摘要:國(guó)際旅游島建設(shè)文件出臺(tái)后，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常變動(dòng)。本文分析了當(dāng)前海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新?tīng)顩r、新特點(diǎn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)作出基本判斷，并就存在問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與國(guó)際旅游島建設(shè)間存在的差距、如何向國(guó)際旅游島建設(shè)要求轉(zhuǎn)型等提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞:海南;房地產(chǎn)市場(chǎng);國(guó)際旅游島

中圖分類(lèi)號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-9031(2010)06-0037-05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.10

2010年年初，海南省房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)連續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)，其中固然帶有一些盲目性，但不可否認(rèn)價(jià)值回歸的必然，如資源的稀缺性，房地產(chǎn)品質(zhì)的提升，城市配套條件的改善以及市場(chǎng)巨大的開(kāi)放性所致。

一、海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

(一)產(chǎn)品供給情況

2009年海南省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資287.9億元，同比增長(zhǎng)44.3%，占全國(guó)房地產(chǎn)投資的0.79%。2010年1-3月，海南省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資97.82億元，同比增長(zhǎng)1.4倍，高于全國(guó)35.1%的平均增速。其中，土地開(kāi)發(fā)投資4.01億元，同比增長(zhǎng)4.2倍。從應(yīng)付省外逐漸膨脹的購(gòu)房需求來(lái)看，房地產(chǎn)投資速度是適當(dāng)?shù)摹?/p>

2009年，海南省商品房施工面積1992.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.8%;新開(kāi)工面積804.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.4%;竣工面積368.51萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)75.01%。2010年1-3月，商品房施工面積1847萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.4%;新開(kāi)工面積388萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.0倍;竣工面積86.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.0%。在建面積按照正常的生產(chǎn)周期1-2年后將陸續(xù)投放市場(chǎng)，以2010年1-3月份的銷(xiāo)售速度靜態(tài)估計(jì)需2年以上時(shí)間消化，因此，筆者認(rèn)為未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)是較充分的。

(二)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況

從2009年月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為平穩(wěn)的發(fā)展階段，2009年全年海南省商品房銷(xiāo)售面積560.34萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總額351.0億元，全年均價(jià)6264元/平米，分別較2008年增長(zhǎng)50.5%、73.2%和18.8%。2009年海南省市場(chǎng)并沒(méi)有呈現(xiàn)出獨(dú)特性，與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)基本一致。而國(guó)際旅游島建設(shè)文件的出臺(tái)致使房地產(chǎn)成交放大、價(jià)格上揚(yáng)。2010年1-3月，海南省商品房銷(xiāo)售面積295萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2倍，銷(xiāo)售額286.34億元，同比增長(zhǎng)3.8倍，同比漲幅均居全國(guó)首位。

(三)房地產(chǎn)金融情況

2010年3月末，海南省房地產(chǎn)貸款余額372.40億元，同比增長(zhǎng)85.96%，房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比為17.54%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額152.62億元，同比增長(zhǎng)136.09%;個(gè)人住房貸款余額195.81億元，同比增長(zhǎng)56.83%;2010年1季度，全省個(gè)人按揭貸款購(gòu)房8914套，同比增長(zhǎng)248.34%;發(fā)放按揭貸款36.84億元，同比增長(zhǎng)434.81%。新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占房地產(chǎn)投資的29.9%;新增個(gè)人房貸款占當(dāng)期住宅成交額的13.04%;個(gè)人住房貸款逾期率為0.50%。

從以上幾組數(shù)據(jù)可看出，海南省內(nèi)金融機(jī)構(gòu)介入房地產(chǎn)的程度并不深，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍。海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售很大程度依賴(lài)省外資金，包含部分內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)的信貸資金，同時(shí)一些與房地產(chǎn)相關(guān)的資金跨省流動(dòng)，其潛在的跨區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。

