摘 要:文章針對當(dāng)前我國大城市房地產(chǎn)(特別是住宅類房地產(chǎn))價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象，分析了其產(chǎn)生的主要原因，并從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的角度對各種可能抑制房價上漲的對策提出了相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格 宏觀調(diào)控 土地制度

中圖分類號:F290文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)04-047-01

2009年，在國家應(yīng)對全球性金融危機(jī)、全力保經(jīng)濟(jì)促發(fā)展的大背景下，中國大城市的房地產(chǎn)市場受益于樓市政策的刺激和大量消費(fèi)需求的釋放，一舉擺脫2008年下半年的短暫頹勢，迅速重返上升通道，并創(chuàng)下歷史新高，呈一發(fā)而不可收拾之勢。房價攀升幅度與廣大中低收入群體收入增長速度的背離，使得當(dāng)前房地產(chǎn)的過熱已超出經(jīng)濟(jì)問題范疇，成為關(guān)系國計民生的社會問題，抑制房價的過快上漲成了當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主旋律。

但真正有效的對策，顯然必須建立在對本輪房價上漲主要因素的深入分析之上。本文提出“公共品供給不足”、“自主創(chuàng)新體系不完善”、“政績考核機(jī)制短期化”，不僅是本輪房地產(chǎn)過熱、也將是房地產(chǎn)市場長期失衡的深層原因，并給出了相應(yīng)的對策。

一、公共品供給不足

“居者有其屋”，保障廣大中低收入群體的基本住房需求，是政府執(zhí)政的基本義務(wù)之一，這也決定了應(yīng)對這部分需求的土地或住宅供應(yīng)的“公共品”色彩。但在我國現(xiàn)實(shí)中，屬于公共品范疇的基本保障型住房及其用地的供給嚴(yán)重不足。其結(jié)果是將大量中低收入者逼入房地產(chǎn)市場交易，增加了剛性需求。這部分購房者存在典型的無房恐慌和買漲不買跌的心理，很容易被開發(fā)商與投機(jī)者利用，從而逐波推升房價。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1~12月份房屋銷售面積為9.37億平方米，同比增長42%;房屋竣工面積是4.42億平方米，同比增長21.1%，銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。既有的研究多注意到了其中體現(xiàn)的住房和土地的有效供給不足，但基本保障型住房及其用地的“公共品供給不足”問題，并未得到應(yīng)有的重視。

基本保障型住房及其用地的供給不足，不僅僅體現(xiàn)在供給量上，還表現(xiàn)在供給的區(qū)位結(jié)構(gòu)上。從國外的成熟經(jīng)驗(yàn)看，考慮到中低收入群體對于交通成本的較低承受力，經(jīng)濟(jì)型及廉租型公寓(Apartment)主要配置于傳統(tǒng)中心城區(qū)(Downtown);而高等級投資性住房(House)則郊區(qū)化配置，這種“離心化”配置可以有效分散房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位集中化問題。

與此相反，由于我國傳統(tǒng)上將高等級投資性住房向城市中心配置，人為催生了“領(lǐng)漲地王”。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國土地出讓總面積20.9萬公頃，同比增加38%。雖然成交土地中住宅用地成交量也同比增加，但是郊區(qū)土地的比例較大，傳統(tǒng)中心城區(qū)的土地可供給量大幅減少。導(dǎo)致全國各地“地王”頻現(xiàn)，核心地段的價格虛高，提升了周邊地塊的價格預(yù)期，起到了“領(lǐng)漲”作用。

因此，明確基本保障型住房及其用地的“公共性”色彩，則可以從住宅供給量及用地供給結(jié)構(gòu)兩方面，推出稀釋剛性需求的政策，以市場規(guī)律抑制房價持續(xù)上漲。

其一，完善社會住房保障體系，建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價格控制、定向供給的住房保障機(jī)制，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供給力度。

其二，在我國城市土地的國有制背景下，政府的土地供給的區(qū)位政策必須調(diào)整，實(shí)施保障性住房、投資性住房由內(nèi)向外的離心化配置。有助于消除傳統(tǒng)向心結(jié)構(gòu)所擠壓出的“地王”塔尖，去除投機(jī)風(fēng)向標(biāo)。

二、自主創(chuàng)新體系不完善

為了應(yīng)對國際金融危機(jī)，我國實(shí)施了4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激方案。貨幣政策自2008年底轉(zhuǎn)向?qū)捤桑?009年上半年廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增速高達(dá)24%，信貸門檻也大幅降低。許多理論與實(shí)務(wù)界人士將貨幣供應(yīng)量的增長，及其經(jīng)由信貸渠道向房地產(chǎn)市場的流入，視為本輪房地產(chǎn)過熱的主要推力。

