田建軍

摘要:近年來,中央政府一直試圖對房價進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié),但結(jié)果是調(diào)整總趕不上房價的變化,形成調(diào)而不控的局面。究其原因,是因?yàn)樽》績r格是一個市場行為,而政府卻希望用行政手段來控制市場的定價,這勢必造成吃力不討好的結(jié)果。我們認(rèn)為,既然中央政府在1998年將居民住房推向市場,那就要尊重市場的定價權(quán),而不是動不動就干預(yù)它。政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控應(yīng)以幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo),采用土地、稅收、信貸等政策手段,建立一套長期、穩(wěn)定、可預(yù)期的調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)在“二元化”道路上健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房價;政府;宏觀調(diào)控オ

一、引言

從2005年的國八條到最近的國六條,中央政府從原來控制房價的政策上升到限制房子的結(jié)構(gòu)、限制地價等更具體的措施上來了?？梢钥闯?中央政府關(guān)心民生問題的心情是迫切的,但以房價為導(dǎo)向的調(diào)控政策在面對地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行、投資者、無房戶等多方利益的博弈下,總是顯得被動而不得要領(lǐng)。每當(dāng)房價上漲過快,百姓抱怨聲不斷時,政府就會出臺一些緊縮政策來抑制房價;而當(dāng)房價下滑,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈遇到困境時,原來需要執(zhí)行的政策措施都不再堅(jiān)持,而這些放松的政策措施在房地產(chǎn)市場開始好轉(zhuǎn)時,反過來又成了房價上升的推力,對高房價起著推波助瀾的作用。

好心未能辦成好事,這提醒中央政府盯住房價的調(diào)控政策是解決不了根本問題的。政府必須理清思路,找出高房價背后的規(guī)律,在此基礎(chǔ)上界定政府和市場的界限,學(xué)會用兩條腿走路,這才是控制高房價、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效途徑。

二、如何看待房價的高與低

1.房價的高低取決于市場供求

我們運(yùn)用簡單的供求分析即可知道當(dāng)前房價居高不下的原因是成本推動和需求拉上共同作用的結(jié)果。從成本因素來看,飛漲的土地價格、政府的規(guī)費(fèi)和稅收、房屋的建造成本、開放商的廣告宣傳、地產(chǎn)商的利潤預(yù)期等共同形成了一條位置較高的供給曲線;從需求因素來看,中國人期望擁有一套屬于自己的住房的愿望從來沒有像現(xiàn)在這樣強(qiáng)烈過。即使剛開始工作的年青一代,他們結(jié)婚時必須有一套新房這已經(jīng)是最基本的要求了,盡管他們沒有太強(qiáng)的支付能力(當(dāng)然是他們的父輩來支持)。這樣的需求構(gòu)成了居民對住房的剛性需求。而另一方面,出于對未來的樂觀預(yù)期和周邊房價的示范效應(yīng),商品房的投機(jī)需求也異常旺盛。以無錫為例,這里的房價與鄰近的上海、杭州、南京相比還有較大的差距,即使與旁邊的蘇州比,也還有上升的空間,同時城際鐵路和地鐵的修建以及無錫打造宜居生態(tài)城的城市建設(shè),激發(fā)了投機(jī)者對未來的樂觀預(yù)期。這些因素綜合在一起進(jìn)一步推動了商品房市場的投機(jī)行為?？偟膩碚f,是居高不下的成本和旺盛的需求共同促成了當(dāng)前的高房價。房地產(chǎn)供求的鏈條涉及到社會的方方面面,輿論將高房價的矛頭完全指向開發(fā)商是不公平的,也無助于問題的解決。

2.房價的高低難以判斷

上文中我們指出,房價是由市場供求共同決定的。在這種情況下我們就很難確定什么是合理的房價,對什么是過高?什么是過低?一萬元一平方米是高還是低呢?這些問題我們都難以回答。某個價格在北京和上?？赡苁瞧?但在許多二線城市可能是一個天文數(shù)字。即使在同一城市的不同地段,房價也存在著顯著的差異。從這個意義上講,房價并不是一個可靠的指標(biāo),也沒有一個一致的看法。所以,我們看到,政府以控制房價為目標(biāo)的調(diào)控常使自己陷入剪不斷理還亂的困境中。

3.不同對象對房價的期望并不一致

在現(xiàn)實(shí)中,不但房價的高低難以判斷,不同利益群體對房價的態(tài)度也并不一致。從地方政府來說,雖然也不希望房價漲得過快,但肯定不希望房價持續(xù)下跌。在政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的博弈中,地方政府從自身的利益出發(fā),往往站在房地產(chǎn)商的一邊,從高地價和高房價中獲取高的土地出讓金和稅收。在消費(fèi)者中,已經(jīng)買房的和即將被拆遷的居民也希望房價維持在較高的水品,至少不希望跌價;只有無房戶才希望房價大幅下降。中央政府對高房價的態(tài)度可能最為復(fù)雜,房價太高導(dǎo)致社會不和諧這是它不愿看到的;但過度打壓房地產(chǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑乃至引發(fā)信貸危機(jī)同樣是它不愿面對的。手心手背都是肉,對房價的調(diào)控總是幾家歡喜幾家愁。那么誰的利益更重要呢?這跟“房價多高是合理的”這樣的問題一樣難以回答。

