摘要：對(duì)我國(guó)城市居住區(qū)而言，物業(yè)管理與社區(qū)管理是城市微觀層面兩種不同的管理形態(tài)，這兩種管理體系能否合作對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)至關(guān)重要。本文在分析兩者之間的現(xiàn)實(shí)與理論關(guān)系的基礎(chǔ)上，以百步亭小區(qū)和中山巷社區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的合作模式為案例，提出在我國(guó)要針對(duì)舊城居住區(qū)和新建住宅小區(qū)推行不同的物業(yè)管理與社區(qū)管理的合作模式，促進(jìn)和諧社區(qū)的構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：居住區(qū)；物業(yè)管理；社區(qū)管理；合作

中圖分類(lèi)號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-854X(2010)05-0085-05

當(dāng)前，我國(guó)正處于從經(jīng)濟(jì)體制改革到政治體制改革，從傳統(tǒng)型社會(huì)向現(xiàn)代型社會(huì)轉(zhuǎn)變的過(guò)渡時(shí)期，社會(huì)結(jié)構(gòu)正發(fā)生著深刻變化，以往縱向單一的鏈?zhǔn)缴鐣?huì)結(jié)構(gòu)逐漸演變?yōu)榭v橫交錯(cuò)的網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)。隨著新型物業(yè)管理行業(yè)的逐漸形成與完善，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司正日益成為城市社區(qū)的重要基本組織。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)不少學(xué)者對(duì)城市社會(huì)微觀層面的管理進(jìn)行深入的研究，主要可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)主要從政治學(xué)和社會(huì)學(xué)角度對(duì)城市社區(qū)的組織體系、管理模式等問(wèn)題進(jìn)行研究：另一類(lèi)主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題進(jìn)行探索。針對(duì)城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理之間合作關(guān)系的研究也有一些，如陳淑云、于海東、張靜等等，這些研究從不同角度研究城市居住區(qū)社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的關(guān)系，無(wú)疑為后期研究奠定了基礎(chǔ)并拓寬了后期研究的視野，但這些研究同時(shí)也忽略了對(duì)城市居住區(qū)同時(shí)并存兩種管理體系之間合作關(guān)系的分析和對(duì)社會(huì)實(shí)際情況的影響。

一、城市居住區(qū)中物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系

1.物業(yè)管理與社區(qū)管理的現(xiàn)實(shí)關(guān)系：沖突

物業(yè)管理和社區(qū)管理都是當(dāng)前我國(guó)城市化過(guò)程中出現(xiàn)的新生事物，兩者在時(shí)間上、空間上同時(shí)存在。在城市社會(huì)中，物業(yè)管理企業(yè)既是社區(qū)硬件的管理者，又是業(yè)主或居民的服務(wù)者，提供全方面的服務(wù)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市居住區(qū)的各種服務(wù)的主要供給者：社區(qū)管理在某種程度上代表政府提供由市場(chǎng)機(jī)制所不能提供的其他服務(wù)。理論上，物業(yè)管理和社區(qū)管理關(guān)系是互補(bǔ)的，兩者可以相互協(xié)調(diào)、密切合作共同使社會(huì)資源有效整合，促進(jìn)社區(qū)的更好發(fā)展。然而在實(shí)踐中，由于體制不順、概念不清、機(jī)制不靈活等原因，使得兩種管理之間產(chǎn)生了許多矛盾與沖突，這些矛盾與沖突歸納起來(lái)主要有以下兩個(gè)方面：

