房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主體——建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的信用缺失,影響了工程竣工驗(yàn)收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán),損害了購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益,給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管部門(mén)——政府職能部門(mén)帶來(lái)很大的工作量和工作難度,給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善,要求政府致力于營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,因此,加強(qiáng)政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的主要表現(xiàn)
為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理,政府職能部門(mén)在建設(shè)項(xiàng)目前期階段實(shí)施行政許可,并負(fù)有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可是建立在申請(qǐng)人對(duì)其申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)之上,因此,不再對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,如規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時(shí),不再對(duì)建設(shè)單位報(bào)送的施工圖建筑面積進(jìn)行核算,使得機(jī)會(huì)主義者有空可鉆,提供虛假數(shù)據(jù)。而且,行政機(jī)關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象,使得建設(shè)、施工單位有機(jī)會(huì)隨意變更規(guī)劃指標(biāo)。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用缺失,主要體現(xiàn)在:
1.違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項(xiàng)目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù),前期手續(xù)不齊全,產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。
2.前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積,施工圖實(shí)際的建筑面積大于申報(bào)《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積;辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過(guò)審查的圖紙,造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象;綠地率達(dá)不到規(guī)劃要求。
3.實(shí)施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實(shí)施項(xiàng)目過(guò)程中有意無(wú)意地違反設(shè)計(jì)條件,如擅自變更軸線位置、加層建設(shè),使得實(shí)際建筑面積超過(guò)《工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的面積。
4.竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明,建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法按正常程序辦理驗(yàn)收手續(xù),導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證,有些還給物業(yè)管理帶來(lái)“后遺癥”。
二、信用缺失原因的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看,上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不健全、人的機(jī)會(huì)主義傾向和有限理性有關(guān)。
1.從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看,信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)人的機(jī)會(huì)主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義,機(jī)會(huì)主義傾向指人們借助不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前,政府管理不到位給機(jī)會(huì)主義者提供了有利的條件。
2.從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看,信息不對(duì)稱(chēng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體失信的根源。信息不對(duì)稱(chēng),使市場(chǎng)主體機(jī)會(huì)主義傾向得以顯現(xiàn),這種傾向分為事前、事后兩種,事前稱(chēng)為逆向選擇,事后稱(chēng)為道德風(fēng)險(xiǎn)。
因此,需要建立一種機(jī)制,使失信受損、守信受益,讓人們真切地認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信可以給自己帶來(lái)利益,是一個(gè)永遠(yuǎn)受用的無(wú)形資產(chǎn)。
三、解決思路
為解決上述失信行為,維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,可通過(guò)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督等形式,規(guī)范市場(chǎng)主體的行為,建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。
1.建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國(guó)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律規(guī)章,但這些法律規(guī)章并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)信用,對(duì)企業(yè)的信用行為沒(méi)有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機(jī)會(huì)”相應(yīng)的法律準(zhǔn)則和約束體系。而且,目前并沒(méi)有一個(gè)社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的綜合管理部門(mén),各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合,沒(méi)有形成一套有效的監(jiān)管機(jī)制。因此,我們必須加快信用立法步伐,制訂行業(yè)信用方面的專(zhuān)門(mén)法律,并建立有效整合信用信息的綜合管理體系,為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。
2.加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目前期審批管理。對(duì)建設(shè)單位虛報(bào)建筑面積、設(shè)計(jì)單位超面積設(shè)計(jì)的情況,可以通過(guò)加強(qiáng)政府審批、審查部門(mén)間的協(xié)作,共享建設(shè)審批成果來(lái)加以解決。即在施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖技術(shù)審查時(shí),審圖機(jī)構(gòu)除對(duì)施工圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況進(jìn)行審查外,還應(yīng)對(duì)建筑面積進(jìn)行核算,確認(rèn)是否超過(guò)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程方案所核定的面積指標(biāo)。建設(shè)單位報(bào)批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí),必須同時(shí)提供施工圖審查機(jī)構(gòu)核算的建設(shè)面積,作為規(guī)劃部門(mén)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)施工圖審查意見(jiàn)書(shū)的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的面積一致時(shí)予以發(fā)放批文。對(duì)出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象,可以通過(guò)完善施工圖審查的操作辦法來(lái)加以解決。
3.加強(qiáng)違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場(chǎng)機(jī)制對(duì)失信行為的雙重懲罰機(jī)制,營(yíng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,切實(shí)保護(hù)守信企業(yè)、購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各市場(chǎng)主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對(duì)違法、違規(guī)的市場(chǎng)主體的行為,包括設(shè)計(jì)單位不按相關(guān)管理部門(mén)批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件及方案進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì),建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴(kuò)建等違反規(guī)劃指標(biāo)要求的或不辦理建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù),施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位,目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場(chǎng)等處罰規(guī)定,關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機(jī)關(guān)能否掌握到失信行為,并嚴(yán)肅查處。
4.加強(qiáng)和完善信用信息的披露。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,加強(qiáng)和完善信用信息完善披露制度,增強(qiáng)信用信息的透明度,可以有效解決信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各市場(chǎng)主體信用行為記錄進(jìn)行記載,任何市場(chǎng)主體有失信行為,就會(huì)進(jìn)入信用記錄系統(tǒng),并將失信企業(yè)列入黑名單曝光,公眾通過(guò)高科技手段,可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標(biāo)管理單位,各專(zhuān)業(yè)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)企業(yè)信用時(shí)就有了更為直接、客觀的依據(jù),將影響到投標(biāo)企業(yè)是否中標(biāo)。
5.加強(qiáng)“誠(chéng)實(shí)守信”宣傳。社會(huì)信用管理體系的建立離不開(kāi)法律體系的支持,但信用的基礎(chǔ)在于誠(chéng)信的道德理念,它不是一朝一夕就可以形成的,也不是堅(jiān)不可摧的,可能會(huì)受到外界影響而被破壞。因此,我們要持之以恒地抓好信用意識(shí)的培養(yǎng)和提高,從小開(kāi)展誠(chéng)信教育,不斷加大輿論宣傳力度,營(yíng)造誠(chéng)信氛圍,引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)信用管理,強(qiáng)化信用觀念,使人們真正認(rèn)識(shí)信用的重要性,努力形成與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的健康、和諧、積極向上的思想道德規(guī)范。