三、中央政府應(yīng)放棄以控制房價為目標(biāo)的調(diào)控政策

1.政府宏觀調(diào)控應(yīng)以幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo)

為了保證中央的調(diào)控政策行之有效就需要把以價格為目標(biāo)的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)橐詭椭褪杖爰彝?shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo)的調(diào)節(jié),這樣就可以淡化政府政策與房價之間的因果關(guān)系。政府關(guān)注民生問題,那就要保證居者有其房,不能出現(xiàn)一些人因買不起房而淪落街頭。在這種情況下,政府完全可以動用自己手中的資源,即利用自己對土地的壟斷權(quán)來建設(shè)廉租房,這些房子的結(jié)構(gòu)和面積完全可以參照政府在“國六條”的規(guī)定,以經(jīng)濟(jì)適用為主要特點(diǎn),它可能與市場上的商品房和豪華別墅無法相比,但卻能讓一部分被排除在商品房市場之外的低收入家庭通過繳納低廉的租金之后有房可住(其實(shí)這種租金是享受政府補(bǔ)貼的),以此實(shí)現(xiàn)社會的公平。這才是政府真正應(yīng)該關(guān)注的,而且政府也有能力做好它。

要做好這一點(diǎn),只靠出臺政策是不完全的,必須要靠專門的執(zhí)行機(jī)構(gòu),要納入政府的財(cái)政范疇。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房應(yīng)該由政府統(tǒng)籌管理,但并不一定要政府直接建設(shè),政府可以利用自己掌控的土地資源,采取招標(biāo)的方式,交給市場來做,政府與開發(fā)商結(jié)成一個合作伙伴。通過這樣的安排,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的所有權(quán)、管理權(quán)、控制權(quán)仍在政府手里,政府完全可以按照自己的服務(wù)理念進(jìn)行管理。

2.宏觀調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主,形成穩(wěn)定的預(yù)期

在“國六條”等一系列政策當(dāng)中,我們總是可以看到行政干預(yù)的影子,如政府強(qiáng)迫市場接受“70%”和“90平米”的界限。政府用行政干預(yù),無非是依賴決策人的智慧,用他們的理論、計(jì)劃來代替現(xiàn)實(shí)的市場調(diào)節(jié)。我國三十年的改革清楚的證明,市場本身具有調(diào)配資源,協(xié)調(diào)供求的功能,通過價格調(diào)節(jié)可以實(shí)現(xiàn)各個階層不同消費(fèi)者的需求。政府用行政手段干預(yù)只能是一刀切,政府的措施在很大的程度上是用政策的失調(diào)或者是政府本身的失調(diào)來代替現(xiàn)實(shí)的市場價格的失調(diào)。政府的失效、政策的失調(diào),一定程度上很可能還大于市場本身的失調(diào)。我們在這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)應(yīng)該很多。而且行政手段的隨意性及執(zhí)行力問題也讓它的調(diào)控力大打折扣,更為糟糕的是它讓房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)利益各方無法形成一個穩(wěn)定的預(yù)期,助長了短期行為,也助長了投機(jī)行為。

所以,對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)手段為主,經(jīng)濟(jì)干預(yù)是政府應(yīng)當(dāng)而且也應(yīng)是一貫采取的政策。這就需要政府采用土地政策、稅收政策和融資政策等手段,建立一套長期的、穩(wěn)定的政策。通過這些手段來規(guī)范土地交易、控制投機(jī)行為,讓房地產(chǎn)交易各方在一個透明、公平、可預(yù)期的環(huán)境下做出各自的決策并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策一旦出臺,就要保證長期穩(wěn)定,同時要利用中央政府的權(quán)威來保證政策的執(zhí)行力。最近曝光的資料顯示,廣州在2007年批出的二十七塊地王中,二十幅尚未動工。即使動工的地王,也是盡量拖延。這使政府的調(diào)控政策又一次流于形式。進(jìn)一步分析,這些未開工的地王并不是是因?yàn)楣镜馁Y金鏈緊張而無法開工,是發(fā)展商認(rèn)為無利可圖而采取的拖延觀望手法。我們還看到,一方面是房價不斷創(chuàng)新高,另一方面住房的空置率不斷增多。一些發(fā)展商甚至采取“捂盤”、“惜售”來抬高房價。這些現(xiàn)象在其他國家是聞所未聞的,它充分暴露了我們政策中的諸多弊端和執(zhí)行不力的問題。應(yīng)該說中央政府對囤積土地、“捂盤”、“惜售”、空置率、二手房的信貸控制等都有相關(guān)的政策法規(guī),但地方政府從自身的利益出發(fā),在價格低落時,保護(hù)房地產(chǎn)商,暫緩執(zhí)行既定的政策,使中央政府的住房政策在執(zhí)行中大打折扣。 所以中央政府要在制度的設(shè)計(jì)上提供一種激勵,使地方政府有積極性貫徹執(zhí)行中央的政策而不是消極抵抗。假如中央政府對地方政府官員的考核中降低GDP的考核比例,同時加大地方政府提供公共服務(wù)及貫徹中央政策的考核比例,那么地方政府的對中央政府的調(diào)控政策自然會認(rèn)真的貫徹落實(shí)。

