摘要:突發(fā)事件在是我們賴以生存的自然界和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)生的變異，因?yàn)槠渫蝗?、有力、無法控制，常易引起破壞和混亂。突發(fā)事件的頻繁發(fā)生不僅對(duì)估價(jià)標(biāo)的物造成了破壞，也會(huì)對(duì)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。如何正確認(rèn)識(shí)突發(fā)性事件的影響，提高應(yīng)對(duì)能力，變被動(dòng)受災(zāi)到積極應(yīng)對(duì)，是當(dāng)今不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員應(yīng)該思索的問題。

關(guān)鍵詞:突發(fā)事件 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 危機(jī)管理

0 引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)逐漸成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，每一家企業(yè)都力圖追求效益的最大化，沒有一家企業(yè)愿意陷入危機(jī)。但是近年來接二連三的突發(fā)事件卻給不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展造成了一定影響，使估價(jià)企業(yè)在發(fā)展中面臨一系列新問題。這些問題若得不到妥善解決，易導(dǎo)致企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)各種危機(jī)。危機(jī)時(shí)時(shí)刻刻都追隨在企業(yè)周圍，外有地震、突發(fā)流行病等天災(zāi)，也有政治、宏觀經(jīng)濟(jì)等社會(huì)環(huán)境危機(jī);內(nèi)有投資失誤，定價(jià)策略失誤，不能履行合同等導(dǎo)致信譽(yù)危機(jī)等經(jīng)營(yíng)危機(jī)，管理序列失衡導(dǎo)致的管理危機(jī)，以權(quán)謀私、貪污行賄等造成的違法危機(jī)，企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)低下導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)等。無論什么危機(jī)，都會(huì)給企業(yè)帶來傷害與損失，嚴(yán)重破壞企業(yè)公眾形象，甚至使企業(yè)陷入困境[1]。本文將在分析影響不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的突發(fā)事件類型的基礎(chǔ)上，著重從突發(fā)性自然災(zāi)害對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)的物的影響角度，認(rèn)識(shí)突發(fā)事件對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)造成的影響，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

1 影響不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的突發(fā)事件類型

突發(fā)事件又稱“緊急事件”、“緊急情況”、“緊急狀態(tài)”、“非常狀態(tài)”、“特別狀態(tài)”等等，比較有代表性的定義是:一種特別的、迫在眉睫的危機(jī)或危險(xiǎn)局勢(shì)，影響全體公民，并對(duì)整個(gè)社會(huì)的正常生活構(gòu)成威脅(歐洲人權(quán)法院)。突發(fā)事件包括突發(fā)性自然災(zāi)害、和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)突發(fā)事件。

1.1 突發(fā)性自然災(zāi)害 突發(fā)性自然災(zāi)害是指致災(zāi)因素的變化超過一定強(qiáng)度后在短時(shí)間內(nèi)迅速爆發(fā)的自然災(zāi)害。全球范圍內(nèi)的突發(fā)性自然災(zāi)害主要包括地震、火山爆發(fā)、泥石流、海嘯、臺(tái)鳳、雹災(zāi)、滑坡、洪澇等。中國(guó)境內(nèi)還發(fā)生過一些新的自然災(zāi)害，如地震等。一般說來，突發(fā)性自然災(zāi)害容易使人類猝不及防，常常造成死亡事件和重大的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，因其標(biāo)的本身的特性，容易受到突發(fā)性自然災(zāi)害的影響。

常見的影響不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的突發(fā)性自然災(zāi)害有以下幾種:一是地質(zhì)地貌類突發(fā)性自然災(zāi)害，影響較大的有崩塌、滑坡、泥石流、地震和火山噴發(fā)等;二是氣象類突發(fā)性自然災(zāi)害，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)影響較大的主要有臺(tái)風(fēng)(颶風(fēng))、暴雨、洪澇等;三是海流類突發(fā)性自然災(zāi)害，主要有風(fēng)暴潮、災(zāi)害性海浪、海冰、海嘯等。突發(fā)性自然災(zāi)害對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)造成影響主要是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)的物的滅失與改變。一般而言，山體景觀類不動(dòng)產(chǎn)容易受到火山爆發(fā)、泥石流、山體滑坡等自然災(zāi)害的影響;海濱城市的不動(dòng)產(chǎn)容易受到臺(tái)鳳、風(fēng)暴、海嘯、海浪等自然災(zāi)害的影響。

