遲麗華 練曉婷

摘 要:目前我國房地產(chǎn)稅收制度十分混亂,稅目繁多且負(fù)擔(dān)較重。為了建立和健全我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、正常發(fā)展,物業(yè)稅的開征勢在必行。但同時(shí)它的開征也存在很多問題,亟待解決。文章首先介紹了我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀,并分析了開征物業(yè)稅的意義,然后設(shè)計(jì)出開征物業(yè)稅的方案,最后針對開征物業(yè)稅面臨的問題,提出解決的可行性建議。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅 房地產(chǎn)稅制 開征方案

中圖分類號:F810 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)11-190-02

2003年10月,十六屆三中全會通過的《中央關(guān)于社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中指出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！边@樣一來,物業(yè)稅的開征將會對房地產(chǎn)行業(yè)、購房者、政府和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)造成重要影響,因此如何才能順利地開征物業(yè)稅成為國家要面臨的問題,也是社會關(guān)注的熱點(diǎn)。

一、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及開征物業(yè)稅的意義

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。目前,我國房地產(chǎn)涉及的稅種主要有:營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅等。它涉及到各個(gè)方面的稅種,如土地使用、土地建設(shè)、企業(yè)所得、房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易、房屋出租、物業(yè)管理等稅收,造成了稅種多、稅目復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)稅收等問題,在很大程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前我國現(xiàn)有城市各種稅費(fèi)和地價(jià)占房價(jià)40%左右,其中重復(fù)和不合理收費(fèi)約占稅費(fèi)的30%。這樣就會使房價(jià)不合理的提高,抑制了消費(fèi)者的購買欲。并且,我國地價(jià)及稅、費(fèi)三大項(xiàng)成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達(dá)國家一般占20%左右。由此可以看出,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制不僅直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),同時(shí)也限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的正常擴(kuò)張,與此同時(shí),如此多的稅目還造成房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的普遍現(xiàn)象。如果不針對這些問題,及時(shí)找出解決的辦法,對房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革的話,這不僅會阻礙我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,更會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)市場日益混亂,最終致使國家整體經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響。因此,完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制便成為亟待解決的問題。而物業(yè)稅的開征也成為解決現(xiàn)行稅制問題的有效措施。

所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后,沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會隨之提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也要提高。其實(shí)簡單地說,物業(yè)稅就是政府對房屋的承租人或所有者進(jìn)行的一種購房貸款。在物業(yè)稅開征之前,開發(fā)商在購買土地及開發(fā)過程中已將相關(guān)稅費(fèi)提前支付給了政府,在售房的過程中再將這些費(fèi)用轉(zhuǎn)入售價(jià)中,達(dá)到轉(zhuǎn)收稅額的效果。而開征物業(yè)稅后,購房時(shí)只需交去除部分稅款后房屋售價(jià),而與房產(chǎn)相關(guān)的部分稅費(fèi)按照一定比率每年支付給政府,達(dá)到降低購房時(shí)的成本,提高持有成本的目的。因此開征物業(yè)稅對于完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。

首先,物業(yè)稅的開征可以完善我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度。征收物業(yè)稅,將現(xiàn)行的房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)合并,并統(tǒng)一內(nèi)外稅制,取消房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取。這樣一來,征收物業(yè)稅將改變目前對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)征稅的現(xiàn)狀,建立良好的輕交易、重保有的財(cái)產(chǎn)稅制格局,解決房地產(chǎn)稅制混亂的問題。

其次,物業(yè)稅的開征可以有效地調(diào)節(jié)貧富差距,優(yōu)化資源配置。物業(yè)稅實(shí)行對居住高檔別墅者課以高稅或采用累進(jìn)稅率,對居住普通住房者減免稅負(fù)。從而實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配、均衡支出的目的。物業(yè)稅的開征是在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí),增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù),以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。這樣一來,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率。另一方面,消費(fèi)者為了避免以后背上沉重的稅收負(fù)擔(dān),也會更傾向于購買經(jīng)濟(jì)型住宅。而對租房者來說其房租中由于含有物業(yè)稅,可能租金會比目前高,大戶型吸引力將下降。開發(fā)商未來如果房產(chǎn)空置,除了要負(fù)擔(dān)貸款利息,還要負(fù)擔(dān)物業(yè)稅。因此會迫使開發(fā)商加大促銷力度。使房地產(chǎn)資源得到合理的利用,起到優(yōu)化資源配置的作用。