一是社區(qū)在監(jiān)督物業(yè)管理上體現(xiàn)出“不管”和“多管”。按照我國(guó)現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)，如2007年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條，“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。實(shí)際工作中，條例所指的地方政府有關(guān)機(jī)構(gòu)，通常把指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、組建業(yè)主委員會(huì)等職責(zé)賦予街道辦事處下設(shè)的社區(qū)居委會(huì)，同時(shí)還賦予其監(jiān)督物業(yè)管理體制的職責(zé)。社區(qū)居委會(huì)對(duì)這種職能的賦予，在現(xiàn)實(shí)工作中的落實(shí)，通常出現(xiàn)兩種極端的做法，要么“不管”，要么“多管”?！安还堋敝饕干鐓^(qū)對(duì)于物業(yè)管理的主動(dòng)性不夠。具體表現(xiàn)在：社區(qū)居委會(huì)對(duì)于新建住宅小區(qū)業(yè)主為會(huì)員的組建、首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的籌備工作的積極性不高。多數(shù)業(yè)主大會(huì)的首次召開(kāi)或是業(yè)主委員會(huì)的組建，是業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾與沖突發(fā)生之后，才由社區(qū)居委會(huì)出面牽頭落實(shí)。社區(qū)居委會(huì)對(duì)住宅小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾的預(yù)見(jiàn)性不夠。大部分社區(qū)都是等業(yè)主和物業(yè)公司矛盾突出后才進(jìn)行調(diào)節(jié)，效果不是很理想。另外，社區(qū)管理在物業(yè)管理糾紛當(dāng)中的協(xié)調(diào)工作手段比較單一，社區(qū)在物業(yè)糾紛發(fā)生后一般只采取個(gè)別調(diào)節(jié)的方式，缺乏有效的處理機(jī)制，沒(méi)有充分發(fā)揮有效的作用。

所謂“多管”主要指社區(qū)管理在實(shí)施其社會(huì)化管理活動(dòng)的時(shí)候干涉了物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，特別是在經(jīng)營(yíng)性的管理服務(wù)方面，有些社區(qū)居委會(huì)等機(jī)構(gòu)出于利益的考慮介入物業(yè)管理服務(wù)，比如小區(qū)停車(chē)收費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的管理等方面，物業(yè)管理公司頗有怨言。當(dāng)然。這背后的誘因主要是由于目前社區(qū)居委會(huì)經(jīng)費(fèi)短缺，缺口部分主要通過(guò)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)彌補(bǔ)社區(qū)管理開(kāi)支的不足。但是，這種由社區(qū)提供的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與物業(yè)管理企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，形成同一地域內(nèi)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。其次。社區(qū)管理機(jī)構(gòu)本應(yīng)提供的是市場(chǎng)不能提供的福利性質(zhì)的服務(wù)，目前對(duì)社區(qū)管理機(jī)構(gòu)相對(duì)來(lái)說(shuō)，提供過(guò)多的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)必須付出一定的人力和物力，這勢(shì)必會(huì)影響其本職工作。因此，社區(qū)機(jī)構(gòu)應(yīng)該將管理工作的重點(diǎn)放在規(guī)范、監(jiān)督、配合物業(yè)管理公司開(kāi)展服務(wù)上來(lái)，而不是去替代它的職能。

二是物業(yè)公司對(duì)于社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和工作指導(dǎo)的“消極對(duì)抗”。一方面是物業(yè)管理公司對(duì)社區(qū)管理機(jī)構(gòu)正常的監(jiān)督管理采取消極的態(tài)度。在實(shí)踐中，部分物業(yè)管理公司反映由于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題比較多，物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中碰到了不少的困難，居民意見(jiàn)比較大。物業(yè)管理公司也迫切希望社區(qū)管理機(jī)構(gòu)幫助做好協(xié)調(diào)說(shuō)服工作，但是由于有些社區(qū)對(duì)此采取不管不問(wèn)的態(tài)度，造成物業(yè)公司除了維持一般服務(wù)外，對(duì)于社區(qū)的其他管理也存在一定的抵抗情緒，對(duì)于社區(qū)的指導(dǎo)管理不予必要的配合。另一方面是物業(yè)管理在服從社區(qū)整體建設(shè)中積極性不高。物業(yè)管理作為社區(qū)管理的重要部分，本來(lái)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)建設(shè)進(jìn)程中發(fā)揮重要的作用，但是由于物業(yè)管理本身是一個(gè)微利行業(yè)。又處于發(fā)展初期。再加上部分社區(qū)擠占了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)一步減少了公司的經(jīng)營(yíng)性收入，多數(shù)的物業(yè)管理公司都處于虧損經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，陷入物業(yè)管理費(fèi)收繳不上來(lái)——物業(yè)管理積極性不高——業(yè)主有意見(jiàn)——物業(yè)管理費(fèi)收繳更加困難的惡性循環(huán)之中，所以，較多的物業(yè)管理公司除了維持清掃等日常業(yè)務(wù)之外。一般都沒(méi)有積極性參加社區(qū)開(kāi)展的各項(xiàng)活動(dòng)。此外，物業(yè)公司作為企業(yè)，其在某個(gè)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是不確定的，而社區(qū)建設(shè)則是針對(duì)特定的小區(qū)的一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，所以物業(yè)公司在對(duì)社區(qū)建設(shè)進(jìn)行投入時(shí)往往面對(duì)預(yù)期收入不確定性的考慮。從而選擇對(duì)社區(qū)管理工作的不合作，被動(dòng)消極的參與等工作態(tài)度。

