摘要:以房養(yǎng)老，也稱為住房反向抵押貸款，起源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。它可以作為我國現(xiàn)行養(yǎng)老體制的一種有效補(bǔ)充，在很大程度上改善老年人的生活條件，對我國的養(yǎng)老問題產(chǎn)生積極影響。本文介紹了國外實(shí)施以房養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)，分析了我國實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性及需要突破的障礙，并最后對我國推行以房養(yǎng)老提出了建議。

關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老;住房反向抵押貸款;宏觀環(huán)境

1、國外以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及美國的成功經(jīng)驗(yàn)

1.1 美國、英國、新加坡等十幾個(gè)國家實(shí)行的以房養(yǎng)老模式的共同特點(diǎn)

1.1.1 貸款機(jī)構(gòu)不盡相同，但都需要銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)的相互合作。加拿大唯一的反向抵押貸款產(chǎn)品是由私人的專業(yè)公司提供的。新加坡則是由保險(xiǎn)公司——職總英康保險(xiǎn)公司推出的，政府是否提供正在討論之中。而美國則是由政府和私人房貸機(jī)構(gòu)同時(shí)提供，但政府的產(chǎn)品占市場的絕大部分，貸款的運(yùn)行機(jī)構(gòu)也較多。以上幾個(gè)國家雖然設(shè)計(jì)和提供以房養(yǎng)老產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)不同，有的是盈利性的，有的是非盈利性的，但其銷售和管理依賴于銀行或保險(xiǎn)公司眾多的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，需要專業(yè)房貸機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)的相互合作。

1.1.2 借款人局限為老年人，且借款者必須擁有私人房產(chǎn)并要參加相關(guān)保險(xiǎn)。加拿大、美國對借款人的年齡要求為62歲及以上，新加坡是50歲及以上。

1.1.3 貸款發(fā)放方式有較大的靈活性。在貸款的發(fā)放額度上，加拿大規(guī)定:可以獲得其房產(chǎn)評估價(jià)值10%-40%的貸款額度，具體數(shù)量由借款人的年齡、性別、婚姻狀況、房產(chǎn)的類型和地段以及評估時(shí)的現(xiàn)行利率而定，最低為14500美元，最高為50萬美元。美國最低為154896美元，最高為280749美元，限額主要根據(jù)房產(chǎn)所在的不同地區(qū)來確定，并且每年調(diào)整。在貸款發(fā)放方式上，加拿大是以一次性的方式給付申請人，而美國則有分期支付、一次性支付和信用支付，或者是三種方式的結(jié)合。

1.1.4 還款方式可自由選擇，最大限度地維護(hù)借款人或其繼承人的利益。由于以房養(yǎng)老的目的就是在保證老年人繼續(xù)居住在自己房屋內(nèi)的前提下，以該房屋做抵押取得現(xiàn)金來養(yǎng)老，因此借款人在沒有構(gòu)成違約的情況下，只要還在該房屋內(nèi)居住，就沒有還款的義務(wù)，但借款人有義務(wù)保證房屋的完好價(jià)值，以保證貸款人的債權(quán)。在償還方式上，最常見也是最符合其目的的還款情況，就是借款人去世之后，以其住房資產(chǎn)還款。

1.2 美國反向抵押貸款的成功經(jīng)驗(yàn)

1.2.1 政府的扶持

政府的扶持是美國反向抵押貸款取得成功的保證。反向抵押貸款在美國始于20世紀(jì)60年代，但是發(fā)展相當(dāng)緩慢。直到1989年，美國聯(lián)邦住房管理局對HECM產(chǎn)品提供保險(xiǎn)，才確保了老年人的廣泛參與。 1990年之前，全美一共只有3000名反向抵押貸款用戶，1990年至1992年間新增加了5000用戶。1992年后，增長速度加快，在1993年至1998年間增加了46，750份貸款。

1.2.2 完善的住房金融市場完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)成功的基礎(chǔ)。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)、政府全國抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。多種形式的房地產(chǎn)信用活動(dòng)也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動(dòng)性。

1.2.3 開放的文化觀念

老年人的文化認(rèn)同是反向抵押貸款成功的前提。與基于回報(bào)理性的代際贍養(yǎng)方式不同的是，美國人更崇尚獨(dú)立自主的精神，代際之間的物質(zhì)凝聚力較弱。子女成年后對父母的贍養(yǎng)義務(wù)很輕，老年人在處理自己的資產(chǎn)時(shí)有很大的自主權(quán)。

2、我國實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性分析

2.1 住房制度改革

傳統(tǒng)的住房制度無視住房的商品性，因此住房沒有被作為消費(fèi)資料進(jìn)入商品交換領(lǐng)域，而是作為單位的固定資產(chǎn)，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。1994年，住房制度的改革建立了以私有產(chǎn)權(quán)為主的產(chǎn)權(quán)制度。從此，購房者擁有了完全意義的住房產(chǎn)權(quán)。這為房屋的抵押開辟了道路，也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，使得以房養(yǎng)老在法律上可行。