3.堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的二元化發(fā)展道路,政府要做市場無法做好的事情

經(jīng)過近十年的實(shí)踐,大家也形成一種共識,那就是住房市場不是一個很好的商品化的市場,而是一個二元市場。也就是說,居民住房是一個商品和非市場化兩條腿走路的體系。作為一個商品市場,開發(fā)商在利潤的激勵下提供房子,需求一方在市場上通過競價購買自己需要的房子,價格這只看不見的手在協(xié)調(diào)供求雙方。我國自1998年取消福利分房推行住房貨幣化以來,應(yīng)該說我們的房地產(chǎn)市場獲得了很大的發(fā)展,通過市場選擇解決了大部分居民的住房需求。但是將居民住房完全市場化又帶來了另一個問題,因?yàn)樵谑袌錾险l出的價高,誰就能優(yōu)先獲得商品,這樣一來一部分低收入人群就買不起房子,社會的公平得不到保證。這就是市場失靈。而要解決這個問題,就需要一個非商品的市場,它的中心是體現(xiàn)社會公平,為這部分低收入階層提供基本的住房條件。能做好這件事的當(dāng)然非政府莫屬。過去我們老在爭議地產(chǎn)商只顧效益而不顧公平,其實(shí)我們混淆了政府和市場的界限,這種批評當(dāng)然是不得要領(lǐng)的?，F(xiàn)在我們明白,市場提供商品房,政府提供廉租房,兩者本來就是分開的。房地產(chǎn)業(yè)就應(yīng)該選擇二元化發(fā)展道路,堅(jiān)持用兩條腿走路,才能保證該產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

現(xiàn)在有一種擔(dān)心,認(rèn)為自98年消除福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市場上,現(xiàn)在又要拾起來,政府能否承受這樣的負(fù)擔(dān)。我們有三條理由認(rèn)為政府理應(yīng)挑起這個擔(dān)子。第一,政府控制的土地的資源在當(dāng)前的房價中占有較高的比重,那么政府從這部分財(cái)政收入里面拿出一部分作為低收入家庭住房的建設(shè),責(zé)無旁貸,義不容辭。第二,住房是一個長期工程,應(yīng)該作為政府的國策,這是一個需要幾代人甚至更長的時間來完成和實(shí)現(xiàn)的宏偉、和諧社會、安定社會的戰(zhàn)略。美國從32年開始,到現(xiàn)在一直都將住房問題作為一個基本的政府策略,作為社會主義的中國就更應(yīng)該這樣。第三,如果我們認(rèn)為為一部分低收入家庭提供基本住房是一個包袱,那誰來承擔(dān)這個包袱?是房地產(chǎn)商?或者是低收入家庭自己?為低收入家庭解決住房這是各國政府的普遍做法,我們的人民政府當(dāng)然也不例外。香港政府明確宣稱香港最大的房地產(chǎn)商是房屋委員會,它覺得這是可值得驕傲的事。美國、新加坡在這方面的做法都值得我國政府借鑒。

四、結(jié)束語

當(dāng)前房價的每一次波動都牽動著很多人的心,在媒體的推波助瀾下,房價問題也容易成為一個社會矛盾的宣泄口,這也使得中央政府不得不頻頻出手來干預(yù)房價。現(xiàn)實(shí)中,中央政府以控制房價為目標(biāo)的調(diào)控政策卻欲速而不達(dá),反而助長了房價的異常波動。所以,中央政府應(yīng)該改變調(diào)控思路,淡化住房政策與房價之間的因果關(guān)系。一方面,政府通過建設(shè)廉租房來解決低收入家庭的住房問題;另一方面,以配套的土地、稅收、信貸等政策調(diào)控商品房市場,使供求雙方都有一個穩(wěn)定的預(yù)期。到了這一步,相信政府再也不必為房價的高低而煩惱。其實(shí),這時的房價也必將趨于理性。

參考文獻(xiàn):

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(作者單位:無錫市廣播電視大學(xué))