[摘 要] 房地產(chǎn)企業(yè)的重要目標是控制所開發(fā)項目的風(fēng)險，本文從房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目風(fēng)險的識別、控制及對策等角度，分析了房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險管理的全過程，以期對提升房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險管理能力，規(guī)避項目風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展起到一定借鑒作用。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 項目風(fēng)險 識別 控制

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，在過去的50年中的發(fā)展歷程是曲折的，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我國經(jīng)濟增長的一個支柱產(chǎn)業(yè)，成為國民收入的主要來源。隨著相關(guān)的政策法規(guī)逐步完善，中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟。在面臨著許多機遇和挑戰(zhàn)的同時，也存在著許多問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的相關(guān)行業(yè)非常廣泛，它發(fā)展的好壞直接影響著相關(guān)行業(yè)的興衰成敗。在當今市場經(jīng)濟環(huán)境條件下，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目面臨著許多不確定性，并且在開發(fā)過程中尤其是前期階段存在著巨大的風(fēng)險。那么如何有效地制定房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險管理計劃，如何識別和度量項目風(fēng)險以及如何制定風(fēng)險應(yīng)對措施，成為我們所必須面對的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險管理的概念和一般程序

1.項目風(fēng)險管理的概念。項目風(fēng)險管理實際上就是貫穿在項目開發(fā)過程中的一系列管理步驟，其中包括風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險管理策略、風(fēng)險解決和風(fēng)險監(jiān)控。它能讓風(fēng)險管理者主動“攻擊”風(fēng)險，進行有效的風(fēng)險管理。在項目管理中，建立風(fēng)險管理策略和在項目的生命周期中不斷控制風(fēng)險是非常重要的，風(fēng)險管理包括四個相關(guān)階段:風(fēng)險識別，識別風(fēng)險的方法常用的有風(fēng)險識別問詢法(座談法、專家法)、財務(wù)報表法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、相關(guān)部門配合法和環(huán)境分析法等;風(fēng)險評估，對已識別的風(fēng)險要進行估計和評價，風(fēng)險估計的主要任務(wù)是確定風(fēng)險發(fā)生的概率與后果，風(fēng)險評價則是確定該風(fēng)險的經(jīng)濟意義及處理的費/效分析，常用的方法有:概率分布、外推法、多目標分析法等;風(fēng)險處理，一般而言，風(fēng)險處理有三種方法，①風(fēng)險控制法，即主動采取措施避免風(fēng)險，消滅風(fēng)險，中和風(fēng)險或采用緊急方案降低風(fēng)險。②風(fēng)險自留，當風(fēng)險量不大時可以余留風(fēng)險。③風(fēng)險轉(zhuǎn)移，風(fēng)險監(jiān)控，包括對風(fēng)險發(fā)生的監(jiān)督和對風(fēng)險管理的監(jiān)督，前者是對已識別的風(fēng)險源進行監(jiān)視和控制，后者是在項目實施過程中監(jiān)督人們認真執(zhí)行風(fēng)險管理的組織和技術(shù)措施。在房地產(chǎn)項目管理中，應(yīng)該任命一名風(fēng)險管理者，該管理者的主要職責(zé)是在制訂與評估規(guī)劃時，從風(fēng)險管理的角度對項目規(guī)劃或計劃進行審核并發(fā)表意見，不斷尋找可能出現(xiàn)的任何意外情況，試著指出各個風(fēng)險的管理策略及常用的管理方法，以隨時處理出現(xiàn)的風(fēng)險，風(fēng)險管理者最好是由項目主管以外的人擔(dān)任。

2.項目風(fēng)險管理一般程序。按照美國國際項目管理學(xué)會的2000年版項目管理知識體系規(guī)定，項目風(fēng)險管理的過程主要包括如圖中所示的五個步驟:

由圖1中可以看出，一個項目的風(fēng)險管理涉及到項目風(fēng)險管理規(guī)劃的編制，項目風(fēng)險管理的識別，項目風(fēng)險管理的度量，項目風(fēng)險應(yīng)對措施計劃的編制和項目風(fēng)險的監(jiān)督和控制這樣五個步驟。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險識別結(jié)果一覽

四、房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險的控制

1.建立項目風(fēng)險控制體制。在項目開始之前，必須根據(jù)項目風(fēng)險識別和度量報告所給出的項目風(fēng)險的信息，制定出整個項目的風(fēng)險控制措施和程序，以及項目風(fēng)險控制的管理體制。這包括項目風(fēng)險責(zé)任制度，項目風(fēng)險信息報告制度，項目風(fēng)險控制決策制度以及項目風(fēng)險控制溝通程序等。

2.確定控制的項目風(fēng)險。它要求根據(jù)項目風(fēng)險識別與度量信息，報告所列出的各種具體項目風(fēng)險，確定對哪些項目風(fēng)險要進行控制，對哪些風(fēng)險可以容忍并放棄對它們的控制。通常要按照項目具體風(fēng)險后果的嚴重性大小和風(fēng)險的發(fā)生概率來確定。

3.確定項目風(fēng)險的控制責(zé)任。所有需要控制的項目風(fēng)險都必須落實負責(zé)控制的具體人員，同時要規(guī)定他們所擔(dān)負的具體責(zé)任。項目風(fēng)險的控制工作必須要有專人負責(zé)，不能分擔(dān)，否則將會造成大量的時間與資金的浪費。

