繼今年春季國內(nèi)房產(chǎn)銷售開始回暖之后，5月份滬深股市中的房產(chǎn)股也出現(xiàn)了一輪上漲行情。到了6月初，房產(chǎn)股甚至與銀行股一樣，共同成為引領(lǐng)股市大盤沖高的重要力量?，F(xiàn)在，人們普遍關(guān)注這樣的問題:房產(chǎn)股的這波行情還能不能延續(xù)?而要搞清楚這一點(diǎn)，不能不去判斷作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的房產(chǎn)行業(yè)，是否真的已經(jīng)走上了復(fù)蘇之路。

目標(biāo)多元的房產(chǎn)政策

要討論房產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行趨勢，就不能不首先討論國家的房產(chǎn)政策。原因很簡單，就是在我國現(xiàn)在的國情條件下，雖然房產(chǎn)行業(yè)本身的市場化程度已經(jīng)很高了，但同時(shí)它又受到政策的極大制約，以至于經(jīng)常會推出一些非市場化的舉措。舉個(gè)簡單的例子，在理論上，由于有房戶往往要比無房戶擁有更多的財(cái)產(chǎn)，因此其支付能力會更強(qiáng)。所以，從市場化的角度來說，前者在買第二套房時(shí)，應(yīng)該能夠得到更高比例的貸款和更多的利率優(yōu)惠，可現(xiàn)在實(shí)行的政策卻正好相反。雖然，這是為了鼓勵(lì)自住消費(fèi)、抑制房產(chǎn)投機(jī)，但它的確很難說是完全市場化的舉措。

回到對房產(chǎn)政策的討論上，人們發(fā)現(xiàn)，到了去年下半年，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化，政府開始逐步調(diào)整房產(chǎn)政策，先是下調(diào)了購房契稅，而后又放寬了居民購置首套房的貸款比例，以減輕居民的購房負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。這些政策，被人們形象地比喻為“救房產(chǎn)銷售而不救開發(fā)商”。令市場意外的是，到了今年，政府下調(diào)了開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資本金比例，此舉被普遍解讀為是房產(chǎn)行業(yè)的特大利好，將有效提高開發(fā)商的積極性，為其經(jīng)營活動(dòng)打開了空間。最近一輪房產(chǎn)股的上漲，就明顯受到這一政策的驅(qū)動(dòng)。

不過，如果以為現(xiàn)在政府的房產(chǎn)政策就是簡單地刺激消費(fèi)與投資，那顯然是不全面的。人們注意到，最近有關(guān)方面決定，要研究開征物業(yè)稅、加強(qiáng)廉租房建設(shè)、完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，同時(shí)一些地方還準(zhǔn)備對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行甄別，以期實(shí)事求是地解決這一歷史遺留問題。顯然，就這些政策的取向來說，又具有抑制房產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)涵。無疑，現(xiàn)在政府的房產(chǎn)政策，在目標(biāo)上是多元的。具體來說，就是一方面要求加快房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以解決好工業(yè)化、城市化過程中的居民住房問題，同時(shí)也不愿意讓房產(chǎn)價(jià)格非理性上漲，為此預(yù)留了采取必要調(diào)控政策的空間。這種政策組合，是符合當(dāng)前市場實(shí)際需要的。

微妙的房產(chǎn)銷售升溫

準(zhǔn)確地說，今年國內(nèi)的房產(chǎn)消費(fèi)是從春季開始升溫的，它與汽車消費(fèi)的升溫一樣，被認(rèn)為是當(dāng)今中國最為奇怪的兩大消費(fèi)現(xiàn)象。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)并未明顯好轉(zhuǎn)，就業(yè)形勢嚴(yán)峻，社會保障體系也沒有得到大的改善，在這種情況下，房、車這種大額消費(fèi)怎么會升溫呢?

就房產(chǎn)市場而言，現(xiàn)在有一種普遍的解釋是，我國人口眾多，房產(chǎn)消費(fèi)具有非常明顯的剛性特征。前段時(shí)間，受到政府調(diào)控政策的影響，大家都愿意相信房產(chǎn)價(jià)格會跌，因此出現(xiàn)了階段性的消費(fèi)抑制現(xiàn)象。但是，剛性需求總會爆發(fā)出來的，其爆發(fā)點(diǎn)就是在今年春季。而一旦房產(chǎn)銷售回升，開發(fā)商所提供的優(yōu)惠開始減少乃至消除時(shí)，市場馬上會形成某種漲價(jià)預(yù)期。根據(jù)一般的消費(fèi)心理，這個(gè)時(shí)候不但積壓下來的剛性需求會進(jìn)一步釋放，而且潛在的需求也會反映出來。于是，也就形成了時(shí)下房產(chǎn)消費(fèi)火爆，成交量直逼歷史最高水平的獨(dú)特景觀。

有不少分析認(rèn)為，由于現(xiàn)在房產(chǎn)銷售已經(jīng)全面轉(zhuǎn)暖，房產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇已毋庸置疑，房產(chǎn)股票自然也應(yīng)該上漲。如果從簡單的邏輯推理而言，這是有道理的。但是深入分析一下，其大前提似乎不那么可靠。因?yàn)楫?dāng)前的房產(chǎn)銷售熱，具有某種特殊性，既消費(fèi)了過去，又透支了未來，顯然它不是一種常態(tài)。從根本上說，在整體購買力不足，而投資性消費(fèi)又受到抑制的情況下，房產(chǎn)市場很難再現(xiàn)前幾年的繁榮景象。有識之士指出，現(xiàn)在政府對房產(chǎn)銷售的政策大都已經(jīng)放寬，但就是沒有放寬第二套房政策，這里的政策取向是明確的，就是不希望房產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格暴漲以至普通居民買不起房的局面。

