摘要:21世紀以來,我國房地產業(yè)得到了迅速發(fā)展。房地產企業(yè)融資為房地產業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障,同時房地產企業(yè)融資也存在著很多問題,如何正確認識新形式下房地產企業(yè)在融資方面存在的問題并提出對策成為當前房地產業(yè)的熱點問題。
關鍵詞:房地產;融資管理;對策
一、我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀及特點
(一)我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀分析
經歷十幾年的發(fā)展,我國的房地產業(yè),從規(guī)模到產業(yè)內涵都已發(fā)生了巨大變化,已成為我國國民經濟中相當重要的一個產業(yè),起著舉足輕重的作用。而我國房地產企業(yè)依然存在融資方式單一,融資渠道狹窄的問題,融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預售房款,房地產企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。
我國房地產企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后,僅占融資總量的1/10,而隨著我國金融業(yè)門檻的提高,房地產融資將日益困難。金融市場的變化也要求開拓房地產融資渠道。近年來,我國商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴格,將使一大批沒有資本實力的房地產企業(yè)因資金短缺而被淘汰。因此,如何發(fā)展房地產融資,是我國房地產企和金融行業(yè)所需要面對的一個重要課題。
(二)我國房地產企業(yè)融資特點
1、以銀行信貸為主導的單一融資格局
房地產開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金。受宏觀調控政策的影響,銀行信貸增長幅度一路下滑,2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%,自籌資金與定金及預售款增幅較快,分別占資金總量的30.3%和34.2%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的住房貸款,至少有60%以上的資金來自銀行。
2、融資渠道趨向多元化
資金信托計劃是近年來最活躍的融資工具,雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅占1%,但是它表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面,2004年10月銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見稿)》,該辦法將符合規(guī)定條件的房地產信托業(yè)務放寬限制,這將把資金信托變?yōu)檎嬲饬x的房地產信托。
二、如何正確認識新形式下我國房地產企業(yè)融資存在的問題
(一)我國房地產企業(yè)融資存在的問題
我國房地產融資體系對房地產企業(yè)、金融體系、宏觀調控和宏觀經濟都有十分不利的影響。具體來說,存在五個方面的潛在風險:第一,由于房地產業(yè)融資渠道過度集中于銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會對房地產業(yè)產生巨大的沖擊和影響,十分不利于房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。第二,對高風險高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而我國房地產融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據著超過一半的融資任務,銀行業(yè)從中所獲得的收益卻只是固定的利息,銀行業(yè)所承擔的風險與其收益并不對稱,不利于銀行體系的穩(wěn)定。第三,房地產業(yè)的高債務依存度導致企業(yè)形成軟約束預算,不利于宏觀調控的實施。第四,房地產業(yè)的自有資本偏低導致行業(yè)投資過度,形成了對其他產業(yè)的擠出效應,不利于國民經濟的協(xié)調發(fā)展。第五,房地產業(yè)迫切需要能夠在全新市場規(guī)則和全新市場環(huán)境下有效運作的融資方式,來抵御加入世界貿易組織后面臨的沖擊和國外房地產企業(yè)的競爭。因此,支持優(yōu)秀房地產企業(yè)在證券市場融資,形成內源性融資積累,是促進其健康成長的必然要求。
(二)正確認識房地產企業(yè)證券市場融資問題
1、從國民經濟戰(zhàn)略發(fā)展的高度認識房地產行業(yè)發(fā)展壯大的必要性
房地產業(yè)是國民經濟的基礎性和先導性產業(yè),房地產業(yè)應成為國民經濟的主導產業(yè)。然而,目前我國房地產業(yè)在證券市場中的比例仍然很小。當前房地產業(yè)處于高景氣階段,有必要讓投資者分享該行業(yè)成長的成果。
2、把握中國房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵要素
