遲麗華 練曉婷

摘 要:目前我國房地產稅收制度十分混亂,稅目繁多且負擔較重。為了建立和健全我國現(xiàn)行的房地產稅制,促進房地產業(yè)健康、正常發(fā)展,物業(yè)稅的開征勢在必行。但同時它的開征也存在很多問題,亟待解決。文章首先介紹了我國房地產稅制的現(xiàn)狀,并分析了開征物業(yè)稅的意義,然后設計出開征物業(yè)稅的方案,最后針對開征物業(yè)稅面臨的問題,提出解決的可行性建議。

關鍵詞:物業(yè)稅 房地產稅制 開征方案

中圖分類號:F810 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)11-190-02

2003年10月,十六屆三中全會通過的《中央關于社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出:“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應取消有關收費。”這樣一來,物業(yè)稅的開征將會對房地產行業(yè)、購房者、政府和相關金融機構造成重要影響,因此如何才能順利地開征物業(yè)稅成為國家要面臨的問題,也是社會關注的熱點。

一、我國房地產稅制的現(xiàn)狀及開征物業(yè)稅的意義

我國現(xiàn)行房地產稅制是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。目前,我國房地產涉及的稅種主要有:營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅等。它涉及到各個方面的稅種,如土地使用、土地建設、企業(yè)所得、房產或土地轉讓交易、房屋出租、物業(yè)管理等稅收,造成了稅種多、稅目復雜、稅基不合理、重復稅收等問題,在很大程度上制約了我國房地產業(yè)的發(fā)展。目前我國現(xiàn)有城市各種稅費和地價占房價40%左右,其中重復和不合理收費約占稅費的30%。這樣就會使房價不合理的提高,抑制了消費者的購買欲。并且,我國地價及稅、費三大項成本約占房地產總成本的50%左右,而發(fā)達國家一般占20%左右。由此可以看出,我國現(xiàn)行的房地產稅制不僅直接加重了消費者的負擔,同時也限制了房地產業(yè)規(guī)模的正常擴張,與此同時,如此多的稅目還造成房地產企業(yè)偷稅漏稅的普遍現(xiàn)象。如果不針對這些問題,及時找出解決的辦法,對房地產稅制進行改革的話,這不僅會阻礙我國房地產業(yè)健康發(fā)展,更會導致房地產業(yè)市場日益混亂,最終致使國家整體經濟受到嚴重影響。因此,完善現(xiàn)行房地產稅制便成為亟待解決的問題。而物業(yè)稅的開征也成為解決現(xiàn)行稅制問題的有效措施。

所謂物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅,主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅額會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后,沿線的房產價格就會隨之提高,相應地,物業(yè)稅也要提高。其實簡單地說,物業(yè)稅就是政府對房屋的承租人或所有者進行的一種購房貸款。在物業(yè)稅開征之前,開發(fā)商在購買土地及開發(fā)過程中已將相關稅費提前支付給了政府,在售房的過程中再將這些費用轉入售價中,達到轉收稅額的效果。而開征物業(yè)稅后,購房時只需交去除部分稅款后房屋售價,而與房產相關的部分稅費按照一定比率每年支付給政府,達到降低購房時的成本,提高持有成本的目的。因此開征物業(yè)稅對于完善現(xiàn)行房地產稅制和促進房地產業(yè)的健康發(fā)展具有極大的現(xiàn)實意義。

首先,物業(yè)稅的開征可以完善我國現(xiàn)行的房地產稅收制度。征收物業(yè)稅,將現(xiàn)行的房地產各項稅費合并,并統(tǒng)一內外稅制,取消房地產流轉環(huán)節(jié)的各種稅費,轉化為在房地產的保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取。這樣一來,征收物業(yè)稅將改變目前對房地產項目實行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復征稅的現(xiàn)狀,建立良好的輕交易、重保有的財產稅制格局,解決房地產稅制混亂的問題。