1.2 經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)突發(fā)事件 人類社會(huì)幾千年積累起來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系也是一個(gè)開放性的系統(tǒng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不光是經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部的事，一場(chǎng)非經(jīng)濟(jì)的災(zāi)害，如戰(zhàn)爭(zhēng)，瘟疫，可能使精心打造的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行系統(tǒng)失靈，甚至可能使苦心經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)功虧一簣。我們應(yīng)當(dāng)把非經(jīng)濟(jì)因素，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身的一個(gè)重要參數(shù)來對(duì)待。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和任何事物一樣，都要有一定的環(huán)境，這些環(huán)境又往往有眾多的非經(jīng)濟(jì)因素，例如安全感，穩(wěn)定的心理預(yù)期等，它們構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的外生變量。比如，戰(zhàn)爭(zhēng)改變了資源配置的基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)主體的風(fēng)險(xiǎn)和收益觀念，也改變了人們的心理預(yù)期等。所以，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的外生變量可以通過調(diào)整初始條件、要素投人、風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度、行為者的目標(biāo)函數(shù)等進(jìn)人經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。現(xiàn)階段，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非經(jīng)濟(jì)因素主要是一些突發(fā)性的不可抗拒的事件，大體有以下幾種:社會(huì)政治不安定;戰(zhàn)爭(zhēng);經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的失調(diào)等。因此充分認(rèn)識(shí)非經(jīng)濟(jì)因素對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，建立有效應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急體制，使經(jīng)濟(jì)社會(huì)遭受的損失降到最低程度，是保證經(jīng)濟(jì)安全，鞏固經(jīng)濟(jì)成果的一個(gè)重要而緊迫的問題。

2 突發(fā)事件的特性

一是突發(fā)性，或稱之為意外性或高度不確定性。所謂禍起蕭墻，其發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、影響面、波及的程度均有很強(qiáng)的隱蔽性，而相關(guān)信息又很難做到準(zhǔn)確、全面、及時(shí)。2007年發(fā)生在湖北省恩施州巴東縣的宜萬鐵路隧道垮塌事件充分說明這一點(diǎn)。

二是破壞性。既有直接的破壞，還同時(shí)具有很多間接的、長(zhǎng)期的破壞。如泥石流和臺(tái)風(fēng)對(duì)房屋的毀壞。

三是緊迫性。依附在前“兩性”之上，如果不能及時(shí)、有效地處理，隨著不確定性的增長(zhǎng)，破壞性隨之加大，一般突發(fā)事件可能演變成重大事件乃至形成危機(jī)。

3 突發(fā)事件對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響及其機(jī)理

不動(dòng)產(chǎn)是以土地的特性為基礎(chǔ)的，具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性、壽命長(zhǎng)久性、價(jià)值量大、相互影響性、易受限制性和保值增值性等特性。然而，突發(fā)事件的發(fā)生可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生重大的影響。

3.1 突發(fā)事件對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響

3.1.1 導(dǎo)致標(biāo)的物變化和滅失 不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，決定了任何一宗不動(dòng)產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性使突發(fā)事件特別是自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)面臨破壞甚至滅失。如泥石流的發(fā)生淹沒了村莊和房屋。

3.1.2 影響了標(biāo)的物壽命長(zhǎng)久性 可以說土地具有不可毀滅性，建筑物卻不像土地那樣具有不可毀滅性，理論上建筑物一經(jīng)建造完成，壽命通常可達(dá)數(shù)十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。然而隨著上海市在建閔行區(qū)“蓮花河畔景苑”7號(hào)樓“整體傾倒”等“樓脆脆”事件的發(fā)生，估價(jià)中不得不考慮建筑物的質(zhì)量和安全問題。

3.1.3 損失價(jià)值量大 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高，其價(jià)值大即總體價(jià)值大[2]。這就導(dǎo)致突發(fā)事件發(fā)生時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的影響巨大。一旦發(fā)生，估價(jià)企業(yè)也可能面臨估價(jià)責(zé)任及債務(wù)糾紛。

