大陸商業(yè)地產(chǎn)不易做訣竅在哪裡?

陳紀豪做的是商業(yè)地產(chǎn)中最難的商場開發(fā)與運營，如何將這塊市場做成功，他的切入點是以餐飲為主的休閒娛樂商場。

「大陸是一個年輕的市場，充滿了創(chuàng)業(yè)的機會。只要你發(fā)現(xiàn)市場的空缺點，做好充足準備，等時間點一到再進入，一般就會做得起來?！?/p>

看似年紀輕輕的陳紀豪，卻在兩岸房地產(chǎn)業(yè)有著超過15年的從業(yè)經(jīng)歷。熟悉商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的他，將目光瞄準大陸一、二線城市日益提升的餐飲、娛樂消費能力，與合作伙伴致力於「為商業(yè)不動產(chǎn)創(chuàng)造最高的價值」，切入商業(yè)地產(chǎn)裡最難做的商場開發(fā)與運營。

「大部分開發(fā)商都會做住宅專案，但只有少部分人懂得做商業(yè)地產(chǎn)，這是整塊『肉』裡比較硬的骨頭。」

敢「啃」下這塊「比較硬的骨頭」，他自然有自己的一番見解。

深入接觸市場成商業(yè)地產(chǎn)「達人」

2003年，幾乎在臺灣叁寶建設(shè)所有部門都任職過的陳紀豪踏上大陸時，對於老闆期望他開拓大陸商業(yè)地產(chǎn)，多少帶點「我做這個干嘛」的茫然。

但從在上海買下第一塊地，蓋起「華山國際」寫字樓、促成叁寶建設(shè)、Merrill Lynch及頂新集團共同收購南京西路1788專案開始，一直到后來加入馬來西亞PAVILION INTERNATIONAL(柏威年集團)，參與收購澳門賭王何鴻燊旗下市值約80億元人民幣的地產(chǎn)資產(chǎn)包等項目后，「慢慢的理解到人生沒有無用的經(jīng)歷，區(qū)別只是這些經(jīng)歷在什麼時候發(fā)酵，產(chǎn)生效應(yīng)」，對大陸的商業(yè)地產(chǎn)逐漸有了新的看法，亦是在這些經(jīng)歷中累積起的市場經(jīng)驗開始「發(fā)酵」，令他發(fā)現(xiàn)了一絲商機。

房地產(chǎn)基本可分為住宅、商業(yè)、工業(yè)叁部分，大陸的房地產(chǎn)開發(fā)商一般善於開發(fā)住宅，不管是別墅、公寓小是小高層樓盤，都做得有聲有色;而在商業(yè)地產(chǎn)中除了酒店式公寓與辦公樓外，在開發(fā)酒店與商場上，做得好的卻乏善可陳。

「大陸開發(fā)商一般用住宅的方式賣商業(yè)地產(chǎn)，將商場切割成小單位租售出去，招商的時候『紅紅火火』的，租售完后商場也就跨了，因為沒有做統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃，缺乏主題性，最后容易導(dǎo)致所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的不統(tǒng)一，吸引不來人潮?！?/p>

在上海6年，看了不少商業(yè)地產(chǎn)失敗的案例后，在復(fù)旦大學(xué)念MBA時陳紀豪根據(jù)自己的體會與市場研究，寫出了一篇關(guān)於「商業(yè)不動產(chǎn)的規(guī)劃和評估」的論文。

他分析說，做商業(yè)地產(chǎn)有不少困擾之處。一是總體規(guī)劃與所有權(quán)問題沒有得到妥善解決，二是住宅到結(jié)構(gòu)體的叁分之二時就可以開始銷售，但商業(yè)地產(chǎn)只能等蓋完、裝修好后才能招商;第叁則是資金問題，商場招商開始前叁年基本難以賺錢。大陸企業(yè)無法像港商、新加坡商那樣外資有境外資金可以支撐，除非背景足夠雄厚，否則資金盤活十分困難。

此外，他曾參與過在吉隆玻的PAVILION KL Shopping Mall 開發(fā)專案，原本想將模式復(fù)製到大陸，一線城市卻已經(jīng)很難找到能夠支撐起一般商場需要4萬平方米以上面積的要求，只能作罷。

「歸結(jié)到最后，就是商業(yè)地產(chǎn)有先天門檻，挑地點，又不能散售，資金周轉(zhuǎn)難，所以要想做的好，很難。」

經(jīng)過一番研究，陳紀豪開始思考，如何去做好這塊市場大「餅」。但既然做商業(yè)地產(chǎn)存在諸多困擾，為何他還要「明知山有虎，偏向虎山行」?

