一 口

北京朝陽區(qū)某鄉(xiāng)政府在2008年12月用小產(chǎn)權(quán)房冒充“廉租房”一事被揭發(fā)后，日前大興區(qū)某鄉(xiāng)政府的小產(chǎn)權(quán)房也打出了“廉租”招牌，稱“新出臺北京市廉租房，不限戶籍”。一時間，廉租房似乎成了小產(chǎn)權(quán)房的市場銷售策略。

“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價格已在很多城市占據(jù)了一席之地。與此同時，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問題也接踵而至。城建部政策研究室副主任王玨林稱，“盡管許多鄉(xiāng)政府試圖將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)賣為租，來規(guī)避國家的政策。但是其使用大量的農(nóng)村集體用地進行非農(nóng)建設(shè)還是違反了國家法律?！蓖瑯?，在去年12月3日，北京市國土資源局局長魏成林也曾明確表示，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體經(jīng)濟組織未經(jīng)批準，擅自占用大量土地，用于建設(shè)廠房、商鋪出讓、出租，屬于違法行為。但是北京各鄉(xiāng)政府為何都青睞這種模式?

價格的誘惑

由于“小產(chǎn)權(quán)房”在價格上較產(chǎn)權(quán)房低廉得多，有著較為明顯的利益落差。一邊是國家明確出臺禁止“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房政策。一邊卻是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”大膽“創(chuàng)新”變臉上市，并以低于市場價50％的誘惑，吸引了很多特別是選擇在近郊置業(yè)的購房者的眼球。大興這個“廉租房”項目的銷售人員在再三追問下終于承認，該房子是大興區(qū)某鄉(xiāng)政府的土地，然后將土地租給開發(fā)商來做。“我們這是廉價的租房，所以可稱為廉租房?！变N售人員這么解釋了他們推出的“廉租房”。

“現(xiàn)在許多消費者對于廉租房的概念并不太清楚，在銷售人員的吹噓下，購房者根本就還沒弄清楚該類房屋的實際性質(zhì)是小產(chǎn)權(quán)房?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)那位銷售人員介紹，此次他們推出的房屋有150余套，戶型面積主要是在29到34平方米之間，一次性付款，分為10年、20年、50年三種。29平方米的大概是4萬元左右，核算下來每個月租金不到300元。而在大興區(qū)該鄉(xiāng)政府附近，租一個近20平方米的房子，房租也要約600元左右，相對該小產(chǎn)權(quán)房貴了一倍。

業(yè)內(nèi)人士認為，考慮以疏代堵的方式治理“小產(chǎn)權(quán)”問題或?qū)⒏鼮橛行В瑔慰啃姓娭坪茈y從根本上解決問題。如果能夠在嚴格執(zhí)行土地制度的前提下，從市場的角度尋找一些疏導(dǎo)的方法，或?qū)②吚芎?。“有需求，這是最為核心的問題?！敝袊鐣茖W(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示。雖然金融危機讓投資性需求有所減弱，但是消費者的住房需求和改善性需求仍然大量存在。牛鳳瑞說，目前北京的高額房價，讓許多人望塵莫及。但這樣的小產(chǎn)權(quán)房，不管租賣都是很便宜的。有了巨大的需求和利益的驅(qū)動，才會不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房各種各樣的違規(guī)操作。

“有著很大的利益驅(qū)使，有部分鄉(xiāng)政府、村政府的領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商能夠謀取利益。有些利益的鏈條還不止這些?！泵魈斓禺a(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示。

“對開發(fā)商而言，獲得小產(chǎn)權(quán)的土地并不需要繳納高昂的土地出讓金，所以將會大幅提高利潤空間。對鄉(xiāng)政府而言，將土地直接轉(zhuǎn)讓或租給開發(fā)商，將獲得比被政府征用更大的利潤空間，因為他們不需要把大部分的利潤讓給征收的上級政府。如果鄉(xiāng)政府自己進行開發(fā)，利潤空間將更大?！辟Z玉鵬表示。

