摘要:國際旅游島建設(shè)為海南省金融業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇，也帶動了海南省房地產(chǎn)價格迅速上漲。本文重點從當前海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展與20世紀九十年代初房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟時的狀況進行對比分析，找出兩者之間的共同點和不同點，借此判斷海南省房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)新的泡沫，并探討促進其健康發(fā)展的思路與對策。

關(guān)鍵詞:國際旅游島;房地產(chǎn);發(fā)展

中圖分類號:F831 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)06-0027-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.07

一、引言

《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)實施的若干意見》(以下簡稱意見)把海南國際旅游島建設(shè)正式上升為國家重大戰(zhàn)略，為海南金融業(yè)迎來了建省以來的第二次重大發(fā)展機遇，由此帶動海南省房地產(chǎn)價格飛速上揚。有人認為海南地理位置特殊，氣候資源獨特，房地產(chǎn)價格高可以理解;也有人判斷新一輪房價上漲過快，已有很大泡沫。各家商業(yè)銀行對海南省房地產(chǎn)的判斷和預期不一樣，所采取的應對策略也不盡相同。本文著重從當前海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展與20世紀九十年代初房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟時的狀況進行對比分析，探討促進海南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的思路與對策。

二、理性判斷海南省房地產(chǎn)市場的歷史與現(xiàn)實

從海南建省辦特區(qū)至今，海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史粗線條可以分成兩個階段:第一階段是20世紀九十年代初房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟期;第二階段是房地產(chǎn)市場恢復至今的新一輪發(fā)展高潮期。對比20世紀九十年代初房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟與海南國際旅游島建設(shè)《意見》出臺后的景況，二者既有相同點，又有不同點，此區(qū)分有利于各家商業(yè)銀行制定相應的應對策略。

(一)當前海南省房地產(chǎn)市場形勢與20世紀九十年代初房地產(chǎn)市場發(fā)展的相同點

1.房地產(chǎn)業(yè)是拉動海南經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。1993年海南省房地產(chǎn)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的30.45%，拉動GDP增長22%，而當時全國房地產(chǎn)投資僅占固定資產(chǎn)投資總額的14.82%，拉動GDP增長5.48%，分別高于全國15.6和7.18個百分點。2009年海南省房地產(chǎn)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的30.54%，拉動GDP增長17.49%，而全國房地產(chǎn)投資僅占固定資產(chǎn)投資總額的18.66%，拉動GDP增長10.8%，分別高于全國11.88和6.69個百分點。①

2.地價與商品房價格短期內(nèi)大幅度上漲。20世紀九十年代初，受海南建省辦特區(qū)政策的影響，據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計，海南商品房平均價格由1991年的1400元/平方米猛漲至1992年的5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰，三年增長超過4倍。海南國際旅游島建設(shè)《意見》頒布前后，海南拍賣地價不斷攀升，商品房均價由2008年5281元/平方米猛漲至2010年2月11028元/平方米，漲幅208%。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2010年1-2月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)，70個大中城市新建住宅銷售價格漲幅最大的6個城市中:海口58.4%，三亞56.1%，?？诤腿齺唭蓚€城市再度居全國房價漲幅之首。②

3.商品房交易量短期內(nèi)大幅度增長。1992年海南省銷售商品房109.4萬平方米，同比增長3.5倍;銷售額度23.64億元，同比增長4.9倍。2010年1月，海南省銷售商品房131.48萬平方米，同比增長4.3倍，實現(xiàn)銷售額129.67億元，同比增長7倍，當月銷售額達到2009年全年的一半，尤其是國務(wù)院頒布《意見》后僅僅5天整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和。

4.銷售對象以非海南省居民為主。20世紀九十年代海南建省初，海南省居民仍以福利分房為主，尚不具備購買能力，房地產(chǎn)銷售對象主要是企業(yè)、行政事業(yè)單位，特別是內(nèi)地許多機構(gòu)以“投機”為目的投資行為。當前購房者大部分基于海南得天獨厚的氣候、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境等因素吸引而實施個人行為。