2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的理想關(guān)系：合作

物業(yè)管理和社區(qū)管理體現(xiàn)了不同的管理機(jī)制，在功能上體現(xiàn)了互補(bǔ)性。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，體現(xiàn)的是市場(chǎng)機(jī)制，而社區(qū)管理是政府管理與居民自我管理相結(jié)合的產(chǎn)物，體現(xiàn)的是政府管理與居民自我管理的機(jī)制。前者是應(yīng)市場(chǎng)的需求而產(chǎn)生，既是社區(qū)硬件的管理者，又是社區(qū)居民——業(yè)主的服務(wù)者。其全方位綜合服務(wù)的特點(diǎn)和提供高效、優(yōu)質(zhì)的勞務(wù)商品化的本質(zhì)要求，使它與社區(qū)管理中“社區(qū)服務(wù)可以由市場(chǎng)來(lái)提供服務(wù)的應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)提供”這一方針極為吻合，因而也責(zé)無(wú)旁貸地成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社區(qū)管理的主要支柱。后者是在原來(lái)街道、居委會(huì)這一社會(huì)管理體制下，保留和強(qiáng)化其社區(qū)管理的“行政”職能，剝離其社區(qū)服務(wù)的“市場(chǎng)”職能重新調(diào)整經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，做到“行政”復(fù)位。其代表政府提供由市場(chǎng)機(jī)制所不能提供的一些公共服務(wù)，如計(jì)劃生育、民政等福利性服務(wù)。理論上講，物業(yè)管理和社區(qū)管理的互補(bǔ)關(guān)系是最為理想的，社區(qū)建設(shè)需要物業(yè)管理，物業(yè)管理必須服從社區(qū)建設(shè)，二者宏觀目的都是為了推動(dòng)城市管理，微觀目的都是為小區(qū)居民創(chuàng)造舒適文明的居住環(huán)境。總的來(lái)說(shuō)，這兩種管理都是為小區(qū)居民服務(wù)，都是為提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量服務(wù)，所以從某種程度上講物業(yè)管理和社區(qū)管理是相互補(bǔ)充的，只有物業(yè)管理和社區(qū)管理的相互支持才是業(yè)主利益充分體現(xiàn)的保障。兩者是相輔相成、相互促進(jìn)的關(guān)系，良好的物業(yè)管理能推進(jìn)社區(qū)建設(shè)，而良好的社區(qū)氛圍能促進(jìn)物業(yè)管理的進(jìn)步。由此可見(jiàn)，在功能上的互補(bǔ)為兩者有機(jī)結(jié)合提供了又一個(gè)重要的基礎(chǔ)。

二、兩種合作模式的分析：百步亭小區(qū)和中山巷社區(qū)