二、海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

(一)客戶以外省居民為主，反映全國(guó)二套房特征

2009年，海南省房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的76.1%、銷(xiāo)售套數(shù)的82.5%由省外人士購(gòu)買(mǎi)，其中，?？谑泻腿齺喪邢蚴⊥怃N(xiāo)售面積的占比分別為50.9%和76.2%;銷(xiāo)售套數(shù)分別為54.1%和79.4%，其他市縣向省外銷(xiāo)售的面積和套數(shù)占比均超過(guò)90%。海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)外向程度高，具有熱帶海島旅游房地產(chǎn)的屬性，也反映了全國(guó)二套以上住房的特征。[1]2009年下半年以來(lái)，在逐漸回溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)氣氛影響下，海南省居民成交放大，原因可能是高品質(zhì)樓盤(pán)入市吸引了部分改善型購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)上升致使投資性購(gòu)房增加。

(二)一次性付款比例高，按揭貸款比例較低

2009年，海南省商品房按揭貸款共21796套，占總銷(xiāo)售數(shù)量的31.8%，商品房銷(xiāo)售一次性付款套數(shù)占68.2%，其中，海口市一次性付款占58.2%，三亞市占82.3%，其它市縣占90.6%。從高比例的現(xiàn)金支付房款情況看，超前消費(fèi)的情況不突出，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)是穩(wěn)固的，市場(chǎng)發(fā)展基本是良性的。

(三)投資性購(gòu)房占比上升，資源保護(hù)問(wèn)題浮出水面

據(jù)對(duì)典型樓盤(pán)購(gòu)房者的隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，2009年2-4季，各樓盤(pán)投資性購(gòu)房比例依次為19.8%、20.9%和24.9%。2010年1季度，投資性購(gòu)房比例上升至45.2%，其中短期轉(zhuǎn)手交易獲利為目的的購(gòu)房占14.7%;自住型購(gòu)房比例由75.3%下降至54.8%，其中以度假養(yǎng)老為目的的自住型購(gòu)房占50.0%。自住型比例降低不足以說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)程度如何，以度假養(yǎng)老為目的購(gòu)房超過(guò)一半，所帶來(lái)的新移民對(duì)公共資源和生態(tài)環(huán)境的壓力則需認(rèn)真對(duì)待。

(四)商品房使用率不高，城鄉(xiāng)居民人均面積偏低

隨著省外購(gòu)房占比不斷擴(kuò)大，商品房空置率過(guò)高的問(wèn)題更加突出。海南省超過(guò)80%一手商品房被內(nèi)地客戶購(gòu)買(mǎi);二手房交易面積僅占一手房交易面積的16%;文昌市、瓊海市等地樓盤(pán)的入住率很低，年均居住時(shí)間不足25天，入住率不足30%?！皟傻鸵桓摺钡默F(xiàn)象說(shuō)明房屋資源浪費(fèi)情況比較嚴(yán)重，炒賣(mài)房屋的現(xiàn)象尚不突出，大多數(shù)購(gòu)房者的目的是長(zhǎng)期持有。同時(shí)，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房面積分別為28.87平米和24平米，低于全國(guó)人均水平，市場(chǎng)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。

2010年1-3月，?？谑卸肿≌灰?836套，是一手房交易量的93.4%，同比增加435.7%，其中64.3%為外地客戶購(gòu)買(mǎi)。二手房交易空前活躍，有消化空置房、平抑一手房?jī)r(jià)格的積極意義，同時(shí)也含有短期炒作的成分。

三、對(duì)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷

(一)政策走勢(shì)

在外需拉動(dòng)乏力的情況下，房地產(chǎn)在近幾年客觀上起支柱產(chǎn)業(yè)的作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是不能忽視的。中央對(duì)房地產(chǎn)的政策是把支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與解決住房問(wèn)題分開(kāi)。支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不等于支持高房?jī)r(jià)，但抑制高房?jī)r(jià)客觀上可能打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)政策的落腳點(diǎn)在于:希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，避免價(jià)格出現(xiàn)太大波動(dòng)而崩盤(pán)，通過(guò)修建保障性住房來(lái)解決普通居民的住房。

