郭鋒銳，高級經(jīng)濟師，博士研究生，畢業(yè)于中國人民大學經(jīng)濟系?，F(xiàn)任華潤置地(北京)股份有限公司董事、副總經(jīng)理，負責公司持有物業(yè)經(jīng)營管理及土地儲備工作，具有豐富的項目計劃成本控制及物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，先后主持了西單文化廣場77街購物中心、都市綜合體鳳凰置地廣場與高品質(zhì)區(qū)域商業(yè)中心中國硅谷TOWNCENTER等商業(yè)及多業(yè)態(tài)公建項目的定位、招商與運營。

商業(yè)文化:西單地區(qū)原本是北京三大傳統(tǒng)商圈之一，現(xiàn)在卻是越來越散發(fā)出時尚和年輕的味道，這其中也包括你們北京華潤置地所屬的西單文化廣場，吸引了不少新生代消費者。

郭鋒銳:這個項目是為國慶50周年應運而生的。10年來做過一些相應的調(diào)整。在市場定位方面，我們從2003年6月開始重新定位西單文化廣場的品牌形象，也是為了更加適應年輕一代消費者的消費需求。

我們認為，新加坡零售品牌“77街”的定位和西單文化廣場的新定位最相契合，因此，現(xiàn)在的“西單文化廣場”名后就后綴上“77街購物中心”了。

商業(yè)文化:新定位比較時尚，也有動感。

郭鋒銳:是的。以前這個地下購物中心商戶組成比較零散，沒有統(tǒng)一整體的規(guī)劃，缺乏商業(yè)的宣傳，所以一直沒有形成經(jīng)營的規(guī)模和品牌效應，無法滿足人們對現(xiàn)代購物中心的需求。這就要求我們必須思變，要有創(chuàng)新意識。

商業(yè)文化:西單地區(qū)是一個競爭激烈的商圈，像老牌的西單商場、西單購物中心，后來的中友和君太，以及近幾年做得風生水起的大悅城，都在擴大自己的符號化標識，爭奪年輕族。在這種情況下，西單文化廣場應該怎樣迎接挑戰(zhàn)?

郭鋒銳:總的來講還是要堅持我們自己的定位。比如，日本東京澀谷109百貨號稱是亞洲潮流文化的發(fā)源地，西單商圈也具有引領(lǐng)潮流的特征，齊聚這里的青少年大都為時尚新銳的群族，不領(lǐng)潮流誓不罷休。而我們西單文化廣場的地理位置，首先決定了乘坐地鐵的年輕人為我們的主要客戶群體，他們重形式風潮稍微逾越物品的品質(zhì)感，所以，有特色，夠新鮮，才能吸引我們主力客戶的眼球。

商業(yè)文化:西單文化廣場口碑不錯。

郭鋒銳:必須要有好口碑。但我們發(fā)現(xiàn)有的地方還需要調(diào)整，主要是某些個體還缺乏靈活性。你看4D影院就有片源老的情況，翻來覆去就那幾部片子，自然不能維系忠實的用戶群體。這樣不行，所以還要在新鮮與特色上繼續(xù)下功夫，還要在價格上凸顯優(yōu)勢。幸運的是，新開通的地鐵4號線，站點就設(shè)在與西單文化廣場相通的地方，乘坐4號線地鐵的人必須要經(jīng)過我們這里，每天至少有幾萬人的流量，這將給商場帶來不可估量的盛景。

商業(yè)文化:這是一個絕好的機遇。

郭鋒銳:把握機遇更重要。

商業(yè)文化:華潤置地講究品位，最優(yōu)勢的地方在哪里?

郭鋒銳:華潤置地在工程質(zhì)量上講求流程的專業(yè)化、施工技術(shù)的高標準，確保物業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的精細嚴謹，憑借毫厘工程標準不斷鑄造出城市的精工地標。在產(chǎn)品設(shè)計中還是比較具有前瞻性的，提出設(shè)計的精細準則，體現(xiàn)改變生活方式的產(chǎn)品設(shè)計能力，為城市生活推動宜居理想。同時在服務體驗中，創(chuàng)建情感悉心服務體系，提供整個開發(fā)周期及后期物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務，讓城市生活的細節(jié)體驗不斷升級。

商業(yè)文化:比如……

郭鋒銳:比如鳳凰城，應該是華潤置地近年來的代表作。鳳凰城整體規(guī)劃占地面積25萬平米，開發(fā)面積近70萬平米，由20萬平米的公建區(qū)與40萬平米的高尚公寓組成，業(yè)態(tài)包括國際化公寓、酒店與近百萬平米的商業(yè)配套。5棟面積25000—32000平米獨棟寫字樓，主體綿延400米，這是目前租賃的重中之重。

商業(yè)文化:這個項目在業(yè)界影響很大。

郭鋒銳:獲獎多，有“境外推廣代表作”獎、“最具國際影響力獎”，還有“北京地產(chǎn)年度十大品牌力行動”之首的獎項。

商業(yè)文化:紅山世家也是你們的得意之作吧?

