夕　曦

在政策危機和金融危機中嘗到苦頭的房地產(chǎn)公司,開始尋找強大的靠山,來規(guī)避風(fēng)險

如同中國的股市一樣,中國的房地產(chǎn)市場是一個政策市。這一點早已成為很多業(yè)內(nèi)人的共識。所以房地產(chǎn)業(yè)的大佬們,一方面小心地盤算著政策的“機遇期”,加大力度搶占市場的制高點;一方面,又總是在被動地承受著政策忽冷忽熱所帶來的痛苦與驚喜,一不小心便要經(jīng)受冰火兩重天的生死考驗。

不過,房地產(chǎn)開發(fā)商都是聰明絕頂?shù)母咧巧倘巳?他們很快總結(jié)出了歷史的經(jīng)驗和教訓(xùn),并且從中發(fā)覺了某些秘密。而只要掌握了這些秘密,并加以利用,他們便能夠有機會避開政策、甚至是市場的風(fēng)險雷區(qū)。這個秘密,就是要為自己找到幾個強大的新靠山。有了這些靠山做利益的結(jié)合體,他們就能夠安全地為自己的資金鏈,乃至整個企業(yè)經(jīng)營設(shè)置一個有效的避風(fēng)港。那么,誰是他們的新靠山呢?

首選的,是國企。在本輪金融危機中,在信貸和政策方面,國企的身份優(yōu)勢讓其占盡便宜,這種現(xiàn)象無疑也引發(fā)了民營企業(yè)的羨慕和思考。在自己無法獲得優(yōu)勢身份來規(guī)避未來風(fēng)險的情況下,如何設(shè)法傍上國企這些大腕,達成利益合作的共贏關(guān)系,成為一些民營房地產(chǎn)企業(yè)開始走的一步新棋。

9月,房地產(chǎn)大哥萬科與中糧地產(chǎn)及其合資子公司先后以超過50億元的價格拿下了北京的兩塊地皮;同月,南京萬科宣布結(jié)盟南京市交通集團,將在土地運作和房地產(chǎn)開發(fā)等方面進行合作——而之前,萬科因為在南京降價銷售,曾經(jīng)被南京市的有關(guān)部門點名批評,甚至一度傳聞還要罰款。據(jù)說當(dāng)時王石為了擺平此事,還親自去了一趟南京。

當(dāng)然,萬科結(jié)盟國企的現(xiàn)象并非惟一。僅僅在南京,恒盛地產(chǎn)旗下的間接全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司也于近期與南京交通投資置業(yè)有限公司就成立項目公司合作開發(fā)南京下關(guān)區(qū)項目達成合作協(xié)議。此外,三個月內(nèi)狂砸200多億拿地的綠城,背后有國企資金的支持早已不是秘密。據(jù)說,葛洲壩、西子電梯、錢江等企業(yè)都是綠城拿地的資金“后盾”。綠城公司亦然公開表示,新購買的土地中,有相當(dāng)一部分是與國企合作共同開發(fā)的。

民企尋找國企做靠山,過去其實就有。萬通地產(chǎn)的馮侖就非常聰明的實踐了“傍大款”的哲學(xué),所以與泰達這樣的國企進行合作。在行業(yè)危機和金融危機的雙重洗禮下,吃盡了苦頭并洞察了新形勢的開發(fā)商老板們,顯然推動和加快了這一進程。

房企的第二個靠山,很顯然是金融機構(gòu)。9月10日,綠城集團與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議,表示將有望在未來3年內(nèi)獲得150億的信托資金投資規(guī)模;9月19日,綠城集團與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂銀企合作協(xié)議,在未來兩年將可獲得100億元的授信額度,雙方并展開全方位的合作。除了綠城,另一個地產(chǎn)巨頭金地集團同樣也與中國平安簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,未來3年的投資總規(guī)模也有望達到100億元。而于11月19日掛牌香港的龍湖地產(chǎn),國際配售部分的捧場者中,就有中銀集團、平安中國資產(chǎn)管理(香港)等公司的身影。

金融與地產(chǎn)的深度糾結(jié),一方面是因為目前中國房地產(chǎn)市場的整體融資渠道依然較窄,主要依靠銀行貸款、定金及預(yù)付款,等于說銀行貸款實際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金鏈;但另一方面,也留下了深深的隱患,一旦出現(xiàn)類似2008年的經(jīng)濟波動,那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險,進而影響到金融安全,甚至引發(fā)類似的日本經(jīng)濟泡沫的風(fēng)險。