摘要:21世紀以來，我國房地產業(yè)得到了迅速發(fā)展。房地產企業(yè)融資為房地產業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障，同時房地產企業(yè)融資也存在著很多問題，如何正確認識新形式下房地產企業(yè)在融資方面存在的問題并提出對策成為當前房地產業(yè)的熱點問題。

關鍵詞:房地產;融資管理;對策

一、我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀及特點

(一)我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

經歷十幾年的發(fā)展，我國的房地產業(yè)，從規(guī)模到產業(yè)內涵都已發(fā)生了巨大變化，已成為我國國民經濟中相當重要的一個產業(yè)，起著舉足輕重的作用。而我國房地產企業(yè)依然存在融資方式單一，融資渠道狹窄的問題，融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預售房款，房地產企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。

我國房地產企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后，僅占融資總量的1/10，而隨著我國金融業(yè)門檻的提高，房地產融資將日益困難。金融市場的變化也要求開拓房地產融資渠道。近年來，我國商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴格，將使一大批沒有資本實力的房地產企業(yè)因資金短缺而被淘汰。因此，如何發(fā)展房地產融資，是我國房地產企和金融行業(yè)所需要面對的一個重要課題。

(二)我國房地產企業(yè)融資特點

1、以銀行信貸為主導的單一融資格局

房地產開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和34.2%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的住房貸款，至少有60%以上的資金來自銀行。

2、融資渠道趨向多元化

資金信托計劃是近年來最活躍的融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅占1%，但是它表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》，該辦法將符合規(guī)定條件的房地產信托業(yè)務放寬限制，這將把資金信托變?yōu)檎嬲饬x的房地產信托。

二、如何正確認識新形式下我國房地產企業(yè)融資存在的問題

(一)我國房地產企業(yè)融資存在的問題

我國房地產融資體系對房地產企業(yè)、金融體系、宏觀調控和宏觀經濟都有十分不利的影響。具體來說，存在五個方面的潛在風險:第一，由于房地產業(yè)融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會對房地產業(yè)產生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。第二，對高風險高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而我國房地產融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據著超過一半的融資任務，銀行業(yè)從中所獲得的收益卻只是固定的利息，銀行業(yè)所承擔的風險與其收益并不對稱，不利于銀行體系的穩(wěn)定。第三，房地產業(yè)的高債務依存度導致企業(yè)形成軟約束預算，不利于宏觀調控的實施。第四，房地產業(yè)的自有資本偏低導致行業(yè)投資過度，形成了對其他產業(yè)的擠出效應，不利于國民經濟的協(xié)調發(fā)展。第五，房地產業(yè)迫切需要能夠在全新市場規(guī)則和全新市場環(huán)境下有效運作的融資方式，來抵御加入世界貿易組織后面臨的沖擊和國外房地產企業(yè)的競爭。因此，支持優(yōu)秀房地產企業(yè)在證券市場融資，形成內源性融資積累，是促進其健康成長的必然要求。

(二)正確認識房地產企業(yè)證券市場融資問題

1、從國民經濟戰(zhàn)略發(fā)展的高度認識房地產行業(yè)發(fā)展壯大的必要性

房地產業(yè)是國民經濟的基礎性和先導性產業(yè)，房地產業(yè)應成為國民經濟的主導產業(yè)。然而，目前我國房地產業(yè)在證券市場中的比例仍然很小。當前房地產業(yè)處于高景氣階段，有必要讓投資者分享該行業(yè)成長的成果。

2、把握中國房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵要素

宏觀調控促進了房地產市場的整合，使得企業(yè)的淘汰率變高。由于此輪政府的宏觀調控地根緊縮、銀根緊縮，從而導致部分融資能力有限、拿地上不具優(yōu)勢的企業(yè)不得不從行業(yè)中消失。企業(yè)之間的競爭使企業(yè)為了自身生存的需要，不得不盡快地拓寬自身的融資渠道，加大土地資源的獲取以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。因此，我們認為，當前中國房地產市場的競爭，更多表現(xiàn)為資金、土地的競爭;而在行業(yè)進入相對成熟期后，企業(yè)之間的競爭更多地是依靠自身的管理水平、行業(yè)整合能力等等以實現(xiàn)擴張。因此，中國房地產企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，其關鍵要素包括:充沛的資金來源、土地資源的獲取和房地產企業(yè)管理能力和水平的不斷提高。

