目前，國家相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場調(diào)控，中國人民銀行近期提高存款準(zhǔn)備金率。收緊資金；銀監(jiān)會表示對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行綜合的授信。多家商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)資金需求也進(jìn)行嚴(yán)格控制。這些措施使得房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行融資越來越困難。許多中小房地產(chǎn)商見從銀行融資無望，便轉(zhuǎn)向了信托融資。而前不久，央行工作會議指出，要加快開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作，使得房地產(chǎn)投資信托基金再度成為市場關(guān)注的焦點。許多專家和市場人士在接受記者采訪時也表示，在未來的一段時間內(nèi)，信托公司將成為許多房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資服務(wù)提供商。

信托助力房地產(chǎn)融資

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)將融資目光轉(zhuǎn)向了信托公司。中誠信托有限責(zé)任公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家許均華日前在接受記者采訪時指出，房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重要業(yè)務(wù)，支撐著信托公司的經(jīng)營業(yè)績。目前，中誠信托為北京市房地產(chǎn)提供的資金達(dá)到200億元，受支持的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到50至60家。

“政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，好的房地產(chǎn)也受到影響，它也需要資金支撐，信托對房地產(chǎn)資金需求是一個補(bǔ)缺作用?！痹S均華說，信托可以平滑宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響，對就業(yè)，對產(chǎn)業(yè)的帶動，對地方稅收，都是很重要的。

從北京看，中誠信托以支持中小房地產(chǎn)商為主，一些中小的房地產(chǎn)企業(yè)有好的項目，但是由于缺資金，特別是缺銀行信貸方面的支持，這些中小房地產(chǎn)公司會找到信托公司。目前，中誠信托在北京支持的房地產(chǎn)企業(yè)以住宅項目為主。 許均華說，在選擇房地產(chǎn)公司時，中誠信托公司一是考慮房地產(chǎn)公司項目的法律文件是否齊全，二是房地產(chǎn)公司自己有沒有資金投入，三是房地產(chǎn)公司如何保證信托公司信托資金的安全。一般情況下，投入不會超過項目資金的40％。 北京唐古拉投資管理有限公司董事副總裁譚吳楠日前在接受記者采記時說，“信托公司之所以會對房地產(chǎn)企業(yè)情有獨鐘，是因為房地產(chǎn)看得見，摸得著，收益是最有保障的?！?/p>

譚吳楠說，目前，一些信托公司的房地產(chǎn)項目收益已經(jīng)突破30％，即使是一些相對保守或者稱穩(wěn)健的信托公司，因為介入的房地產(chǎn)項目相對成熟、風(fēng)險較小，其收益要求也達(dá)到了20％以上。

“在高收益的同時，房地產(chǎn)項目的另外一些特點也是其吸引信托公司的重要原因。這些要件中首要的是風(fēng)險相對可控?！弊T吳楠說。

因為目前國家對銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制，建設(shè)用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等到四證齊全是銀行介入房地產(chǎn)項目所必需的硬件要求，因此在房地產(chǎn)的融資接力中，信托公司扮演的是銀行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招標(biāo)之前就可進(jìn)入，幫助房地產(chǎn)商解決拿地資金，在地產(chǎn)商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)項目，替換出信托資金。以這樣的方式進(jìn)入的房地產(chǎn)項目，即使拿不到地，也不影響信托資金的安全；信托資金進(jìn)入后地產(chǎn)商拿到了地但銀行資金沒有跟上，那么信托資金還有土地作為質(zhì)押，與其他抵押品比較，土地的變現(xiàn)能力更強(qiáng)，即使出現(xiàn)了風(fēng)險，信托資金也更容易退出。在期限方面，信托資金的使用一般不超過一年，而這個期限也恰好與信托資金的期限要求相匹配。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)資產(chǎn)或收益權(quán)抵押給信托公司，一般是3折。這也使得房地產(chǎn)類信托比較安全。譚昊楠說，曾經(jīng)給一家房地產(chǎn)企業(yè)做了一個信托計劃。該房地產(chǎn)的在建項目進(jìn)行了一半，沒有資金了，企業(yè)在建工程也抵押給了銀行，沒有用于抵押的資產(chǎn)了。但是這個房地產(chǎn)建的是商業(yè)項目，于是譚吳楠以這個房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目未來租金收益做抵押進(jìn)行信托，購買商業(yè)項目的未來10年租金收益，價值是10億，信托公司給房地產(chǎn)商打3折，以3億元買下他們未來10年收益權(quán)。該房地產(chǎn)商用其中的2億償還銀行，剩下的1億元使他們走出了資金困境。

國巨投資基金管理有限公司董事長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛在接受記者采訪時認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求信托融資比大的房地產(chǎn)企業(yè)更迫切一些。值得關(guān)注的是，以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單，主要是對某個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托越來越表現(xiàn)出類基金化操作的模式。這些舉動都表明信托機(jī)構(gòu)正在積極行動，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語權(quán)。

孫飛認(rèn)為，日前“國十一條”中提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，這一政策對中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，從證監(jiān)會和國土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金之渴，融資的重?fù)?dān)或?qū)⒙湓谛磐猩砩稀?/p>

REITs或或?qū)⑼瞥?/p>

前不久結(jié)束的中國人民銀行工作會議指出，要不斷提高金融市場的廣度和深度，開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點有關(guān)工作。這使得房地產(chǎn)投資信托基金再度成為市場關(guān)注的焦點。孫飛在接受記者采訪時認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信托基金早就該試點了，這可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

孫飛說，相對于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資。REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs主要是進(jìn)行長期穩(wěn)定的價值投資，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作周期比較長。標(biāo)準(zhǔn)意義的REITs都是公募基金，解決REITs在資本市場上市問題是關(guān)鍵性的一步。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上探索，各種情況表明，我國國內(nèi)環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，商業(yè)地產(chǎn)對REITs的迫切需求也在不斷增長。

中國不動產(chǎn)研究中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，北京、天津、上海三地的REITs試點工作正在進(jìn)行。2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位上海浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51％的控股權(quán)，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經(jīng)進(jìn)入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時，央行、證監(jiān)會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)前情況看，國內(nèi)首只股權(quán)REITs預(yù)計將在2010年一季度上市，債權(quán)REITs將在股權(quán)RElTs前出臺。

孫飛說，央行版的房地產(chǎn)投資信托基金主要在銀行間市場，操作難度小，可行性更強(qiáng)。證監(jiān)會版的房地產(chǎn)投資信托基金因為在股票市場進(jìn)行披露，需要出臺相關(guān)的管理辦法和信息披露，推出的時間會晚一些。

“REITs可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)商對此政策已經(jīng)準(zhǔn)備好了，就看政府相關(guān)部門如何實施了?！睂O飛說。

北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭曼夏也向記者表示，REITs的出臺是房地產(chǎn)金融放開的第一步，也是極其重要的一步。發(fā)展房地產(chǎn)金融項目也將推動房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)快速發(fā)展。