海南省政府認(rèn)為商品房的價(jià)格交給市場(chǎng)來(lái)決定，政府主要集中精力解決保障性住房問(wèn)題。但近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，脫離當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際生活水平，背離海南建設(shè)國(guó)際旅游島的初衷，房地產(chǎn)政策風(fēng)向有所改變，政府開(kāi)始試圖出臺(tái)系列政策以調(diào)控房?jī)r(jià)。

海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴(lài)70%外地客戶的高端市場(chǎng)，物業(yè)稅通常是對(duì)二套以上住房、高端住房以及超大面積住房進(jìn)行征收，如果對(duì)這部分物業(yè)籠統(tǒng)進(jìn)行征收，可能會(huì)影響整體行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況實(shí)行有差別的稅收。比如可規(guī)定一些基本原則:不反對(duì)高端物業(yè)，但要限制空置;不反對(duì)外省居民購(gòu)買(mǎi)一套房，但限制多套住房;不反對(duì)自住和長(zhǎng)期投資，但要限制短期炒房。

(二)市場(chǎng)供求

2010年1-3月，海南省商品房施工面積1847萬(wàn)平米，按照2010年1-3月的銷(xiāo)售速度，靜態(tài)估計(jì)需2年以上時(shí)間消化，同時(shí)新開(kāi)工面積也保持高速度增長(zhǎng)。需求方包括兩個(gè)方面，一是外省需求，當(dāng)前我國(guó)中等收入人群約23%，以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度上升，可能形成一千萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)力，如果一千萬(wàn)中有百分之一，即10萬(wàn)人可能選擇在海南省買(mǎi)房;二是本省需求，主要是改善性購(gòu)房、投資性購(gòu)房和增量購(gòu)房(年輕人購(gòu)房和移民購(gòu)房)。

(三)資金形勢(shì)

1.跨省資金流入情況

2010年1季度，海南省外資金流入9745.13億元，流出省外9386.13億元，凈流入359.0億元。3月跨省資金流入3479.55億元，流出3448.84億元，凈流入30.71億元，比1月減少202.52億元，比2月減少64.35億元，資金凈流入呈趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

2010年1季度省外銀行卡經(jīng)銀聯(lián)系統(tǒng)跨行支付購(gòu)房款160.84億元，為2009年全年的92.95%，其中，1-3月跨行支付分別為110.63億元、34.07億元、16.14億元，省外客戶刷卡支付房款金額逐月減少，表明1月以來(lái)過(guò)熱的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸恢復(fù)常態(tài)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況

全省存款總量和增速都較快，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也有一定的增長(zhǎng)潛力。今年1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位財(cái)務(wù)資金381.49億，同比增長(zhǎng)2.5倍。國(guó)內(nèi)貸款占5.63%，企業(yè)自籌資金占8.69%，利用外資占0.08%，其他資金占85.6%，其中購(gòu)房者的定金及預(yù)付款占45.70%?？傮w上看，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力不大，資金風(fēng)險(xiǎn)集中在購(gòu)房者身上。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)大量收取購(gòu)房者定金及預(yù)付款把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，購(gòu)房者承擔(dān)了房?jī)r(jià)高位回落風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)價(jià)格水平

1.海口市與其他省會(huì)城市房?jī)r(jià)比較

中國(guó)指數(shù)數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，2009年12月?？谑猩唐纷≌N(xiāo)售均價(jià)5789元，在省會(huì)城市中處于中下水平;2010年3月，?？谑蟹烤鶅r(jià)8194元，比2009年12月增長(zhǎng)41.5%，比今年2月回落4.1%，銷(xiāo)售價(jià)格接近南京市和天津市，在省會(huì)城市中處于中上水平(見(jiàn)表2)。

