梁偉娥 徐 輝 曲艷梅

要在未來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入金融產(chǎn)品化時(shí)代。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念,以制造“金融產(chǎn)品”的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng),創(chuàng)造更高商業(yè)價(jià)值是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項(xiàng)目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上,以一種完整而專業(yè)的方式,體現(xiàn)項(xiàng)目的最大真實(shí)價(jià)值,以創(chuàng)造在項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)各階段進(jìn)行資本運(yùn)作的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化”是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì),也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的重要出路。

一、黑龍江省商業(yè)地產(chǎn)操作模式的局限性

商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn),開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面,而黑龍江省目前開發(fā)操作模式多有局限性。很多商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式,思路上存在偏差。目前,省內(nèi)大城市盲目的投資潮正在退去,住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。

二、黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融狀況(資料來自《2008年黑龍江金融運(yùn)行報(bào)告》)

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.5%,增速同比降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速比開發(fā)投資增速低2.3個(gè)百分點(diǎn),是近年來少有的現(xiàn)象。全部投資中,住宅投資和商業(yè)用房同比增加,辦公樓投資同比下降幅度較大。

2.房屋施工面積增勢(shì)減緩。全省土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)20.8%;房地產(chǎn)開發(fā)施工面積同比增長(zhǎng)9.8%,其中本年新開工面積同比增長(zhǎng)23.2%。住宅和其他用房施工面積同比分別增長(zhǎng)11.1%和45.5%。

3.房屋銷售增速持續(xù)走低。受房?jī)r(jià)上漲較快及國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)形勢(shì)的影響,全省商品房銷售面積增速呈不斷回落的走勢(shì),全年銷售商品房同比下降12.3%;商品房空置面積率同比增長(zhǎng)4%。

4.房?jī)r(jià)漲幅逐月下降。全省商品房平均銷售價(jià)同比上漲13.3%,漲幅逐月回落。其中住宅銷售價(jià)格同比上漲11.2%。房?jī)r(jià)上漲的主要原因是建筑成本上漲,全省各地樓盤幾乎未出現(xiàn)降價(jià)打折現(xiàn)象。省會(huì)哈爾濱市房屋銷售同比價(jià)格指數(shù)漲幅回落較大,12月房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比指數(shù)102.8,連續(xù)10個(gè)月漲幅遞減,較最高的2月份回落了7.1%。二手房?jī)r(jià)格同比指數(shù)漲幅回落小于新建房。

5.房地產(chǎn)信貸走低。年末,全省各金融機(jī)構(gòu)本外幣房地產(chǎn)貸款余額同比下降7.6%。其中:房地產(chǎn)開發(fā)貸款降幅達(dá)到33%,原因是房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)內(nèi)外大氣候影響,投資更加謹(jǐn)慎。

三、黑龍江省應(yīng)加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化即房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新,是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生出來的,是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具,是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。

所謂房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式,即直接將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配,是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保,將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化,其表現(xiàn)形式為股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等。

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化的實(shí)現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)積聚了大量的社會(huì)資金,流動(dòng)性差,容易帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,可利用證券的流通性,將房地產(chǎn)這一長(zhǎng)期資產(chǎn)同市場(chǎng)的短期資金聯(lián)系,大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性,從而增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。而且,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化使得資產(chǎn)的持有者分散,如果允許保險(xiǎn)公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中,將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散,這對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展無疑是有利的。

1.房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,釋放金融風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房抵押貸款期限比較長(zhǎng),而商業(yè)銀行資金來源以短期為主,因而產(chǎn)生了由于“短存長(zhǎng)貸”引發(fā)的流動(dòng)性問題。雖然目前商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動(dòng)性沒問題。但是,由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡,個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,參照發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,我們的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長(zhǎng)空間,銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.有利于健全我省的資本市場(chǎng),擴(kuò)大投資渠道。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化作為重要的金融創(chuàng)新工具,給資本市場(chǎng)帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新,將大大豐富我國(guó)金融投資工具,有利于增加我國(guó)資本市場(chǎng)融資工具的可選擇性,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化可使籌資者通過資本市場(chǎng)直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時(shí)其較低的融資成本有利于提高我省資本市場(chǎng)的運(yùn)作效率。

3.實(shí)施房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化的宏觀環(huán)境日趨成熟。自從1930年美國(guó)政府二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)開拓以來,各市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。我國(guó)成功將土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,為推廣房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化做了積極的準(zhǔn)備。 同時(shí),國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

4.我省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場(chǎng)化改革以后,城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長(zhǎng)。但從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給上看,現(xiàn)在我省大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本、銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾,推行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化成為一種必然。

5.我省應(yīng)加快走向規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化的具體改革遲遲推不出來,關(guān)鍵是制度問題,不是品種和技術(shù)問題。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化一旦實(shí)施,意味著國(guó)有銀行數(shù)十萬億的信貸資產(chǎn)隨時(shí)有流通起來的可能,發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)將大大拓寬國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資渠道。黑龍江省應(yīng)及早做好各種前期準(zhǔn)備以期加快走向規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。

基金項(xiàng)目:黑龍江省教育廳2007年高職高專院?？茖W(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目(1152054)

(編輯/劉佳)