從供給的因素看，由于巨額低成本資金的支持，開發(fā)商開始了新一輪的“圈地運(yùn)動”，促使土地價格迅速上升，并迅速向房價傳導(dǎo);同時，寬松的信貸政策使房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。

從需求角度看，在寬松的貨幣政策與信貸政策背景下，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時，買房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低。2008年壓抑的剛性需求，在政策刺激下于2009年上半年集中釋放;到了2009年中，投機(jī)性需求開始蔓延，催生了“拼房”族與抱團(tuán)炒房現(xiàn)象;而到2009年末，對優(yōu)惠政策未來退出的擔(dān)憂又引發(fā)了一波恐慌購房潮。當(dāng)然，整體市場流動性充沛，使公眾對市場的通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)，加之我國現(xiàn)階段缺乏有效的投資產(chǎn)品，使房產(chǎn)因其可住、可投資的靈活性而被視為了最佳的抗通脹品，也推升了對房產(chǎn)的投資性需求。

從以上分析出發(fā)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控中，出臺了一些從貨幣供應(yīng)量以及房地產(chǎn)信貸門檻角度的調(diào)控措施。如央行已經(jīng)采取的提高準(zhǔn)備金率以收縮流動性，以及第二套房貸首付比率的提高等，雖然可以起到一定的調(diào)控效果，但如果抓不住寬松貨幣政策——低信貸門檻——資金推動房地產(chǎn)過熱的鏈條的關(guān)鍵，政策的效果及可持續(xù)性將不容樂觀。

欲遏制房地產(chǎn)過熱，必須對低信貸門檻——資金推動房地產(chǎn)過熱環(huán)節(jié)的分析與控制。而其中的關(guān)鍵，主要在于我國自主創(chuàng)新體系的不完善，由此導(dǎo)致的我國創(chuàng)業(yè)投資成功率較低、高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)應(yīng)用轉(zhuǎn)化的有效性不足、低附加值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的可提升性不強(qiáng)等，不能為信貸資金提供充分的實(shí)體性投資機(jī)會，而資金向房地產(chǎn)投資的聚集幾成必然。因此，治本之策還在于如何將資金引導(dǎo)至創(chuàng)新型國家的建設(shè)中去。

三、政績考核機(jī)制短期化

從2009年底開始，中央在信貸、稅收、土地出讓和管理、商品房銷售、外資購房等多個方面實(shí)施宏觀調(diào)控，但效果差強(qiáng)人意。推出調(diào)控重拳——物業(yè)稅的呼聲漸高。

物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。物業(yè)稅的開征政府應(yīng)該主要征對二套房以上的投資需求。開征物業(yè)稅，無疑將減少流轉(zhuǎn)階段的成本，增加持有、使用、經(jīng)營土地、房屋的成本及其可變風(fēng)險，把擁有土地、房屋資產(chǎn)的風(fēng)險，由一次性買入承擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期承擔(dān)。其最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，對為贏利而購房的投資(投機(jī))性需求，將有明顯的抑制作用，同時由于該項(xiàng)稅收使房屋的持有成本大增，現(xiàn)有的囤房將被逼入市場，直接從供求關(guān)系抑制虛高的房價。

但物業(yè)稅在某些城市“空轉(zhuǎn)”了多年未有實(shí)際動作，其原因在于推動房地產(chǎn)過熱的另一主要原因，即地方政府政績考核機(jī)制短期化。地方政府的短期政績必須從擴(kuò)大投資中取得，而土地出讓金收入則是主要的資金來源之一，從實(shí)行土地儲備制度以來，現(xiàn)在副省級城市的區(qū)級財政土地出讓金收入，占財政收入的比例很大，有的達(dá)到1比1，有的甚至更大。

物業(yè)稅及很多調(diào)控政策，都會因其對房地產(chǎn)的降溫作用，最終減少地方可支配財力。欲使這些政策得到地方政府的支持與貫徹，希望在于政績考核機(jī)制的重大變革。

參考文獻(xiàn):

1.中華人民共和國國家統(tǒng)計局www.stats.gov.cn

2.楊飛.中國高房價成因的供求分析與對策[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2009(4)

3.[英]鮑爾·通貨膨脹與貨幣理論[M]華夏出版社，2009

(作者單位:武漢科技大學(xué)城市學(xué)院 湖北武漢 430083)

(責(zé)編:若佳)