摘要:以房養(yǎng)老，也稱為住房反向抵押貸款，起源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國。它可以作為我國現(xiàn)行養(yǎng)老體制的一種有效補充，在很大程度上改善老年人的生活條件，對我國的養(yǎng)老問題產(chǎn)生積極影響。本文介紹了國外實施以房養(yǎng)老的經(jīng)驗，分析了我國實行以房養(yǎng)老的可行性及需要突破的障礙，并最后對我國推行以房養(yǎng)老提出了建議。

關鍵詞:以房養(yǎng)老;住房反向抵押貸款;宏觀環(huán)境

1、國外以房養(yǎng)老業(yè)務的特點及美國的成功經(jīng)驗

1.1 美國、英國、新加坡等十幾個國家實行的以房養(yǎng)老模式的共同特點

1.1.1 貸款機構不盡相同，但都需要銀行、保險公司等機構的相互合作。加拿大唯一的反向抵押貸款產(chǎn)品是由私人的專業(yè)公司提供的。新加坡則是由保險公司——職總英康保險公司推出的，政府是否提供正在討論之中。而美國則是由政府和私人房貸機構同時提供，但政府的產(chǎn)品占市場的絕大部分，貸款的運行機構也較多。以上幾個國家雖然設計和提供以房養(yǎng)老產(chǎn)品的機構不同，有的是盈利性的，有的是非盈利性的，但其銷售和管理依賴于銀行或保險公司眾多的機構網(wǎng)絡，需要專業(yè)房貸機構、保險公司和銀行等金融機構的相互合作。

1.1.2 借款人局限為老年人，且借款者必須擁有私人房產(chǎn)并要參加相關保險。加拿大、美國對借款人的年齡要求為62歲及以上，新加坡是50歲及以上。

1.1.3 貸款發(fā)放方式有較大的靈活性。在貸款的發(fā)放額度上，加拿大規(guī)定:可以獲得其房產(chǎn)評估價值10%-40%的貸款額度，具體數(shù)量由借款人的年齡、性別、婚姻狀況、房產(chǎn)的類型和地段以及評估時的現(xiàn)行利率而定，最低為14500美元，最高為50萬美元。美國最低為154896美元，最高為280749美元，限額主要根據(jù)房產(chǎn)所在的不同地區(qū)來確定，并且每年調(diào)整。在貸款發(fā)放方式上，加拿大是以一次性的方式給付申請人，而美國則有分期支付、一次性支付和信用支付，或者是三種方式的結(jié)合。

1.1.4 還款方式可自由選擇，最大限度地維護借款人或其繼承人的利益。由于以房養(yǎng)老的目的就是在保證老年人繼續(xù)居住在自己房屋內(nèi)的前提下，以該房屋做抵押取得現(xiàn)金來養(yǎng)老，因此借款人在沒有構成違約的情況下，只要還在該房屋內(nèi)居住，就沒有還款的義務，但借款人有義務保證房屋的完好價值，以保證貸款人的債權。在償還方式上，最常見也是最符合其目的的還款情況，就是借款人去世之后，以其住房資產(chǎn)還款。

1.2 美國反向抵押貸款的成功經(jīng)驗

1.2.1 政府的扶持

政府的扶持是美國反向抵押貸款取得成功的保證。反向抵押貸款在美國始于20世紀60年代，但是發(fā)展相當緩慢。直到1989年，美國聯(lián)邦住房管理局對HECM產(chǎn)品提供保險，才確保了老年人的廣泛參與。 1990年之前，全美一共只有3000名反向抵押貸款用戶，1990年至1992年間新增加了5000用戶。1992年后，增長速度加快，在1993年至1998年間增加了46，750份貸款。

1.2.2 完善的住房金融市場完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業(yè)務成功的基礎。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風險和高回報。多種形式的房地產(chǎn)信用活動也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動性。

1.2.3 開放的文化觀念

老年人的文化認同是反向抵押貸款成功的前提。與基于回報理性的代際贍養(yǎng)方式不同的是，美國人更崇尚獨立自主的精神，代際之間的物質(zhì)凝聚力較弱。子女成年后對父母的贍養(yǎng)義務很輕，老年人在處理自己的資產(chǎn)時有很大的自主權。

2、我國實行以房養(yǎng)老的可行性分析

2.1 住房制度改革

傳統(tǒng)的住房制度無視住房的商品性，因此住房沒有被作為消費資料進入商品交換領域，而是作為單位的固定資產(chǎn)，納入固定資產(chǎn)投資計劃。1994年，住房制度的改革建立了以私有產(chǎn)權為主的產(chǎn)權制度。從此，購房者擁有了完全意義的住房產(chǎn)權。這為房屋的抵押開辟了道路，也為房地產(chǎn)權益的分割提供了條件，使得以房養(yǎng)老在法律上可行。

