是“國(guó)進(jìn)民退”?還是真的“國(guó)企錢太多了”?是地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生了變化?還是地價(jià)真的已經(jīng)狂飆突進(jìn)到如此程度?

原本還是炙手山芋，現(xiàn)在卻變成了香餑餑——房地產(chǎn)就像是一個(gè)最會(huì)撒嬌的寵兒，從來不會(huì)讓人對(duì)它喪失信心。

就在去年，伴隨房地產(chǎn)整體行業(yè)步入調(diào)整期，眾多央企曾迫不及待地要分離業(yè)績(jī)大幅下滑、甚至成為負(fù)資產(chǎn)的輔業(yè)——房地產(chǎn)項(xiàng)目。然而，時(shí)隔一年，國(guó)企卻轉(zhuǎn)而重倉(cāng)地產(chǎn)，并屢奪“地王”桂冠。

6月的北京，先是26日，中國(guó)電子集團(tuán)下屬成都中澤置業(yè)以19.6億元競(jìng)得奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅地，成為北京單價(jià)最高“地王”。30日，中化集團(tuán)下屬中化方興以總價(jià)40.6億元拍得廣渠門15號(hào)地，刷新北京“地王”紀(jì)錄。而廣渠路15號(hào)地的“地王事件”更加熱鬧。

11家競(jìng)標(biāo)的地產(chǎn)開發(fā)商中，10家具有國(guó)企背景。僅有的民營(yíng)企業(yè)是S O H O中國(guó)。競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，S O H O中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹座位前面是中信、左邊是遠(yuǎn)洋、右邊是萬科、后面是起初并不認(rèn)識(shí)的中化方興。

“這是根本不能想象的。在2007年、2006年甚至2005年，這種場(chǎng)合國(guó)企是不會(huì)出面的，現(xiàn)場(chǎng)全是民營(yíng)企業(yè)的身影?，F(xiàn)在的世道真是變了。”盡管說完這番話，潘石屹表示自己并不難過，但是顯然，此時(shí)的他并不開心。

這樣的結(jié)局似乎早在華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的意料之中。

潘石屹去拍地現(xiàn)場(chǎng)前曾給他打電話，希望兩人同去。沒成想任志強(qiáng)卻回答“你不要去，我也不去?！币?yàn)椋沃緩?qiáng)估計(jì)，到時(shí)候拍也拍不上，沒面子。

其實(shí)，丟面子還在其次，重要的是“萬一拍上了，媒體那么多，肯定會(huì)指責(zé)我們炒高房?jī)r(jià)，落上這個(gè)罪名不好?！比沃緩?qiáng)的這種擔(dān)心不是沒有理由。

果然不出所料，拍得廣渠路15號(hào)地的中化方興在回答媒體提問時(shí)表示，他們測(cè)算的售價(jià)是每平方米3萬元。

“地王”事件的主角雖有改變，但不變的依然是推高房?jī)r(jià)這一主題。

是“國(guó)進(jìn)民退”?還是真的“國(guó)企錢太多了”?是地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生了變化?還是地價(jià)真的已經(jīng)狂飆突進(jìn)到如此程度?

一時(shí)間，輿論嘩然……

推高地價(jià)

有限的機(jī)會(huì)面對(duì)突然涌出的更多資金，股市、樓市等資產(chǎn)價(jià)格只能隨之上升。

盡管爭(zhēng)議頗多，大型國(guó)企的“地王”之路并沒有就此停止。

7月6日，上海綠地集團(tuán)以30.25億元競(jìng)得北京大興黃村19號(hào)、20號(hào)地塊，成為大興新“地王”；同日，保利集團(tuán)以16.3億元競(jìng)得北京大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號(hào)地，成為大興區(qū)單價(jià)地王。7月16日，廣州城建集團(tuán)拍下廣州大學(xué)城兩塊土地，成為番禺區(qū)的“地王”……

“大型國(guó)企成為‘地王’的可能性還會(huì)有。”資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀判斷，地產(chǎn)界“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象的確讓人揪心。

根據(jù)葉檀的分析，目前國(guó)內(nèi)的諸多產(chǎn)業(yè)中，很多領(lǐng)域都是國(guó)家為了經(jīng)濟(jì)安全而人為進(jìn)行的戰(zhàn)略布局。這種布局不考慮成本收益，而且一定要獲得壟斷收益，這就導(dǎo)致如航空、石油等由央企主導(dǎo)的行業(yè)，其產(chǎn)品價(jià)格都很高。所以，房地產(chǎn)價(jià)格一旦由之前的市場(chǎng)決定，變?yōu)榇笮蛧?guó)企主導(dǎo)，那么今后的房?jī)r(jià)肯定是降不下來的。

事實(shí)上，大型國(guó)企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速成長(zhǎng)始于20世紀(jì)90年代后期。時(shí)值國(guó)企改革后，國(guó)企內(nèi)部資金流暢，而當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)作為高利潤(rùn)行業(yè)正迅速崛起，多家國(guó)企投身其中。