3.2 突發(fā)事件對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響機(jī)理

突發(fā)性自然災(zāi)害首先會(huì)破壞估價(jià)標(biāo)的物及其附屬的道路、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，影響不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的標(biāo)的物。比如四川汶川“5·12”大地震使眾多房屋(不動(dòng)產(chǎn))滅失。突發(fā)事件按照機(jī)制可以分為兩大類:能量積累型和放大型[3]。

3.2.1 能量積累型 就像自然界的地震一樣，能量積累到一定程度就會(huì)產(chǎn)生劇烈的爆發(fā)。在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，如果存在某一個(gè)不和諧因素，最初可能對(duì)全局影響甚微。但其影響可能會(huì)通過某種機(jī)制(比如正反饋機(jī)制)逐漸被放大，當(dāng)這種不和諧因素的能量大到一定程度時(shí)，就會(huì)以劇烈的形式爆發(fā)，以突發(fā)性事件的形式影響社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)泡沫破滅也屬于這種類型。這種可見突發(fā)性事件并不是偶然產(chǎn)生的，任何不利于可持續(xù)發(fā)展的微小因素都可能會(huì)導(dǎo)致突發(fā)事件的爆發(fā)。

3.2.2 放大型 就像原子彈爆炸時(shí)的“級(jí)聯(lián)放大”作用一樣，由于系統(tǒng)的各個(gè)領(lǐng)域或單位之間因?yàn)榫o密的耦合作用，某種危險(xiǎn)性因素會(huì)通過強(qiáng)大的正反饋?zhàn)饔枚杆俚玫椒糯?。比如企業(yè)間的“連鎖債務(wù)”可能導(dǎo)致級(jí)聯(lián)放大，因?yàn)橐患移髽I(yè)的倒閉而引起一系列企業(yè)倒閉。單元之間存在著強(qiáng)烈耦合作用的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)該采取有效措施在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)迅速減弱級(jí)聯(lián)放大機(jī)制，降低損失。

4 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)企業(yè)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)策略

4.1 首先在于預(yù)防 突發(fā)事件特別是突發(fā)性自然災(zāi)害是非人力所能完全控制的，確實(shí)會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。對(duì)于這類危機(jī)，最重要的是要預(yù)防它的發(fā)生，并預(yù)見可能發(fā)生的危機(jī)[4]。這也是危機(jī)管理的一項(xiàng)主要內(nèi)容，“風(fēng)生于地，起于青萍之末”。危機(jī)的發(fā)生，無可諱言，時(shí)常帶有一定的突發(fā)性。如果企業(yè)不預(yù)先制定完善的危機(jī)防范策略，并在危機(jī)的最初階段對(duì)其態(tài)勢(shì)加以控制的話，危機(jī)造成的連鎖反應(yīng)將是一個(gè)加速發(fā)展的過程——從初始的經(jīng)濟(jì)損失，直至苦心經(jīng)營(yíng)的品牌形象和企業(yè)信譽(yù)毀于一旦。尤其后者，將給企業(yè)帶來無法估量的損失和最致命的打擊。相反，如果企業(yè)以危機(jī)為契機(jī)，抓住危機(jī)并從中找尋生機(jī)，危機(jī)就會(huì)變?yōu)槠髽I(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

4.2 建立危機(jī)管理機(jī)制 在某種意義上，任何防止危機(jī)發(fā)生的措施、任何消除危機(jī)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的努力，都是危機(jī)管理[5，6，7]。W. Timothy Coombs 定義危機(jī)管理為:防止和降低危機(jī)的發(fā)生，減少負(fù)面影響，從而保護(hù)組織和公民免受損害。為此，有學(xué)者指出，危機(jī)管理是“刀尖上的舞蹈”，此話形象的刻畫了危機(jī)管理的難度。危機(jī)屬于非常態(tài)事件，企業(yè)組織不能只依靠現(xiàn)有的常規(guī)與制度來應(yīng)付，必須事先擬訂危機(jī)事件的處理程序與應(yīng)對(duì)計(jì)劃。臺(tái)北大學(xué)洪源教授總結(jié)出了一套企業(yè)處理危機(jī)的管理辦法。

