[摘 要] 簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)信托投資基金的概念，在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性以及可行性。指出我國(guó)目前發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金所存在的問題和不足，并根據(jù)法律、人才、風(fēng)險(xiǎn)等方面的不足給予了一些對(duì)策和建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)信托投資基金 REITs 可行性

一、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性

房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資這的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量大，周轉(zhuǎn)周期很長(zhǎng)，因此一般的個(gè)體投資者很少會(huì)投資該領(lǐng)域，REITs正式在這種需求的產(chǎn)物。

房地產(chǎn)信托投資基金相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式，有其特殊的優(yōu)勢(shì)。首先，低收益和高風(fēng)險(xiǎn)。通常，REITs所募集的資金都是委托專業(yè)的公司和團(tuán)隊(duì)來管理的，這些人員在房地產(chǎn)投資和管理方面都有著很豐富的經(jīng)驗(yàn)，有他們來管理，可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資的效益。其次，為中小投資者開拓了一個(gè)新的房地產(chǎn)投資渠道。REITs為中小投資者提供了投資房地產(chǎn)的新的渠道，并可以集中社會(huì)上大量的閑散資金，從而產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，一般來說REITs對(duì)于資金的投入數(shù)額是沒有規(guī)定的，因此，投資者可以以較少的資金投資于房地產(chǎn)這樣的周期長(zhǎng)的資產(chǎn)。再次，具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。房地產(chǎn)這樣的不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性很差，而且通常項(xiàng)目開發(fā)的投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)，而房地產(chǎn)信托投資基金是一種房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)物，可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行交易，具有高流動(dòng)性，可以使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。

2008年12月3日所召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了九項(xiàng)金融政策措施來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和股市的發(fā)展。其中第五條提出，創(chuàng)新融資方式，通過并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。明確的提出了要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。2008年12月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中，第十八條中指出，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。這些都表明，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金是必要的，它可以多元化我國(guó)的房地產(chǎn)融資，以及金融投資。

二、我國(guó)發(fā)展REITs所面臨的問題及對(duì)策

首先，相關(guān)法律亟待完善。經(jīng)濟(jì)必須要靠完善的法律來支撐，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要依靠強(qiáng)大的法律體系，而我國(guó)相關(guān)法律的制定落后于市場(chǎng)需要。缺乏相關(guān)法律的保障是發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金最明顯的障礙之一。而我國(guó)REITs方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，涉及面很窄。REITs籌集和運(yùn)行的過程是很長(zhǎng)的，期間存在著很多環(huán)節(jié)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，缺乏法律的保護(hù)，其運(yùn)行會(huì)出現(xiàn)很多的誤差和阻礙，因此，我國(guó)相關(guān)的政府機(jī)關(guān)應(yīng)該立即著手完善相關(guān)的法律法規(guī)，專門制定針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的管理措施和法律法規(guī)，使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金最初就以法律來規(guī)范其發(fā)展的方向。

其次，缺乏專業(yè)人才儲(chǔ)備。REITs的成功運(yùn)作離不開大量的，擁有房地產(chǎn)、金融投資以及相關(guān)法規(guī)方面知識(shí)的綜合性的人才，而目前我國(guó)這方面的人才很少，很難滿足REITs發(fā)展的需求。因此，我國(guó)要加快相關(guān)方面人才的培養(yǎng)，企業(yè)和教育機(jī)構(gòu)都要加入到其中，加強(qiáng)相關(guān)的人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備，這樣企業(yè)可以傳達(dá)出他們所需的人才以及要求，教育機(jī)構(gòu)可以提供最科學(xué)的教育方式、方法，共同努力來培育好房地產(chǎn)、金融、法律方面的人才。

再次，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。REITs面臨著多種風(fēng)險(xiǎn)，如委托代理風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等等。尤其我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不規(guī)范，因此，其風(fēng)險(xiǎn)管理更加必要。同時(shí)，設(shè)置專業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)控流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及集中投資風(fēng)險(xiǎn)等。首先設(shè)置專業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)來監(jiān)控管理風(fēng)險(xiǎn)，其次，信托投資公司要從自身做起，完善其內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)，防范道德風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。

然后，缺乏稅收方面的優(yōu)惠政策。在美國(guó)，REITs得以發(fā)展，很大程度上是因?yàn)槠淠芟硎芏愂諆?yōu)惠，而我國(guó)目前對(duì)于信托稅收沒有明確的規(guī)定，因此，缺乏對(duì)房地產(chǎn)信托投資的稅收激勵(lì)政策。因此，我國(guó)可以仿效美國(guó)，對(duì)REITs的稅收給予一些優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)其發(fā)展。

最后，信息不對(duì)稱。REITs的正常運(yùn)行需要及時(shí)的披露信息，以保證投資者的利益，然而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范的發(fā)展造成信息嚴(yán)重不對(duì)稱，這使得道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生成為了可能。日后，我們?cè)谛畔⑴斗矫嬉龅礁右?guī)范，盡量使信息對(duì)稱化。

總之，房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)才剛剛起步，但是通過借鑒國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)與本國(guó)自身的情況相結(jié)合，努力去完善各項(xiàng)機(jī)制和配套措施，開創(chuàng)一條適合我國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)信托投資基金的模式，擴(kuò)展房地產(chǎn)融資的渠道，進(jìn)而促進(jìn)其迅速健康的發(fā)展下去。

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