(二)當前海南省房地產(chǎn)市場形勢與上世紀九十年代初房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同點

1.居民的消費能力、消費理念不同。1993年我國人均GDP0.3萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為0.25萬元，絕大部分居民仍處于解決溫飽階段。經(jīng)過近20年的發(fā)展，2009年我國人均GDP2.5萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.7萬元，隨著國民收入的不斷提高，消費結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型升級，提前消費的觀念普遍被接受，一些家庭改善性住房的需要日益增強，有些考慮房價上漲的預期和子女住房的實際提前購置二套商品房。

2.房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和定位不同。從房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)看，海南建省辦特區(qū)初，各項基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，受特定經(jīng)濟、金融環(huán)境的影響，房地產(chǎn)發(fā)展的盲目性、隨意性很大。而經(jīng)過十多年的治理、整頓和發(fā)展，目前海南各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完善，海南作為全國唯一的熱帶地區(qū)，其獨特的不可替代的自然環(huán)境讓越來越多的國民把海南省作為休閑、度假、養(yǎng)老的第二居住地。在《意見》當中，國務(wù)院已把旅游房地產(chǎn)確定為海南房地產(chǎn)發(fā)展重點。從房地產(chǎn)的管理規(guī)范程度看，20世紀九十年代初政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管相對經(jīng)驗不足，一些配套的法律法規(guī)也不健全，政府面對迅速升溫的房地產(chǎn)投機市場缺乏敏銳的判斷力和有效的控制措施。而現(xiàn)在政府駕馭經(jīng)濟、調(diào)控房地產(chǎn)的能力已提高，此輪房價上漲過快的現(xiàn)象已引起海南省委、省政府的高度警惕，并出臺了暫時凍結(jié)土地出讓、加大保障性住房建設(shè)力度等相關(guān)措施。政府對房地產(chǎn)發(fā)展的敏感度越來越高，對經(jīng)濟的調(diào)控能力越來越強，對房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的嚴重后果認識越來越清醒。

3.房地產(chǎn)投資主體、購買動機不同。20世紀九十年代初海南房地產(chǎn)投資主體主要以國有企業(yè)、行政事業(yè)單位及金融機構(gòu)的附屬公司為主，尤其金融企業(yè)附屬公司以銀行貸款為依托，對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生起了推波助瀾的作用。購房者的投資動機絕大多數(shù)以短期投機、炒作為目的，風險相對集中。目前，海南省房地產(chǎn)投資主體主要以股份制企業(yè)、民營企業(yè)為主，萬科、恒大、富力、保利、中信地產(chǎn)、雅居樂集團、魯能集團等重量級房地產(chǎn)公司均在海南省有大規(guī)模房地項目，這些公司總體上具有完善的現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)，投資面向全國大中城市，風險的集中度較低，抵御風險的能力較強。購房者的投資動機以自住、度假或中長期投資為主，盡管有省外“游資”到海南炒房拉動房價上漲的因素，但購房以自用為目的仍占主流。

4.房地產(chǎn)投資資金結(jié)構(gòu)、投資重點、銷售對象、資金來源不同。1993年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，貸款占25.4%，企業(yè)自籌39%，利用外資8.4%，其他27.2%;投資重點傾向于寫字樓與住宅樓并重;銷售對象以企業(yè)單位為主;資金來源以銀行信貸資金為主。目前，以2009年為例，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資來源中，貸款21.2%，企業(yè)自籌24.8%，利用外資7%，其他47%;投資重點主要集中在住宅樓方面;銷售對象以自然人為主;資金來源首付款均為個人自有資金，其余部分資金通過銀行按揭貸款解決。國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊數(shù)據(jù)顯示，2009年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資287.90億元，其中，住宅投資261.78億元，占91%。按貸款種類劃分，2009年海南金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額108.36億元，而個人住房貸款余額177.78億元，2008年僅增長9.6%，2009年則增長33.45%。①