4.確定項目風(fēng)險控制的行動時間。對項目風(fēng)險的控制也要制定相應(yīng)的時間計劃和安排，即制定出解決項目風(fēng)險問題的時間表與時間限制。因為沒有時間安排與限制，多數(shù)項目風(fēng)險問題是不能有效地加以控制的。許多由于項目風(fēng)險失控所造成的損失都是因為錯過了風(fēng)險控制的最佳時機造成的。因此，制定嚴格的項目風(fēng)險控制時間計劃就顯得特別重要。

5.制定各具體項目風(fēng)險的控制方案。在這一階段由負責(zé)具體項目風(fēng)險控制的人員，根據(jù)風(fēng)險的特性和時間計劃，去制定出各具體項目風(fēng)險的控制方案。在這一步當中要找出能夠控制項目風(fēng)險的各種備選方案，然后對方案進行必要的可行性分析，以驗證各個風(fēng)險控制備選方案的效果，最終選定采用的風(fēng)險控制方案或備用方案。同時還要針對風(fēng)險事件的不同階段，制定出相應(yīng)的風(fēng)險事件控制方案。

6.實施具體項目風(fēng)險控制方案。它要求按照確定出的具體項目風(fēng)險控制方案，開展項目風(fēng)險控制活動。這一步必須根據(jù)項目風(fēng)險的發(fā)展與變化，不斷地修訂項目風(fēng)險控制方案與辦法。對于某些項目風(fēng)險，其風(fēng)險控制方案的制定與實施幾乎是同時的。

7.跟蹤具體項目風(fēng)險的控制結(jié)果。這一步的目的是要收集風(fēng)險事件控制工作的信息并得出反饋，即采用跟蹤的方式，確認所采取的項目風(fēng)險控制活動是否有效，項目風(fēng)險的發(fā)展是否有新的變化等。這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導(dǎo)項目風(fēng)險控制方案的具體實施和完善。通過跟蹤可獲得項目風(fēng)險控制的工作信息，并根據(jù)這些信息去改進具體項目風(fēng)險控制方案的實施，直到對風(fēng)險事件的控制完成為止。

五、房地產(chǎn)企業(yè)項目風(fēng)險對策研究

1.回避?；乇茱L(fēng)險有兩種基本途徑:第一種是拒絕承擔(dān)風(fēng)險，如了解到某工程風(fēng)險較大，拒絕業(yè)主的投標邀請;第二種是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)險，決定放棄研究以避免風(fēng)險。

一般來說，回避風(fēng)險是一種消極的手段。因為，在現(xiàn)代社會經(jīng)營中廣泛存在著各種風(fēng)險，要想完全回避風(fēng)險是不可能的。

2.風(fēng)險損失控制。風(fēng)險損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險處理手段。在現(xiàn)代社會里，風(fēng)險不僅很多，而且難以完全避免，所以風(fēng)險損失控制方法具有較強的社會現(xiàn)實性，而且可以通過事先控制或采用應(yīng)急方案，使風(fēng)險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。

3.風(fēng)險分離。風(fēng)險分離是常用的風(fēng)險控制對策。從理論上講，風(fēng)險分離可以減少一種風(fēng)險的最大預(yù)期損失。根據(jù)概率理論的大數(shù)規(guī)律(一種表述大量隨機現(xiàn)象平均結(jié)果穩(wěn)定性的定理)，企業(yè)或項目借助于風(fēng)險分離，增加了獨立風(fēng)險單位的數(shù)量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風(fēng)險。風(fēng)險分離對策往往應(yīng)用于工程上材料設(shè)備的存放、資金來源多樣化、多種施工方案、增加分包單位數(shù)量以及擴大經(jīng)營范圍等方面。

4.風(fēng)險分散。分散與分離有類似之處，它們的不同在于:分散是將企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的單位增多或擴大，而分離是將風(fēng)險單位分離開。通俗地說，分散風(fēng)險是通過擴大企業(yè)規(guī)模來增強抵御風(fēng)險的能力，而分離則是通過分離風(fēng)險因素而減少風(fēng)險帶來的損失。比如一個核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營中的風(fēng)險，從而提高抵抗風(fēng)險的能力，如規(guī)模經(jīng)濟就是分散風(fēng)險的好辦法。

5.轉(zhuǎn)移。這里的風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指風(fēng)險控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財務(wù)對策下的有償轉(zhuǎn)移。風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險或人身風(fēng)險，包括以下幾個方面:

(1)將風(fēng)險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移。它主要是通過轉(zhuǎn)賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設(shè)備，就將設(shè)備風(fēng)險也一并轉(zhuǎn)移給對方?？偝邪倘绻麚?dān)心項目的空調(diào)工程會超過投標時的預(yù)算，則可以分包給空調(diào)安裝分包商，這就轉(zhuǎn)移了這種超預(yù)算而致虧損的風(fēng)險。

(2)依據(jù)合同將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給他人。業(yè)主可以利用苛刻的免責(zé)條款開脫自己的風(fēng)險而轉(zhuǎn)移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能予以接受。這種風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移與風(fēng)險財務(wù)轉(zhuǎn)移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業(yè)道德的。此外，如前所述，風(fēng)險控制轉(zhuǎn)移除可轉(zhuǎn)移財產(chǎn)和人身風(fēng)險外，還可以轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險。

6.后備措施。有些風(fēng)險要求事先制定后備措施，一旦項目實際進展情況與計劃不同，就需動用后備措施。項目的后備措施主要有費用、進度和技術(shù)三種。

六、結(jié)論

本文對房地產(chǎn)企業(yè)一般性的項目風(fēng)險管理進行了研究，針對項目風(fēng)險的識別、控制及對策作了重點分析。由于房地產(chǎn)項目的特殊性，在實際應(yīng)用時，應(yīng)根據(jù)具體項目的情況具體作出風(fēng)險識別、控制及對策。

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