開發(fā)商在上一輪泡沫中累積的大量存貨，不可能僅僅靠“小陽(yáng)春”就得到有效消化，12億平方米未開發(fā)土地還滯壓于開發(fā)商手中

《財(cái)經(jīng)》記者 張映光

房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的陣痛還未完全撫平，開發(fā)商瘋狂爭(zhēng)奪土地的一幕，卻要再度重現(xiàn)了。

6月16日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心(下稱土地儲(chǔ)備中心)重新推出臨近東四環(huán)路的廣渠路15號(hào)地塊，掛牌競(jìng)價(jià)。這塊一年半前遭遇流標(biāo)的黃金地塊，被很多業(yè)內(nèi)人士看做北京土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，引來多家地產(chǎn)商環(huán)伺。

兩年前，在土地市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)候，這塊土地在入市前便被詡以“未來新地王”的稱號(hào)——預(yù)示其將再創(chuàng)北京地價(jià)新高。但房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，這塊土地最終無人問津:2008年1月，廣渠路15號(hào)地公開招標(biāo)，因競(jìng)標(biāo)開發(fā)商達(dá)不到規(guī)則所必須的三家以上，遭遇流標(biāo)。

這次流拍，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整的標(biāo)志性事件之一。此后，全國(guó)各地土地紛現(xiàn)流拍。房地產(chǎn)商2007年不惜重金取得的天價(jià)“地王”，迅速淪為雞肋，退地風(fēng)潮席卷各地。地方政府不得不一再推遲供地計(jì)劃，土地出讓收入銳減。

如今，持續(xù)低迷的土地市場(chǎng)突然回暖，北京市土地儲(chǔ)備中心也決定重新將廣渠路15號(hào)地推向市場(chǎng)。

廣渠路15號(hào)地的規(guī)劃建筑面積由42萬平方米縮減為28萬多平方米，其掛牌出讓起始價(jià)為16.47億元，折合樓面地價(jià)約為5882元/平方米。2007年，萬科曾以樓面均價(jià)1.1378萬元/平方米獲得西大望路27號(hào)土地，而這塊地就在廣渠路15號(hào)地對(duì)面。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，合生創(chuàng)展很想取得這塊土地，另有中國(guó)電子工業(yè)開發(fā)集團(tuán)等多家企業(yè)亦購(gòu)買了標(biāo)書。該地塊競(jìng)價(jià)截止時(shí)間在6月30日，截至記者發(fā)稿，土地儲(chǔ)備中心已收到一份報(bào)價(jià)。五六月間，北京、廣州等一線城市，不僅多塊入市土地爭(zhēng)奪激烈，溢價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊，再次創(chuàng)下天價(jià)成交記錄，“地王”重現(xiàn)。

土地市場(chǎng)的回暖，令一些市場(chǎng)人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景重新變得樂觀起來。摩根士丹利、高盛等外資投行研究部均發(fā)布報(bào)告，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出了低谷，并將延續(xù)不斷升溫的勢(shì)頭。

但是，如果深入剖析此次土地市場(chǎng)重新升溫的成因，即可發(fā)現(xiàn)，突然形成的新一輪土地?zé)岢?，顯然不是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫徹底化解和周期性調(diào)整宣告結(jié)束的結(jié)果。在政府不遺余力的土地刺激政策和市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹預(yù)期的擔(dān)心下，土地泡沫的再次膨脹，也許正隱藏著房地產(chǎn)的下一輪危機(jī)。

開發(fā)商故伎重演

從土地市場(chǎng)的冰點(diǎn)到“地王”重現(xiàn)，只間隔了短短一個(gè)月的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)商們躍躍欲試，將資金再度投向土地市場(chǎng)。

4月29日，金地集團(tuán)以5.6億元的價(jià)格，獲得上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊項(xiàng)目住宅用地，比底價(jià)溢價(jià)82%;綠地集團(tuán)以9.5億元拿下松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊，溢價(jià)亦超過80%。在房?jī)r(jià)大幅下調(diào)的深圳，4月底兩塊土地成交，價(jià)格亦遠(yuǎn)高于底價(jià)。