2.三亞市與其他沿海城市房?jī)r(jià)比較

2009年12月三亞市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)14865元，2010年2月銷(xiāo)售均價(jià)26817元，超過(guò)北京市、杭州市和深圳市，房?jī)r(jià)排在各大中城市中的第一位，3月房?jī)r(jià)環(huán)比回落26.3%，均價(jià)19755元，比去年12月增長(zhǎng)32.9%。三亞市住宅均價(jià)排在杭州市、北京市和深圳市之后，遠(yuǎn)超過(guò)其他沿海城市的價(jià)格水平。

3.房?jī)r(jià)的合理水平

目前海南省房?jī)r(jià)已超過(guò)本地居民收入所能承受的水平，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)大約有七成需求來(lái)自省外的養(yǎng)老度假，即作為國(guó)內(nèi)部分先富裕的人群以奢侈品消費(fèi)或投資，而不完全是生活必需品，因此海南房?jī)r(jià)是由高收入人群支撐，是由有購(gòu)買(mǎi)力的人群決定的。同時(shí)這部分人群的購(gòu)買(mǎi)需求與全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策走向有很大關(guān)系，市場(chǎng)需求具有很大的不確定性和依附性特征。從政治和道德的角度看，其中確實(shí)有不盡合理之處，先富裕的人剝奪了后富裕的人。[2]

從各城市人均儲(chǔ)蓄與住宅成交價(jià)格比的排序來(lái)看，三亞市排在最后，其比值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他城市，說(shuō)明當(dāng)前的人均儲(chǔ)蓄存量不足以支撐如此高的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)已存在明顯的泡沫。海口市房?jī)r(jià)處于全國(guó)省會(huì)城市中上水平，其人均儲(chǔ)蓄與房?jī)r(jià)比值處于中下位置，一方面有利于控制土地資源和老年移民，有利于推動(dòng)城市改造的進(jìn)行;另一方面也影響本地居民住房問(wèn)題的解決和大學(xué)生在本地就業(yè)和居住(見(jiàn)表4)。

綜合考慮基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、人員素質(zhì)及政府辦事效率狀況，當(dāng)前海南省房?jī)r(jià)已超過(guò)城市綜合水平，將未來(lái)發(fā)展預(yù)期一次性重估到位。城市的配套發(fā)展是一個(gè)逐步完善的過(guò)程，從國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，基礎(chǔ)設(shè)施的建造完成可能會(huì)給房產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。海南省作為一個(gè)小型經(jīng)濟(jì)體，市場(chǎng)規(guī)模小，突變因素較多，房地產(chǎn)會(huì)否出現(xiàn)跳躍性增長(zhǎng)還有待觀察。[3]

客戶對(duì)自然氣候及海景資源的高度需求造成了對(duì)海南省房地產(chǎn)明顯的奢侈品消費(fèi)心態(tài)，加上本地銀行參與度不高，市場(chǎng)供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，政府不出現(xiàn)明顯行政干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)將保持高位維穩(wěn)的走勢(shì)。政府限制普通商品房的開(kāi)發(fā)，經(jīng)回調(diào)后不排除房?jī)r(jià)采取逐波上行的方式反復(fù)向上。

四、海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

(一)房?jī)r(jià)超經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民生活成本被提高

2009年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為31.4%和16.9%，高于全國(guó)18.7%和10.8%的平均水平。全省城鎮(zhèn)人均GDP和人均可支配收入分別為19056.33元和13750.85元，僅相當(dāng)于全國(guó)平均水平的75%和80%。