5.房地產(chǎn)市場供求情況不同。1993年海南省商品房施工面積746萬平方米、竣工面積69億平方米、銷售面積71萬平方米，市場供求總量處于較低水平。2009年海南省商品房施工面積1992.78萬平方米、竣工面積368萬平方米、銷售面積560.34萬平方米，市場供求兩旺。從購房者的來源分析，據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，全省商品房累計銷售面積235.57萬平方米、24649套，70%以上銷往島外。其中，文昌市銷售商品房1150套，購房者均為非海南居民，內(nèi)地居民以自然人身份海南購房成為新一輪房地產(chǎn)投資熱中的主力軍。

6.銀行信貸管理水平和風險控制能力不同。20世紀九十年代初，我國金融機構(gòu)基本還處于計劃經(jīng)濟向商品經(jīng)濟過渡中，政企不分、審貸不分、管理松懈、粗放經(jīng)營的現(xiàn)象十分嚴重，貸款發(fā)放缺乏有效監(jiān)管和制約，國家對金融機構(gòu)興辦實體公司放任自流，很多金融機構(gòu)都直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，大部分積壓房地產(chǎn)資金都來源于銀行，銀行成為房價虛高的主要推手。而在國際旅游島建設(shè)背景下，銀行風險控制能力已大大增強，收益覆蓋風險的現(xiàn)代經(jīng)營理念已滲透至商業(yè)銀行的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)。從宏觀上講，中央及地方政府對經(jīng)濟的駕馭能力已提高，銀監(jiān)會、中國人民銀行等外部監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管更加嚴格;從微觀講，大部分國有商業(yè)銀行都已股改上市，現(xiàn)代商業(yè)銀行法人治理結(jié)構(gòu)已形成，完善的貸款全流程管理機制已建立，審貸分離、授信管理、嚴格責任追究制度已成為常態(tài)，貸款風險控制能力已有質(zhì)的提升，這是海南省房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)健康發(fā)展的堅實保證。

三、國際旅游島建設(shè)背景下海南省房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展對策

(一)深刻汲取歷史教訓，堅持科學審慎發(fā)展

發(fā)展是解決海南省金融業(yè)一切問題的根本，但在倡導加快發(fā)展的同時又必須以史為鑒，深刻汲取20世紀九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的歷史教訓。據(jù)統(tǒng)計，至1998年末，在海南空置房、半拉子工程和閑置土地上沉淀的資金達800多億元，僅工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行資金量就有450億元，不良率高達80%以上。①20世紀九十年代末，為推進股份制改革，海南省四家國有商業(yè)銀行剝離不良資產(chǎn)300多億元，成本都是國有商業(yè)銀行自行承擔。②有關(guān)數(shù)據(jù)表明，1999-2003年，由于房地產(chǎn)泡沫影響，海南省四家國有商業(yè)銀行呆帳核銷占貸款余額的比例超過了銀行資本金8%的法定比例，遠遠超過了四家國有商業(yè)銀行的資本金實際比例。③即國家承擔海南省泡沫經(jīng)濟成本的同時，該省內(nèi)各金融機構(gòu)也是成本的承擔者、犧牲者，并由此造成金融機構(gòu)經(jīng)營嚴重虧損，員工績效受到影響，自身發(fā)展也受到嚴重束縛。因為有歷史的教訓，各家商業(yè)銀行總行對海南分支機構(gòu)都實行限制政策，門檻較高，如授權(quán)權(quán)限較低、超過一定的額度要報總行審批;相同的項目，其它省分行上報順利通過，海南分行上報卻被否決等等，對業(yè)務(wù)發(fā)展造成了很大的制約。面對國際旅游島建設(shè)的新形勢，各家商業(yè)銀行總行受風險偏好的影響，在支持海南房地產(chǎn)金融發(fā)展方面依然存有這樣的思維定勢。