進(jìn)入5月，土地交易更加踴躍，個(gè)別黃金地塊突現(xiàn)“天價(jià)”。綠地集團(tuán)以12億元獲得上海徐匯區(qū)斜土街道107街坊(船廠路地塊)，富力地產(chǎn)以10.22億元拍得北京廣渠門外10號(hào)地，廣州城建集團(tuán)以3.45億元價(jià)格獲得廣州珠江新城最后一塊居住用地，樓面價(jià)均超此前周邊土地價(jià)格，成為當(dāng)?shù)亍靶碌赝酢?。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，5月，居住用地底價(jià)成交率已由年初的八成下降到五成，一線城市地價(jià)水平則出現(xiàn)明顯回升，與前12個(gè)月均值相比，上漲近三成。這一情景，與2008年各地頻現(xiàn)土地流標(biāo)形成了鮮明反差。

土地拍賣結(jié)果表明土地市場(chǎng)已露回暖跡象，但是，對(duì)比幾塊溢價(jià)成交的土地與該地塊周邊歷史價(jià)格即可發(fā)現(xiàn)，政府以較低價(jià)格招標(biāo)，是促成這些地塊成交的直接原因;而其成交價(jià)格雖然高出底價(jià)不少，實(shí)際上仍在較低水平。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，今年4月，成交地塊均價(jià)為1004元/平方米，比前12個(gè)月價(jià)格下降了13%。

土地市場(chǎng)回暖的根本原因，是房地產(chǎn)商在政府和銀行的幫助下，暫時(shí)度過了流動(dòng)性危機(jī)，并獲得了較為寬松的融資環(huán)境。

一方面，去年年底，銀行對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)商到期貸款進(jìn)行了延期和展期，令房地產(chǎn)商度過了短期債務(wù)危機(jī);地方政府則推延了開發(fā)商繳納土地出讓金的期限，甚至將本應(yīng)全部繳清的出讓金，轉(zhuǎn)為分期繳納。一些資金鏈瀕于斷裂的房地產(chǎn)商，得以起死回生。

另一方面，在救市政策刺激下，今年上半年樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，一部分大型品牌開發(fā)商迅速回籠資金。

在短期危機(jī)緩解后，寬松的信貸政策以及自有資本金比例下調(diào)的新政策，令房地產(chǎn)商的資金變得寬裕起來。一些大型房地產(chǎn)商不僅能夠輕易獲得銀行的項(xiàng)目貸款，而且能順利在資本市場(chǎng)獲得了新的融資。比如，華潤(rùn)置地5月配售2.3億股，集資近33億元;保利地產(chǎn)不僅發(fā)行13億元公司債，不超過80億元的增發(fā)方案也獲得了批準(zhǔn);龍湖地產(chǎn)也在不久前發(fā)行了14億元公司債等。

這一切條件，令大型房地產(chǎn)商開始走出漫長(zhǎng)冬季的蟄伏期，重新啟動(dòng)融資、圈地、再在資本市場(chǎng)圈錢的既有發(fā)展模式。

大型房地產(chǎn)開發(fā)商金地集團(tuán)，在2007年上半年斥資161億元取得504萬平方米土地后，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)危機(jī)，及時(shí)剎車，2008年全年僅購(gòu)入一塊土地。如今，金地在避過危機(jī)后，開始重新擴(kuò)張。金地董事長(zhǎng)凌克在2008年年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，如果金地41億元定向增發(fā)融資成功，將斥資100億元來買地。

房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科則與金地相似。5月，萬科在全國(guó)拿下六幅地塊，總金額達(dá)23.14億元。不過，這些土地均位于二、三線城市，平均樓面地價(jià)僅為1230元/平方米?？梢钥闯觯f科盡管在市場(chǎng)回暖的形勢(shì)下，再度擴(kuò)張土地，但仍舊顯得十分謹(jǐn)慎。