2.2 住房二級市場的迅速發(fā)展

住房反向抵押貸款的推行離不開房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在申請貸款時，要有專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構對房屋進行估價，以此估價為基準確定貸款的金額;貸款償還時，也需要房地產(chǎn)評估機構再次對房屋進行評估，然后貸款人委托拍賣機構對房屋進行拍賣，或者委托二手房銷售中介把房屋轉(zhuǎn)手銷售，用銷售所得償還貸款。國由于近幾年來各地舊城改造拆遷加快，一部分低收入市民暫時失去了原有住房，而不斷高漲的新房價格又令他們望而生畏，于是紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場尋找適合自己的住房。另一部分收入較高的市民，在經(jīng)濟能力有了更大提升之后，希望改善自己的居住狀況，于是紛紛轉(zhuǎn)手己有住房，購買更高檔的新房。我國二手房市場也因此而日益火爆起來，并且隨著我國城鎮(zhèn)化速度加快、流動人口增加和人民生活水平的提高而更加壯大、成熟和完善。

2.3 家庭理念的逐漸轉(zhuǎn)變

隨著社會的不斷進步，商品意識、經(jīng)濟核算意識如今已日益深入人心，勢必要進入家庭經(jīng)濟生活中，并對傳統(tǒng)的代際關系和撫養(yǎng)贍養(yǎng)行為造成強有力的的沖擊。當前，公眾的思想觀念、生活方式正在發(fā)生劇烈的變化。“遺產(chǎn)繼承、養(yǎng)兒防老”的觀念雖然還沒改變，但在實際生活中，依靠養(yǎng)育兒女來達到養(yǎng)老防老的目的，卻已變成一個很大的難題。而住房反向抵押貸款模式所具有的資源優(yōu)化配置的特性，能夠得到廣大家庭的共鳴。

2.4 金融市場的需求

若實行以房養(yǎng)老，勢必會持續(xù)大規(guī)模地向愿意參與這一業(yè)務的老人收購住房，因此需要大規(guī)模的資金為以房養(yǎng)老模式的長期運行提供穩(wěn)定的資金。而近幾年來，我國的銀行存款、外匯儲備、保險費收入等大幅增長，社會資金閑置問題日益突出，引起了高度重視。發(fā)展以房養(yǎng)老，可以充分利用閑置資金，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

3、我國推行反向抵押貸款的障礙及克服策略

3.1 傳統(tǒng)觀念的影響

中國“養(yǎng)兒防老”的思想根深蒂固。子女贍養(yǎng)老人是應盡的義務，也是我們的優(yōu)良傳統(tǒng)，老人去世后的一切遺產(chǎn)理所當然由兒女繼承。反向抵押貸款在我國的推行，要考慮到這種文化對它的接受性。對于年輕一代來說，易于接受新鮮事物，其對反向抵押貸款的接受相對比較容易一些。但對于老年人來說，采用反向抵押貸款一方面可能擔心由于自己的行動會傷害到子女的面子，另一方面也可能有在自己去世后總要為后代留下些什么的復雜的感情因素，即遺產(chǎn)動機的考慮，并且老年人接受新鮮事物總是較慢，反向抵押貸款這種金融產(chǎn)品又相對比較復雜，老年人對其的理解與接受相對比較難。

當然，人們的觀念總是在改變。現(xiàn)代的年輕人就沒有他們的上輩那樣強烈的遺產(chǎn)動機，他們對于養(yǎng)老保險、年金等金融工具的概念更加熟悉，比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態(tài)度。而且政府與潛在貸款機構共同推動對老年人消費者進行有效的消費教育，廣泛宣傳反向抵押貸款這一新產(chǎn)品，使其知道這種產(chǎn)品的好處，也可以快速改變?nèi)藗兊挠^點。

3.2 以房養(yǎng)老模式推行中的風險與不確定性

以房養(yǎng)老方式的運行周期長，涉及的行業(yè)都是基礎性的，風險大，主要有長壽風險、住宅價值變動風險、利率風險、通脹風險、道德風險及政策風險、城市規(guī)劃變更風險等多種風險。在WTO的激勵和壓力下，我國社會主義市場經(jīng)濟體制改革快速深化，包括住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、社保、金融保險市場在內(nèi)的一系列經(jīng)濟體制改革，都表明未來社會的不確定在迅速變大，各種風險隨之加大。因此，通過各種內(nèi)在和外在的制度設計，來降低以房養(yǎng)老方式的風險，是必須解決的突出難題。

