房地產(chǎn)政策過于和風(fēng)細(xì)雨

上調(diào)營(yíng)業(yè)稅只能收到短期之效。只要貨幣提供源源不斷的流動(dòng)性,只要政府不動(dòng)用物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)投資紅利進(jìn)行再分配,邊邊角角的改革無關(guān)大局

特約撰稿葉檀

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與其后的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,房地產(chǎn)政策總的傾向是和風(fēng)細(xì)雨,沒有大動(dòng)干戈,也不敢大動(dòng)干戈。

總體而言,房地產(chǎn)政策的特點(diǎn)是市場(chǎng)的歸市場(chǎng),政府的歸政策,鼓勵(lì)自住性與改善性購(gòu)房,抑制投機(jī)性購(gòu)房需求,同時(shí)以大規(guī)模的保障性住房建設(shè)抑制快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。

具體的政策改變目前只有營(yíng)業(yè)稅一條。去年國(guó)務(wù)院“131號(hào)文”明確,實(shí)行一年的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,在今年年底到期,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上恢復(fù)為——個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年上調(diào)到5年。

從以往的經(jīng)驗(yàn)來看,上調(diào)印花稅與營(yíng)業(yè)稅只能收到短期之效。股市固然在“5?30”上調(diào)印花稅后猛跌,而后又開始上漲,直到貨幣泡沫被刺破、實(shí)體經(jīng)濟(jì)下挫,市場(chǎng)才掉頭向下。而營(yíng)業(yè)稅、契稅等也是常用的房地產(chǎn)調(diào)控手段,在上一輪房?jī)r(jià)的上漲周期中,稅收政策包括一兩次的低頻率加息,同樣沒有收到政策效果。相反,出現(xiàn)了稅收上調(diào)、加息后房?jī)r(jià)反而聞聲上漲的反?，F(xiàn)象,政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的反向指標(biāo)。直到全球經(jīng)濟(jì)緊縮之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)才急轉(zhuǎn)直下,土地流拍、物業(yè)成交慘淡。

自從2008年年底的房地產(chǎn)刺激政策出臺(tái)后,房地產(chǎn)可以用烈火烹油形容。如《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》所說,營(yíng)業(yè)稅下調(diào)這項(xiàng)旨在促進(jìn)改善性住房消費(fèi)的稅收優(yōu)惠政策,在2009年二手房交易中起到了立竿見影的效果。我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)中,房齡在2到5年的次新房的交易量,占到整體二手房市場(chǎng)的40.21%。而稅率占到5.5%的營(yíng)業(yè)稅,是其成本較高的支出部分。北京今年1-11月份二手房簽約達(dá)到了23萬(wàn)套,超過2008年總量的3.3倍。

遺憾的是,我們無法判斷到底是什么造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆情況,因?yàn)榻衲甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)火爆是數(shù)重政策疊加的結(jié)果。如10萬(wàn)億的天量信貸,房貸三分天下有其一;如房貸與稅收的優(yōu)惠政策,刺激了一手房與二手房的成交量;如從今年4月開始,東部沿海地區(qū)有越來越多的資金退出實(shí)體經(jīng)濟(jì),轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資市場(chǎng),房地產(chǎn)成為最大的受惠行業(yè)。如果沒有天量信貸,如果沒有從實(shí)體經(jīng)濟(jì)撤出的資金,如果沒有巨大的投資紅利,僅靠營(yíng)業(yè)稅調(diào)整會(huì)起到多大的交易,筆者對(duì)此嚴(yán)重存疑。

對(duì)于房地產(chǎn)這一重要的投資品而言,要衡量政策的力度有兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo):一是流入房地產(chǎn)的資金是否能夠托起市場(chǎng)大盤,貨幣流動(dòng)性是否能夠節(jié)節(jié)上升;二是除營(yíng)業(yè)稅、契稅以外至關(guān)重要的房地產(chǎn)物業(yè)稅是否會(huì)推出。只要貨幣提供源源不斷的流動(dòng)性,只要政府不動(dòng)用物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)投資紅利進(jìn)行再分配,邊邊角角的改革無關(guān)大局。

考慮到營(yíng)業(yè)稅并非關(guān)鍵性質(zhì),調(diào)整營(yíng)業(yè)稅只是個(gè)投石問路的舉措,政府正在試探房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受底線,如果房地產(chǎn)價(jià)格不管不顧繼續(xù)瘋狂上漲,預(yù)計(jì)二手房貸的優(yōu)惠政策、開發(fā)商資本金下降等優(yōu)惠政策將陸續(xù)取消?，F(xiàn)在決策者與開發(fā)商互相怕,決策者擔(dān)心房地產(chǎn)過冷或過熱,使地方政府失去重要財(cái)源、固定資產(chǎn)投資直線下降,影響上下游60個(gè)行業(yè)的生計(jì),同樣擔(dān)心過熱的市場(chǎng)引發(fā)民怨、觸發(fā)通脹預(yù)期,招致不可預(yù)料的后果。

盡管存在種種不確定因素,可以肯定的是,明年房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)如今年一樣瘋狂。最重要的原因是貨幣流動(dòng)性下降,信貸估計(jì)在7萬(wàn)億左右,從實(shí)體經(jīng)濟(jì)撤出的資金不可能比今年更多,明年還將推出大量樓盤,以彌補(bǔ)2008年投資的不足。有人會(huì)拿小城鎮(zhèn)建設(shè)大做文章,但試想一個(gè)最簡(jiǎn)單的問題,從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)的居民有多大的購(gòu)買能力?他們買得起幾百萬(wàn)以上的高檔樓盤嗎?

政府采用保守療法醫(yī)治中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),目前和風(fēng)細(xì)雨的政策被市場(chǎng)解讀為房地產(chǎn)行業(yè)的利好,而疾風(fēng)暴雨的政策卻會(huì)使中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)立足未穩(wěn)的窘?jīng)r浮上臺(tái)面。

保守療法屬不得已,象征著房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的阿喀琉斯之踵,絕不應(yīng)該以“紅腫之處,艷若桃花”的無厘頭樂觀主義態(tài)度加以解讀。