摘要:21世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)融資也存在著很多問題，如何正確認(rèn)識(shí)新形式下房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在的問題并提出對(duì)策成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)問題。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資管理;對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及特點(diǎn)

(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

經(jīng)歷十幾年的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，從規(guī)模到產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵都已發(fā)生了巨大變化，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中相當(dāng)重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，起著舉足輕重的作用。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)依然存在融資方式單一，融資渠道狹窄的問題，融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預(yù)售房款，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后，僅占融資總量的1/10，而隨著我國(guó)金融業(yè)門檻的提高，房地產(chǎn)融資將日益困難。金融市場(chǎng)的變化也要求開拓房地產(chǎn)融資渠道。近年來，我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴(yán)格，將使一大批沒有資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰。因此，如何發(fā)展房地產(chǎn)融資，是我國(guó)房地產(chǎn)企和金融行業(yè)所需要面對(duì)的一個(gè)重要課題。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)

1、以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長(zhǎng)幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和34.2%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的住房貸款，至少有60%以上的資金來自銀行。

2、融資渠道趨向多元化

資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的融資工具，雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅占1%，但是它表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會(huì)公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，該辦法將符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將把資金信托變?yōu)檎嬲饬x的房地產(chǎn)信托。

二、如何正確認(rèn)識(shí)新形式下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)融資體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系、宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有十分不利的影響。具體來說，存在五個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn):第一，由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。第二，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，銀行業(yè)從中所獲得的收益卻只是固定的利息，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益并不對(duì)稱，不利于銀行體系的穩(wěn)定。第三，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，不利于宏觀調(diào)控的實(shí)施。第四，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。第五，房地產(chǎn)業(yè)迫切需要能夠在全新市場(chǎng)規(guī)則和全新市場(chǎng)環(huán)境下有效運(yùn)作的融資方式，來抵御加入世界貿(mào)易組織后面臨的沖擊和國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)融資，形成內(nèi)源性融資積累，是促進(jìn)其健康成長(zhǎng)的必然要求。

(二)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)證券市場(chǎng)融資問題

1、從國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的高度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展壯大的必要性

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在證券市場(chǎng)中的比例仍然很小。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于高景氣階段，有必要讓投資者分享該行業(yè)成長(zhǎng)的成果。

2、把握中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素

宏觀調(diào)控促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合，使得企業(yè)的淘汰率變高。由于此輪政府的宏觀調(diào)控地根緊縮、銀根緊縮，從而導(dǎo)致部分融資能力有限、拿地上不具優(yōu)勢(shì)的企業(yè)不得不從行業(yè)中消失。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)使企業(yè)為了自身生存的需要，不得不盡快地拓寬自身的融資渠道，加大土地資源的獲取以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。因此，我們認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，更多表現(xiàn)為資金、土地的競(jìng)爭(zhēng);而在行業(yè)進(jìn)入相對(duì)成熟期后，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更多地是依靠自身的管理水平、行業(yè)整合能力等等以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。因此，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，其關(guān)鍵要素包括:充沛的資金來源、土地資源的獲取和房地產(chǎn)企業(yè)管理能力和水平的不斷提高。

3、房地產(chǎn)行業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的內(nèi)在邏輯要求

目前，中國(guó)至少有5萬(wàn)余家房地產(chǎn)公司，其中有很多中小房地產(chǎn)企業(yè)存在經(jīng)營(yíng)實(shí)力和誠(chéng)信不強(qiáng)的問題。牛市為房地產(chǎn)上市公司打開了直接融資快車道，也給強(qiáng)勢(shì)企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展與擴(kuò)張積蓄能量，資本助推房地產(chǎn)導(dǎo)致行業(yè)整合的趨勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明朗。資金素來是房地產(chǎn)業(yè)的血脈，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)相進(jìn)行巨額融資，表明房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)證券化開始加速。在資本的助力之下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本實(shí)力的提升，在行業(yè)整合的初期，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)進(jìn)入門檻將隨之提高;在整合的中期，則是并購(gòu)高發(fā)期，并且大多是以上市公司并購(gòu)非上市企業(yè)的形式出現(xiàn);在整合的后期，多寡頭競(jìng)爭(zhēng)的局面將形成，上市公司之間的聯(lián)合與合作將成為普遍現(xiàn)象。在A股市場(chǎng)目前的房地產(chǎn)上市公司中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)等公司是整合的領(lǐng)軍者，以良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)不斷擴(kuò)大與同行的差距。

