人的一生幾十年，總會面臨一件叫做“換房子”的大事。城市變更、人口流動，結(jié)婚、生子、換工作、再加上養(yǎng)老，恐怕沒有誰能指望一套房子可以住一輩子。換房，從形式上看不僅包括以小換大、以舊換新的“升級置業(yè)”，亦包括孩子入學(xué)、老人養(yǎng)老的“需求置業(yè)”。

換房，不僅是住宅形式的變化，更是人的生活形態(tài)的變化——換房，是人生走向新階段的標(biāo)志。

手握千金只為換套學(xué)區(qū)房

美劇《老友記》里，莫尼卡和錢德勒結(jié)婚后，不顧眾人反對，要從繁華的紐約西村搬到郊外，是為了能讓孩子在鄉(xiāng)間養(yǎng)大狗，騎腳踏車，有一個良好的成長和受教育環(huán)境。在中國，這種情況可不會出現(xiàn)!

中國的年輕父母們都是削尖了腦袋要住城里，把戶口落在城里的——中國教育資源分配不平衡，好學(xué)校一般都聚集在主城區(qū)。古有“孟母三遷”，今也有人5年內(nèi)換4套房，而為了小孩能上好學(xué)校、“不輸在起跑線上”狂擲千金的年輕父母更是無數(shù)。

在強(qiáng)大需求的推動下，近年來，學(xué)區(qū)房行情見漲。據(jù)有人觀察比較發(fā)現(xiàn)，同等房源下，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房價(jià)格相差1萬元，平米，一套50平的房子就差了50萬!

林志勤先生家住回龍觀，兒子今年4歲，該念幼兒園了，他在回龍觀看了很多園，發(fā)現(xiàn)名額都很緊張，開始意識到考慮念小學(xué)的事情刻不容緩。

回龍觀屬于昌平區(qū)，自從城鐵13號線開通以后，回龍觀成了貫通望京和上地兩個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的一個重要樞紐，很多在這兩地上班的工薪、白領(lǐng)，結(jié)婚后都選擇在回龍觀買房；經(jīng)過十幾年的開發(fā)，回龍觀越來越成為成熟社區(qū)，而與此同時，適齡入學(xué)兒童也越來越多。

林先生說，回龍觀一帶小學(xué)、中學(xué)少，教學(xué)質(zhì)量也不高，而且學(xué)籍屬昌平，派位中學(xué)“很痛苦”，想到海淀上初中都難。他們雖然喜歡回龍觀的住所，但為了讓兒子在劃片內(nèi)順利入學(xué)，“不用求人不用多交贊助費(fèi)”，還是毅然決然地決定換房子，“買一處宜居的房子讓兒子開心地渡過學(xué)生時期，帶他多做些運(yùn)動，多交些朋友，也讓一家人的幸福指數(shù)上升：雖然又要負(fù)債累累，假期又要忙裝修，可我還是覺得這一決定會帶給一家人很多的快樂?！?/p>

從去年年底開始忙活，他們最后在上地東里買了一套能上中關(guān)村2小的學(xué)區(qū)房，小兩居，朝向好，58平，112萬，除了覺得衛(wèi)生間廚房“太小了”，其他都“非常滿意”。

說到買學(xué)區(qū)房有什么經(jīng)驗(yàn)，林先生說，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房越來越火，價(jià)格也越來越高。他的一個心得就是要動手早，多方了解，收集資料。眼睛不要盯在一個地方，要在全北京的幾個主要學(xué)區(qū)房板塊里里搜索。房子面積不用大，對房子本身?xiàng)l件也沒，必要太高要求，畢竟主要是用來落戶讀書的。依賴于前期功課做得好，而且“運(yùn)氣也比較好”，林先生的換房過程還算順利，原房主人很好，交易過程彼此很配合，而且由于找的中介，有專門的人負(fù)責(zé)，各個程序都很快，基本上沒操心。

升級置業(yè)從“生存需求”到“舒適需求”

吳彬先生今年41歲，是上海一家500強(qiáng)外企的職員，在淮海路附近上班；太太在浦東的張江高科技園上班。剛結(jié)婚那幾年由于不寬裕，他在浦東浦電路買了一套二手房，一戶室大開間，60平米多點(diǎn)，后來自己多隔出了一個間。吳彬一直都覺得那套房子“蠻不錯”，房子是上世紀(jì)90式年代末期的，板樓，6樓的第4層，通透，南北朝向，房子雖然不新，但是小區(qū)建設(shè)好，綠化、物業(yè)什么的都很好，周圍配套設(shè)施也成熟，超市、醫(yī)院、菜市場一應(yīng)俱全，離地鐵5分鐘，出門就有一個公交總站，去哪都挺方便；屋內(nèi)空間不寬敞，但也不算太拘束，一家三口住滿打滿算應(yīng)該說基本滿足了需求。但是現(xiàn)在孩子逐漸長大，房子小的弊端開始慢慢出現(xiàn)。