顯然，現(xiàn)在的房產(chǎn)銷售熱只是一種特殊狀況，其微妙之處在于貌似活躍的背后具有恢復(fù)性的特征。應(yīng)該承認(rèn)，這是與政府所推出的房產(chǎn)政策預(yù)期相吻合的。如果承認(rèn)了這一點(diǎn)，對于房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景以及房產(chǎn)股票的走勢，也就會有一種理性的認(rèn)識。

不確定的房產(chǎn)股行情

很明顯，現(xiàn)在的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)度過了最困難的時(shí)期。如果說在一年前，它們正眼巴巴地看著資金鏈在一點(diǎn)點(diǎn)繃緊，隨時(shí)有斷裂的危險(xiǎn)，那么現(xiàn)在隨著銷售形勢的好轉(zhuǎn)，又開始考慮怎樣大量拿地了。人們注意到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，開發(fā)商的拿地?zé)幔诜慨a(chǎn)銷售熱大約3個(gè)月以后，開始全面啟動(dòng)。萬科一直被認(rèn)為是一家理性而又謹(jǐn)慎的房產(chǎn)企業(yè)，它在今年的拿地起步稍微有點(diǎn)晚，結(jié)果遭到了不少投資者的質(zhì)疑。因?yàn)樵谒麄兛磥恚挥鞋F(xiàn)在快拿地、多拿地，今后的發(fā)展空間才會大。就房產(chǎn)股票的走勢來看，土地儲備多少已成為人們考慮的一個(gè)重點(diǎn)。

這樣的選股思路對不對呢?這需要從房產(chǎn)行業(yè)的整體格局來進(jìn)行分析。按照前面的分析，可以看出此輪房產(chǎn)銷售的回升，并不同于以往，而且從中線來說是缺乏可持續(xù)性的。在這種情況下，現(xiàn)在那些大肆擴(kuò)張的房產(chǎn)公司，未來是否一定能夠獲得超額收益，實(shí)在是令人懷疑。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的普遍規(guī)律來說，超低利率以及寬松的貨幣政策，通常都不可能長時(shí)間地延續(xù)。畢竟，它們雖帶來了流動(dòng)性寬裕，但在一定條件下會引發(fā)通脹。這樣，有關(guān)部門就必然會釜底抽薪，收縮流動(dòng)性。這不但是在中國，在西方發(fā)達(dá)國家也都是如此的。從這個(gè)意義上來說，房產(chǎn)銷售熱不可能長期出現(xiàn)。因此現(xiàn)在那些土地儲備特別多的房產(chǎn)公司，其房產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏是否能和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏一致，是值得懷疑的。所以，如果僅僅以現(xiàn)在的拿地速度以及土地儲備量來衡量房產(chǎn)公司潛力，來選擇股票，是不夠全面的。

另外，在政府調(diào)低開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例以后，市場上對那些中小型房產(chǎn)股的關(guān)注度大大提高。因?yàn)樵谝恍┩顿Y者看來，這些公司過去之所以發(fā)展慢，是因?yàn)橐?guī)模小，資金實(shí)力弱，無法取得金融資本的大力支持;而現(xiàn)在政策變了，它們的發(fā)展條件不一樣了。表面看來，這似乎是有道理，不過，這恐怕僅僅是一廂情愿。對于銀行來說，它選擇的放貸對象，一定是要有實(shí)力的，因此對規(guī)模有要求是必然的。政策允許它可以放貸，不等于它自己也愿意放貸。因此，就目前的政策環(huán)境來說，資本金比例放寬的真正受益者，還是那些開發(fā)項(xiàng)目符合國家政策導(dǎo)向、具有足夠的規(guī)模和相應(yīng)信譽(yù)的大型房產(chǎn)公司，中小型房產(chǎn)公司難以從中獲得多少實(shí)實(shí)在在的好處?？紤]到今年以來銀行信貸猛增，一季度就完成了全年的指標(biāo)，在這種情況下如果還要求銀行在后幾個(gè)月內(nèi)向小型房產(chǎn)公司大量貸款，這恐怕只是一種奢望。如果以此為題材，炒作股市上的小型房產(chǎn)股票，那么，這只能說是一種投機(jī)行為。

值得一提的是，實(shí)際上近年來借殼上市的房產(chǎn)公司股票有不少，這些公司原本是虧損企業(yè)，現(xiàn)在被開發(fā)商收購，轉(zhuǎn)而成為房產(chǎn)公司。對于開發(fā)商來說，借殼上市的目的是為了在資本市場融資。為了保持融資資格，它們必然會盡力釋放利潤，提升企業(yè)的收益。因此，如果是著眼于做一波階段性行情的話，那么這類在報(bào)表上正處于利潤高峰期的企業(yè)，很值得關(guān)注，因?yàn)樗鼈冊谝粋€(gè)階段內(nèi)的利潤是有保證的。而鑒于整個(gè)房產(chǎn)市場的銷售形勢短期內(nèi)仍然是比較好的，所以投資這類股票的安全度比較高，也有明顯的收益性。當(dāng)然，這只是從操作層面來說的。作為股票投資者，應(yīng)該充分意識到，有多元的房產(chǎn)政策在，房產(chǎn)銷售熱并不具有足夠的持續(xù)性，對于該板塊股票的走勢，在樂觀的同時(shí)更不能忘記謹(jǐn)慎。

作者:申銀萬國首席分析師