郭鋒銳:紅山世家是華潤置地西堤紅山項目推出的樓王組團產(chǎn)品，在北京市西二環(huán)附近，緊鄰國家話劇院和規(guī)劃中的地鐵7號線。周邊家樂福、沃爾瑪、華聯(lián)商場等配套設(shè)施一應俱全。項目所在的廣外區(qū)域距離金融街直線距離僅2公里，金融街的西擴讓這個區(qū)域的發(fā)展前景不可估量。當然，還有很多項目，就不一一列舉了。

商業(yè)文化:北京華潤目前最重頭的項目是什么?

郭鋒銳:橡樹灣。

商業(yè)文化:據(jù)說該項目被稱為神話之作。

郭鋒銳:橡樹灣是華潤置地最具有代表意義的項目之一，也是北京公司規(guī)模最大、最具影響力的項目。規(guī)劃總建筑面積76萬平米，其中住宅部分建筑面積56萬平米，商業(yè)20萬平米。落成后，將會成為擁有上萬居住人口和70萬消費者的中國硅谷TOWNCENTER。其中20萬平米的商業(yè)中心，將會成為中國硅谷規(guī)模最大、配套最全的高品質(zhì)區(qū)域商業(yè)中心。這個商業(yè)中心集購物、餐飲、娛樂休閑、兒童、運動、益智六大主題為一體。人們在這里更多的是通過休閑娛樂來享受高品質(zhì)生活，而不僅僅是傳統(tǒng)意義上的購物。

商業(yè)文化:橡樹灣為城市居民提供了一個有多樣選擇的、安全舒適的、充滿激情的休閑娛樂環(huán)境。

郭鋒銳:是這樣的。

商業(yè)文化:銷售情況怎么樣?

郭鋒銳:一期開盤當天，800余套房源就全部售罄，開創(chuàng)了海淀區(qū)乃至北京地產(chǎn)市場的銷售奇跡。

商業(yè)文化:今年銷售也不錯?

郭鋒銳:今年橡樹灣底商可以說是逆勢飄紅。1月份，在北京房地產(chǎn)市場相對低迷的時候，就率先創(chuàng)造出過億的銷售額;2月銷售額再次過億;3月，G9號樓開盤火爆熱銷，當月完成簽約額3.6億。

商業(yè)文化:商業(yè)合作進展如何?

郭鋒銳:很不錯。今年9月3日，橡樹灣全球商業(yè)合作啟動。沃爾瑪、新加坡愛兒坊幼兒園、浩泰冰場等國際品牌攜手橡樹灣，進行現(xiàn)場簽約儀式。沃爾瑪、新加坡愛兒坊幼兒園、浩泰冰場、史努比兒童樂園等國際品牌正式簽約進駐橡樹灣。此次橡樹灣啟動的商業(yè)合作活動，主要是針對該項目的20萬平米的大型商業(yè)綜合體進行的商業(yè)合作。這是我們?nèi)A潤置地繼“大型都市商業(yè)綜合體”商業(yè)模式后，啟動并打造的新的商業(yè)模式。

商業(yè)文化:這是創(chuàng)新都市商業(yè)綜合體?

郭鋒銳:要創(chuàng)新。城市商業(yè)綜合體歸根到底還是活的商業(yè)內(nèi)容，構(gòu)成一座活的城市生命體，提供給人們生產(chǎn)和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物種，任何新生事物的產(chǎn)生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉(zhuǎn)換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。

商業(yè)文化:如何看待都市商業(yè)綜合體的現(xiàn)狀和發(fā)展?

郭鋒銳:都市商業(yè)綜合體不是新概念。西方將之稱為HOPSCA，就是酒店HOTEL+寫字樓OFFICE+停車場PARKING+大型綜合購物中心SHOPPING MALL+會展博覽CONVENTION+社區(qū)公寓APARTMENT的復合體。這種模式應該是城市商業(yè)形態(tài)的主要模式，我們?nèi)A潤置地已經(jīng)有過這方面的開發(fā)經(jīng)歷。

商業(yè)文化:深圳萬象城。

郭鋒銳:對，那是我們?nèi)A潤置地較早開發(fā)的都市商業(yè)綜合體。總建筑面積達18.8萬平米的萬象城，擁有6層商用樓面，200多個大小不一、功能各異的獨立店鋪，以“一站式”消費為核心理念，集中了零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素。

商業(yè)文化:深圳是一個小城市，把深圳萬象城的模式移植到北京這樣的超大都市，需要怎樣的調(diào)整?