最后,物業(yè)稅的開征可以增加地方政府長期財(cái)源,控制土地出讓。物業(yè)稅征收以后,按年征收的物業(yè)稅收入能保證地方政府為本地區(qū)提供公共服務(wù),并且有利于促使地方政府重視投資環(huán)境的建設(shè),形成“多征稅—多提供公共服務(wù)—財(cái)產(chǎn)增值—稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制,政府從而能夠參與房產(chǎn)增值價(jià)值的再分配。

二、物業(yè)稅開征的構(gòu)想以及開征過程中存在的問題

(一)物業(yè)稅開征的構(gòu)想

物業(yè)稅的開征勢在必行,但如何開征,開征過程中又會有哪些困難,便成為我們需要思考和研究的問題。

首先是物業(yè)稅的征稅范圍,主要是針對具有私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不動產(chǎn),即土地和房屋征稅。所有具有私人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)都應(yīng)在物業(yè)稅的征稅范圍內(nèi)。

其次是物業(yè)稅的稅基,物業(yè)稅主要是每年按照一定稅率對不動產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行征稅,即不動產(chǎn)的市場價(jià)值為物業(yè)稅的稅基。但同時(shí)公平合理的市場價(jià)值又如何計(jì)算呢?對于成本的核算有歷史成本、賬面成本和公允價(jià)值。其中歷史成本,是指以取得資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值,是一種傳統(tǒng)的成本計(jì)算方法。但由于房地產(chǎn)業(yè)受時(shí)間價(jià)值的影響比較大,房地產(chǎn)價(jià)格每年都有一定的變動,所以不適合用歷史成本計(jì)量房地產(chǎn)的市場價(jià)值。賬面成本是指賬面登記的成本,它包括賬面記錄的產(chǎn)品生產(chǎn)的實(shí)際成本。同歷史成本一樣也不適合用于計(jì)量房地產(chǎn)的市場價(jià)值。公允價(jià)值是指在公平的交易中,熟悉情況的雙方自愿達(dá)成的公平、合理的價(jià)格,也是一種市場價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量是市場經(jīng)濟(jì)條件下維護(hù)產(chǎn)權(quán)秩序的必要手段。筆者認(rèn)為用公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)的市場價(jià)值符合時(shí)間價(jià)值原則,也是公平合理的價(jià)值計(jì)量方法。

最后是物業(yè)稅的稅率,首先,物業(yè)稅的稅額應(yīng)將綜合合并的相關(guān)稅費(fèi),按照房產(chǎn)的使用年限,和每年的稅率計(jì)算出來的。但由于房地產(chǎn)的分類不同,征收的稅率也應(yīng)不同。

第一,房地產(chǎn)從用途上分,有經(jīng)營性房產(chǎn)及自用性房產(chǎn),以納稅能力來衡量的話,經(jīng)營性物業(yè)與純消費(fèi)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。前者是通過房屋出租收取利潤,而后者則是純支出。所以我們應(yīng)對經(jīng)營性房產(chǎn)實(shí)行高額稅率,而自用房產(chǎn)實(shí)行低額稅率。

第二,房地產(chǎn)從使用程度上分,有新房及舊房,在物業(yè)稅開征之前的已購住房不應(yīng)再負(fù)擔(dān)、至少是不應(yīng)再全部負(fù)擔(dān)物業(yè)稅?？梢钥紤]在一定年限內(nèi)免征物業(yè)稅,這個(gè)免征年限的確定必須科學(xué)合理,原則上應(yīng)是已購住房一次性實(shí)際繳納的租稅費(fèi)及利息總和全部抵繳規(guī)定應(yīng)納的物業(yè)稅額后,再按物業(yè)稅制度的規(guī)定繳納物業(yè)稅。而物業(yè)稅開征之后的新房應(yīng)直接按物業(yè)稅制度的規(guī)定正常繳納。

