行業(yè)第二波高潮——理性開(kāi)發(fā)，和諧發(fā)展，成為增長(zhǎng)引擎

模式之變——單一土地開(kāi)發(fā)向綜合服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型，行政管理向市場(chǎng)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變

經(jīng)營(yíng)重心——企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向下的價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)參與

發(fā)展趨勢(shì)——運(yùn)營(yíng)、多元化、品牌 / 管理輸出、整合

本文關(guān)鍵字 園區(qū) 信息化

行業(yè)第二波高潮——理性開(kāi)發(fā)，和諧發(fā)展，成為增長(zhǎng)引擎開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立與發(fā)展，是中國(guó)改革開(kāi)放的一大創(chuàng)舉。 自1984年9月25日開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)史已有二十多年，期間出現(xiàn)過(guò)幾次大起大落。概括來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)區(qū)行業(yè)經(jīng)歷了1984~90年代初的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段、90年代中~21世紀(jì)初的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo)”階段、2003~2005年的“清理整頓”階段，正迎來(lái)行業(yè)的第二波高潮，逐步走向“理性開(kāi)發(fā)、和諧發(fā)展”的第四階段。

2008年，54個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以全國(guó)0.4%的建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)15.1%的進(jìn)出口總額、全國(guó)5.1%的GDP、全國(guó)21.1%的外商投資及全國(guó)4.6%的稅收—— 開(kāi)發(fā)區(qū)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。

模式之變——單一土地開(kāi)發(fā)向綜合服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型，行政管理向市場(chǎng)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變

作為開(kāi)發(fā)區(qū)的核心執(zhí)行者，園區(qū)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)者也伴隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)逐步成長(zhǎng)。

園區(qū)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括了籌措資金、土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、招商引資、提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)和功能配套等。與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，園區(qū)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)主要來(lái)源于后期的經(jīng)營(yíng)。這一行業(yè)具有“投資大、銜接緊密、增值服務(wù)多、回報(bào)穩(wěn)定”等特性。一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)將區(qū)內(nèi)土地進(jìn)行深加工，在土地和區(qū)域環(huán)境上實(shí)現(xiàn)升值;另一方面，通過(guò)招商引資，為入駐企業(yè)提供空間解決方案和橫跨整個(gè)生產(chǎn)供應(yīng)鏈的配套服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

在我國(guó)，園區(qū)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展主要分為四大

階段:

開(kāi)發(fā)初期階段開(kāi)發(fā)企業(yè)除少量的注冊(cè)資本金和啟動(dòng)資金外，主要通過(guò)土地使用權(quán)的抵押、財(cái)政的貼息和擔(dān)保進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并快速招商，引進(jìn)項(xiàng)目。該階段的開(kāi)發(fā)商主要借助銀行借貸和財(cái)政撥款，以投入為主。

發(fā)展階段隨著入?yún)^(qū)企業(yè)建成投產(chǎn)形成稅收，開(kāi)發(fā)區(qū)管會(huì)根據(jù)國(guó)家政策將留存的稅收按比例撥付給開(kāi)發(fā)公司。開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓收入和財(cái)政撥款兩部分資金捆綁使用，用于區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)了“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，良性循環(huán)”的運(yùn)作。此階段開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入以一次性的土地批租和財(cái)政返還收入為主。

市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)階段隨著園區(qū)建設(shè)和入駐企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模，開(kāi)發(fā)商的主營(yíng)業(yè)務(wù)逐漸由單一的土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)榕c企業(yè)自身發(fā)展或園區(qū)功能相吻合的多元化布局。絕大部分開(kāi)發(fā)商繼續(xù)立足區(qū)域土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在主營(yíng)業(yè)務(wù)上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步拓展。小部分則圍繞園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，提供與園區(qū)功能相配套的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。該階段的開(kāi)發(fā)商通常已形成租售并舉的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，物業(yè)出租和園區(qū)服務(wù)等經(jīng)常性收入的占比逐漸提升。

跨區(qū)發(fā)展階段一部分運(yùn)作良好、資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商由于園區(qū)內(nèi)土地資源逐漸利用殆盡，為謀求進(jìn)一步的發(fā)展與突破、做大做強(qiáng)主業(yè)，已開(kāi)始走出開(kāi)發(fā)區(qū)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取資源。通常區(qū)外拓展的業(yè)務(wù)都立足園區(qū)多年開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)所形成的自身優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)

設(shè)施建設(shè)相關(guān)。

目前國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要處于第二、三階段。

伴隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，園區(qū)開(kāi)發(fā)模式正逐步由管委會(huì)完全行政管理式開(kāi)發(fā)向工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變。

同時(shí)，從園區(qū)的開(kāi)發(fā)、融資及招商模式來(lái)看，也有了關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變:

開(kāi)發(fā)模式#8195;由“單一工業(yè)園開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“三位一體、四位一體的綜合開(kāi)發(fā)”。

融資模式#8195;由“依靠政府財(cái)政扶持”轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)化融資建立自體造血機(jī)能”。

招商模式#8195;由“全面播種隨機(jī)招商”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)集聚的鏈?zhǔn)秸猩獭薄?/p>

經(jīng)營(yíng)重心—— 企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向下的價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)參與

不同戰(zhàn)略導(dǎo)向的園區(qū)開(kāi)發(fā)商各自參與的開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)是不同的。比如，以房地產(chǎn)投資為導(dǎo)向的企業(yè)(大連軟件園發(fā)展公司、金融街等)的盈利環(huán)節(jié)在于土地開(kāi)發(fā)與招商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)持有與管理等業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的參與程度也相對(duì)較高;而以產(chǎn)業(yè)投資為導(dǎo)向的企業(yè)(荷蘭澤尼科)的盈利環(huán)節(jié)偏重于物業(yè)持有、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資，在這些業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的參與程度也更高;綜合導(dǎo)向的企業(yè)(張江高科、東湖高新)涉足較廣，但更積極參與土地開(kāi)發(fā)與招商這一環(huán)節(jié)。

不同的參與方式對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力也有不同的要求。對(duì)以房地產(chǎn)投資為導(dǎo)向的企業(yè)，運(yùn)營(yíng)能力的重點(diǎn)在于資本運(yùn)作、市場(chǎng)營(yíng)銷及建設(shè)

項(xiàng)目管理;針對(duì)產(chǎn)業(yè)投資導(dǎo)向的企業(yè)，在于資本運(yùn)作、服務(wù)管理和投資管理的能力;對(duì)綜合導(dǎo)向的企業(yè)，則需要資本運(yùn)作、政府關(guān)系及建設(shè)項(xiàng)目管理的能力。

發(fā)展趨勢(shì)—— 運(yùn)營(yíng)、多元化、品牌/管理

輸出、整合

未來(lái)，園區(qū)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)以下四個(gè)趨勢(shì):房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變:從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)商”;業(yè)務(wù)領(lǐng)域多樣化;依靠輸出品牌和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張;加強(qiáng)整合并提供各種特色資源。

對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)重心正在向產(chǎn)業(yè)鏈下游轉(zhuǎn)移和拓展，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商。

園區(qū)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍除原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，服務(wù)和投資業(yè)務(wù)已成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。