當(dāng)前銀行貸款擔(dān)保形式還主要以企業(yè)的房產(chǎn)抵押為主，特別是中小企業(yè)貸款，幾乎都需以土地房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，在近期人民銀行淄博市中心支行召開的淄博市中小企業(yè)融資座談上，銀行和中小企業(yè)普遍反映，房產(chǎn)抵押手續(xù)較繁瑣，辦理時(shí)間過長，土地和房管部門分門辦公給銀行、企業(yè)帶來很多不便，迫切需要有關(guān)部門加以改進(jìn)。

一、房地產(chǎn)抵押貸款辦理效率問題分析

(一)評(píng)估方面的效率問題

一是評(píng)估環(huán)節(jié)占用時(shí)間較多。一般來看，雖然政策規(guī)定，房產(chǎn)地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估不是強(qiáng)制的，只要債權(quán)雙方協(xié)商同意，不必聘用專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)作房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，但從銀行信貸手續(xù)實(shí)際情況來看，對(duì)抵押物價(jià)值評(píng)估是不可逾越的步驟。所以要分析實(shí)效性，首先要分析評(píng)估過程所占用的時(shí)間。根據(jù)從商業(yè)銀行了解的情況，絕大多數(shù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估周期都在3至5天。

一方面，即使提供材料齊全，由于對(duì)評(píng)估要求實(shí)地考察，造成了撰寫估價(jià)報(bào)告的時(shí)限較長。比如評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。

另一方面，由于有些企業(yè)人員對(duì)評(píng)估公司的辦事手續(xù)不夠熟悉，出現(xiàn)前期材料準(zhǔn)備不完整或填寫資料不符合要求等問題，造成一些不必要的時(shí)間浪費(fèi)。評(píng)估公司多為各家商業(yè)銀行指定的少數(shù)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，有的企業(yè)為了在不同金融機(jī)構(gòu)取得貸款，而不得不接觸不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)報(bào)送材料的有關(guān)人員，也要按照不同評(píng)估機(jī)構(gòu)的不同要求準(zhǔn)備評(píng)估材料等，也是造成評(píng)估時(shí)間浪費(fèi)的主要原因之一。

二是房地產(chǎn)抵押主管部門以及銀行對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇存在沖突。從規(guī)定上來看，房地產(chǎn)抵押主管部門不得強(qiáng)行要求抵押債權(quán)雙方進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估，但從實(shí)際執(zhí)行情況來看，多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)抵押主管部門只對(duì)其認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果辦理抵押登記，這違背了政策規(guī)定。且由于大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由貸款銀行內(nèi)部審貸部門所要求的，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)銀行按照其內(nèi)部制定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單來選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)抵押管理部門卻對(duì)評(píng)估結(jié)果不予認(rèn)可，造成一個(gè)項(xiàng)目兩家重復(fù)評(píng)估。

三是土地以及房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估需要按年評(píng)估，大幅提高企業(yè)融資成本。評(píng)估機(jī)構(gòu)一般都會(huì)按照一定比率收取手續(xù)費(fèi)，價(jià)格相對(duì)較高，對(duì)于超一年的價(jià)值評(píng)估，抵押登記管理部門不予認(rèn)可?，F(xiàn)狀是企業(yè)若想繼續(xù)貸款，必須逐年進(jìn)行價(jià)值評(píng)估和抵押登記，這就造成了資金使用連續(xù)性上的障礙，也造成了企業(yè)資金很大的浪費(fèi)。

(二)房產(chǎn)及地產(chǎn)抵押部門內(nèi)部審批的效率問題

一是辦理時(shí)間長。辦理房產(chǎn)、土地抵押登記手續(xù)，必須先辦理房產(chǎn)抵押，其時(shí)限為10個(gè)工作日;然后才能辦理土地抵押登記手續(xù)，辦理時(shí)限也為10個(gè)工作日，辦理完畢一筆抵押登記手續(xù)時(shí)限較長。

二是抵押手續(xù)繁瑣。房屋、土地抵押登記在不同的兩個(gè)部門，房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須對(duì)房屋、土地分別進(jìn)行評(píng)估，出具房屋、土地兩個(gè)評(píng)估報(bào)告，抵押手續(xù)相對(duì)繁瑣。評(píng)估機(jī)構(gòu)且多數(shù)是登記部門指定，評(píng)估費(fèi)高，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重。

三是登記文本要求不一致。辦理抵押登記時(shí)，一個(gè)地方、一個(gè)窗口要求的資料不一致，導(dǎo)致所提供的資料或文本填寫來回返工費(fèi)工費(fèi)時(shí)。

四是發(fā)現(xiàn)資料填寫問題不能一次全部指出，每次提交只糾正一項(xiàng)問題。在窗口辦理手續(xù)時(shí)，每次提交資料，發(fā)現(xiàn)一處填寫不符合要求立即退回，而不是一次性把全部問題一一列出，造成多次修改后提交，仍不能符合審批部門要求。

五是企業(yè)在辦理房產(chǎn)抵押中，目前大多采用先簽訂借款合同和最高額抵押方式，但是登記時(shí)，他項(xiàng)權(quán)利證的有效期限僅為借款合同的到期日，借款合同大多為短期貸款，期限會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于抵押合同的到期日。

六是有些地區(qū)辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，需要單位最高領(lǐng)導(dǎo)簽字，若其外出或出差，則造成抵押登記不能辦理的情況。

七是企業(yè)、銀行人員專業(yè)化不足。無論是企業(yè)還是銀行，很多辦理業(yè)務(wù)人員都缺乏對(duì)房地產(chǎn)抵押方面的必要知識(shí)，基本無專職人員負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)辦理，對(duì)辦理過程生疏。

