如印度孟買、巴西圣保羅等。一方面，貧民窟居民大部分人處于貧困線，享受不到作為公民所應(yīng)享有的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，居住、出行、衛(wèi)生、教育條件極差，不僅影響當(dāng)代人，也影響下一代人的發(fā)展。另一方面，生活水平的巨大差異造成國民感情隔閡，加之貧民窟游離于社區(qū)和正常社會(huì)管理之外，一些貧民窟為黑社會(huì)所控制，成為城市犯罪的窩點(diǎn)。

最近，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平，要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。城鎮(zhèn)化水平的提高給地產(chǎn)行業(yè)帶來利好，推進(jìn)城鎮(zhèn)化要增加普通商品住房供給，地產(chǎn)公司將向二三線城市布局。具體說來，小城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

首先，小城市房地產(chǎn)開發(fā)有助于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，去年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理，應(yīng)當(dāng)采取有保有壓的政策，調(diào)整結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)調(diào)整，一要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng);二要加緊空間結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)一、二、三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。一些調(diào)查顯示，目前一、二、三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大差異，社會(huì)資源配置不盡合理，亟待引導(dǎo)。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高，投資炒房過度，存在局部泡沫。以北京、上海為代表的一線城市房價(jià)屢創(chuàng)新高的同時(shí)，反映真實(shí)居住需求的租金水平卻并未隨之“船高”。反觀三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資不夠力度、規(guī)劃不夠先進(jìn)、產(chǎn)品的粗放型現(xiàn)象嚴(yán)重，走了一線城市早期所走的老路，重復(fù)了一線城市過去探索時(shí)所走的彎路。一方面，是由于三、四線城市的開發(fā)商絕大多數(shù)為本地企業(yè)，沒有資本實(shí)力，觀念落后，目光短淺，急功近利，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)強(qiáng)烈。另一方面，是由于一些地方政府在城鎮(zhèn)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃上缺乏科學(xué)思維，一味追求眼前的GDP。三、四線城市如果都能把科學(xué)發(fā)展觀真正落實(shí)到政府每一個(gè)決策行為，吸收消化一線城市先進(jìn)的城市規(guī)劃理念，引進(jìn)一線城市的資本和先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，適度超前、科學(xué)地規(guī)劃城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施不欠賬，保障普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求相匹配，這不僅促進(jìn)了小城市的建設(shè)，也促進(jìn)了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整，也促進(jìn)了全國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的均衡發(fā)展。

其次，小城市房地產(chǎn)開發(fā)有助于農(nóng)村人口和小城市居民改善居住、生活條件。

自改革開放以來至上個(gè)世紀(jì)90年代末，隨著一部分人經(jīng)濟(jì)條件的逐步好轉(zhuǎn)，越來越多的人選擇在縣城或縣級(jí)市自建住宅。據(jù)估算，全國小城市居民自建房累計(jì)約數(shù)億平方米。居民自建房，存在諸多弊端:一是土地浪費(fèi)嚴(yán)重。絕大多數(shù)自建房只有二至三層，容積率低，土地利用率低。二是自建房開發(fā)規(guī)模小、配套差、建筑密度大、房屋設(shè)施不全、科技含量低，影響采光、通風(fēng)，車輛出入不方便，影響生活質(zhì)量。進(jìn)入21世紀(jì)，一部分縣城、縣級(jí)市的房地產(chǎn)開發(fā)興旺起來。數(shù)萬甚至上十萬平方米有小區(qū)開發(fā)，新穎的戶型設(shè)計(jì)，輔之以園林景觀和配套設(shè)施，給人以全新的感受，許多居民賣掉了原來苦心經(jīng)營并打算住一輩子的自建房，搬進(jìn)了小區(qū)樓房。

差不多與小城市房地產(chǎn)開發(fā)興起的同時(shí)，越來越多的打工者選擇在家鄉(xiāng)縣城或縣級(jí)市購房落戶。45歲以上、文化水平較低的打工者，絕大多數(shù)是賺錢回鄉(xiāng)建房;45歲以上、文化水平較高的打工者則不同，他們不喜歡信息資訊不發(fā)達(dá)、交通不便、生活比較單調(diào)的農(nóng)村，對(duì)城市產(chǎn)生了很強(qiáng)的歸屬感，適應(yīng)了城市的環(huán)境以及生活的方式和習(xí)慣，渴望成為城市的一員。一項(xiàng)調(diào)查顯示:打工者中71.4%的女性和50.5%的男性表示，如果條件許可，愿意在城市定居生活。他們中有些人甚至把回鄉(xiāng)定居視為失敗的同義詞?？紤]到生活成本、交通條件等諸多因素，少部分打工者選擇在打工城市買房定居，大部分則選擇兩邊跑，選擇介于農(nóng)村和都市之間的中小型城鎮(zhèn)買房居住。中小城鎮(zhèn)一般基礎(chǔ)設(shè)施已相當(dāng)完善，交通擁擠很少出現(xiàn)，生活更加寧靜、隨意，工作壓力較小，各種現(xiàn)代化、新潮娛樂方式和設(shè)施也幾乎與大城市同步，滿足了新生代農(nóng)民工對(duì)時(shí)尚和新潮的追求。而中小城鎮(zhèn)的住房價(jià)格及生活成本就像為新生代農(nóng)民工量身定做一樣，非常適合他們。