物業(yè)管理與社區(qū)管理在理論上存在合作的基礎(chǔ)和可能性。在現(xiàn)實(shí)中要解決兩種管理之間的沖突和矛盾，就必須使這兩種管理有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)參與主體相互配合，建立一種新的合作模式。筆者通過(guò)實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有些地區(qū)在實(shí)際工作中，結(jié)合自身實(shí)際情況，已創(chuàng)新適合自身發(fā)展的合作模式。

1.物業(yè)為主、社區(qū)為輔的模式：武漢市百步亭小區(qū)

一是基本情況。百步亭社區(qū)地處武漢市江岸區(qū)，位于城市規(guī)劃中最大的后湖居住新區(qū)。目前，這里已建住宅120萬(wàn)平方米，入住3萬(wàn)多人。8年前。這里一片荒涼，遍地爛泥，水、路、電全無(wú)，先后有七家開(kāi)發(fā)商進(jìn)人，均因其惡劣的開(kāi)發(fā)條件和難以獲得經(jīng)濟(jì)效益而先后退出。1995年，武漢安居工程發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為安居公司)作為第八家進(jìn)人百步亭地區(qū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)。堅(jiān)持以人為本、與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新以企業(yè)為主導(dǎo)的“四結(jié)合”的社區(qū)建管模式，建設(shè)溫馨家園，走出了一條具有中國(guó)特色社會(huì)主義現(xiàn)代文明社區(qū)的發(fā)展之路。成為湖北省精神文明建設(shè)的一面旗幟，安居公司成為全市房地產(chǎn)第一強(qiáng)。百步亭社區(qū)被評(píng)為全國(guó)文明社區(qū)示范點(diǎn)，全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，百步亭樓盤(pán)獲“首屆中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。

二是運(yùn)行模式。百步亭小區(qū)把一片亂泥塘建設(shè)為綠色社區(qū)，深層原因得益于創(chuàng)新體制，構(gòu)建以企業(yè)為主導(dǎo)的“四結(jié)合”的社區(qū)管理模式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司回報(bào)社會(huì)的義舉、物業(yè)管理公司的管理、居民委員會(huì)的建設(shè)、當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)及社區(qū)黨組織建設(shè)和黨員作用。這種模式以“黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府指導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、居民自治”為社區(qū)基本運(yùn)作機(jī)制；以企業(yè)為主導(dǎo)，將“建、管、育”融于一體；以“全心愛(ài)民、熱心助民、傾心為民。給居民最好的生活，建人生最溫馨的家園”為理念，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)、老百姓和國(guó)家“多贏”為目的，聚集社會(huì)力量，鼓勵(lì)社會(huì)義舉，追求理性利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

百步亭社區(qū)管理模式打破了層級(jí)管理，形成扁平式組織結(jié)構(gòu)和高效的管理運(yùn)行機(jī)制。這里形成了“一個(gè)中心、兩層網(wǎng)絡(luò)”的管理體制。促成了開(kāi)發(fā)、管理和服務(wù)環(huán)節(jié)的良性循環(huán)和無(wú)縫對(duì)接。

“一個(gè)中心”是指社區(qū)黨委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)管理委員會(huì)，幫助社區(qū)協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)與工商、稅務(wù)、環(huán)保、衛(wèi)生、計(jì)生等政府職能部門(mén)、執(zhí)法部門(mén)關(guān)系，使其結(jié)成一種利益共同體。“兩層網(wǎng)絡(luò)”：一層是以開(kāi)發(fā)公司為主體。以追求“理性利潤(rùn)”為基本原則，負(fù)責(zé)社區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)、環(huán)境建設(shè)、公益性設(shè)施投資等事務(wù)，追求長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展；另一層是以物業(yè)公司為主體。融商業(yè)性服務(wù)、福利性服務(wù)、家政服務(wù)和社會(huì)公益性服務(wù)于一體，把管物與服務(wù)群眾有機(jī)結(jié)合起來(lái)，微利或無(wú)利經(jīng)營(yíng)，不僅為居民提供了便捷的服務(wù)和完善的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。也使社區(qū)服務(wù)真正成為社區(qū)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的生長(zhǎng)點(diǎn)和拉動(dòng)力，成為安排就業(yè)的重要渠道，成為密切社區(qū)人際關(guān)系的重要載體。這種“一個(gè)中心、兩層網(wǎng)絡(luò)”的管理制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)資源的合理配置，協(xié)調(diào)整合社區(qū)事務(wù)?？朔艘酝鞘薪ㄔO(shè)和管理過(guò)程中的城市通病。杜絕了“亭棚經(jīng)濟(jì)”、“馬路經(jīng)濟(jì)”，使社區(qū)建設(shè)和管理走向科學(xué)化、法制化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的道路，小區(qū)內(nèi)居民生活輕松有序。其具體運(yùn)作模式見(jiàn)下圖1。