4.3 重點(diǎn)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 在理念上，管理層應(yīng)重視企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)扎穩(wěn)打，不要急于求成;在舉債方面要適度;在財(cái)務(wù)狀況方面要保持資產(chǎn)的流動(dòng)性;在資本支出方面不要超過企業(yè)的財(cái)力追求過快增長(zhǎng);在經(jīng)營(yíng)成果方面要注意提高盈利質(zhì)量;在現(xiàn)金流量方面要做到有現(xiàn)金凈流量節(jié)余;對(duì)應(yīng)收賬款要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制;對(duì)報(bào)告質(zhì)量、客戶利益等社會(huì)責(zé)任要認(rèn)真對(duì)待，防止出現(xiàn)突發(fā)災(zāi)害。企業(yè)可以購(gòu)買流動(dòng)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小的債券基金和貨幣基金，進(jìn)行財(cái)務(wù)上的預(yù)防[8]。

企業(yè)可以在盈利的年份計(jì)提特種基金，專門用于應(yīng)對(duì)突發(fā)事件為企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也要針對(duì)該特種基金建立應(yīng)急管理制度，在突發(fā)事件發(fā)生后，企業(yè)相關(guān)人員能及時(shí)、合理地運(yùn)用該特種基金避免或降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。重視企業(yè)的重大項(xiàng)目和重要資產(chǎn)保險(xiǎn)。通過保險(xiǎn)，企業(yè)雖然不能降低發(fā)生這些自然災(zāi)害的概率，但卻可以降低它給企業(yè)帶來的損失。目前，全球各地的保險(xiǎn)業(yè)對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)予以承保的比例都是非常小的。由于地震屬于巨災(zāi)型風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司通常的做法就是把地震保險(xiǎn)作為附加險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，投保人只有在投保了普通財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的同時(shí)額外投保地震保險(xiǎn)，對(duì)于地震造成的財(cái)產(chǎn)損失才能由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠付。

5 結(jié)語

由于危機(jī)爆發(fā)后往往給標(biāo)的物和估價(jià)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失和形象傷害，處理不當(dāng)甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉，因此，國(guó)外不少大公司均將目光投向危機(jī)管理。危機(jī)管理具有不確定性、應(yīng)急性和預(yù)防性三大特征。事實(shí)也是如此，企業(yè)越早認(rèn)識(shí)到存在的威脅，越早采取適當(dāng)?shù)男袆?dòng)，越可能控制住問題的發(fā)展。危機(jī)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在危機(jī)發(fā)生前的預(yù)防，而非危機(jī)發(fā)生后的處理。為此，企業(yè)建立一套規(guī)范、全面的危機(jī)管理預(yù)警系統(tǒng)是必要的。

參考文獻(xiàn):

[1]計(jì)雷，池宏，陳安，等.突發(fā)事件應(yīng)急管理.北京:高等教育出版社， 2006:25-27.

[2]吳翔華，梁國(guó)慶.房地產(chǎn)估價(jià)典型案例分析.南京:江蘇科學(xué)技術(shù)出版社，2005:12-15.

[3]胡燕京，蘇力勇.突發(fā)事件對(duì)可持續(xù)發(fā)展的影響以及應(yīng)對(duì)之策.東方論壇，2003(10):97-102.

[4]萬鵬飛.美國(guó)、加拿大和英國(guó)突發(fā)事件應(yīng)急管理法選編.北京:北京大學(xué)出版社，2006:142-145.

[5]周春生.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)管理.北京:北京大學(xué)出版社，2007:155-156.

[6]希斯.危機(jī)管理.北京:中信出版社，2004:30-35.

[7](英)邁克爾·雷吉斯特，朱蒂﹒拉爾金.風(fēng)險(xiǎn)問題與危機(jī)管理(第二版).北京:北京大學(xué)出版社，2005:255-256.

[8]干勝道，吳嬙.突發(fā)自然災(zāi)害對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響思考.四川省情，2009(3):62.