摘要：近幾年，我國許多城市房價不斷上漲。居高不下的房價，一方面使這些城市的房價收入比過高，居民買房困難；另一方面可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)金融危機(jī)。因此，為了抑制房價的快速上漲，政府采取了一系列政策房價仍然沒有降下來。那么，政府開征物業(yè)稅是否可以抑制房價?物業(yè)稅對房價到底有何影響?本文從開征物業(yè)稅對財政收入與房地產(chǎn)業(yè)兩方面的影響對此問題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；財政收；房地產(chǎn)

一、開征物業(yè)稅對財政收入的影響

從國家收入著眼，也許物業(yè)稅的開征會使國家短期內(nèi)在商品房的開發(fā)稅費上收入銳減，但我們應(yīng)當(dāng)看到2007年全國稅收收入已達(dá)49449億元，比上年增長31.39％，全國財政收入在2006年的基礎(chǔ)上再上新臺階，預(yù)計達(dá)到51億元，這使得我國減稅也存在一定的空間和可行性，目前國家財政也有承擔(dān)此種減稅的能力，從另一個角度來看，政府將40年至70年的土地出讓金一次性收取也是一大損失，因為這幾十年中土地可能會有很大的升值空間，但物業(yè)在保有階段發(fā)生的增值部分由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法參與增值價值的再配，而流向了保有者，不僅拉大了貧富差距，而且政府也是提前透支了未來的土地升值的稅金。

物業(yè)稅的開征，從收入角度來看有減收的情況，這是改革所必須支付的成本，任何稅改都無法避免，但稅制改革也將帶來稅收增長。1994年稅制改革后，稅收比率(國際上通用的稅收負(fù)擔(dān)衡量指標(biāo)，即一個國家在一定時期稅收收入總額占同期GDP的比重)呈不斷上升趨勢。從1996年后，稅收增長開始高于經(jīng)濟(jì)增長，從1998年起，稅收占GDP的比重基本上每年增加1—1.5個百分點。

二、開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1 對房地產(chǎn)商的影響

房地產(chǎn)開發(fā)門檻降低，巨大的行業(yè)利潤會吸引眾多產(chǎn)業(yè)包括民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。征收物業(yè)稅后，開發(fā)商為獲取開發(fā)土地而預(yù)先支付的成本大大降低，從而會使更多資本進(jìn)入，資金實力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重點，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤將大幅下降。

物業(yè)稅將降低房地產(chǎn)商開發(fā)成本，可令房產(chǎn)商的資金鏈寬松不少。無論是資金信貸，還是稅費征收，都將直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的錢袋了。由于土地轉(zhuǎn)讓稅以及房產(chǎn)稅將被未來的物業(yè)稅所取代，使得原來一部分在房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅費流向房地產(chǎn)保有階段，稅收負(fù)擔(dān)將由購房者而非開發(fā)商承擔(dān)。因此，開發(fā)商的現(xiàn)金流將大大提高，開發(fā)商的資本性投資預(yù)計將減少15％—20％，減少的這部分成本將有可能體現(xiàn)在房價的下調(diào)上，房價下降將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流量狀況，也可以減少開發(fā)的信貸風(fēng)險。

2 對投機(jī)行為的影響

在目前尚不規(guī)范和健全的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，房地產(chǎn)的過度投機(jī)行為主要表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象：一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的“炒地”現(xiàn)象極為嚴(yán)重，許多好地塊在進(jìn)入完全開發(fā)之前大多經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手，土地價格被人為放大，并隨著建筑成本被轉(zhuǎn)移到房價中。另一種就是“炒樓”，人們非理性地購置多處住宅并通過頻繁轉(zhuǎn)手的方式獲取差價利潤，由此導(dǎo)致房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。無論是“炒地”還是“炒樓”，都掩蓋了市場真實的需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，也造成房屋空置率持續(xù)攀高的現(xiàn)狀。而且，目前的稅制保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機(jī)。進(jìn)入流通時，土地承受過高的稅負(fù)，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。在保有階段發(fā)生的增值部分流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。所以，如果物業(yè)稅能夠有效的實施，那么它將有效的打擊投機(jī)，穩(wěn)定市場。另一方面，物業(yè)稅會增加房屋持有者保有時間財產(chǎn)的成

本，從而增大投機(jī)風(fēng)險。更多的人會衡量買房投資是否合適，很多人會將買房投資的想法暫時擱置，降低購買欲望，這樣可以適當(dāng)給房地產(chǎn)市場降溫。而已經(jīng)擁有幾套房產(chǎn)的人，同樣因為保有財產(chǎn)的成本增加可能會賣房，這樣就增加了二手房市場的供應(yīng)，從而更有利于盤活二手房市場。

3 對房價的影響

物業(yè)稅開征后，房價未必會隨之大幅下調(diào)。因為房價上漲由多種因素構(gòu)成，它蘊含著中央政府與地方政府、供求與需求、經(jīng)濟(jì)過熱與硬著陸、市場化與計劃經(jīng)濟(jì)等諸多博弈，對于中國經(jīng)濟(jì)這樣一個龐大、復(fù)雜、矛盾的綜合體、僅靠某項單一的政策或行政手段是不夠的。業(yè)內(nèi)人士估算，雖然由于地價和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著占住宅成本30％的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先交納1／70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57％，表現(xiàn)在總房價中，成本就下降了29.57％。但是對地產(chǎn)公司來說，房價不會應(yīng)聲而落，短期內(nèi)反而還將獲得超額利潤。因為地產(chǎn)商不可能將房價一步降到位，而將通過加強(qiáng)房產(chǎn)的營銷，提升房產(chǎn)的附加價值等方式維持房價，再通過買賣雙方的博弈，逐步降低價格。所以減少的這部分成本既有可能體現(xiàn)在房價的下調(diào)，也有可能成為營銷費用甚至成為其更加超額的利潤。而且根據(jù)最新的分析，中國目前的住宅當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場總體上是處在供小于求的狀況，據(jù)估算，城鎮(zhèn)每年的買房需求為7.6億平米，而2006年住宅銷售面積近5億平米，供給明顯小于需求的狀況下，稅收政策的效應(yīng)很可能達(dá)不到抑制房價的目的。