其次,物業(yè)稅的開征可以有效地調節(jié)貧富差距,優(yōu)化資源配置。物業(yè)稅實行對居住高檔別墅者課以高稅或采用累進稅率,對居住普通住房者減免稅負。從而實現(xiàn)調節(jié)收入分配、均衡支出的目的。物業(yè)稅的開征是在降低房產交易稅負的同時,增加房產擁有的稅負,以盤活現(xiàn)有房地產的存量。這樣一來,將迫使業(yè)主提高房地產使用效率。另一方面,消費者為了避免以后背上沉重的稅收負擔,也會更傾向于購買經濟型住宅。而對租房者來說其房租中由于含有物業(yè)稅,可能租金會比目前高,大戶型吸引力將下降。開發(fā)商未來如果房產空置,除了要負擔貸款利息,還要負擔物業(yè)稅。因此會迫使開發(fā)商加大促銷力度。使房地產資源得到合理的利用,起到優(yōu)化資源配置的作用。

最后,物業(yè)稅的開征可以增加地方政府長期財源,控制土地出讓。物業(yè)稅征收以后,按年征收的物業(yè)稅收入能保證地方政府為本地區(qū)提供公共服務,并且有利于促使地方政府重視投資環(huán)境的建設,形成“多征稅—多提供公共服務—財產增值—稅源增加”的良性循環(huán)機制,政府從而能夠參與房產增值價值的再分配。

二、物業(yè)稅開征的構想以及開征過程中存在的問題

(一)物業(yè)稅開征的構想

物業(yè)稅的開征勢在必行,但如何開征,開征過程中又會有哪些困難,便成為我們需要思考和研究的問題。

首先是物業(yè)稅的征稅范圍,主要是針對具有私有財產性質的不動產,即土地和房屋征稅。所有具有私人財產性質的房地產都應在物業(yè)稅的征稅范圍內。

其次是物業(yè)稅的稅基,物業(yè)稅主要是每年按照一定稅率對不動產的市場價值進行征稅,即不動產的市場價值為物業(yè)稅的稅基。但同時公平合理的市場價值又如何計算呢?對于成本的核算有歷史成本、賬面成本和公允價值。其中歷史成本,是指以取得資產時實際發(fā)生的成本作為資產的入賬價值,是一種傳統(tǒng)的成本計算方法。但由于房地產業(yè)受時間價值的影響比較大,房地產價格每年都有一定的變動,所以不適合用歷史成本計量房地產的市場價值。賬面成本是指賬面登記的成本,它包括賬面記錄的產品生產的實際成本。同歷史成本一樣也不適合用于計量房地產的市場價值。公允價值是指在公平的交易中,熟悉情況的雙方自愿達成的公平、合理的價格,也是一種市場價值。公允價值計量是市場經濟條件下維護產權秩序的必要手段。筆者認為用公允價值計量房地產的市場價值符合時間價值原則,也是公平合理的價值計量方法。

最后是物業(yè)稅的稅率,首先,物業(yè)稅的稅額應將綜合合并的相關稅費,按照房產的使用年限,和每年的稅率計算出來的。但由于房地產的分類不同,征收的稅率也應不同。

第一,房地產從用途上分,有經營性房產及自用性房產,以納稅能力來衡量的話,經營性物業(yè)與純消費性物業(yè)的性質是不同的。前者是通過房屋出租收取利潤,而后者則是純支出。所以我們應對經營性房產實行高額稅率,而自用房產實行低額稅率。

第二,房地產從使用程度上分,有新房及舊房,在物業(yè)稅開征之前的已購住房不應再負擔、至少是不應再全部負擔物業(yè)稅?？梢钥紤]在一定年限內免征物業(yè)稅,這個免征年限的確定必須科學合理,原則上應是已購住房一次性實際繳納的租稅費及利息總和全部抵繳規(guī)定應納的物業(yè)稅額后,再按物業(yè)稅制度的規(guī)定繳納物業(yè)稅。而物業(yè)稅開征之后的新房應直接按物業(yè)稅制度的規(guī)定正常繳納。