目前，海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展還未達(dá)到房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化的要求，大部分人群依靠非市場(chǎng)化手段解決住房需求。城鎮(zhèn)居民基本生活開(kāi)支占比還很高，無(wú)力增加其它消費(fèi)。2009年全省城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)44.7%，高于全國(guó)平均水平近6個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民收入差距較大，能夠通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的人數(shù)有限。2009年城鎮(zhèn)居民最高收入戶與最低收入戶比接近9倍，全國(guó)平均水平為6倍。大多數(shù)本地購(gòu)房者背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響到了日常生活和消費(fèi)行為，已成為制約消費(fèi)啟動(dòng)的最大阻力。

(二)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果不顯著，稅收和就業(yè)貢獻(xiàn)不穩(wěn)定

總體上看，房地產(chǎn)對(duì)海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)并不明顯。2009年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值120.72億元，同比增長(zhǎng)24.5%，占全省GDP總量的7.33%。房地產(chǎn)消化的主要是鋼材、水泥、玻璃和裝修建材等行業(yè)的產(chǎn)能，而以上產(chǎn)品海南本地或是產(chǎn)量小或是沒(méi)有產(chǎn)出，2009年，海南省鋼鐵、礦建材料、水泥進(jìn)島量同比分別增長(zhǎng)24.2%、57%、71.3%，因此房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的提升作用有限。

另外，房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較大，但此種發(fā)展模式的可持續(xù)性不強(qiáng)。對(duì)就業(yè)人數(shù)的貢獻(xiàn)是短期的，就業(yè)的穩(wěn)定性較低。

(三)房地產(chǎn)雙重屬性導(dǎo)致政策搖擺，投機(jī)性比例升高帶來(lái)隱患

房地產(chǎn)作為特殊商品，既是消費(fèi)品又是投資品，如果過(guò)于市場(chǎng)化必然凸顯其投資品屬性，從而強(qiáng)化價(jià)格變化的隨機(jī)性和波動(dòng)性，導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定性加大。政策刺激下形成的房?jī)r(jià)上漲存在一些非理性因素，同時(shí)，由于二手交易市場(chǎng)不完善，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法由嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕灰左w制和規(guī)范來(lái)避免，一旦出現(xiàn)投資者信心波動(dòng)狀況，二手交易市場(chǎng)的無(wú)序和低效有可能會(huì)加速市場(chǎng)信心的崩潰，形成對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的沉重壓力。

(四)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)兩極失衡，市場(chǎng)容量有待控制

截止2010年1月31日，海南省商品房可銷(xiāo)售面積801.9萬(wàn)平方米、88786套，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足。樓市顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的原因，從結(jié)構(gòu)情況來(lái)看，房地產(chǎn)供應(yīng)區(qū)域分布不均，在外地購(gòu)房者較少參與的投資區(qū)域，存量住宅供應(yīng)遠(yuǎn)高于本地居民的需求。從總量情況看，海南省市場(chǎng)容量相對(duì)于全國(guó)廣大的需求者十分有限，加之市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，其容易受到?jīng)_擊。

五、海南省房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)際旅游島建設(shè)的差距

國(guó)際旅游島建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的總體要求是保持平穩(wěn)健康發(fā)展，積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀與國(guó)際旅游島建設(shè)要求有較大差距。

(一)發(fā)展目標(biāo)錯(cuò)位

由于海南省房地產(chǎn)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)偏差，人們不能客觀對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)和解決住房問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支柱性作用不敢正面肯定，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的目的定位不清晰，地方政府比較重視房地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的短期利益，特別是對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2004-2009年全省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長(zhǎng)至54.49億元，年均增長(zhǎng)率1.3倍。房地產(chǎn)業(yè)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高，由2004年的11.81%提高至2009年的31.41%。在此利益的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)發(fā)展不自覺(jué)地傾向于住宅開(kāi)發(fā)，土地資源被過(guò)度利用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏后勁。