信息不完全、不對稱及逆向選擇的風險是首先要給予提出的。在住房產(chǎn)權完全易主的以房養(yǎng)老模式中，交易雙方對有關信息的了解及把握程度上，存在著一種嚴重的信息不完全、不對稱的問題。特定機構對客戶的相關信息掌握是不完全的，交易雙方占有的信息是不對稱的。這就會使特定機構在未來長期的交易中處于一種劣勢。以房養(yǎng)老模式的運營中，特定機構對以房老人的身體健康狀況、既往病史、預期壽命及尚可存活年限等因素，對決定整個壽命期內(nèi)每期應付款額度的多少，是至為關鍵。作為以房養(yǎng)老者的老年人對自己的這些狀況是最為清楚，但開辦此業(yè)務的機構對此卻并不了解。而且要得到這些應該得到的全部信息，需要巨大的費用成本，代價過大。一般情況下，將此事項完全搞清楚的是很難的。另外，像預期壽命及尚可存活年限等信息，特定機構固然是難以預料，就是以房養(yǎng)老者個人也無法說對此就是把握的非常清楚?？傊?，未來信息的不完全及不確定性及交易雙方對掌握信息的不對稱，會給以房養(yǎng)老的推行帶來眾多不利影響?？膳c保險機構合作，以分擔風險。

3.3 房地產(chǎn)泡沫

由于房產(chǎn)是反向抵押貸款的唯一還款保證，如果貸款到期時，房產(chǎn)價格處于泡沫的上升階段對于貸款機構來說，房產(chǎn)出售價格會遠遠高于預期價格，貸款機構獲得較好收益;但如果出現(xiàn)相反的情況，貸款機構就可能遭受重大的損失，甚至有破產(chǎn)倒閉的風險。從長期來看，一個國家或地區(qū)的房產(chǎn)價格總是保持一種上升的趨勢。但如果出現(xiàn)對市場的錯誤判斷，誤把房產(chǎn)泡沫的形成過程看作為正常的房產(chǎn)升值，會出現(xiàn)嚴重的后果。這就要求在設計反向抵押貸款產(chǎn)品時，合理確定房產(chǎn)升值率。

在防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫以及出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫以后對貸款機構進行救助方面，政府應該承擔起責任。政府應采用合適的宏觀調(diào)控措施及時防止房地產(chǎn)市場過熱，保持市場的平穩(wěn)。在己經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時，要對陷入流動性困難的金融機構進行救助，一方面可以保護老年借款人的利益，另一方面也有利于整個金融體系的穩(wěn)定。

4、總結(jié)

我國面臨巨大的養(yǎng)老壓力，利用金融創(chuàng)新推出新的金融產(chǎn)品來增強退休老人的自我養(yǎng)老保障能力，是一條切實可行的途徑。推行反向抵押貸款對于緩解我國社會的養(yǎng)老壓力具有重大的意義。但是，反向抵押貸款的推行要求有一定的社會經(jīng)濟條件，并且伴隨著較大的風險。我國正處于新舊體制的轉(zhuǎn)軌時期，政治、經(jīng)濟、社會等各方面都發(fā)生著深刻的變化，不確定性因素很多。尤其是我國目前的金融市場還不發(fā)達，傳統(tǒng)觀念的影響根深蒂固，在這種情況下，推出反向抵押貸款要非常謹慎。政府、學術界、金融機構、房地產(chǎn)機構等各個部門要通力合作，進行項目的可行性論證，設計開發(fā)出符合我國實際的反向抵押貸款產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”在我國尚存在一些觀念上和操作中的風險，但確有實施的必要性，而且有很大的發(fā)展空間。正如計劃生育和住房制度改革一樣，雖然困難重重，但只有有所行動才能有所改變。美國媒體曾以“200萬老年人口、2%的市場開發(fā)率”等數(shù)字來說明倒按揭的市場巨大。相比而言，中國1.4億的老年人和近乎0%的市場開發(fā)率無疑證明這是塊遼闊的、未開墾的處女地。筆者認為“以房養(yǎng)老”在我國勢在必行，而且前景看好。運行由政府主導和牽頭成立的非盈利的住房反抵押中心，必將成為應對老齡化挑戰(zhàn)的有效武器;而將家庭住房與養(yǎng)老保障有機地結(jié)合起來，勢必有助于推進我國和諧社會的建設。

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本文系國家基金，項目編號:864012

(作者單位:南京農(nóng)業(yè)大學)