3、房地產行業(yè)整合和產業(yè)結構升級的內在邏輯要求

目前，中國至少有5萬余家房地產公司，其中有很多中小房地產企業(yè)存在經營實力和誠信不強的問題。牛市為房地產上市公司打開了直接融資快車道，也給強勢企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展與擴張積蓄能量，資本助推房地產導致行業(yè)整合的趨勢已經相當明朗。資金素來是房地產業(yè)的血脈，房地產上市公司競相進行巨額融資，表明房地產公司的資產證券化開始加速。在資本的助力之下，房地產行業(yè)內部的整合將加速。隨著資本實力的提升，在行業(yè)整合的初期，土地市場的競爭將更加激烈，行業(yè)進入門檻將隨之提高;在整合的中期，則是并購高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購非上市企業(yè)的形式出現(xiàn);在整合的后期，多寡頭競爭的局面將形成，上市公司之間的聯(lián)合與合作將成為普遍現(xiàn)象。在A股市場目前的房地產上市公司中，萬科、保利地產和金地集團等公司是整合的領軍者，以良好的發(fā)展態(tài)勢不斷擴大與同行的差距。

(三)房地產上市公司直接融資與地價上漲的關系分析

2007年，我國股價和房價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。隨著資本市場融資功能的恢復，一些地產上市公司從中受益，籌集了資金。與此同時，國內土地拍賣價格屢創(chuàng)新高，參與競拍者不乏上市公司的身影。基

于此，一些媒體認為在資本市場實現(xiàn)融資促使上市公司高價拿地，證券市場間接成為地價上漲的“幫兇”，認為房地產上市公司已經進入了一個“圈錢——高價拿地——推高房價——再圈錢”的惡性循環(huán)，甚至認為房地產行業(yè)已經進入了一個寡頭壟斷時代，將損害購房者權益。我們認為，房地產公司證券市場融資并不是地價上漲的“幫兇”:房地產上市公司不可能通過拉高地價來獲取更多利潤;資本市場的融資不是房地產企業(yè)資金來源的主要渠道，撬不動地價的上漲;上市公司一直都是土地拍賣的重要參與者，并非現(xiàn)在融資后才去“抬高地價”;拍賣地價屢創(chuàng)新高，并非全是上市公司在推動，一些非上市公司和海外上市公司也參與了土地的拍賣。因此，上市公司并非推高地價的“罪魁禍首”，把推高地價與證券市場直接融資相關聯(lián)更是缺乏科學性。

三、新形式下我國房地產企業(yè)融資的對策

(一)建立多元化融資渠道

我國居民儲蓄存款已達11.2萬億元，再加上保險基金、養(yǎng)老基金等民間資本已經形成了一個龐大的潛在資金市場。由于我國在發(fā)展房地產投資信托基金方面缺乏相關經驗，建議可以借鑒美國的運作模式，通過房地產信托投資基金這種方式投資，推動房地產業(yè)的發(fā)展。房地產基金是我國房地產業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求。具有一定的流動性、穩(wěn)定的投資回報、較強的組合投資風險控制能力以及資金積聚等優(yōu)勢。目前，在北美、歐洲和澳大利亞等地，房地產投資基金已經十分成熟。盡管我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規(guī)，但國外不少投資基金已開始涉足中國房地產市場。他們或者在中國設置資產管理公司，或者投資國內房地產開發(fā)企業(yè)。

(二)放松規(guī)制，開拓房地產融資市場的資金來源

資金來源是房地產融資市場的“水源”，是房地產金融的立足之本。應結合房地產資金需求的特點，結合股權融資和債權融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道，比如進一步強化住房公積金，鼓勵住房儲蓄存款，引入保險資金，完善投資信托市場。由于地產行業(yè)自身特點，它對金融始終保持著很強的依賴性，自有資金+銀行貸款也一直是我國傳統(tǒng)的房地產融資方式。但近來國家為了防止房地產過熱，在金融政策上實施了一些宏觀調控，同過去相比，銀行信貸門檻提高了很多，許多開發(fā)商倍感資金壓力。在這種情況下，房地產開發(fā)企業(yè)應積極拓寬融資渠道，根據企業(yè)自身特點，采用不同方法融資。

(三)健全相關法律

由于我國與房地產金融相關的法律法規(guī)還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規(guī)作為指導。在房地產市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規(guī)建設，對房地產企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。

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(作者單位:廣州世硯企業(yè)管理咨詢有限公司)