2.社區(qū)為主、物業(yè)為輔的模式：襄樊市中山巷社區(qū)

一是基本情況。湖北省襄樊市昭明街道中山巷社區(qū)位于市中心，地處市委、市政府所在地，轄區(qū)內(nèi)有行政企事業(yè)單位11家，個(gè)體工商戶61戶，居民3150戶?；咎幱谙宸兄懈呱鐓^(qū)水平。2005年之前，由于沒(méi)有物業(yè)公司，中山巷社區(qū)居委會(huì)幾乎承擔(dān)了社區(qū)事務(wù)以外的所有社區(qū)服務(wù)活動(dòng)。但是，由于資金少、服務(wù)項(xiàng)目單一、服務(wù)不專(zhuān)業(yè)等原因，居委會(huì)和居民對(duì)社區(qū)服務(wù)都不滿意。2005年3月8日，新一屆的社區(qū)班子組建以后，經(jīng)過(guò)取經(jīng)和論證，居委會(huì)提出了一個(gè)大膽的解決方案——2005年5月，中山巷社區(qū)居委會(huì)本著“以服務(wù)求生存、以服務(wù)謀發(fā)展、以服務(wù)促繁榮”的原則，成立了中山巷社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司，由社區(qū)居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式與社區(qū)居委會(huì)簽訂合約，社區(qū)向居民承諾“若服務(wù)不到位，居民隨時(shí)可以找責(zé)任主體——物業(yè)管理服務(wù)公司解決”。

二是運(yùn)轉(zhuǎn)模式。中山巷社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司采取的是“兩塊牌子，一套班子”模式，公司是社區(qū)居委會(huì)和社區(qū)居委會(huì)委員共同出資組成的，但是主體上是分開(kāi)的。物業(yè)管理服務(wù)公司股東6人，包括社區(qū)居委會(huì)書(shū)記(主任)和5名社區(qū)居委會(huì)委員，社區(qū)居委會(huì)書(shū)記(主任)同時(shí)擔(dān)任物業(yè)管理服務(wù)公司的總經(jīng)理。居委會(huì)委員為公司股東。中山巷社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)公司注冊(cè)資金為人民幣10萬(wàn)元，社區(qū)居委會(huì)和社區(qū)居委會(huì)委員各占50％的股份，協(xié)議上只是社區(qū)居委會(huì)和居委會(huì)書(shū)記兩個(gè)合資主體，其他出資的居委會(huì)委員都掛在書(shū)記(主任)的名下。入股的社區(qū)工作人員，如果下一屆換屆選舉時(shí)落選。不再擔(dān)任本社區(qū)職務(wù)，可以撤資，也可以在物業(yè)管理公司繼續(xù)應(yīng)聘，但其身份只是股東和物業(yè)公司工作人員了。若總經(jīng)理不再擔(dān)任社區(qū)書(shū)記(主任)，其法人代表資格由中山巷社區(qū)居委會(huì)繼任主任接任，繼任主任不享受股東權(quán)利，原總經(jīng)理可以繼續(xù)享受股東權(quán)利?？偨?jīng)理主要負(fù)責(zé)召集股東會(huì)，制定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算方案、利潤(rùn)分配方案，決定公司內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)設(shè)置、公司人員招聘和培訓(xùn)。社區(qū)居委會(huì)成員既是物業(yè)管理服務(wù)公司的股東又是物業(yè)人員。其他所需物業(yè)工作人員則實(shí)行崗位開(kāi)發(fā)的招聘制。