至于富力地產(chǎn)高價(jià)拍下廣渠門外10號(hào)地，主要因?yàn)樵摰貕K毗鄰富力廣場(chǎng)、富力城，可以形成成片開發(fā)優(yōu)勢(shì)。另外，富力地產(chǎn)亦有通過拿地重新樹立度過危機(jī)的形象，以達(dá)到在資本市場(chǎng)獲得新的融資的目的。富力地產(chǎn)今年年初計(jì)劃發(fā)行70億元公司債，但是，這項(xiàng)發(fā)債計(jì)劃至今還未通過審批。

政府力推土地財(cái)政

不論房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況如何，在剛剛經(jīng)過一場(chǎng)生死劫之后，對(duì)市場(chǎng)的信心都不可能迅速恢復(fù)。對(duì)此，依靠土地財(cái)政的地方政府，比開發(fā)商更為焦急。地方政府不遺余力地使出種種招數(shù)，試圖通過救市政策，將開發(fā)商重新拉回到土地市場(chǎng)。

地方政府的首要做法，是在今年上半年適當(dāng)調(diào)低了土地出讓價(jià)格，從而誘使更多的開發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)。

2008年，盡管大量土地流拍，政府并未立即降低土地的出讓價(jià)格。一些政府官員還公開表示，土地屬國(guó)有資產(chǎn)，調(diào)整價(jià)格較為復(fù)雜。但是，隨著樓市和土地市場(chǎng)形勢(shì)惡化，地方政府壓力越來越大，地方政府以及地方政府委托的大型國(guó)有企業(yè)所進(jìn)行的土地一級(jí)開發(fā)投入，很難收回，而這些資金其實(shí)主要來自銀行信貸。

地方政府迫于壓力，不得不下調(diào)土地出讓價(jià)格，令土地成交價(jià)格在2004年之后，首次出現(xiàn)單季度的同比下降。正是土地價(jià)格的下降，促成今年4月土地交易重新活躍起來。

除了降價(jià)，地方政府還放松了土地出讓的各項(xiàng)條件。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，早在2008年土地市場(chǎng)陷入低迷之時(shí)，此前為控制房地產(chǎn)價(jià)格而出臺(tái)的多項(xiàng)嚴(yán)格打擊囤地的規(guī)則，已在大部分城市廢棄。此時(shí)即使地方政府不主動(dòng)收回土地，房地產(chǎn)開發(fā)商都在尋求退回土地。土地一旦退回，則很難再成交。

如今，一些地方政府甚至許諾，開發(fā)商可先進(jìn)行開發(fā)，再分期繳納土地出讓金;或暫不開發(fā)，即可暫不繳納土地出讓金。

在上述種種努力之下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，地方政府向市場(chǎng)適時(shí)大量釋放土地，并將很多積壓已久的優(yōu)質(zhì)地塊，以較低的起始價(jià)投向市場(chǎng)。這在客觀上造成市場(chǎng)對(duì)土地價(jià)格再度大幅上漲的預(yù)期和恐慌。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月居住用地供應(yīng)量比前12個(gè)月的均值增長(zhǎng)了43%。

根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)，北京5月已成交地塊達(dá)16塊，成為今年以來成交土地最多的一個(gè)月，比3月多出8塊，比4月多出9塊。包括富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、保利地產(chǎn)及北京億城等眾多品牌房企，均在5月出手拿地。

北京市土地儲(chǔ)備中心副主任葉向忠表示，北京還將加大土地供應(yīng)力度。6月底前，北京將完成經(jīng)營(yíng)性土地出讓60%以上，這意味著將有800多公頃的經(jīng)營(yíng)性土地將在6月底推出。

通脹預(yù)期下的恐慌

土地?zé)岢敝噩F(xiàn)的另一個(gè)外部原因，是市場(chǎng)目前對(duì)信貸放量可能在未來引發(fā)通貨膨脹的恐慌。這令大量資金為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投向房市。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，與今年前三個(gè)月月均成交量相比，高檔住宅4月至5月月均成交量增加1倍;低檔住宅月均成交量與前期基本持平，個(gè)別城市甚至有所減少;中檔住宅的成交量增長(zhǎng)幅度介于前兩者之間，顯示投資型需求開始重新回到房市。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，高端市場(chǎng)迅速回暖，一方面是受到政策和信貸方面因素的刺激，另一方面是因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，部分民間資本并無更好的投資機(jī)會(huì)。在預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)通脹的情況下，資金尋求保值增值，轉(zhuǎn)而流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中具有良好升值潛力的高端住宅市場(chǎng)成為這類投資者的首選。