第三,房地產從檔次上分,有高檔住房及普通住房,雖然都是自主房產,有的是幾十平方米的普通住房,有的卻是幾百平方米的高級豪宅。同時,還存在著擁有房產量過多,出現(xiàn)閑置房產的現(xiàn)象。因此基于調節(jié)貧富差距,實現(xiàn)社會公平的考慮,對普通房產與高檔住宅征收物業(yè)稅應有所區(qū)別。可以按照房屋面積和價值設計一個合理的起征點,對低于起征點的住房實行較低的稅率征收,對超過起征點的房產采用較高稅率征收,同時對于擁有多處房產的應按照超額累進稅率制,進行累加稅率的征收。這樣就增加了擁有多處房產的富人的房產保有成本,促使他們通過將房屋出租或出售的方式來彌補,這樣便起到合理利用閑置房產的作用。

(二)物業(yè)稅開征過程中存在的問題

與此同時我們也要看到開征物業(yè)稅所要面臨的困難。筆者認為物業(yè)稅的開征主要存在以下幾個問題:

1.產權關系不明。物業(yè)稅事實上是一種財產稅。主要針對具有私有財產性質的不動產——土地和房屋征稅。政府要想向所有者征稅,首先必須明確產權關系。開征物業(yè)稅的基本要求是土地和房屋的產權必須明晰,必須列明產權的所有人。然而,目前我國的財產登記法律制度還很不健全,大多散見于有關的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中,很多地方對納稅人的房屋住宅等沒有進行完整、規(guī)范的登記管理。這往往會造成房地產的私下交易,影響了稅收的正常管理。所以我國目前的財產登記管理制度的不完善對物業(yè)稅的征收造成了一定程度的阻礙。

2.房地產價值評估體系不健全。物業(yè)稅應繳納的稅額是隨著不動產的市場價值升高而提高的。所以物業(yè)稅準確、合理的計稅依據(jù)應是房產的市場價值,而其市場價值是通過房地產價值評估機構評估出來的,所以物業(yè)稅的計稅基礎也就是房地產的評估價值。這樣一來,房地產價值的評估便成為物業(yè)稅能否成功實行的關鍵一環(huán)。目前我國的房地產評估機構存在著財產評估機構和人員嚴重不足、評估制度和法規(guī)不完善、評估周期不明確等的這些客觀事實。若在此情況下開征物業(yè)稅,房地產估價結果很有可能導致不公正的稅賦,從而引發(fā)社會問題。

3.土地出讓金是否應包含在物業(yè)稅中。土地出讓金是政府以土地所有者的身份,在出讓土地使用權時收取的價款。就目前情況看,開發(fā)商在取得土地使用權及開發(fā)過程中繳納的租稅費在房產價格中占到了30%~50%。其中“租”即是指“土地出讓金”,在這部分租、稅、費中又占了絕大部分。由此,一次性為幾十年年限的土地使用權繳納土地出讓金大大增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。致使開發(fā)商抬高房價,最終還是由購房者承擔。因此土地出讓金如何處理成為物業(yè)稅開征的難點。

三、解決物業(yè)稅開征過程中難點的對策

雖然物業(yè)稅的開征仍存在著很多問題和阻礙,但通過國家采取的一系列有效措施解決這些難點,從而為物業(yè)稅的順利開征鋪平道路。

(一)建立完善的財產登記制度

物業(yè)稅作為直接稅應向產權所有者征收,這就要求必須明晰產權關系。因此應建立科學的房屋產權信息公示和查詢系統(tǒng)?？梢試L試逐步推行財產實名登記制。實行這一制度是對房屋業(yè)主的信息進行全面采集,以明確該房屋的所有者、所在地、性質、類型、面積以及套數(shù)、變更情況、估價的組成及變化情況等房地產信息資料,并制定嚴格的管理制度,以確保這些信息真實可靠。同時對這些信息進行網絡互聯(lián),加強管理,增強財產的透明度,完善財產等級制。從而為正確合理地核定納稅人的資產和物業(yè)稅的稅基提供便利,方便了物業(yè)稅征收的管理工作。