由于需求很“剛性”，自己的收入近幾年也有很大改善，吳彬決定換一套大一點(diǎn)的房子。

綜合考慮了夫婦二人上班的交通便利情況和孩子的學(xué)校位置，他們?nèi)ツ暝谂徥啦﹫@的某新開盤相中一處三室兩廳樓房，房子本身情況很好，但目前還苦于“附近的配套設(shè)施不是很成熟”，但他樂觀估計(jì)世博會后會有大的改善和發(fā)展，這也是為什么當(dāng)初相中這里的一大原因。

家住北京通州的胡春小姐大學(xué)還沒畢業(yè)就結(jié)了婚，先生是自由職業(yè)者。由于結(jié)婚時也沒有多少錢，他們把家安在了“當(dāng)時還較便宜”的八通線上梨園站附近。可是畢業(yè)后她的工作定在廣渠門附近。從直線距離來看，兩地不算遠(yuǎn)，但是苦干沒有方便的交通，每次上班要倒地鐵，換公交，基本單程費(fèi)時1個半小時左右，而單位上班時間又較早，每天8點(diǎn)就得準(zhǔn)時打卡，因此她往往6點(diǎn)就得起床。“冬天這個點(diǎn)，天還麻麻亮”。胡春覺得“每天疲于奔命，生活質(zhì)量很低”。

去年，胡小姐終于下決心把家換到了廣渠門單位附近，由于追加了一筆預(yù)算，所以房子面積變化不太大，但交通便利情況改善很多，最讓她開心的是離上班地點(diǎn)很近，8點(diǎn)上班“有時候可以睡到7點(diǎn)半”。偶爾中午還能回家“瞇一會兒”，她的同事和朋友都非常羨慕她的生活，她自己也覺得自從換了房之后。生活變得美好很多!

胡小姐說，想想以前畢業(yè)時，最大的理想就是能有一套房子，再小都行。后來，生活改善，理想也在升級。老一輩的人說，搬一次家，窮十年，現(xiàn)在房子越來越貴，換房直接成本也越來越高。但是如果綜合考慮到舒適度、地段升值等方面，總體上來說，搬家換房的效用還是在提高的。

吳彬先生和胡春小姐換房的情況都屬于升級置業(yè)，屬于手頭日漸寬裕者，對生活品質(zhì)提出的更高要求。

升級置業(yè)，從形式看是購房目的由滿足單純居住的剛性需求向二次、三次置業(yè)發(fā)展；而仔細(xì)分析內(nèi)涵，會發(fā)現(xiàn)它其實(shí)是人們從“生存需求”向“舒適需求”的轉(zhuǎn)變，其中包含著對生活的更深理解和更多追求。

資金始終是升級置業(yè)難以繞開的一道卡。住房升級，預(yù)示著資金準(zhǔn)備也相應(yīng)地要“升級”。但是由于本身有房，相對于第一次置業(yè)來說，畢竟緩解了很大的壓力。自有房，可換取可觀資金以作首付、裝修用，有些銀行也推出“置換寶”之類的服務(wù)，但是要保證資金鏈條順暢、實(shí)現(xiàn)舊房和新居之間的理想對接，不影響生活質(zhì)量，換房市民在交易過程中應(yīng)早作謀劃、多與專業(yè)人士溝通，聽取建議，尤其是國家宏觀調(diào)控對二套房貸政策有所變化的時候。

為頤養(yǎng)天年換套宜居養(yǎng)老房

這幾年，一樓二樓，尤其是二樓的房屋開始變得搶手起來，我愛我家的置業(yè)顧問田先生介紹說，這可以認(rèn)為是養(yǎng)老房需求增大的一個體現(xiàn)。隨著人口老齡化現(xiàn)象的日益明顯，對“養(yǎng)老房”的需求也開始增多——養(yǎng)老房越來越成為一個重要的細(xì)分市場和不可忽視的需求力量。

目前，在我國的特大城市，如北京、上海等的周邊，開始出現(xiàn)“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”，像上海周邊的吳江、宜興、嘉善，杭州周邊的臨安、桐廬、千島湖。而山東的煙臺、日照等靠海城市，由于地理環(huán)境和氣候的因素，那里的養(yǎng)老房也開始受到歡迎。

