龐玉茹

（新民市房產(chǎn)管理處，遼寧 新民 110300）

1 前言

提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要求對(duì)工程進(jìn)行全過(guò)程造價(jià)控制和管理已勢(shì)在必行。全面的造價(jià)控制和管理涉及與工程建設(shè)有關(guān)的各個(gè)要素，涉及到工程項(xiàng)目的全過(guò)程，涉及建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、咨詢(xún)單位之間的關(guān)系，工程造價(jià)控制又是不確定性較強(qiáng)的工作，各種不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)隨時(shí)可能發(fā)生，故降低開(kāi)發(fā)成本，提高投資效益既是開(kāi)發(fā)商也是咨詢(xún)機(jī)構(gòu)關(guān)心和研究的話題。本文談?wù)勅绾慰刂品康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

2.1 項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本

這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出?？尚行匝芯抠M(fèi)尤其是報(bào)批支出及建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)都可以視為項(xiàng)目成本。這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：(1)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用，約占總成本的30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(俗稱(chēng)樓板價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。(2)配套及其他收費(fèi)支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本

具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘察(測(cè)量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。

2.3 項(xiàng)目施工階段成本

這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體建造過(guò)程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工到竣工后交付使用為止。開(kāi)工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等?？⒐を?yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、性能認(rèn)定、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

2.4 項(xiàng)目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制措施

3.1 加強(qiáng)企業(yè)造價(jià)資料信息庫(kù)的建設(shè)和管理

建立系統(tǒng)完善的造價(jià)資料信息庫(kù)是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)，如果沒(méi)有這一基礎(chǔ)，造價(jià)管理人員在成本控制中的作用也就無(wú)法充分發(fā)揮。發(fā)達(dá)國(guó)家的項(xiàng)目造價(jià)信息庫(kù)主要是依靠政府有關(guān)部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)去管理和維護(hù)的，我國(guó)目前的造價(jià)管理工作還處于市場(chǎng)化的初級(jí)階段，政府有關(guān)部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)這方面的管理還處于探索之中。因此，現(xiàn)階段建立有效及時(shí)的造價(jià)資料信息庫(kù)，主要是依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的力量。在目前階段，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類(lèi)型比較單一 (不外乎住宅和商用兩大類(lèi))，完全可以建立一套有特色的造價(jià)資料信息庫(kù)。這可以從三方面著手：對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)整理分析；運(yùn)用多種手段，盡可能地收集市場(chǎng)中項(xiàng)目的造價(jià)資料情況；熟練掌握統(tǒng)計(jì)分析的方法。電腦及有關(guān)軟件的熟練運(yùn)用是成本管理的基本要求和保證，造價(jià)管理人員還應(yīng)能運(yùn)用電腦，對(duì)收集到的數(shù)據(jù)運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行成本分析。

3.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制

有資料表明：在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為75%-95% ；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為25%-35%；而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性只有10%。由此看來(lái)，初步設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目投資控制中最關(guān)鍵的階段。

搞好設(shè)計(jì)階段的成本控制應(yīng)做好以下幾方面工作：

a.實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。建設(shè)單位應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，選擇能保證較高設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位。

b.實(shí)行限額設(shè)計(jì)。在滿足投資者所要求達(dá)到的產(chǎn)品功能或使用功能的前提下，推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算，用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話，明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止“三超”(概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算)，并將限額設(shè)計(jì)貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過(guò)程。

c.要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，以避免將設(shè)計(jì)的缺陷帶到施工階段。

3.3 加強(qiáng)建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制是傳統(tǒng)意義成本控制的主要內(nèi)容。這一階段是項(xiàng)目的實(shí)施階段，主要是控制施工過(guò)程中增加的新的工程費(fèi)用。規(guī)范和完善項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的管理制度是項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制的保證。否則會(huì)使成本控制工作處于被動(dòng)，增加后期結(jié)算工作的難度，嚴(yán)重的甚至?xí)斐烧麄€(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的失控。施工階段的成本控制應(yīng)做好以下幾方面工作：

a.積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)招投標(biāo)，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位，是降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。

b.實(shí)行目標(biāo)成本管理。首先，明確管理人員工作的管理控制目標(biāo)。按階段、專(zhuān)業(yè)把整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制分解，在每一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中明確具體管理人員的職責(zé)和權(quán)利，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的跟蹤管理。其次，把造價(jià)計(jì)算和造價(jià)分析管理的工作職能劃分開(kāi)來(lái)。大量圖紙計(jì)算工作由普通預(yù)算人員來(lái)完成，有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)造價(jià)管理人員主要對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行審核和統(tǒng)計(jì)分析，并協(xié)調(diào)合同、簽證和設(shè)計(jì)變更等因素對(duì)成本的影響。

c.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。項(xiàng)目在進(jìn)行過(guò)程中不可避免地會(huì)有許多變更產(chǎn)生，這些變更因素會(huì)直接對(duì)工程成本產(chǎn)生影響，是項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中成本控制工作的重點(diǎn)之一。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，嚴(yán)格按照洽商變更程序辦事，建立健全工程洽商簽證各項(xiàng)管理制度，明確各部門(mén)有關(guān)人員的權(quán)限、職責(zé)與分工，確保洽商簽證質(zhì)量。首先，規(guī)范設(shè)計(jì)變更和簽證的管理。每一次的會(huì)審和簽證討論，都應(yīng)有具體項(xiàng)目造價(jià)管理人員的參與和認(rèn)可，并按照規(guī)范的程序把書(shū)面確認(rèn)資料及時(shí)提供給投資控制管理部門(mén)。其次，投資控制管理部門(mén)及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)變更因素進(jìn)行有關(guān)的造價(jià)測(cè)算，并定期對(duì)設(shè)計(jì)變更因素而造成的造價(jià)影響進(jìn)行匯總分析，并提出報(bào)告。

d.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。要廣泛掌握建材行情，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨；屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與(不包辦代替)、推薦廠家(不指定廠家)、監(jiān)督質(zhì)量(采購(gòu)質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位)、合理限價(jià)(不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià))”的原則。

e.加強(qiáng)竣工結(jié)算審核工作。結(jié)算必須在大工程按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成后，按竣工驗(yàn)收單結(jié)算，如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)，并實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須對(duì)影響工程成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程成本才能得到有效地控制，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資才能獲取更大的效益。

[1]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理.房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007.

[3]楊東.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制，建筑經(jīng)濟(jì).2006（8）.