世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認為房價收入比在4-6倍之間較為適當，也有人認為應在4-8之間，而按2009年海南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13750.9元、城市人均住宅建筑面積28.87平方米測算，2009年12月海南房價收入比為13.2，2010年2月房價收入比已達到23.25，遠遠高于警戒值之上，既使考慮海南省是全國性房地產(chǎn)市場，我國正處于經(jīng)濟發(fā)展的上升期、居民住房剛性需求較旺等因素，房地產(chǎn)泡沫也已顯現(xiàn)。因此，海南金融業(yè)在發(fā)展機遇面前必須保持清醒的頭腦，既要謀劃加快發(fā)展，又要強調(diào)風險可控，防范可能爆發(fā)的泡沫危機，努力實現(xiàn)科學健康、規(guī)范有序、可持續(xù)的發(fā)展。[1]

(二)準確把握房地產(chǎn)市場，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

擇優(yōu)選擇支持大型、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是規(guī)避市場風險的關(guān)鍵。要優(yōu)先支持資質(zhì)等級高、信用良好、綜合實力強、具有品牌優(yōu)勢、經(jīng)營業(yè)績良好的大型房地產(chǎn)集團企業(yè)，信貸投放重點投向符合海南房地產(chǎn)政策導向、具有區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)劃設(shè)計良好、產(chǎn)品適銷對路，并且能夠帶來較多個貸的房地產(chǎn)開發(fā)項目，形成上游控制風險、下游分散風險的防范體系。根據(jù)國際旅游島建設(shè)的總體規(guī)劃，有選擇性地支持國際知名企業(yè)和全國性優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司開發(fā)的優(yōu)質(zhì)旅游房地產(chǎn)項目，以及旅游行業(yè)中的高端酒店和連鎖酒店項目。尤其要加強旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移，它出賣的是它的功能、服務(wù)及軟性消費品，所以在營銷手段上必須進行技術(shù)創(chuàng)新，向國際潮流靠攏。如可以推行貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡，甚至可以進行跨行業(yè)結(jié)盟，跨國度聯(lián)動，實現(xiàn)對消費資源最大限度的挖掘。

保持個人住房貸款等業(yè)務(wù)品種的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。重點支持居民購買首套自住房和為改善居住品質(zhì)購買自住房的貸款需求。大力在海口、三亞、瓊海、文昌等重點城市積極拓展二手房貸款業(yè)務(wù)，積極探索和介入全省的保障性住房金融業(yè)務(wù)，同時加強自營性住房金融業(yè)務(wù)與房改金融的組合聯(lián)動營銷。在商品房開發(fā)尚未成熟的市縣，以行政事業(yè)單位和優(yōu)質(zhì)對公客戶員工等優(yōu)質(zhì)客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房等貸款業(yè)務(wù)。

(三)加強風險控制，確保信貸資產(chǎn)安全

加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的準入退出管理。強化客戶信用評級工作，根據(jù)開發(fā)商信用等級將其劃分為重點合作型、一般合作型和限制退出型，充分運用市場手段，促進房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰和市場主體整合。嚴格執(zhí)行項目準入的基本條件要求，逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)中的小企業(yè)和資信等級差、缺乏優(yōu)質(zhì)項目支撐的客戶。對開發(fā)建設(shè)進度減緩、可能存在資金緊張問題的項目，以及房價變化較大、銷售不暢的項目進行重點跟蹤監(jiān)測，必要時立即退出。加強審查審批，規(guī)范環(huán)節(jié)操作和作業(yè)標準，對關(guān)鍵風險點做出崗位制約的安排，防止系統(tǒng)性風險發(fā)生。重視貸款流程管理，貸款發(fā)放前按要求做好抵押物價值評估，嚴格落實抵押擔保措施，防止抵押權(quán)落空。加強貸后管理，密切跟蹤項目進度、樓盤銷售等情況，定期做好項目回訪工作。對實行封閉管理的貸款項目，明確專人專崗，加強對貸款資金的全程監(jiān)控，確保資金運用和資金回流等在監(jiān)控賬戶內(nèi)封閉運行。