根據(jù)國(guó)資委此前的統(tǒng)計(jì)資料，在其管轄的央企中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高達(dá)80％，相關(guān)人士估計(jì)，央企中房地產(chǎn)資產(chǎn)總量應(yīng)高達(dá)2000億。

2005年，為了集中優(yōu)勢(shì)讓央企做大做強(qiáng)，國(guó)資委曾發(fā)布公告，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成主輔業(yè)分離，對(duì)非主營(yíng)業(yè)務(wù)的輔業(yè)予以轉(zhuǎn)讓。按照當(dāng)時(shí)的情況，國(guó)資委圈定了16家以建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的央企。

但是，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨那闆r沖淡了這股“主旋律”。以至于政府不得不采取一系列措施，給市場(chǎng)降溫。如果沒有2008年的金融危機(jī)爆發(fā)，地產(chǎn)市場(chǎng)不知要發(fā)生什么意想不到的事情。

其實(shí)，出現(xiàn)這種局面，無非是利益的驅(qū)動(dòng)。葉檀認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)之所以冒“天價(jià)地王”之大不韙而選擇此時(shí)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最直接的原因就是資產(chǎn)價(jià)格的上升。

金融危機(jī)后，為了挽救整體經(jīng)濟(jì)，國(guó)家啟動(dòng)4萬億救市計(jì)劃，放寬信貸環(huán)境。2009年上半年信貸增量已達(dá)7.37萬億，接近2007年(3.6萬億)和2008年(4.9萬億)兩年的總和。

信貸資金的大量釋放加速流動(dòng)性，相應(yīng)地，投入到樓市中的資金也就越來越多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1—6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)顯示：前半年投入到房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款為5381億元，增長(zhǎng)32.6％。

而房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)也給予積極配合。

一方面，庫(kù)存減少。從去年市場(chǎng)滑坡到今年3月的市場(chǎng)回暖，全國(guó)商品房庫(kù)存的消化時(shí)間已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于預(yù)期——從之前的27個(gè)月縮短為當(dāng)前的不足10個(gè)月。

另一方面，供給不足。今年1—6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積13644萬平方米，同比下降26.5％；房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4％。

有限的機(jī)會(huì)面對(duì)突然涌出的更多資金，股市、樓市等資產(chǎn)價(jià)格只能隨之上升。

針對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)，7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則。同時(shí)，各地方有加大土地供應(yīng)量的跡象：北京下半年將供應(yīng)土地1000公頃經(jīng)營(yíng)性用地(側(cè)重住宅)，還將投入1000億元用于土地儲(chǔ)備；上海2009年全年計(jì)劃的土地出讓總量超過1200萬平方米，上半年僅推出了235.3萬平方米。

盡管有剎車的跡象，但目前的高地價(jià)已成事實(shí)，而且還大有席卷全國(guó)之勢(shì)。

為什么是大型國(guó)企

利益鏈條上的每個(gè)環(huán)節(jié)都在助推具有先天優(yōu)勢(shì)的國(guó)企，跳入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“錢多。”潘石屹用兩個(gè)字道出國(guó)企成為“地王”的主要原因。

潘石屹在競(jìng)拍廣渠門15號(hào)地之前分析，33億合理、37億是自己的底價(jià)，但是最后39.5億的價(jià)格讓潘石屹不得不承認(rèn)，“37億之后的舉牌已經(jīng)跟財(cái)務(wù)沒有什么關(guān)系了”。

而此輪國(guó)企“地王”出現(xiàn)之前曾被熱炒的北京“地王”——富力地產(chǎn)以10.22億競(jìng)得廣渠門10號(hào)地事件則更加典型。

“買得是貴了點(diǎn)兒，但是富力此次拿地的成本比別人要低的多。因?yàn)?，這塊地之前的一級(jí)開發(fā)是富力自己做的。富力拿下來，這部分成本就內(nèi)部消化了?！北本└涣Τ欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司

副董事長(zhǎng)謝強(qiáng)此番話說明了民營(yíng)企業(yè)的“天價(jià)”其實(shí)并不高。

但是，國(guó)企購(gòu)地的天價(jià)則是實(shí)打?qū)嵉摹Ｒ驗(yàn)?，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益鏈中，從企業(yè)、銀行、政府、實(shí)體經(jīng)濟(jì)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，各個(gè)環(huán)節(jié)都在“鼓勵(lì)”國(guó)企出頭。

首先在企業(yè)層面，國(guó)企有政府信譽(yù)做擔(dān)保，從銀行拿到錢非常容易。

再看銀行，相比那些連報(bào)表都做不漂亮的中小企業(yè)，將資金貸給大型國(guó)企意味著資金安全。

同時(shí)，為了拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，政府企圖再度激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟?fàn)看艘话l(fā)就能聯(lián)動(dòng)50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。于是，從去年9月之后，中央將此前制訂的地產(chǎn)緊縮政策步步松綁，為房地產(chǎn)營(yíng)造了史上最寬松的政策環(huán)境。