投資型需求的回歸，最直接的影響是促成房?jī)r(jià)上漲。對(duì)此，二手房市場(chǎng)比一手房市場(chǎng)更為敏感。

國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)亦顯示，5月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.9%，漲幅比4月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商開始購(gòu)置土地，亦有規(guī)避通脹的原因。值得關(guān)注的是，大量原本并不從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，正在將資金投入土地市場(chǎng)。這些并非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)，頻繁出現(xiàn)在最近的土地拍賣會(huì)上，令很多大型品牌開發(fā)商在拿地時(shí)經(jīng)常措手不及。

富力地產(chǎn)以超過預(yù)期的價(jià)格買下北京廣渠門外10號(hào)地塊，部分亦是由于這一原因。競(jìng)拍當(dāng)日，參與競(jìng)價(jià)的開發(fā)商，除了富力地產(chǎn)，幾乎均為不知名企業(yè)。令富力地產(chǎn)沒有預(yù)料到的是，中國(guó)電子工業(yè)開發(fā)集團(tuán)這一很少介入房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，一直與富力地產(chǎn)競(jìng)價(jià)至最后，抬高了價(jià)格。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，這家開發(fā)商同樣將參與廣渠路15號(hào)地的競(jìng)標(biāo)。

市場(chǎng)對(duì)通脹和土地升值的預(yù)期，助長(zhǎng)了土地市場(chǎng)重新升溫;加上比較寬裕的土地出讓條件和寬松的融資環(huán)境，令房地產(chǎn)商敢于重新將資金投向土地市場(chǎng)。這背后最主要的推動(dòng)力仍舊是銀行信貸。在多重因素作用下，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)正有可能出現(xiàn)新一輪的泡沫。

中國(guó)地價(jià)和房?jī)r(jià)一直持續(xù)上漲。2008年隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，投資需求銳減，令房地產(chǎn)成交量迅速下降，自住型購(gòu)房者亦持續(xù)觀望。

成交量銳減的直接后果，是房地產(chǎn)商的預(yù)售款大幅下降。如果房屋不能按照計(jì)劃預(yù)售，開發(fā)商就不能通過預(yù)售回款償還銀行、建筑商的債務(wù)，更無法支付新開工項(xiàng)目的土地出讓金。

這樣一來，政府依賴土地獲取財(cái)政和開發(fā)商融資圈地模式雙向作用下積累的泡沫難以為繼。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，正是一個(gè)令房?jī)r(jià)、地價(jià)回歸正常，不斷擠壓泡沫的過程。這同時(shí)也是開發(fā)商“去杠桿化”的過程，那些依靠高負(fù)債擴(kuò)張、過于貪婪的企業(yè)，本應(yīng)受到市場(chǎng)的懲罰。但在這一泡沫尚未破碎時(shí)，政府和銀行通過不遺余力的救市，令開發(fā)商逃過一劫。

不過，這只是延緩危機(jī)的到來，開發(fā)商在上一輪泡沫中累積的大量存貨，不可能僅僅依靠市場(chǎng)“小陽(yáng)春”，就得到有效的消化。

表面上看，全國(guó)一線城市的存貨壓力得到了一定的緩解，但是，存貨只包括已經(jīng)取得房屋銷售許可證的可售房源，并不包括大量未開發(fā)的土地。戴德梁行報(bào)告稱，目前大約12億平方米的土地依然滯壓于開發(fā)商手中。

在信貸放量和救市政策刺激下的新的土地泡沫，將令土地存貨進(jìn)一步擴(kuò)大。

新一輪土地?zé)岢钡谋澈?，可能是一個(gè)還沒來得及化解，卻被人為因素再次催生的更大的泡沫?！?/p>