(二)建立健全房地產價值評估制度

建立一個完整而系統(tǒng)的房地產評估制度是物業(yè)稅改革成功的一個關鍵因素。在許多國家和地區(qū),負責物業(yè)價值的評估機構都具有較強的公正性。如加拿大多倫多是由非盈利機構市鎮(zhèn)物業(yè)評估公司定期評估所有物業(yè)價值。為了保證評估的客觀、公正以及對廣大業(yè)主負責的原則,必須建立一個科學的不動產評估制度,制定不動產評估法規(guī)和操作規(guī)程,培養(yǎng)專業(yè)、高效、公正、廉明的評估隊伍,同時獨立于稅務機關的評估管理機構。筆者認為應該由國家審計機關設置專門對征收物業(yè)稅的不動產進行評估的房地產評估機構。但由于房地產業(yè)是我國的主導產業(yè)之一,房產量相當龐大,所以若要一棟一棟房子評估,這樣的工作量是不可估計的,而且耗用的人力也相當多,最后征收到的物業(yè)稅可能還不夠支付這些評估人員的工作支出。所以首先應該對房地產從城市等級,交通情況及周圍環(huán)境等方面進行分類,對同一類的房地產進行統(tǒng)一評估,按相同的稅基征收,這樣不僅大大減輕了工作量而且不失公平性原則。其次通過法律保障納稅人對評估結果擁有知情權和申訴權。最后房地產的評估結果必須定期公布,并允許納稅人進行查詢,同時還要建立業(yè)主申辯制度,當業(yè)主認為由于評估結果不合理而導致物業(yè)稅過高時,可自行收集相關資料,向評估組要求再次評估。如果的確有失公平,評估組有義務修改評估結果。

(三)土地出讓金問題的處理

目前對于土地出讓金是否應并入物業(yè)稅一直存在著很大的爭議。而這一問題也成為了物業(yè)稅是否可以順利開征的重要因素。針對我國國情,將土地出讓金納入物業(yè)稅是最佳的選擇。

1.只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當中,才能抑制地方政府盲目、浪費建設的沖動。由于不能通過出讓土地一次性獲得收入,地方政府就不能“拆東墻補西墻”,使得他們將不得不加強服務,提高資金使用率,通過改善公共建設換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性。并且促進了社會文明的發(fā)展。

2.對于那些目前財政困難的政府,雖然不能從土地使用者那里一次性獲得大筆資金,但政府完全可以把未來幾年的土地年租金的征收權抵押給銀行,從銀行那里借到相當于“土地出讓金”大小的資金來發(fā)展地方經濟。而且,從銀行的角度,這樣的方式反而會降低銀行的放貸風險。

3.只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當中,才能抑制地方政府的賣地沖動,促進調控措施的發(fā)揮,防止房價進一步失控,解決住房這一民生問題。因此,土地出讓金并入物業(yè)稅符合我國的經濟發(fā)展趨勢,不僅不會造成地方財政出現(xiàn)困難局面,還可以促進地方政府城市文明建設的發(fā)展,所以是最佳的選擇。

針對我國現(xiàn)行房地產稅制的弊端,物業(yè)稅的推出有利于完善我國不動產的稅收體系,調節(jié)貧富差距,促進社會的公平公正。但同時必須看到,在房地產稅制改革的過程中,如何保證物業(yè)稅制的科學合理、公平公正以及如何確保物業(yè)稅的合理征收及有效管理,從而使物業(yè)稅充分發(fā)揮其作用,這都是目前需要解決的問題。物業(yè)稅的開征已成定局,但同時還必須全面考慮,在設計和操作等方面嚴格要求并合理創(chuàng)新。為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造良好的社會基礎和條件。

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(作者單位:遼寧師范大學會計系 遼寧大連 116029)

(責編:賈偉)