劉舒云女士是上海人，和老伴一起退休有幾年了。她在中心城區(qū)靜安有房，但積蓄不多。她說對她而言，退休后住在中心城區(qū)，是一種浪費(fèi)，而且生活質(zhì)量也不高。劉女士頗有機(jī)會成本的意識——她決定把房子出租，自己住到價(jià)格相對較低、環(huán)境優(yōu)越的地方去。經(jīng)朋友介紹，她今年初在浙江的嘉善看中了一套房。

她說那里對上海而言有距離上的優(yōu)勢，氣候、生活環(huán)境等改變不大，是一個理想的選擇，而且房價(jià)較低，綠化和城市建設(shè)情況不錯，尤其是去年長三角地區(qū)醫(yī)保實(shí)現(xiàn)一卡通后，在那居住養(yǎng)老更無后顧之憂?！澳抢镉行┥鐓^(qū)全是來此養(yǎng)老的上海人，和住在莘莊閔行差別不大?！?/p>

劉女士說關(guān)于養(yǎng)老房，她有幾點(diǎn)心得。最要緊的是房屋所在位置和社區(qū)配套的成熟情況。配套齊全，醫(yī)院超市都有，才能方便日常生活；此外，綠化好，空氣清新，利于保持身體健康；買房時，應(yīng)盡量挑有電梯的房子，沒電梯的話要住4層以下；面積可以不用太大，但一定要清靜，臨街什么的都不合適，如果能找到有較多年齡相仿的老人的社區(qū)，那就更好了——“可以排解寂寞”。

養(yǎng)老房是養(yǎng)老的一種自住型需求。目前，除了養(yǎng)老房外，還有一種“以房養(yǎng)老”的情況，這是來自西方的一種舶來文化，重在“養(yǎng)”，具有投資的意義。“以房養(yǎng)老”是指老年人把自己的房產(chǎn)提前賣給銀行或一個公益機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)一次性地把錢給他，然后他再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來。由于中外文化的差異，這種“透支”的方式，應(yīng)該說還不太符合中國國情和中國人的心理；房改之后。國人奮斗一輩子，給下一代留套房子成為他們的最大愿望之一，選擇賣出的可能性極小。因此，這種方式在中國成為普及的可能性較小。

6點(diǎn)建議買養(yǎng)老房

NO1 離醫(yī)療機(jī)構(gòu)近些

對老年人來說，健康和醫(yī)療是最重要的。配套當(dāng)中最關(guān)鍵的當(dāng)屬醫(yī)療設(shè)施，老年人去醫(yī)院看病或是體檢的次數(shù)也較多，因此老年人在購房時最好選擇距大型醫(yī)院、公共醫(yī)療場所近一些的項(xiàng)目。

NO2 選擇環(huán)境好的

空氣、噪音、綠化等問題直接關(guān)系到老年人的身心健康。選擇城市近郊，有山有水的房源最好。在市區(qū)購房，老年人最好選擇距公園等綠化設(shè)施較近項(xiàng)目，這樣不僅空氣清新環(huán)境好，而且進(jìn)行晨練活動也更加方便。

NO3 選擇低密度，出行方便的

隨著年齡增長，老年人上下樓梯會越來越困難。因此，盡量選擇帶電梯的項(xiàng)目，或者樓層較低戶型，無電梯則選擇二樓為宜。但也應(yīng)盡量避免底樓，底樓雖可避免走樓梯，但光照不佳，濕度較大，噪音也大。當(dāng)然條件允許，選擇花園洋房等低密度住宅最佳。

NO4 生活配套齊全

大多數(shù)老人退休后，其活動范圍較小，以居住區(qū)域及其周邊為主。所以區(qū)域內(nèi)成熟的生活配套變得重要。步行15分鐘就能夠到達(dá)菜場、銀行、超市等是最理想的，方便老年人的生活。此外，最好是公交線路集中，方便出行。

NO5 社區(qū)能提供養(yǎng)老服務(wù)

應(yīng)選擇老人聚居的社區(qū)，那里“人氣”較高，老年人能有較豐富的養(yǎng)老生活。此外，老年人常鍛煉身體，因此居住地附近有活動場所的最好，如小區(qū)內(nèi)有健身場地和器材，附近有公園、綠地、游樂園等。

NO6 房子面積不宜大

老人住房追求的是實(shí)用。面積大不僅增加購房負(fù)擔(dān)，日常家務(wù)也會成為一大難題。所以養(yǎng)老房的面積不宜大，緊湊的小戶型是上佳選擇。此外，房子小，總價(jià)也低，不會給生活造成經(jīng)濟(jì)壓力。