摘要:21世紀(jì)以來,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障,同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)融資也存在著很多問題,如何正確認(rèn)識(shí)新形式下房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在的問題并提出對(duì)策成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)問題。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資管理;對(duì)策
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及特點(diǎn)
(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析
經(jīng)歷十幾年的發(fā)展,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè),從規(guī)模到產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵都已發(fā)生了巨大變化,已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中相當(dāng)重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè),起著舉足輕重的作用。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)依然存在融資方式單一,融資渠道狹窄的問題,融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預(yù)售房款,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后,僅占融資總量的1/10,而隨著我國(guó)金融業(yè)門檻的提高,房地產(chǎn)融資將日益困難。金融市場(chǎng)的變化也要求開拓房地產(chǎn)融資渠道。近年來,我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴(yán)格,將使一大批沒有資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰。因此,如何發(fā)展房地產(chǎn)融資,是我國(guó)房地產(chǎn)企和金融行業(yè)所需要面對(duì)的一個(gè)重要課題。
(二)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)
1、以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局
房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響,銀行信貸增長(zhǎng)幅度一路下滑,2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%,自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快,分別占資金總量的30.3%和34.2%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的住房貸款,至少有60%以上的資金來自銀行。
2、融資渠道趨向多元化
資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的融資工具,雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅占1%,但是它表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的疲弱局面,2004年10月銀監(jiān)會(huì)公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》,該辦法將符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制,這將把資金信托變?yōu)檎嬲饬x的房地產(chǎn)信托。
二、如何正確認(rèn)識(shí)新形式下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
我國(guó)房地產(chǎn)融資體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、金融體系、宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)都有十分不利的影響。具體來說,存在五個(gè)方面的潛在風(fēng)險(xiǎn):第一,由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度集中于銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響,十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。第二,對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢(shì)所在。而我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù),銀行業(yè)從中所獲得的收益卻只是固定的利息,銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益并不對(duì)稱,不利于銀行體系的穩(wěn)定。第三,房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算,不利于宏觀調(diào)控的實(shí)施。第四,房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度,形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng),不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。第五,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要能夠在全新市場(chǎng)規(guī)則和全新市場(chǎng)環(huán)境下有效運(yùn)作的融資方式,來抵御加入世界貿(mào)易組織后面臨的沖擊和國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。因此,支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)融資,形成內(nèi)源性融資積累,是促進(jìn)其健康成長(zhǎng)的必然要求。
(二)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)證券市場(chǎng)融資問題
1、從國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的高度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展壯大的必要性
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。然而,目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在證券市場(chǎng)中的比例仍然很小。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于高景氣階段,有必要讓投資者分享該行業(yè)成長(zhǎng)的成果。
2、把握中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素
宏觀調(diào)控促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合,使得企業(yè)的淘汰率變高。由于此輪政府的宏觀調(diào)控地根緊縮、銀根緊縮,從而導(dǎo)致部分融資能力有限、拿地上不具優(yōu)勢(shì)的企業(yè)不得不從行業(yè)中消失。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)使企業(yè)為了自身生存的需要,不得不盡快地拓寬自身的融資渠道,加大土地資源的獲取以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。因此,我們認(rèn)為,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),更多表現(xiàn)為資金、土地的競(jìng)爭(zhēng);而在行業(yè)進(jìn)入相對(duì)成熟期后,企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更多地是依靠自身的管理水平、行業(yè)整合能力等等以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。因此,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,其關(guān)鍵要素包括:充沛的資金來源、土地資源的獲取和房地產(chǎn)企業(yè)管理能力和水平的不斷提高。
3、房地產(chǎn)行業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的內(nèi)在邏輯要求