宏觀調控促進了房地產市場的整合,使得企業(yè)的淘汰率變高。由于此輪政府的宏觀調控地根緊縮、銀根緊縮,從而導致部分融資能力有限、拿地上不具優(yōu)勢的企業(yè)不得不從行業(yè)中消失。企業(yè)之間的競爭使企業(yè)為了自身生存的需要,不得不盡快地拓寬自身的融資渠道,加大土地資源的獲取以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。因此,我們認為,當前中國房地產市場的競爭,更多表現(xiàn)為資金、土地的競爭;而在行業(yè)進入相對成熟期后,企業(yè)之間的競爭更多地是依靠自身的管理水平、行業(yè)整合能力等等以實現(xiàn)擴張。因此,中國房地產企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,其關鍵要素包括:充沛的資金來源、土地資源的獲取和房地產企業(yè)管理能力和水平的不斷提高。
3、房地產行業(yè)整合和產業(yè)結構升級的內在邏輯要求
目前,中國至少有5萬余家房地產公司,其中有很多中小房地產企業(yè)存在經營實力和誠信不強的問題。牛市為房地產上市公司打開了直接融資快車道,也給強勢企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展與擴張積蓄能量,資本助推房地產導致行業(yè)整合的趨勢已經相當明朗。資金素來是房地產業(yè)的血脈,房地產上市公司競相進行巨額融資,表明房地產公司的資產證券化開始加速。在資本的助力之下,房地產行業(yè)內部的整合將加速。隨著資本實力的提升,在行業(yè)整合的初期,土地市場的競爭將更加激烈,行業(yè)進入門檻將隨之提高;在整合的中期,則是并購高發(fā)期,并且大多是以上市公司并購非上市企業(yè)的形式出現(xiàn);在整合的后期,多寡頭競爭的局面將形成,上市公司之間的聯(lián)合與合作將成為普遍現(xiàn)象。在A股市場目前的房地產上市公司中,萬科、保利地產和金地集團等公司是整合的領軍者,以良好的發(fā)展態(tài)勢不斷擴大與同行的差距。
(三)房地產上市公司直接融資與地價上漲的關系分析
2007年,我國股價和房價都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。隨著資本市場融資功能的恢復,一些地產上市公司從中受益,籌集了資金。與此同時,國內土地拍賣價格屢創(chuàng)新高,參與競拍者不乏上市公司的身影。基
于此,一些媒體認為在資本市場實現(xiàn)融資促使上市公司高價拿地,證券市場間接成為地價上漲的“幫兇”,認為房地產上市公司已經進入了一個“圈錢——高價拿地——推高房價——再圈錢”的惡性循環(huán),甚至認為房地產行業(yè)已經進入了一個寡頭壟斷時代,將損害購房者權益。我們認為,房地產公司證券市場融資并不是地價上漲的“幫兇”:房地產上市公司不可能通過拉高地價來獲取更多利潤;資本市場的融資不是房地產企業(yè)資金來源的主要渠道,撬不動地價的上漲;上市公司一直都是土地拍賣的重要參與者,并非現(xiàn)在融資后才去“抬高地價”;拍賣地價屢創(chuàng)新高,并非全是上市公司在推動,一些非上市公司和海外上市公司也參與了土地的拍賣。因此,上市公司并非推高地價的“罪魁禍首”,把推高地價與證券市場直接融資相關聯(lián)更是缺乏科學性。
三、新形式下我國房地產企業(yè)融資的對策
(一)建立多元化融資渠道
我國居民儲蓄存款已達11.2萬億元,再加上保險基金、養(yǎng)老基金等民間資本已經形成了一個龐大的潛在資金市場。由于我國在發(fā)展房地產投資信托基金方面缺乏相關經驗,建議可以借鑒美國的運作模式,通過房地產信托投資基金這種方式投資,推動房地產業(yè)的發(fā)展。房地產基金是我國房地產業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求。具有一定的流動性、穩(wěn)定的投資回報、較強的組合投資風險控制能力以及資金積聚等優(yōu)勢。目前,在北美、歐洲和澳大利亞等地,房地產投資基金已經十分成熟。盡管我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規(guī),但國外不少投資基金已開始涉足中國房地產市場。他們或者在中國設置資產管理公司,或者投資國內房地產開發(fā)企業(yè)。
(二)放松規(guī)制,開拓房地產融資市場的資金來源
資金來源是房地產融資市場的“水源”,是房地產金融的立足之本。應結合房地產資金需求的特點,結合股權融資和債權融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道,比如進一步強化住房公積金,鼓勵住房儲蓄存款,引入保險資金,完善投資信托市場。由于地產行業(yè)自身特點,它對金融始終保持著很強的依賴性,自有資金+銀行貸款也一直是我國傳統(tǒng)的房地產融資方式。但近來國家為了防止房地產過熱,在金融政策上實施了一些宏觀調控,同過去相比,銀行信貸門檻提高了很多,許多開發(fā)商倍感資金壓力。在這種情況下,房地產開發(fā)企業(yè)應積極拓寬融資渠道,根據企業(yè)自身特點,采用不同方法融資。
(三)健全相關法律
由于我國與房地產金融相關的法律法規(guī)還不完善,所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規(guī)作為指導。在房地產市場中,消費者相對而言處于信息缺乏的一方,同時又缺乏相關的專業(yè)知識,在市場博弈過程中處于不利地位。因此,加強對房地產和房地產金融相關的法律法規(guī)建設,對房地產企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督,有利于改變消費者的不利地位,提高市場運行效率。
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(作者單位:廣州世硯企業(yè)管理咨詢有限公司)