孫　欣

錢付了,房歸了別人,法院判決開發(fā)商返還購房人雙倍房款。這一判決在北京還是首例。

北京,雍和大廈,面臨北二環(huán),西靠雍和宮,寸土寸金的地方。

每次從大廈東北角的工行門前經(jīng)過,老鄭就忍不住想:“這里應(yīng)該是我的?！彼孟窨吹阶约旱膬x器整齊地擺放在店面里,顧客盈門。

這個門面房,老鄭跟開發(fā)商已經(jīng)斗爭了4年。近日,東城法院的判決安慰了他,盡管房子要不回來了,但他獲得雙倍賠償,這也是北京首例給予購房者雙倍賠償?shù)陌咐?/p>

被告已經(jīng)提起上訴。老鄭也不甘心:“我就想要房子!”

錢交了房沒了

老鄭是一家經(jīng)營醫(yī)藥器材公司的老總,事業(yè)發(fā)展不錯,他計劃在北京建立長期根據(jù)地。在觀察了一圈之后,他選定了北二環(huán)附近正在修建的雍和大廈(原名立駿大廈)。

間是2004年,雍和大廈因為資金問題幾易其主,當(dāng)時的開發(fā)商是廣東過來的永利多房地產(chǎn)有限公司。因為老鄭要的面積比較大,開發(fā)商給了相對優(yōu)惠的價格:寫字樓100200/平方米,門面房25000元/平方米。考慮到樓上開公司,樓下門面作為售賣醫(yī)療儀器的商店,老鄭購買了1000多平方米的寫字樓和230平方米的門面房,“門面房在東北角,那個位置好,面對二環(huán)”。

2004年5月21日,雙方簽訂了《商業(yè)用房購買協(xié)議書》和《商品房購房合同》,協(xié)議書約定的是雍和大廈東樓一層?xùn)|北角的建筑面積為230平方米的商業(yè)門面房一套,合同約定的是寫字樓1000多平方米。當(dāng)天,老鄭就支付了95%的房款,其中門面房是546.25萬元。約定其余款項待交房時再付清。

“當(dāng)時我是第一批業(yè)主,可以說我這筆錢救活了它”,老鄭說因為資金不足大廈當(dāng)時已經(jīng)停工,他毫無疑心地就把1000多萬元打到了開發(fā)商的賬上。

在簽訂合同的時候,售樓員特意跑到老鄭的辦公室請他簽字,告訴他“就是辦個手續(xù),走個形式”,忙碌中的老鄭一看厚厚的頁碼也打怵了,沒有注意到日期有什么異常,寫字樓為什么用合同,門面房又為什么用協(xié)議,就簽了字。

“其實那時候他們就埋下陷阱了”,老鄭后來分析。因為簽訂協(xié)議那天是5月21日,那上面有一條是“雙方應(yīng)在7日內(nèi)再簽訂合同,否則就是違約,賣方有權(quán)另行出售,所收房款不予返還”,老鄭不知道協(xié)議的最后期限開發(fā)商已經(jīng)設(shè)定為5月21日。后來開發(fā)商根據(jù)這個說老鄭違約了,支付的那些錢實際是定金,所以無權(quán)要房也無權(quán)要錢。

盡管當(dāng)天老鄭就交了房款的95%,開發(fā)商卻再也沒找他簽過正式的合同,理由是“已經(jīng)交了大部分房款,沒必要再簽合同”。老鄭不疑有它,安心等著收房。

2005年5月1日,寫字樓入住,但門面房沒有消息。老鄭的公司搬入大廈后,一直催要門面房。當(dāng)時開發(fā)商把老鄭定下的門面房作為售樓處,總說等等?！八麄兛偸怯欣碛?一直拖”。

可是售樓處搬走很久,開發(fā)商還是沒有把房子交到老鄭手里。直到2006年,老鄭突然發(fā)現(xiàn)這個房子開始有人裝修了,他很奇怪地到處打聽,得知是工商銀行買了這個房子,他開始意識到了問題的嚴重性。

在向上面有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)反映問題的同時,他又派出公司法務(wù)部的兩三名員工一直去找開發(fā)商商量。這個時間的房價已經(jīng)升到50000元/平方米。開發(fā)商說那個房子已經(jīng)賣給銀行了,可以給老鄭調(diào)換到西邊的門面房,因為西邊不靠馬路,相對偏僻,認為對自己經(jīng)營不利的老鄭堅決拒絕。開發(fā)商又提出可以把錢退給他,讓他去別的地方買,可是因為自己的公司就在樓上,為便于管理才買了樓下門面房的老鄭更是沒有答應(yīng)。事情就這樣一天天拖下來了。

在距離訴訟有效期還剩數(shù)天的時候,忍無可忍的老鄭終于把開發(fā)商告到法庭。

2007年5月21日,北京市東城區(qū)人民法院正式立案。

得了雙倍賠償

2007年5月起訴到2009年拿到判決,此案中間經(jīng)歷了三次庭審和多次調(diào)查。

在庭審中,因為雙方對老鄭購買門面房的位置、房號說法不一致,分歧很大,法官只好組織雙方對大廈一樓進行現(xiàn)場勘驗。老鄭說東北角就是自己買的房子,開發(fā)商堅決不承認,說那房子2006年8月就出售給工商銀行了,已經(jīng)開始辦房屋所有權(quán)變更手續(xù)。