第三，小城市房地產(chǎn)開發(fā)有助于擴(kuò)大就業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)具有勞務(wù)密集用工量大，資金密集用材量大，資源密集用地用公共配套量大等特點(diǎn)，對(duì)增加就業(yè)貢獻(xiàn)率之大是其它行業(yè)無法相比的。首先是直接吸納大量工程技術(shù)和施工人員，尤其是以農(nóng)民工為主體的建筑工人是顯示易見的。小城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，吸引大量農(nóng)民工就近打工。這些農(nóng)民工農(nóng)忙時(shí)回家務(wù)農(nóng)，農(nóng)閑時(shí)進(jìn)城務(wù)工，還能做到農(nóng)、工兩不誤。房地產(chǎn)業(yè)解決了億萬農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，緩解了農(nóng)村的就業(yè)壓力，幫助了千千萬萬個(gè)農(nóng)村家庭脫貧致富。其次房地產(chǎn)業(yè)直接拉動(dòng)數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，尤其是鋼鐵、建材、工程機(jī)械、金融等行業(yè)，間接拉動(dòng)廣告、家居、裝潢、物業(yè)管理、市政配套等行業(yè)，不僅創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，還催生了房地產(chǎn)開發(fā)策劃、幕墻工程師、智能建筑工程師等一批新職業(yè)。

筆者曾走訪瀏陽市、澧縣、靖州縣等地，切實(shí)感受到小城市的房地產(chǎn)開發(fā)改善了城鎮(zhèn)居民居住條件，加快了縣城建設(shè)和縣城面貌改變，促進(jìn)了財(cái)政增收和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、推進(jìn)小城市房地產(chǎn)開發(fā)的建議

一是積極推進(jìn)戶籍制度改革，取消小城市戶籍管制。長期以來，與我國城鄉(xiāng)二元分割結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的戶籍制度，以行政管制限制了公民的遷徙自由，各種利益競(jìng)相攀附在戶口上，使得城鄉(xiāng)居民在就業(yè)、醫(yī)療、入學(xué)、社會(huì)保障等諸多方面與生俱來就不平等，有悖于起碼的公正與平等，必須廢除。新的戶籍制度以取消農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)戶口劃分為前提，按照居住地登記戶籍管理，允許公民自由遷徙，國家平等地向每個(gè)公民提供基本福利與社會(huì)保障，以相應(yīng)的制度安排予以保證。這樣一來，我們才能建立至少在法理上確認(rèn)是平等、在人權(quán)上是平等的戶籍管理制度，為農(nóng)村人口進(jìn)城掃除障礙，引導(dǎo)他們有序地進(jìn)城，鼓勵(lì)他們就近進(jìn)城。

二是優(yōu)先保障小城市建設(shè)的土地供應(yīng)。2004年以來，國家不斷嚴(yán)格土地管理政策，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增長，嚴(yán)保耕地特別是基本農(nóng)田不被占用，嚴(yán)防隨意調(diào)整規(guī)劃基數(shù)。為了確保土地管理政策的全面實(shí)施，為了抑制房價(jià)、實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)自然也在嚴(yán)格管理范圍之內(nèi)?，F(xiàn)在的問題是房地產(chǎn)大鱷囤地現(xiàn)象嚴(yán)重，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地管理，而且大量閑置土地都集中在一線城市。大量已出讓的土地沒有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。在房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)總規(guī)模受限的前提下，一線城市大量供應(yīng)土地，大量土地閑置，這不利于抑制一線城市房價(jià)，不利于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。規(guī)范房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場(chǎng)，首先必須嚴(yán)格土地監(jiān)管。要嚴(yán)肅查處囤地行為，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為，讓囤地?zé)o利可圖。2009年12月23日國土資源部官員表示，為全面執(zhí)行國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，進(jìn)一步嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，重點(diǎn)強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)和利用的全程監(jiān)管，同時(shí)還通報(bào)了九個(gè)省十八宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，并督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策，警示開企業(yè)根據(jù)實(shí)際開發(fā)能力理性取得土地，及時(shí)開發(fā)利用。這里必須特別注意地方政府對(duì)中央土地管理政策的落實(shí)情況。其次，要加大土地供應(yīng)，特別是保障普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房開發(fā)的土地供應(yīng)，特別是要加大三、四線城市普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房開發(fā)的土地供應(yīng)。