2.2 住房二級市場的迅速發(fā)展

住房反向抵押貸款的推行離不開房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在申請貸款時(shí)，要有專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行估價(jià)，以此估價(jià)為基準(zhǔn)確定貸款的金額;貸款償還時(shí)，也需要房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)再次對房屋進(jìn)行評估，然后貸款人委托拍賣機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行拍賣，或者委托二手房銷售中介把房屋轉(zhuǎn)手銷售，用銷售所得償還貸款。國由于近幾年來各地舊城改造拆遷加快，一部分低收入市民暫時(shí)失去了原有住房，而不斷高漲的新房價(jià)格又令他們望而生畏，于是紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場尋找適合自己的住房。另一部分收入較高的市民，在經(jīng)濟(jì)能力有了更大提升之后，希望改善自己的居住狀況，于是紛紛轉(zhuǎn)手己有住房，購買更高檔的新房。我國二手房市場也因此而日益火爆起來，并且隨著我國城鎮(zhèn)化速度加快、流動(dòng)人口增加和人民生活水平的提高而更加壯大、成熟和完善。

2.3 家庭理念的逐漸轉(zhuǎn)變

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，商品意識(shí)、經(jīng)濟(jì)核算意識(shí)如今已日益深入人心，勢必要進(jìn)入家庭經(jīng)濟(jì)生活中，并對傳統(tǒng)的代際關(guān)系和撫養(yǎng)贍養(yǎng)行為造成強(qiáng)有力的的沖擊。當(dāng)前，公眾的思想觀念、生活方式正在發(fā)生劇烈的變化?！斑z產(chǎn)繼承、養(yǎng)兒防老”的觀念雖然還沒改變，但在實(shí)際生活中，依靠養(yǎng)育兒女來達(dá)到養(yǎng)老防老的目的，卻已變成一個(gè)很大的難題。而住房反向抵押貸款模式所具有的資源優(yōu)化配置的特性，能夠得到廣大家庭的共鳴。

2.4 金融市場的需求

若實(shí)行以房養(yǎng)老，勢必會(huì)持續(xù)大規(guī)模地向愿意參與這一業(yè)務(wù)的老人收購住房，因此需要大規(guī)模的資金為以房養(yǎng)老模式的長期運(yùn)行提供穩(wěn)定的資金。而近幾年來，我國的銀行存款、外匯儲(chǔ)備、保險(xiǎn)費(fèi)收入等大幅增長，社會(huì)資金閑置問題日益突出，引起了高度重視。發(fā)展以房養(yǎng)老，可以充分利用閑置資金，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3、我國推行反向抵押貸款的障礙及克服策略

3.1 傳統(tǒng)觀念的影響

中國“養(yǎng)兒防老”的思想根深蒂固。子女贍養(yǎng)老人是應(yīng)盡的義務(wù)，也是我們的優(yōu)良傳統(tǒng)，老人去世后的一切遺產(chǎn)理所當(dāng)然由兒女繼承。反向抵押貸款在我國的推行，要考慮到這種文化對它的接受性。對于年輕一代來說，易于接受新鮮事物，其對反向抵押貸款的接受相對比較容易一些。但對于老年人來說，采用反向抵押貸款一方面可能擔(dān)心由于自己的行動(dòng)會(huì)傷害到子女的面子，另一方面也可能有在自己去世后總要為后代留下些什么的復(fù)雜的感情因素，即遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的考慮，并且老年人接受新鮮事物總是較慢，反向抵押貸款這種金融產(chǎn)品又相對比較復(fù)雜，老年人對其的理解與接受相對比較難。

當(dāng)然，人們的觀念總是在改變。現(xiàn)代的年輕人就沒有他們的上輩那樣強(qiáng)烈的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)，他們對于養(yǎng)老保險(xiǎn)、年金等金融工具的概念更加熟悉，比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態(tài)度。而且政府與潛在貸款機(jī)構(gòu)共同推動(dòng)對老年人消費(fèi)者進(jìn)行有效的消費(fèi)教育，廣泛宣傳反向抵押貸款這一新產(chǎn)品，使其知道這種產(chǎn)品的好處，也可以快速改變?nèi)藗兊挠^點(diǎn)。

3.2 以房養(yǎng)老模式推行中的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

以房養(yǎng)老方式的運(yùn)行周期長，涉及的行業(yè)都是基礎(chǔ)性的，風(fēng)險(xiǎn)大，主要有長壽風(fēng)險(xiǎn)、住宅價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)。在WTO的激勵(lì)和壓力下，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革快速深化，包括住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、社保、金融保險(xiǎn)市場在內(nèi)的一系列經(jīng)濟(jì)體制改革，都表明未來社會(huì)的不確定在迅速變大，各種風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。因此，通過各種內(nèi)在和外在的制度設(shè)計(jì)，來降低以房養(yǎng)老方式的風(fēng)險(xiǎn)，是必須解決的突出難題。