法官又去北京市權(quán)屬登記事務(wù)中心查詢備案情況,結(jié)果顯示一層?xùn)|北角房屋已經(jīng)出售。 2007年7月12日,開發(fā)商向法院提交證明,稱大廈東樓商業(yè)用房僅剩四套,其中沒有230平方米的房屋。

可是老鄭明明掏了錢,協(xié)議后面售樓員也在空白處用鋼筆明確填寫了“具體面積位置見附圖和估算的房屋面積”等內(nèi)容,說明老鄭買房的事情確實存在。

那么,老鄭買的房子哪兒去了?

根據(jù)法院的調(diào)查,認定老鄭購買的房屋就是大廈一樓東北角的商業(yè)用房。而開發(fā)商在雙方發(fā)生爭執(zhí)后,仍將該位置房屋出賣給工商銀行,導(dǎo)致無法向老鄭交付房屋,合同無法實現(xiàn)。同時,盡管協(xié)議約定7日內(nèi)簽訂合同,可是又將7日內(nèi)的最后日期明確為簽約當(dāng)日,導(dǎo)致合同內(nèi)容互相矛盾。所以老鄭提出的解除合同,返還已付房款及利息,并由被告承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任的訴訟請求,得到法院支持。

老鄭還提出,因為房屋地理位置好,這幾年租金就得幾百萬元,希望對方給予賠償。但是法院認為,“原告在被告未交付房屋的情況下對外出租,應(yīng)預(yù)見合同可能無法履行,并應(yīng)積極采取措施防止損失擴大,因此,原告對于預(yù)期租金的損失存在過錯”,沒有支持這項請求。

老鄭透露,庭審期間,法官多次希望雙方調(diào)解解決,可是老鄭只想要房子,“就在我公司樓下,這樣的房子我到哪里去找?”在房子已經(jīng)賣出的情況下,對方也無法可想。在法官的勸說下,老鄭勉強同意了雙倍賠償?shù)姆桨浮?/p>

近日,東城區(qū)法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判決:被告返還原告購房款、利息和賠償款共1100多萬元。

商品房就是商品

因為這是北京市首例開發(fā)商因一房兩賣被判雙倍賠償?shù)陌讣?馬上引起媒體關(guān)注,但是法官以“頭一個,自己心里也沒底”為由拒絕接受任何采訪。 目前,被告已經(jīng)提起上訴,案件還在進一步審理中。

“我占理,不怕”,得知對方上訴的消息,老鄭沒有絲毫擔(dān)心,他笑嘻嘻地告訴記者,“就這我還感覺自己虧了呢,才不怕他上訴呢”。

記者致電雍和大廈售樓處時,對方說:“房子全部賣完!”記者看到,該房歷史最高價是60000元/平方米。

其實,在北京之前,已經(jīng)陸續(xù)有其他地方法院作出過類似判例。

據(jù)《人民法院報》報道:福建某公司將一套44.79平方米小戶型單元房的產(chǎn)權(quán)登記給林女士,在收取26.95萬元購房款后,向林女士出具了收據(jù)。3天后,林女士簽訂了《商品房買賣合同》。此后,林女士多次要求交房,卻被以種種理由拒絕。經(jīng)過查證,林女士驚詫地發(fā)現(xiàn),自己買的房子竟早被開發(fā)商偷偷轉(zhuǎn)售他人。后來,法院判決:開發(fā)商退還原告購房本金26.95萬元,同時賠償經(jīng)濟損失26.95萬元。

“法官判得對呀,我支持!”全國人大法工委民法室巡視員,《消費者權(quán)益保護法》的主要起草人之一何山對這些案子表現(xiàn)出濃厚的興趣。他說盡管“消法”把商品房納入“商品”行列,照樣適用“雙倍賠償”的第49條,可是推行下去并不順利。后來《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》公布,第8條明確規(guī)定“一房二賣雙倍賠償”后才陸續(xù)有了判例,所以他稱贊這個司法解釋“是我見過的最好的司法解釋”。 對于有傳言正擬修改的“消法”打算把房屋劃出商品的行列,因為“價值太大,不適合雙倍賠償”,作為參與修改者的何山馬上予以了澄清:“不會,商品房當(dāng)然是商品。只是雙倍賠償要根據(jù)情況,一房二賣當(dāng)然要雙倍,可是如果說掉個墻皮也要雙倍就說不過去了?！彼芸隙ǖ卣f:“‘消法一定是向著有利于消費者的方向修改的?！?

鏈接:什么情況下開發(fā)商應(yīng)對購房人進行雙倍賠償?

一、具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

二、出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

三、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

(摘自《法律與生活》半月刊2009年11月下半月刊)