而一向依賴土地財(cái)政的地方政府更是迫不及待。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，各個(gè)地方政府一共有將近1.2萬億的投資缺口。

資金多了、政策寬了，可見，利益鏈條上的每個(gè)環(huán)節(jié)都在助推具有先天優(yōu)勢(shì)的國(guó)企，跳入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但是，僅僅用一時(shí)的趨利來解釋國(guó)企的搶地行為，多少有些片面。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)《英才》記者說出了自己的觀點(diǎn)：“這種現(xiàn)象與整個(gè)經(jīng)濟(jì)所處的周期環(huán)境、與企業(yè)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)模型都是相關(guān)聯(lián)的?！?/p>

首創(chuàng)置業(yè)是大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)首創(chuàng)集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦。劉曉光解釋道，國(guó)企不是錢多了沒有地方投，也不可能不算賬，重要的是經(jīng)濟(jì)周期的變化使得企業(yè)不得不重新思考自己的投資模式和發(fā)展戰(zhàn)略。

“投資是不斷變化的，不變化肯定會(huì)有問題?！眲怨庹f，中國(guó)市場(chǎng)投資周期的變化以及市場(chǎng)環(huán)境的變化都確實(shí)不得不讓人思考，到底應(yīng)該做一個(gè)領(lǐng)域還是做兩三個(gè)領(lǐng)域，應(yīng)該如何去適應(yīng)市場(chǎng)。

后“地王”拷問

國(guó)企的介入一定會(huì)擠占民企的發(fā)展空間，目前的行業(yè)格局一定會(huì)改變。

針對(duì)“此番國(guó)企地王”現(xiàn)象之后，是否會(huì)出現(xiàn)2007年那樣的泡沫的疑問，各方回答不一。

劉曉光認(rèn)為，“現(xiàn)在從全局的狀態(tài)還看不出來，只能說個(gè)別地區(qū)有一種趨向?！迸耸俚挠^點(diǎn)則是：“要警惕”。

葉檀堅(jiān)持認(rèn)為，地價(jià)已經(jīng)有泡沫了，但是還局限在一線城市，會(huì)不會(huì)推廣到二三線城市或者全國(guó)范圍還比較難說。對(duì)此，中金公司分析師白宏煒分析，“有可能會(huì)重復(fù)2007年的泡沫狀態(tài)。”但是，從目前來看，市場(chǎng)相對(duì)健康。至于下一步如何演變，要看政府如何調(diào)控。

換句話說，如果土地供應(yīng)量能夠保持，市場(chǎng)可能會(huì)維持在穩(wěn)定的狀態(tài)。而如果房?jī)r(jià)漲得太快產(chǎn)生新的泡沫、抑制需求，反過來會(huì)將市場(chǎng)逼到一個(gè)難以控制的狀態(tài)。

然而，國(guó)金證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石則斷言，這是一個(gè)“超級(jí)泡沫”的開始，是“難以避免的復(fù)蘇泡沫”，并將現(xiàn)在的中國(guó)比作是上世紀(jì)60年代的日本，“吹起股市泡沫和樓市泡沫”。

未來尚有不確定性，也很難區(qū)分國(guó)企與民企誰(shuí)在雪上加霜誰(shuí)在雪中送炭。唯一可以確定的是，國(guó)企的介入一定會(huì)擠占民企的發(fā)展空間，目前的行業(yè)格局一定會(huì)改變。

從全國(guó)范圍看，這輪調(diào)整之前比較大的企業(yè)都是民企，但是經(jīng)過這一輪大的調(diào)整之后，從資金規(guī)模、現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)上看，國(guó)企開始嶄露頭角?！?009年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額前20名”的排行中，上榜的國(guó)有企業(yè)占到40％強(qiáng)。

中金公司在《地王再現(xiàn)之后》的報(bào)告中寫道：未來更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額。

而且，國(guó)企全面進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)還僅僅是開頭。在白宏煒看來，國(guó)企敢用重金拿地的區(qū)域，在目前看來還是會(huì)局限在一線市場(chǎng)，因?yàn)樗麄兏春萌迥旰蟮氖袌?chǎng)。

但是，有一點(diǎn)不能否認(rèn)：即便是國(guó)企“地王”繼續(xù)擴(kuò)散，房地產(chǎn)的走勢(shì)也還要看經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，會(huì)有一個(gè)臨界點(diǎn)存在，也就是說如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)無法復(fù)蘇，房地產(chǎn)也不可能拉動(dòng)上去。

“最近的半年是一個(gè)比較重要的時(shí)期。市場(chǎng)從上半年的謹(jǐn)慎變成現(xiàn)在的樂觀需要新的政策引導(dǎo)”，白宏煒說。