摘 要:文章分析了取消房屋預(yù)售制度可能出現(xiàn)的新問題，對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管提出了建議。

關(guān)鍵詞:房屋預(yù)售制度 取消 利弊分析 建議

中圖分類號:F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)06-220-01

一、我國房屋預(yù)售制度的建立

我國房屋預(yù)售制度的雛形要追溯至上世紀(jì)80年代。由于歷史原因，1978年我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積僅為3.6平方米，為歷史最低點(diǎn)。為了應(yīng)對住房嚴(yán)重供給不足的局面，我國采用住房預(yù)訂購制度。雖然這種制度有悖于市場機(jī)制，但卻構(gòu)成了我國房屋預(yù)售制度的雛形。直至1982年，國務(wù)院才開始在四個城市進(jìn)行售房試點(diǎn)，1994年建設(shè)部出臺《城市商品房預(yù)售管理辦法》。1995年實(shí)施的《中國房地產(chǎn)管理法》用立法的形式明確了商品房預(yù)售制度，2001年建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》又給予細(xì)則規(guī)定。1998年人民銀行進(jìn)行了個人住房貸款優(yōu)惠利率等信貸政策的調(diào)整，促進(jìn)了期房預(yù)售制度的實(shí)施。

二、取消房屋預(yù)售制度帶來的新問題

近些年來，在法律上取消商品房預(yù)售制度的聲音就不斷，2005年8月，央行就曾提出過取消房屋預(yù)售制度的建議。2006年全國“兩會”時，33名全國人大代表聯(lián)署簽名提出方案，要求取消商品房預(yù)售。2007年，全國兩會期間多位人大代表和政協(xié)委員繼續(xù)建議取消商品房預(yù)售。2010年1月23日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提出，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市，成為全國首家。筆者認(rèn)為在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場態(tài)勢下，草率做出取消房屋預(yù)售制度會帶來許多新問題，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，不利于對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

1.可能出現(xiàn)國內(nèi)行業(yè)壟斷和國際外資搶占我國房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)管理部門若取消房屋預(yù)售制度，轉(zhuǎn)而實(shí)行現(xiàn)房制度，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源無疑會受到嚴(yán)重限制，能夠籌集到的有限資金的周轉(zhuǎn)率也必將大大降低，這將降低資金的使用效率，從而增加資本的需求量，更不利于我國資本市場的建設(shè)與完善;更為嚴(yán)重的是，一旦我國房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足而退出房地產(chǎn)行業(yè)，少量大型房地產(chǎn)開發(fā)商可能因此而形成行業(yè)壟斷。若我國房地產(chǎn)開商的資金鏈隨著房屋預(yù)售制度的取消而斷裂，那么，可能形成外資搶占我國房地產(chǎn)市場的局面，會引起外資對我國房價的控制，屆時房價的攀升將更加不可控制。而就目前狀況來看，外資正在通過各種途徑不斷擠入我國房地產(chǎn)市場。到目前為止，境外個人投資房產(chǎn)在我國不受任何限制，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)中資企業(yè)收購境外殼公司，以方便舉借外債，進(jìn)而投資于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的局面。以上直接或者變相的外資進(jìn)入方式無疑會對我國房地產(chǎn)業(yè)造成強(qiáng)烈沖擊。

2.開發(fā)商可能向國外金融機(jī)構(gòu)和國內(nèi)“地下錢莊”融資，影響我國商業(yè)銀行的貸款數(shù)量和質(zhì)量。央行于2003年6月頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》即(121號文件)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款，個人住房公積金貸款等7項貸款提出了更高要求，開發(fā)商的貸款門檻加高。

取消房屋預(yù)售制度后，對于不愿被迫退出房地產(chǎn)行業(yè)的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們必然尋找籌資渠道，諸如通過地下錢莊或國外融資機(jī)構(gòu)融資，這樣一來縱容了我國非法融資機(jī)構(gòu)，擾亂了我國資本市場的秩序;二來豐富了境外融資機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)項目，縮小我國融資機(jī)構(gòu)的融資空間，不利于我國融資機(jī)構(gòu)健康成長。