敢拼敢闖切入休閒娛樂商場開發(fā)

「其他部分別人已經(jīng)做出規(guī)模效益了，但在商業(yè)地產(chǎn)方面成功經(jīng)驗不是很多，所以就從他們比較弱的地方切入?！?/p>

他很明白，選擇最難做的商業(yè)地產(chǎn)中商場的開發(fā)與運營，當(dāng)然存在不少風(fēng)險，且至少4萬平方米以上面積的要求亦凸現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)的窘境:又不是到處都有這麼大的地方，怎麼辦?

「但我敢進來，是相信切入這塊的時間點到了，所以敢於去嘗試。」他認真的思考過，目前正是大陸一、二線城市擁有較高消費力的時間，特別是在餐飲娛樂休閒方面，民以食為天，消費水平更是不斷提高。

要想做好，解決的方法就是把商業(yè)地產(chǎn)做細，以餐飲為主的休閒娛樂為主題，切入別人不愿意做的小面積商場開發(fā)。「一般消費者都很有目的性，不太喜歡去不流行或規(guī)模太小的商場百貨，所以產(chǎn)品規(guī)劃得更精準，以飲食為主，更貼近消費者的需求?！?/p>

敏銳的捕捉到市場條件已經(jīng)日趨成熟后，陳紀豪加入蓮集團國際股份有限公司(以下簡稱「蓮集團」)，與合作伙伴張廣生、鄧俊寬一起積極拓展市場。

張廣生，在大陸曾開發(fā)過浦東美食城、食博匯等超過20個美食廣場項目;鄧俊寬，曾任職太平洋SOGO百貨，有著豐富的百貨商場之經(jīng)營管理經(jīng)驗。

「合作伙伴在商業(yè)地產(chǎn)上都很有經(jīng)驗，大家也都比較懂得欣賞對方，每一個項目都是我們一起開會討論好。」陳紀豪亦坦露，以往自己是職業(yè)經(jīng)理人，只要完成老闆交代的目標就可以，現(xiàn)在自己創(chuàng)業(yè)則比較辛苦，需要到處尋找合適的人建立團隊。

未來著眼深耕商場與酒店項目

他主要負責(zé)尋找資本，提供一些產(chǎn)品、建筑設(shè)計規(guī)劃等意見，其他伙伴則負責(zé)具體的商場開發(fā)與運營等事務(wù)，大家分工協(xié)力，結(jié)合彼此的經(jīng)驗，期望能產(chǎn)生最大的效益。

除了發(fā)現(xiàn)市場機會外，蓮集團的設(shè)計、施工、招商等團隊亦基本來自臺灣，在大陸扎根多年?！概_灣在設(shè)計、服務(wù)、經(jīng)營管理方面有很多不錯的經(jīng)驗，我們也把這些比較成熟的經(jīng)驗適度引入大陸，當(dāng)然還要當(dāng)?shù)卣Z系化，這樣比較會擁有自己的核心競爭力?！?/p>

有了這些核心優(yōu)勢后，陳紀豪他們對市場有更充足的信心。

「要有清晰的商業(yè)邏輯，把市場聚焦在以飲食為主的休閒娛樂上，我們可以去接那些不被看好的只有一、兩萬平方米的商場，有了核心競爭力，定位又對，在業(yè)態(tài)上進行目的性比較高的配置，就能夠吸引到人潮來光顧?！?/p>

陳紀豪介紹說，蓮集團此前已完成18個商場項目，正在進行中的有寧波FMALL食尚中心、南京地鐵商城領(lǐng)行21臺灣廣場等四個項目。目前的市場策略是先鎖定包括上海、寧波、溫州等經(jīng)濟發(fā)達的長叁角地區(qū)，2009年開始積極開拓環(huán)渤海灣區(qū)域。

除了看好餐飲娛樂地產(chǎn)市場外，他亦透露，在未來將繼續(xù)開展風(fēng)格式酒店(臺式汽車旅館)、新形態(tài)的IT數(shù)碼商場、以及以女性為主題的百貨商場等業(yè)務(wù)。

已有一家臺資百貨業(yè)者洽談合作事宜，亦有兩家在大陸排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商看好商場開發(fā)成功后，能為住宅帶來的外部性效益，尋求合作機會。

「目前蓮集團在商業(yè)地產(chǎn)上只做兩件事，就是商場跟酒店，這是一般房地產(chǎn)開發(fā)商最不會做的，但我們有經(jīng)驗?！?/p>

在事業(yè)規(guī)模初具雛形后，陳紀豪更加忙碌。

除了要尋找一些風(fēng)投基金合作外，亦經(jīng)常在天上到處「飛」，考察新的地點，有一次甚至飛了五個地方，每天醒來都要想想自己現(xiàn)在哪一個城市?！赶Ｍ莒柟躺徏瘓F的Know-how，在大陸一、二線城市多找到幾個點，將商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)做得更精緻化?！?/p>