(二)土地資本化不足

住宅化的發(fā)展模式對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)作用不明顯，同時(shí)限制了土地資源的資本化。土地資源過(guò)度向住宅集中，較多的轉(zhuǎn)化為個(gè)人財(cái)富而不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資本，擠占了有限的土地資源。當(dāng)前海南省經(jīng)濟(jì)水平較低，需要更多資本支持發(fā)展，土地資源盡可能資本化才能提升其對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，使房地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合。2009年海南省商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比4.03%，土地資本化明顯不足，不利于國(guó)際旅游島的持續(xù)開(kāi)發(fā)與建設(shè)。

(三)寶貴資源被低端開(kāi)發(fā)

雖然住宅房地產(chǎn)得到快速發(fā)展，但品質(zhì)差異不太明顯，各個(gè)樓盤(pán)功能定位基本趨同，土地資源使用效率低，任何人花上較低的成本就可擁有稀缺的土地資源。國(guó)際旅游島建設(shè)市場(chǎng)面向全國(guó)開(kāi)放，過(guò)低的引入條件將導(dǎo)致土地供應(yīng)的強(qiáng)大壓力，將削弱以寶貴土地資源作為吸引資金、技術(shù)和人才的作用。

(四)保障性住房建設(shè)滯后

加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件，是當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)國(guó)際旅游島建設(shè)的期待，也是國(guó)際旅游島建設(shè)順利推進(jìn)的前提。由于前些年積壓房地產(chǎn)延緩了海南省舊城改造和房地產(chǎn)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件仍較落后。目前房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化而導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)使部分居民承受了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，依靠市場(chǎng)力量已很難解決當(dāng)?shù)刂械褪杖刖用竦淖》恳蟆?009年全省保障性住房投資面積534.1萬(wàn)平米，占全省房屋施工面積的26.8%，由于歷史欠賬較多，眾多需要納入保障性住房解決的人群還無(wú)法滿足。

六、海南省房地產(chǎn)發(fā)展向國(guó)際旅游島建設(shè)要求轉(zhuǎn)型

近期，房地產(chǎn)發(fā)展很快，需求也比較旺盛，但經(jīng)濟(jì)基本面支撐不足，市場(chǎng)供求存在結(jié)構(gòu)性矛盾。借國(guó)際旅游島建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，海南省房地產(chǎn)目標(biāo)定位和發(fā)展模式需進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

(一)合理規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展定位

各種生產(chǎn)要素中，海南得天獨(dú)厚地?fù)碛型恋刭Y源，資金、技術(shù)和高素質(zhì)勞動(dòng)力的流動(dòng)性較強(qiáng)，這也是海南省開(kāi)發(fā)建設(shè)迫切需要的，其完全可以進(jìn)行優(yōu)勢(shì)組合，互惠互利。目前土地吸引項(xiàng)目、資金和人才的資源作用未很好發(fā)揮，大量土地作為住宅化開(kāi)發(fā)被一次性消耗，削弱了土地資本化程度。因此要盡快扭轉(zhuǎn)住宅開(kāi)發(fā)與商用開(kāi)發(fā)倒掛的局面，讓有限的土地資源作為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目和創(chuàng)業(yè)人才的平臺(tái)。

(二)建立財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制協(xié)調(diào)發(fā)展矛盾

海南市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷走高，同時(shí)也影響當(dāng)?shù)鼐用竦睦妗＝鉀Q中低收入居民住房問(wèn)題，建議以房地產(chǎn)稅收入設(shè)立財(cái)政補(bǔ)貼基金，用于保障性住房建設(shè)和居民購(gòu)房補(bǔ)貼，緩解房?jī)r(jià)高企的供需矛盾，增強(qiáng)政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力。

(三)金融改革和發(fā)展支持房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)際旅游島建設(shè)中占有舉足輕重的地位，是海南省未來(lái)20-30年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，這種目標(biāo)定位有國(guó)家戰(zhàn)略支持，同時(shí)也符合海南人民的整體利益。金融業(yè)應(yīng)當(dāng)以自身的改革和發(fā)展支持房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)本地居民住房條件的極大改善。

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