(三)房地產(chǎn)上市公司直接融資與地價(jià)上漲的關(guān)系分析

2007年，我國(guó)股價(jià)和房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。隨著資本市場(chǎng)融資功能的恢復(fù)，一些地產(chǎn)上市公司從中受益，籌集了資金。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)土地拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高，參與競(jìng)拍者不乏上市公司的身影。基

于此，一些媒體認(rèn)為在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資促使上市公司高價(jià)拿地，證券市場(chǎng)間接成為地價(jià)上漲的“幫兇”，認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“圈錢——高價(jià)拿地——推高房?jī)r(jià)——再圈錢”的惡性循環(huán)，甚至認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)寡頭壟斷時(shí)代，將損害購(gòu)房者權(quán)益。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)公司證券市場(chǎng)融資并不是地價(jià)上漲的“幫兇”:房地產(chǎn)上市公司不可能通過拉高地價(jià)來獲取更多利潤(rùn);資本市場(chǎng)的融資不是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主要渠道，撬不動(dòng)地價(jià)的上漲;上市公司一直都是土地拍賣的重要參與者，并非現(xiàn)在融資后才去“抬高地價(jià)”;拍賣地價(jià)屢創(chuàng)新高，并非全是上市公司在推動(dòng)，一些非上市公司和海外上市公司也參與了土地的拍賣。因此，上市公司并非推高地價(jià)的“罪魁禍?zhǔn)住?，把推高地價(jià)與證券市場(chǎng)直接融資相關(guān)聯(lián)更是缺乏科學(xué)性。

三、新形式下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的對(duì)策

(一)建立多元化融資渠道

我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá)11.2萬(wàn)億元，再加上保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等民間資本已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的潛在資金市場(chǎng)。由于我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建議可以借鑒美國(guó)的運(yùn)作模式，通過房地產(chǎn)信托投資基金這種方式投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)基金是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求。具有一定的流動(dòng)性、穩(wěn)定的投資回報(bào)、較強(qiáng)的組合投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力以及資金積聚等優(yōu)勢(shì)。目前，在北美、歐洲和澳大利亞等地，房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)十分成熟。盡管我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，但國(guó)外不少投資基金已開始涉足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們或者在中國(guó)設(shè)置資產(chǎn)管理公司，或者投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

(二)放松規(guī)制，開拓房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的資金來源

資金來源是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的“水源”，是房地產(chǎn)金融的立足之本。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)資金需求的特點(diǎn)，結(jié)合股權(quán)融資和債權(quán)融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道，比如進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金，鼓勵(lì)住房?jī)?chǔ)蓄存款，引入保險(xiǎn)資金，完善投資信托市場(chǎng)。由于地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)，它對(duì)金融始終保持著很強(qiáng)的依賴性，自有資金+銀行貸款也一直是我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式。但近來國(guó)家為了防止房地產(chǎn)過熱，在金融政策上實(shí)施了一些宏觀調(diào)控，同過去相比，銀行信貸門檻提高了很多，許多開發(fā)商倍感資金壓力。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，采用不同方法融資。

(三)健全相關(guān)法律

由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在市場(chǎng)博弈過程中處于不利地位。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實(shí)行監(jiān)督，有利于改變消費(fèi)者的不利地位，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。

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(作者單位:廣州世硯企業(yè)管理咨詢有限公司)