目前,中國(guó)至少有5萬(wàn)余家房地產(chǎn)公司,其中有很多中小房地產(chǎn)企業(yè)存在經(jīng)營(yíng)實(shí)力和誠(chéng)信不強(qiáng)的問題。牛市為房地產(chǎn)上市公司打開了直接融資快車道,也給強(qiáng)勢(shì)企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展與擴(kuò)張積蓄能量,資本助推房地產(chǎn)導(dǎo)致行業(yè)整合的趨勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明朗。資金素來是房地產(chǎn)業(yè)的血脈,房地產(chǎn)上市公司競(jìng)相進(jìn)行巨額融資,表明房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)證券化開始加速。在資本的助力之下,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。隨著資本實(shí)力的提升,在行業(yè)整合的初期,土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,行業(yè)進(jìn)入門檻將隨之提高;在整合的中期,則是并購(gòu)高發(fā)期,并且大多是以上市公司并購(gòu)非上市企業(yè)的形式出現(xiàn);在整合的后期,多寡頭競(jìng)爭(zhēng)的局面將形成,上市公司之間的聯(lián)合與合作將成為普遍現(xiàn)象。在A股市場(chǎng)目前的房地產(chǎn)上市公司中,萬(wàn)科、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)等公司是整合的領(lǐng)軍者,以良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)不斷擴(kuò)大與同行的差距。
(三)房地產(chǎn)上市公司直接融資與地價(jià)上漲的關(guān)系分析
2007年,我國(guó)股價(jià)和房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。隨著資本市場(chǎng)融資功能的恢復(fù),一些地產(chǎn)上市公司從中受益,籌集了資金。與此同時(shí),國(guó)內(nèi)土地拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高,參與競(jìng)拍者不乏上市公司的身影。基
于此,一些媒體認(rèn)為在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資促使上市公司高價(jià)拿地,證券市場(chǎng)間接成為地價(jià)上漲的“幫兇”,認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“圈錢——高價(jià)拿地——推高房?jī)r(jià)——再圈錢”的惡性循環(huán),甚至認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)寡頭壟斷時(shí)代,將損害購(gòu)房者權(quán)益。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)公司證券市場(chǎng)融資并不是地價(jià)上漲的“幫兇”:房地產(chǎn)上市公司不可能通過拉高地價(jià)來獲取更多利潤(rùn);資本市場(chǎng)的融資不是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主要渠道,撬不動(dòng)地價(jià)的上漲;上市公司一直都是土地拍賣的重要參與者,并非現(xiàn)在融資后才去“抬高地價(jià)”;拍賣地價(jià)屢創(chuàng)新高,并非全是上市公司在推動(dòng),一些非上市公司和海外上市公司也參與了土地的拍賣。因此,上市公司并非推高地價(jià)的“罪魁禍?zhǔn)住?,把推高地價(jià)與證券市場(chǎng)直接融資相關(guān)聯(lián)更是缺乏科學(xué)性。
三、新形式下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的對(duì)策
(一)建立多元化融資渠道
我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá)11.2萬(wàn)億元,再加上保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等民間資本已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的潛在資金市場(chǎng)。由于我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn),建議可以借鑒美國(guó)的運(yùn)作模式,通過房地產(chǎn)信托投資基金這種方式投資,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)基金是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求。具有一定的流動(dòng)性、穩(wěn)定的投資回報(bào)、較強(qiáng)的組合投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力以及資金積聚等優(yōu)勢(shì)。目前,在北美、歐洲和澳大利亞等地,房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)十分成熟。盡管我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī),但國(guó)外不少投資基金已開始涉足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們或者在中國(guó)設(shè)置資產(chǎn)管理公司,或者投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
(二)放松規(guī)制,開拓房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的資金來源
資金來源是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的“水源”,是房地產(chǎn)金融的立足之本。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)資金需求的特點(diǎn),結(jié)合股權(quán)融資和債權(quán)融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道,比如進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金,鼓勵(lì)住房?jī)?chǔ)蓄存款,引入保險(xiǎn)資金,完善投資信托市場(chǎng)。由于地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn),它對(duì)金融始終保持著很強(qiáng)的依賴性,自有資金+銀行貸款也一直是我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式。但近來國(guó)家為了防止房地產(chǎn)過熱,在金融政策上實(shí)施了一些宏觀調(diào)控,同過去相比,銀行信貸門檻提高了很多,許多開發(fā)商倍感資金壓力。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道,根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn),采用不同方法融資。
(三)健全相關(guān)法律
由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方,同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí),在市場(chǎng)博弈過程中處于不利地位。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實(shí)行監(jiān)督,有利于改變消費(fèi)者的不利地位,提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。
參考文獻(xiàn):
(1)王珊. 當(dāng)前形勢(shì)下積極拓寬房地產(chǎn)融資渠道的必要性分析[J]. 北方經(jīng)濟(jì), 2009,(04)
(2)石金花. 當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道的特征及發(fā)展趨勢(shì)[J]. 北方經(jīng)濟(jì), 2008,(14)
(3)趙豐. 我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管主客體利益的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J] . 時(shí)代經(jīng)貿(mào). 2007,(07)
(4)朱周戈. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資以及潛在問題分析[J]. 科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng). 2007,(01)
(作者單位:廣州世硯企業(yè)管理咨詢有限公司)