八是合同的簽署與存抵押登記管理部門要求存在沖突，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押部門規(guī)定，必須依據(jù)銀行與企業(yè)簽訂的借款合同以及抵押合同，才能辦理抵押，可若不辦理抵押，銀行不可能與企業(yè)簽訂借款合同。所以大部分銀行都采取先同企業(yè)簽訂一份用于辦理抵押登記的臨時(shí)性合同，待抵押登記辦理完畢，再另行簽訂正式的抵押合同和借款合同，造成了合同成立先后性上的矛盾，易引起法律糾紛。

二、改進(jìn)措施

(一)建議政府有關(guān)部門改進(jìn)企業(yè)貸款抵押登記的具體操作

一是可以出臺(tái)相關(guān)簡化流程的規(guī)范，切實(shí)減少重復(fù)提供資料的程序。比如可以對(duì)已抵押過，或他項(xiàng)權(quán)證的土地以及房產(chǎn)，實(shí)行類似于貸款續(xù)辦的續(xù)辦登記流程。

其一對(duì)于已經(jīng)提供過且未有變化的資料，可以用承諾主動(dòng)提供變化情況的承諾書代替，若企業(yè)有資料變更，應(yīng)及時(shí)上報(bào)相關(guān)變更材料，若發(fā)生變化而未提供，愿意接受有關(guān)部門處罰，并承擔(dān)由此引發(fā)的法律后果和責(zé)任。由此可以減少一定重復(fù)的審批內(nèi)容。

其二在辦理抵押物評(píng)估時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)亦可提出續(xù)辦簡化程序且減少收費(fèi)的要求。要求房地產(chǎn)評(píng)估部門一次性對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，允許房產(chǎn)、地產(chǎn)分開重復(fù)評(píng)估，對(duì)于已評(píng)估的房地產(chǎn)項(xiàng)目，僅對(duì)發(fā)生變化的資料進(jìn)行重新審核，且費(fèi)用方面要做相應(yīng)的減免。

二是土地抵押部門、房產(chǎn)抵押部門、以及銀行可聯(lián)合制定三方都認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單機(jī)制。并要求能且只能在名單中選取一家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)做評(píng)估，并定期公布評(píng)估機(jī)構(gòu)的排名變化，對(duì)效率不高或亂收費(fèi)的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以通報(bào)，實(shí)行準(zhǔn)入以及退出機(jī)制。制定標(biāo)準(zhǔn)可以實(shí)行考核打分的方式。

三是承諾時(shí)限在3天較為合理。只要手續(xù)資料齊全，辦理部門應(yīng)承諾辦理期限，對(duì)于超期辦理的要說明原因，確是政府部門工作人員過失原因，造成抵押登記辦理超期限，應(yīng)進(jìn)行處罰以及公開致歉。

(二)房產(chǎn)、土地的登記合署辦公，減少企業(yè)、銀行多頭辦理情況，減少相應(yīng)環(huán)節(jié)，努力提高辦公效率，改善行政形象

一是建立辦公大廳，多窗口聯(lián)合辦公，使得企業(yè)、銀行，在同一地點(diǎn)辦理房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。比如，企業(yè)、銀行營業(yè)執(zhí)照、授權(quán)書等基礎(chǔ)資料可一式兩份，同一窗口提交，兩主管部門同時(shí)進(jìn)行審核，再按先后順序予以審核辦理，從而提高效率。

二是設(shè)定部門領(lǐng)導(dǎo)審批簽字權(quán)限。對(duì)于金額較低的，可實(shí)行部門領(lǐng)導(dǎo)審批制度，或部門領(lǐng)導(dǎo)雙人簽字審批。對(duì)于涉及金額較高的，可以實(shí)行最高領(lǐng)導(dǎo)簽字審批。

三是對(duì)于需要單位最高領(lǐng)導(dǎo)審批的抵押登記，可以實(shí)行授權(quán)制。即若領(lǐng)導(dǎo)外出，必須對(duì)簽字權(quán)進(jìn)行書面授權(quán)。為了進(jìn)一步簡化手續(xù)，也可以簽署長期授權(quán)，但要建立領(lǐng)導(dǎo)外出登記薄，并且由內(nèi)控部門予以定期檢查，以控風(fēng)險(xiǎn)。

(三)銀行、企業(yè)加強(qiáng)同抵押登記部門的溝通和培訓(xùn)

一是銀行、企業(yè)方面應(yīng)設(shè)立專職人員，或?qū)ο嚓P(guān)客戶經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)。使專職人員或被培訓(xùn)人員熟悉房地產(chǎn)抵押的各項(xiàng)手續(xù)流程，制定辦理房地產(chǎn)抵押應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題手冊(cè)，對(duì)好的做法和經(jīng)驗(yàn)及時(shí)推廣和獎(jiǎng)勵(lì)。

二是政府部門可應(yīng)金融機(jī)構(gòu)或企業(yè)的邀請(qǐng)，以講座、授課、座談等方式加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)抵押辦理的宣傳，亦可減輕自身的工作壓力。房地產(chǎn)抵押管理部門可聯(lián)合印制下發(fā)學(xué)習(xí)宣傳手冊(cè)，建立網(wǎng)上預(yù)定、查詢辦理進(jìn)度等，使辦事程序透明化，進(jìn)一步提高政府部門形象。

三是銀行在制定借款合同以及抵押合同時(shí)，應(yīng)加入相關(guān)條款，以減少法律風(fēng)險(xiǎn)，完善辦理流程。所以，銀企借款、抵押合同中應(yīng)加入類似于“待房地產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)證辦理完畢，合同才可生效”的條款，以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

(特約編輯 張 勇)