郭鋒銳:城市大，區(qū)域廣，選擇地段就要有針對性，設(shè)置品種就要更豐富、更完備。我們開發(fā)橡樹灣這個項目，就是要讓居住在北京清河一帶的居民，周末或節(jié)假日的時候能夠就近享受休閑娛樂消費，不用再去市區(qū)商業(yè)繁華帶購買奢侈品體驗綜合式娛樂。這里有最大的賣場、最大的五星級影院、最大的真冰溜冰場、最集中的餐飲品牌，最大的兒童娛樂城，它們使這個SHOPPING MALL成為區(qū)域內(nèi)最大、最完善的多主題家庭娛樂購物中心。

商業(yè)文化:只要做得有特色，能夠做出與城市中心商圈的不同點和差異化，住在市區(qū)的居民也會跑到橡樹灣去消費。

郭鋒銳:是這樣。

商業(yè)文化:其實早在深圳萬象城在國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)獨樹一幟之后，華潤置地從住宅向商業(yè)地產(chǎn)傾斜的發(fā)展重點就已引起業(yè)內(nèi)關(guān)注?，F(xiàn)在看來，華潤置地的“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務”的生意模式和戰(zhàn)略，在北京也是與眾不同，很具有現(xiàn)代商業(yè)意識和市場領(lǐng)先意義。

郭鋒銳:同樣是地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，各個公司的發(fā)展思路不盡相同，都有各自的定位，比如，萬科走純粹賣房的路子，為的是縮短資金流轉(zhuǎn)時間。而我們?nèi)A潤置地經(jīng)過多年的發(fā)展，應該更適合多線條發(fā)展。目前，我們的業(yè)務定位是物業(yè)發(fā)展、物業(yè)出租和增值服務。

商業(yè)文化:正好您是物業(yè)管理方面的專家。

郭鋒銳:我只是在這方面做過很長時間，又是主要負責公司持有物業(yè)經(jīng)營管理及土地儲備工作，有一些體會?？傮w來講，我們?nèi)A潤的物業(yè)發(fā)展包含四條產(chǎn)品線:以翡翠城為代表的花園洋房為主導的近郊產(chǎn)品系列;以鳳凰城、上海灘花園為代表的高層精裝修房為主導的市區(qū)產(chǎn)品系列;以橡樹灣為代表的城市新區(qū)或新興發(fā)展區(qū)域產(chǎn)品系列;以萬象城為代表的都市綜合體產(chǎn)品系列。物業(yè)出租主要包括位于北京、上海、深圳的寫字樓及零售物業(yè)。增值服務主要通過華潤置地旗下優(yōu)高雅提供的裝修解決方案的形式體現(xiàn)。華潤置地綜合型地產(chǎn)發(fā)展的模式可以使物業(yè)發(fā)展、物業(yè)出租和增值服務業(yè)務三方面的長處得到有機結(jié)合，使公司在長短期回報平衡、盈利增長持續(xù)性和業(yè)務穩(wěn)定性等方面得到優(yōu)化。

商業(yè)文化:在北京，華潤置地越來越引人注目，品牌價值和美譽度都得到大幅度提升，得益于什么?

郭鋒銳:謝謝你們的鼓勵!其實我們?nèi)〉玫囊恍┏煽儯墙⒃诳偣旧詈竦母系?。作為一家在海外?jīng)營多年的國有企業(yè)，我們比較了解內(nèi)地的市場環(huán)境，同時又積累形成了比較先進的經(jīng)營管理模式，具有一定的優(yōu)勢。我特別要說說我們這個團隊，年輕，有活力，很團結(jié)，因此也不因循守舊，使我們在市場上的表現(xiàn)也相對超前。當然，任何市場都是在變化中發(fā)展的，我們北京華潤置地要不斷提高自己的前瞻意識，適時調(diào)整商業(yè)思維，否則就要落后于人。

商業(yè)文化:今年9月，華潤置地在水立方推出全新企業(yè)LOGO及戰(zhàn)略理念:品質(zhì)給城市更多改變。具體應該怎樣理解?

郭鋒銳:這是我們?nèi)A潤置地啟動的全新高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略，將全面運用于產(chǎn)品設(shè)計、工程施工、物業(yè)服務以及核心生意模式等各個方面。我們?nèi)A潤置地王印主席解釋得很清楚，就是以獨特的生意模式，持續(xù)關(guān)注和提升產(chǎn)品與服務的品質(zhì)，在設(shè)計、工程、物業(yè)服務等重點方面不斷實踐高品質(zhì)。有了這個“高品質(zhì)”，將會為華潤置地帶來持續(xù)上升的客戶滿意度，積極推動城市發(fā)展歷程，同時，這一全新的高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略，也能賦予華潤置地更強大的抵御風險的能力。

商業(yè)文化:每個城市都有自己的傳統(tǒng)個性，但每個城市也都在追求和接受更多的變化。相信華潤置地的高品質(zhì)戰(zhàn)略能給北京帶來更多的變化，同時也能提高城市人的生活品質(zhì)。

郭鋒銳:謝謝!

商業(yè)文化:也謝謝您接受我們的采訪!