加強個人住房貸款的全過程管理，客觀判斷，有效防范個人住房貸款的風險刻不容緩。個人住房貸款具有額度分散、風險點多、處置難度大等特點，要考慮個人住房貸款逐年增長的實際，把個貸風險控制作為風險防范的重中之中。要加強貸前調(diào)查，重點對房產(chǎn)交易和首付款真實性，借款人信用狀況和償債能力等關(guān)鍵內(nèi)容進行審查，嚴格執(zhí)行與借款人的“面談面簽”制度，防止發(fā)生“假個貸”、“假首付”和“假房價”。要適度提高個人按揭首付比例及折扣率，嚴格控制大額個人按揭貸款業(yè)務(wù)，盡可能降低大額個人貸款的比重。

重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風險的綜合管理。要加強房貸業(yè)務(wù)道德風險的防范，從完善制定、加強教育、嚴厲處罰等多方面嚴格管理，使違規(guī)操作、弄虛作假者不敢為、不想為、不能為，從源頭上控制風險。要科學測算有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量化比例，建立完善的跟蹤關(guān)聯(lián)效應指標體系，在滿足消費者貸款需求的同時，謹防購房者無力償還貸款帶來的信貸風險。繼續(xù)優(yōu)化內(nèi)部信息系統(tǒng)，以IT系統(tǒng)的再開發(fā)、再整合為平臺，改進房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控手段。加強與監(jiān)管部門的溝通，及時將基于一線的市場信息、風險苗頭與監(jiān)管部門共享，并給予適當?shù)慕ㄗh，形成政策與市場的有機吻合。要加強經(jīng)濟周期性波動規(guī)律的研究，透過經(jīng)濟的周期性變化預警和把握房地產(chǎn)市場風險的變化。

(四)加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提升市場競爭能力

強化產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新，借鑒發(fā)達國家模式積極探索住房融資租賃、房貸證券化、循環(huán)授信房貸、“固定+浮動”的混和利率方式等，豐富產(chǎn)品種類，分散房地產(chǎn)信貸風險。在房地產(chǎn)市場風險不斷集聚的情況下，監(jiān)管部門必將進一步緊縮信貸規(guī)模，這時除了大力壓縮不良貸款釋放空間外，還應考慮探索信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新與中間業(yè)務(wù)聯(lián)動，積極開拓房地產(chǎn)項目的管理費用服務(wù)，將部分信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，在發(fā)展中間業(yè)務(wù)的同時釋放信貸額度，以減弱管理重組風險。如可以利用自身客戶優(yōu)勢和信息優(yōu)勢，為房地產(chǎn)項目的重組雙方提供咨詢服務(wù)和中介服務(wù)，借此提高中間業(yè)務(wù)收益和信貸資金的安全性。也可以針對個人貸款中高收入群體理財意識、投資意識強的特點，將理財業(yè)務(wù)、信用卡業(yè)務(wù)、房貸業(yè)務(wù)聯(lián)動營銷，讓集聚的風險分散化。加強制度流程優(yōu)化，重點圍繞國家政策調(diào)整后產(chǎn)生的新需求，通過綜合運用定價策略、產(chǎn)品組合、產(chǎn)品衍生、電子化運用等手段，將產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新與優(yōu)勢資源相結(jié)合，逐步形成能夠滿足不同客戶群體需求的特色產(chǎn)品和靈活服務(wù)，不斷提高市場競爭力。

參考文獻:

[1]王麗婭，李嘉.海南省海口、三亞兩市房地產(chǎn)泡沫程度分析[J].海南金融，2010(3):34-37.