對(duì)于聘任的物業(yè)人員，中山巷物管公司非常注重專(zhuān)業(yè)性的培訓(xùn)。公司成立之初，通過(guò)社區(qū)勞動(dòng)保障就業(yè)平臺(tái)，招聘了5名工作人員，為了提高他們的業(yè)務(wù)技能，還特意邀請(qǐng)了市公安局保安公司的領(lǐng)導(dǎo)和派出所干警以及物業(yè)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)他們進(jìn)行了業(yè)務(wù)培訓(xùn)，給他們講解物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)知識(shí)，讓他們?nèi)媪私馕飿I(yè)管理服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容。此后，公司先后組建昭明巡邏隊(duì)、暫住人口協(xié)管隊(duì)、保潔隊(duì)等工作崗位，安置了15名下崗失業(yè)人員再就業(yè)。為了贏得居民的支持與配合，也為了解居民的服務(wù)需求項(xiàng)目，中山巷社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理服務(wù)公司逐家逐戶征求居民的意見(jiàn)，并將居民的服務(wù)需求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一一統(tǒng)計(jì)在冊(cè)，使公司的服務(wù)項(xiàng)目有了針對(duì)性。物業(yè)公司先后開(kāi)展了家政服務(wù)、水電安裝及維修、小區(qū)綠化服務(wù)、房屋中介服務(wù)(不含鑒定和評(píng)估)、房屋租賃、信息資訊服務(wù)等多項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)。使物業(yè)管理形成了網(wǎng)絡(luò)。具體運(yùn)作模式見(jiàn)圖2。

3.兩種模式的比較分析

百步亭小區(qū)社區(qū)物業(yè)管理合作運(yùn)行模式是以物業(yè)管理為主、社區(qū)管理為輔的模式，即市場(chǎng)導(dǎo)向型。該模式之所以能有效運(yùn)行，是由于該住宅小區(qū)中相關(guān)企業(yè)特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，更加注重企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，企業(yè)從純經(jīng)濟(jì)性服務(wù)和管理過(guò)渡到與社會(huì)組織融為一體、從管人到服務(wù)于人的綜合。在該住宅小區(qū)中，企業(yè)成為社區(qū)建設(shè)的主角，為社區(qū)服務(wù)和管理的有序進(jìn)行提供所需資金，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)的各種關(guān)系。與此同時(shí)，為了進(jìn)一步整合住宅小區(qū)各種資源，物業(yè)管理公司的經(jīng)理同時(shí)擔(dān)任社區(qū)居委會(huì)的主任，使物業(yè)管理與社區(qū)管理有效合作，這種企業(yè)化的社區(qū)管理可以更好地培養(yǎng)社區(qū)管理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)社區(qū)服務(wù)的進(jìn)一步完善，也可以為企業(yè)樹(shù)立良好的品牌形象。物業(yè)管理是一種先進(jìn)的、科學(xué)的、集中的、社會(huì)的管理模式，到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展得比較完善。無(wú)疑對(duì)社區(qū)建設(shè)會(huì)起到很大的促進(jìn)作用。在深化城市管理體制的改革中，確立物業(yè)管理的主體地位，使物業(yè)管理成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和新型社區(qū)的重要支柱。因此，這一管理模式更適用于新建居住區(qū)。