監(jiān)管還需補漏洞

“相關(guān)政府部門盡管已經(jīng)表明了這種以租代征的方式是違法，但是并沒有相關(guān)成文的條例出臺，而許多小產(chǎn)權(quán)房就抓住政策的空缺來打擦邊球?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，“現(xiàn)在許多已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房。由于政府禁止買賣，需要找到一種新的途徑去消化?！?/p>

“蓋小產(chǎn)權(quán)房子。在手續(xù)上比較容易，不會涉及銷售審批之類的問題，到處都可以隨意蓋，如果全部讓國土部門去調(diào)查。將耗費很大的成本，而現(xiàn)在根本就沒有這么大的人力物力給予支持?！辟Z玉鵬說。此外，他認為，沒有相關(guān)的舉報、監(jiān)管機制，也是造成無法禁止的原因。

“要從根本上禁止類似的違規(guī)操作，需要政府加快城市規(guī)劃建設(shè)。加快土地批租的節(jié)奏。根據(jù)社會的發(fā)展需求，以合適的節(jié)奏推出土地。與其讓鄉(xiāng)政府去違法開發(fā)，還不如政府合法征收予以開發(fā)。”中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為，“關(guān)于農(nóng)村集體土地的使用，并不一定每個區(qū)域都按照一樣的模式來處理，譬如有些城市化發(fā)展很快的區(qū)域，農(nóng)村土地應(yīng)該放寬推出，而在其他區(qū)域?qū)⑦@些被占用的土地補償過來，保證整體的農(nóng)村土地的數(shù)量不發(fā)生變化即可?！?/p>

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，在目前許多小產(chǎn)權(quán)房既成事實的前提下，對這部分小產(chǎn)權(quán)房進行有效疏導(dǎo)是很有必要的。而對于沒有發(fā)生的，在國家新的土地政策推出來之前，將對于小產(chǎn)權(quán)的許多規(guī)定進行條文規(guī)范，讓許多鄉(xiāng)政府不能打擦邊球，對于違反者進行嚴格處罰。

“可以建立舉報制度，給予舉報人員重賞，讓舉報的通道更順暢。另外設(shè)立舉報監(jiān)督機制，對于接到舉報不作為的人予以懲罰。這樣將極大地節(jié)省監(jiān)察部門人力物力的消耗?！泵魈斓禺a(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示，同時完善監(jiān)察制度，來限制各方利益者的串通。

經(jīng)濟適用房也開始以租代售

近期，北京東部最大的經(jīng)濟適用房項目——翠成馨園劃入經(jīng)濟適用房以租代售的范疇。這種“以租代售”方式的運行，將有效遏制經(jīng)濟適用房政策實施過程中的許多問題，同時，也使經(jīng)濟適用房本身的尷尬地位得以改變?！耙宰獯邸钡慕?jīng)濟適用房個人沒有產(chǎn)權(quán)，不能出售，因此，“以租代售”甚至可以看作經(jīng)濟適用房“功成身退”的最佳出路。而且給經(jīng)濟適用房本身的發(fā)展提供了新的方向，這種做法，值得肯定。

小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化進程中，許多郊區(qū)農(nóng)村農(nóng)田被占用，在開發(fā)商、幾級地方政府、村與村民的層面，利益分配呈倒金字塔形，越到基層獲利越少，因此，為了留住土地利潤，村級組織與村民有極大的經(jīng)濟動力開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。這與城市中苦于高房價的購房者一拍即合。

近日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》政府對土地增值部分收繳增價地價，讓農(nóng)民有權(quán)按照投資品公平獲得收益，分享土地增值部分的收益，而不是按照土地原產(chǎn)的糧食與白菜的價格分享土地收益，才是合理的舉措，也是防止小產(chǎn)權(quán)房死灰復(fù)燃的釜底抽薪之舉。