三是完善道路、交通、管網(wǎng)、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，也是?jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要保證，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展又為建設(shè)更完善的基礎(chǔ)設(shè)施提供后續(xù)資金保障。這是良性互動(dòng)，相得益彰的并進(jìn)互促的關(guān)系。充分認(rèn)識(shí)、正確處理好這一關(guān)系，對(duì)于利用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，建設(shè)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高效益的美麗城市，促進(jìn)要素集聚、優(yōu)化資源配置、提高人民生活質(zhì)量等都具有極為重要的作用。在一些城市，財(cái)政與招商引資相結(jié)合，先期完善基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)興旺與城市亮麗同步實(shí)現(xiàn)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)支撐城市提質(zhì)、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，具有四兩撥千斤的功效。完善小城市基礎(chǔ)設(shè)施，首先，要科學(xué)規(guī)劃小城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要充分發(fā)揚(yáng)民主，發(fā)揮專家團(tuán)隊(duì)的智庫作用，綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、人口規(guī)模、小城市歷史文化傳統(tǒng)、地理特征、社會(huì)變遷趨勢(shì)等因素，在全國城市化布局背景下，科學(xué)制定每個(gè)小城市個(gè)性化發(fā)展規(guī)劃，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)統(tǒng)籌安排。其次，要多渠道解決小城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金問題。中央、地方各級(jí)財(cái)政要聯(lián)手加大投入，逐步解決小城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)欠賬問題。要積極運(yùn)用BOT、PPP等模式，引進(jìn)民間資本參與小城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要把發(fā)行地方公債、設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金與運(yùn)用商業(yè)銀行信貸資金結(jié)合起來，要把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來，全面推進(jìn)小城市建設(shè)。

四是利用規(guī)劃把關(guān)，引導(dǎo)小城市科學(xué)開發(fā)房地產(chǎn)。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)為:許多三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)戰(zhàn)國時(shí)代的縮影，有些“亂世繁榮”景象:開發(fā)總量大幅增長，房地產(chǎn)價(jià)格行情一路攀升，開發(fā)理念也在快速提升，但國家宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管常規(guī)政策沒有落實(shí)到位(如預(yù)售遠(yuǎn)期樓花，賣紅線圖等)，一些開發(fā)商觀念落后，目光短淺，產(chǎn)品粗放現(xiàn)象嚴(yán)重，走了一線城市早期所走的老路，重復(fù)了一線城市過去探索時(shí)所走的彎路。房地產(chǎn)開發(fā)要做到規(guī)范、健康、高層次，首先土地供應(yīng)要適當(dāng)提高門檻。地幅大一些，便于成片開發(fā)，有利于城市建設(shè)，有益于吸引一、二線城市品牌開發(fā)商，有益于淘汰開發(fā)理念落后、沒有資本實(shí)力的開發(fā)商。其次，地方政府要做到城市雖小但規(guī)劃好、服務(wù)優(yōu)。小城市規(guī)劃部門要著力快速提升科學(xué)規(guī)劃城市、科學(xué)規(guī)劃城市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)、建筑工程規(guī)劃的能力，要著力快速提升運(yùn)用行政許可引導(dǎo)開發(fā)商的服務(wù)水平。一些調(diào)查研究顯示:小城市的房產(chǎn)開發(fā)仍以有園林綠化、幼兒園、會(huì)所等配套設(shè)施的小區(qū)開發(fā)模式最受歡迎。從建筑形態(tài)來看，多層板樓住宅最受歡迎，近年來隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購房者開始逐步接受與認(rèn)可。目前眾多小城市基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過度的發(fā)展階段;南北通透、采光良好的板樓是市場(chǎng)的主流。從戶型來看，小城市戶型的需求正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對(duì)主流向中小三室和兩居室過度;二居室的戶型一般在80-100㎡左右，三室戶型面積則在110-130㎡左右。此外，新型建筑材料的運(yùn)用也有較大提升空間。產(chǎn)品是決定小城市項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。地方政府要善于運(yùn)用非行政手段(比如發(fā)揮地方房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的作用)，引導(dǎo)開發(fā)商加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，更新觀念，提升開發(fā)品質(zhì)，“不要先生孩子再整容”。

(作者單位:天津商業(yè)大學(xué))