中山巷社區(qū)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合作運(yùn)行模式是以社區(qū)管理為主、物業(yè)管理為輔的模式，即基層政府導(dǎo)向型。該模式之所以能有效運(yùn)行，是由于基層政府起主導(dǎo)作用，將物業(yè)管理納入社區(qū)基層建設(shè)中，進(jìn)一步發(fā)揮基層政府在城市管理中“掌舵人”的角色。以物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)形式彌補(bǔ)社區(qū)服務(wù)中有償服務(wù)的自有資金困難問(wèn)題。當(dāng)前，在我國(guó)大多數(shù)城市老城區(qū)，居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有需求無(wú)支付能力或有需求無(wú)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的現(xiàn)象普遍存在，特別是老城區(qū)居住人員復(fù)雜、居住環(huán)境嘈雜、物業(yè)權(quán)屬多元化、物業(yè)管理區(qū)域難以劃分等多因素的存在，使得物業(yè)管理公司難以生存。因此，針對(duì)這種狀況，中山巷社區(qū)居委會(huì)牽頭出資組建物業(yè)管理公司，通過(guò)市場(chǎng)有償服務(wù)方式解決了老城區(qū)基本物業(yè)管理需要，還可以降低其運(yùn)行成本，為城市舊城區(qū)社區(qū)物業(yè)服務(wù)合作提供了一種新的思路。

從以上兩個(gè)案例可以看出，社區(qū)管理與物業(yè)管理可以有效合作，其有效合作的共性是物業(yè)管理公司的經(jīng)理與社區(qū)居委會(huì)的主任都為同一人，使市場(chǎng)服務(wù)和政府福利性服務(wù)同時(shí)提供同一城市居住區(qū)內(nèi)的居民或業(yè)主。兩種模式的不同之處是兩者各自的經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同。在案例一中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理公司有資金補(bǔ)貼，而在案例二中由于沒(méi)有資金補(bǔ)貼，其運(yùn)行只能提供市場(chǎng)需求的基本物業(yè)管理服務(wù)，解決基本的物業(yè)服務(wù)需求。

三、創(chuàng)新社區(qū)管理和物業(yè)管理新體制

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和政治體制改革的深入。政府轉(zhuǎn)軌和企業(yè)剝離大量社會(huì)職能，需要在政府和企業(yè)之外尋找一個(gè)新的載體來(lái)承接：同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程日益加快，城市建設(shè)和發(fā)展既帶來(lái)了城市的繁榮，也帶來(lái)許多新的社會(huì)問(wèn)題。尤其是近幾年，我國(guó)城市住房制度改革的深化和住房建設(shè)的加快，對(duì)住房的物業(yè)管理產(chǎn)生巨大的社會(huì)需求。目前，我國(guó)的物業(yè)管理模式雖然都接受了社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和自治管理的理念，但在實(shí)際操作中，各相對(duì)主體之間的關(guān)系由于缺少?lài)?yán)格的法律界定，矛盾日趨尖銳，深層次的矛盾也日趨表面化。只有把物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，才能最終解決這個(gè)問(wèn)題，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的社區(qū)管理體制，使之能適應(yīng)城市現(xiàn)代化的要求。從國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐看，物業(yè)管理沒(méi)有統(tǒng)一的模式。如英、法等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，物業(yè)管理單位一般采取企業(yè)法人的組織形式；美國(guó)的物業(yè)管理采取了非營(yíng)利組織的方式進(jìn)行管理；我國(guó)臺(tái)灣的物業(yè)管理則采用業(yè)主自營(yíng)式管理，小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)收益在支付了各項(xiàng)開(kāi)支后，一般還有節(jié)余，無(wú)需再向住戶收取費(fèi)用。目前，國(guó)內(nèi)多是依賴(lài)居委會(huì)或單純的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司進(jìn)行管理，這些傳統(tǒng)模式都存在著管理制度設(shè)計(jì)上的缺陷，已不適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因此，我們要在借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合歷史文化傳統(tǒng)，根據(jù)不同性質(zhì)物業(yè)的特點(diǎn)和業(yè)主的要求，設(shè)計(jì)出符合本國(guó)國(guó)情的管理體制。武漢市百步亭社區(qū)和襄樊市中山巷社區(qū)管理體制都是生動(dòng)的創(chuàng)新體制，為推進(jìn)我國(guó)城市社區(qū)管理體制改革進(jìn)行了有益的探索，必將為改善和協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理之間的關(guān)系，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)提供更多的借鑒。