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        上海商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動

        2009-12-28 03:05:24陳令東
        投資與理財 2009年23期
        關(guān)鍵詞:上海

        陳令東

        回報下滑與投資加速

        與春季就已經(jīng)轉(zhuǎn)暖并一路火熱的住宅市場相比,上海商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年的表現(xiàn)堪稱萎靡。7月,上海商鋪市場成交價格跌至1.29萬元/平方米,環(huán)比下跌7.43%,辦公樓成交則減至11.88萬平方米,環(huán)比下降16.32%;至于租金,二季度浦東租金環(huán)比下跌8.5%,浦西則環(huán)比下跌10.5%。

        據(jù)中國房協(xié)統(tǒng)計,上半年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降的城市有16個,北京、上海、深圳等城市的商業(yè)地產(chǎn)都延續(xù)了租金下降的趨勢。上半年上海浦東寫字樓租金累計下跌11%,廣州甲級寫字樓的租金跌回2005年的水平,北京上半年新增的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量減少,空置率達到23%,同比增長3.4%,CBD租金和零售物業(yè)租金下降均較大。

        這樣的數(shù)據(jù),對于普通投資者來說,無疑是悲觀的。但資本大鱷們顯然有著不同的眼光和戰(zhàn)略,租金回報率、成交價格和成交量下滑的背后,反倒被看作是新一輪洗牌的良機。業(yè)內(nèi)人士分析認為。盡管上海商業(yè)地產(chǎn)的飽和度和閑置率一直居高不下,但這可能正是中糧這樣一些實力雄厚、注重遠期回報的企業(yè)“反周期”入市的良機。

        逆向擴張引關(guān)注

        “上海是中糧商業(yè)地產(chǎn)下一個重中之重?!?1月5日,中糧集團旗下7個大悅城齊聚上海進行聯(lián)合招商推介,其間,中糧集團副總裁史焯偉向媒體表示。

        對于人滬細節(jié),中糧置業(yè)總經(jīng)理韓石對媒體稱,中糧置業(yè)已在前一段時間對上海幾個項目進行了調(diào)研、考察,為中糧大悅城進入上海做了充分準(zhǔn)備?!爸屑Z大悅城進入上海應(yīng)該不會太久”。據(jù)悉,中糧大悅城將在上海布局兩到三個,首選地或是徐家匯。

        專家認為,盡管一線城市的商業(yè)網(wǎng)點已出現(xiàn)飽和,但仍有一定發(fā)展空間,在多數(shù)內(nèi)外資企業(yè)向二、三線城市發(fā)展時,逆向思維擴張的模式值得關(guān)注。以中糧集團為例,未來中糧集團以“大悅城”購物城為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過700億,20多個“大悅城”將在國內(nèi)大中城市布局。按中糧集團此前公布的計劃,將來其地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)??赡苓_到集團總資產(chǎn)的30%。

        無獨有偶。美國黑石旗下的盈石資產(chǎn),在將“悅達889”納入自己旗下后,也于日前在滬舉行了盛大的商戶簽約儀式。作為一家擁有國際背景的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),盈石資產(chǎn)管理有限公司運營管理的項目包括調(diào)頻壹、芳匯廣場、豫城時尚、四季坊等。盈石方面藉此宣布,位于曹家渡中心的“家庭體驗式購物”商業(yè)項目,預(yù)計將在明年1月開業(yè)。

        拐點有待觀察

        諸多企業(yè)進軍上海商業(yè)地產(chǎn)市場,是否意味著新一輪回暖的拐點已經(jīng)出現(xiàn)了呢?

        對此,上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶在接受媒體采訪時表示,相對于住宅市場,目前上海的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量充分,甚至市場上常常會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目銷售價格低于同區(qū)域住宅的現(xiàn)象。上海商業(yè)地產(chǎn)是否迎來拐點,還不能妄下結(jié)論。

        各路資本進入上海的背景和目的不同,但有一點卻是共識,看項目是否“物有所值”。

        此番盈石資產(chǎn)的動作。頗有些借危機“揀便宜”的味道,而中糧集團的進入,更多的則是從企業(yè)戰(zhàn)略布局的角度。當(dāng)然,世博會、迪斯尼人滬和上海本身的城市價值,是這些企業(yè)挺進上海商業(yè)地產(chǎn)的信心所在。不過,眾多分析人士仍然對上海商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢持謹慎樂觀的態(tài)度。這是一個火熱的拐點,還是階段性的投資熱潮,我們還需拭目以待。

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