信息不完全、不對稱及逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)是首先要給予提出的。在住房產(chǎn)權(quán)完全易主的以房養(yǎng)老模式中，交易雙方對有關(guān)信息的了解及把握程度上，存在著一種嚴(yán)重的信息不完全、不對稱的問題。特定機(jī)構(gòu)對客戶的相關(guān)信息掌握是不完全的，交易雙方占有的信息是不對稱的。這就會(huì)使特定機(jī)構(gòu)在未來長期的交易中處于一種劣勢。以房養(yǎng)老模式的運(yùn)營中，特定機(jī)構(gòu)對以房老人的身體健康狀況、既往病史、預(yù)期壽命及尚可存活年限等因素，對決定整個(gè)壽命期內(nèi)每期應(yīng)付款額度的多少，是至為關(guān)鍵。作為以房養(yǎng)老者的老年人對自己的這些狀況是最為清楚，但開辦此業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)對此卻并不了解。而且要得到這些應(yīng)該得到的全部信息，需要巨大的費(fèi)用成本，代價(jià)過大。一般情況下，將此事項(xiàng)完全搞清楚的是很難的。另外，像預(yù)期壽命及尚可存活年限等信息，特定機(jī)構(gòu)固然是難以預(yù)料，就是以房養(yǎng)老者個(gè)人也無法說對此就是把握的非常清楚?？傊?，未來信息的不完全及不確定性及交易雙方對掌握信息的不對稱，會(huì)給以房養(yǎng)老的推行帶來眾多不利影響。可與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 房地產(chǎn)泡沫

由于房產(chǎn)是反向抵押貸款的唯一還款保證，如果貸款到期時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格處于泡沫的上升階段對于貸款機(jī)構(gòu)來說，房產(chǎn)出售價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期價(jià)格，貸款機(jī)構(gòu)獲得較好收益;但如果出現(xiàn)相反的情況，貸款機(jī)構(gòu)就可能遭受重大的損失，甚至有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。從長期來看，一個(gè)國家或地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格總是保持一種上升的趨勢。但如果出現(xiàn)對市場的錯(cuò)誤判斷，誤把房產(chǎn)泡沫的形成過程看作為正常的房產(chǎn)升值，會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的后果。這就要求在設(shè)計(jì)反向抵押貸款產(chǎn)品時(shí)，合理確定房產(chǎn)升值率。

在防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫以及出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫以后對貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行救助方面，政府應(yīng)該承擔(dān)起責(zé)任。政府應(yīng)采用合適的宏觀調(diào)控措施及時(shí)防止房地產(chǎn)市場過熱，保持市場的平穩(wěn)。在己經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，要對陷入流動(dòng)性困難的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行救助，一方面可以保護(hù)老年借款人的利益，另一方面也有利于整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。

4、總結(jié)

我國面臨巨大的養(yǎng)老壓力，利用金融創(chuàng)新推出新的金融產(chǎn)品來增強(qiáng)退休老人的自我養(yǎng)老保障能力，是一條切實(shí)可行的途徑。推行反向抵押貸款對于緩解我國社會(huì)的養(yǎng)老壓力具有重大的意義。但是，反向抵押貸款的推行要求有一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，并且伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國正處于新舊體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面都發(fā)生著深刻的變化，不確定性因素很多。尤其是我國目前的金融市場還不發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)觀念的影響根深蒂固，在這種情況下，推出反向抵押貸款要非常謹(jǐn)慎。政府、學(xué)術(shù)界、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)等各個(gè)部門要通力合作，進(jìn)行項(xiàng)目的可行性論證，設(shè)計(jì)開發(fā)出符合我國實(shí)際的反向抵押貸款產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”在我國尚存在一些觀念上和操作中的風(fēng)險(xiǎn)，但確有實(shí)施的必要性，而且有很大的發(fā)展空間。正如計(jì)劃生育和住房制度改革一樣，雖然困難重重，但只有有所行動(dòng)才能有所改變。美國媒體曾以“200萬老年人口、2%的市場開發(fā)率”等數(shù)字來說明倒按揭的市場巨大。相比而言，中國1.4億的老年人和近乎0%的市場開發(fā)率無疑證明這是塊遼闊的、未開墾的處女地。筆者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”在我國勢在必行，而且前景看好。運(yùn)行由政府主導(dǎo)和牽頭成立的非盈利的住房反抵押中心，必將成為應(yīng)對老齡化挑戰(zhàn)的有效武器;而將家庭住房與養(yǎng)老保障有機(jī)地結(jié)合起來，勢必有助于推進(jìn)我國和諧社會(huì)的建設(shè)。

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本文系國家基金，項(xiàng)目編號(hào):864012

(作者單位:南京農(nóng)業(yè)大學(xué))