另外，從融資機(jī)構(gòu)的具體業(yè)務(wù)方面來看，房屋的預(yù)售制度相當(dāng)于開發(fā)商向消費(fèi)者的“民間融資”，而通過民間途徑融通的資金又主要是來自于消費(fèi)者向商業(yè)銀行等融資機(jī)構(gòu)的貸款。作為目前我國商業(yè)銀行質(zhì)量最高的貸款項目之一，個人按揭提高了銀行貸款的數(shù)量和質(zhì)量，當(dāng)作為商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)的貸款業(yè)務(wù)不能得到有效保障時，商業(yè)銀行的成長也必將受阻，進(jìn)而導(dǎo)致我國整個間接融資市場不能健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3.取消商品房預(yù)售制度會增加供給不足的矛盾，拉長資金回收期，增加成本，不利于穩(wěn)定房價。房屋預(yù)售制度實(shí)施的目的從某種程度上來講在于降低房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，而在我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)失衡、中小型住房有效供給不足的背景下，若以現(xiàn)房制度取代房屋預(yù)售制度，只會增加供給不足的矛盾。而且預(yù)售制度的取消會拉長開發(fā)商的資金回收期，從而提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本，而這個成本的承擔(dān)者最終就是消費(fèi)者。運(yùn)作的結(jié)果就是房價直接上漲，不利于穩(wěn)定房價。

4.現(xiàn)房調(diào)整空間和調(diào)整成本遠(yuǎn)大于期房，取消房屋預(yù)售制度不利于對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。市場經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)的缺陷是市場失效。尤其是在我國這樣尚未發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場中，樓盤滯銷等不利狀況時有發(fā)生。此時，不論是作為市場主體的房地產(chǎn)開發(fā)商還是作為政策制定者和市場監(jiān)督者的政府部門都會盡可能地采取一切有效措施積極應(yīng)對這種不利的局面。對于我國的房地產(chǎn)開發(fā)商，在允許采取房屋預(yù)售制度的情況下，由于房屋還未開始建設(shè)施工，房地產(chǎn)開發(fā)商可以在市場飽和時預(yù)見即將出現(xiàn)樓盤滯銷等不利局面，就能盡早采取靈活的措施，如推遲房屋開始建設(shè)的時間，調(diào)整房地產(chǎn)市場供求狀況，最大程度避免或減少自身損失。在這一點(diǎn)上，現(xiàn)房的調(diào)整空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于期房，而調(diào)整成本卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于期房。作為我國房地產(chǎn)政策制定者和市場監(jiān)管者的政府部門，在現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度下，面對這樣的不利局面，也會采用各種有效措施調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的失調(diào)狀態(tài)，使供求在時間上和空間上都盡量平衡。為了保證整個宏觀局勢的穩(wěn)定，當(dāng)市場潛伏著不穩(wěn)定因素時，政府部門無疑期望有更大的調(diào)控空間。當(dāng)然，以現(xiàn)房制度取代房屋預(yù)售制度是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然，但何時取代應(yīng)該審時度勢。筆者認(rèn)為，只有在房地產(chǎn)市場已相當(dāng)成熟、開發(fā)商已有足夠的資金實(shí)力的前提下，取消期房預(yù)售制度才是合適的。因此，取消房屋預(yù)售制度最合適的時機(jī)應(yīng)由市場決定，而非政府的直接干預(yù)?，F(xiàn)階段，政府必須盡早出臺新的措施加強(qiáng)預(yù)售資金方面的管理，制定出合理的監(jiān)管商品房預(yù)售款方面的政策，通過合理的監(jiān)管體系對房屋預(yù)售進(jìn)行監(jiān)督，加大商品房銷售透明度，減少購房風(fēng)險，建立嚴(yán)密的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，努力將房地產(chǎn)預(yù)售的直接融資功能向間接融資功能轉(zhuǎn)變，使我國房地產(chǎn)市場逐步完善。如在時機(jī)不成熟的情況下取消預(yù)售制只是對房產(chǎn)市場中所出現(xiàn)問題的消極應(yīng)戰(zhàn)，對房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。

(作者單位:溫州市公用事業(yè)開發(fā)公司 浙江溫州 325000)

(責(zé)編:李雪)