第三,房地產(chǎn)從檔次上分,有高檔住房及普通住房,雖然都是自主房產(chǎn),有的是幾十平方米的普通住房,有的卻是幾百平方米的高級豪宅。同時(shí),還存在著擁有房產(chǎn)量過多,出現(xiàn)閑置房產(chǎn)的現(xiàn)象。因此基于調(diào)節(jié)貧富差距,實(shí)現(xiàn)社會公平的考慮,對普通房產(chǎn)與高檔住宅征收物業(yè)稅應(yīng)有所區(qū)別?？梢园凑辗课菝娣e和價(jià)值設(shè)計(jì)一個(gè)合理的起征點(diǎn),對低于起征點(diǎn)的住房實(shí)行較低的稅率征收,對超過起征點(diǎn)的房產(chǎn)采用較高稅率征收,同時(shí)對于擁有多處房產(chǎn)的應(yīng)按照超額累進(jìn)稅率制,進(jìn)行累加稅率的征收。這樣就增加了擁有多處房產(chǎn)的富人的房產(chǎn)保有成本,促使他們通過將房屋出租或出售的方式來彌補(bǔ),這樣便起到合理利用閑置房產(chǎn)的作用。

(二)物業(yè)稅開征過程中存在的問題

與此同時(shí)我們也要看到開征物業(yè)稅所要面臨的困難。筆者認(rèn)為物業(yè)稅的開征主要存在以下幾個(gè)問題:

1.產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明。物業(yè)稅事實(shí)上是一種財(cái)產(chǎn)稅。主要針對具有私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不動產(chǎn)——土地和房屋征稅。政府要想向所有者征稅,首先必須明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。開征物業(yè)稅的基本要求是土地和房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰,必須列明產(chǎn)權(quán)的所有人。然而,目前我國的財(cái)產(chǎn)登記法律制度還很不健全,大多散見于有關(guān)的法律、法規(guī)及各部門規(guī)章制度中,很多地方對納稅人的房屋住宅等沒有進(jìn)行完整、規(guī)范的登記管理。這往往會造成房地產(chǎn)的私下交易,影響了稅收的正常管理。所以我國目前的財(cái)產(chǎn)登記管理制度的不完善對物業(yè)稅的征收造成了一定程度的阻礙。

2.房地產(chǎn)價(jià)值評估體系不健全。物業(yè)稅應(yīng)繳納的稅額是隨著不動產(chǎn)的市場價(jià)值升高而提高的。所以物業(yè)稅準(zhǔn)確、合理的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)的市場價(jià)值,而其市場價(jià)值是通過房地產(chǎn)價(jià)值評估機(jī)構(gòu)評估出來的,所以物業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)也就是房地產(chǎn)的評估價(jià)值。這樣一來,房地產(chǎn)價(jià)值的評估便成為物業(yè)稅能否成功實(shí)行的關(guān)鍵一環(huán)。目前我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在著財(cái)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員嚴(yán)重不足、評估制度和法規(guī)不完善、評估周期不明確等的這些客觀事實(shí)。若在此情況下開征物業(yè)稅,房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果很有可能導(dǎo)致不公正的稅賦,從而引發(fā)社會問題。

3.土地出讓金是否應(yīng)包含在物業(yè)稅中。土地出讓金是政府以土地所有者的身份,在出讓土地使用權(quán)時(shí)收取的價(jià)款。就目前情況看,開發(fā)商在取得土地使用權(quán)及開發(fā)過程中繳納的租稅費(fèi)在房產(chǎn)價(jià)格中占到了30%~50%。其中“租”即是指“土地出讓金”,在這部分租、稅、費(fèi)中又占了絕大部分。由此,一次性為幾十年年限的土地使用權(quán)繳納土地出讓金大大增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。致使開發(fā)商抬高房價(jià),最終還是由購房者承擔(dān)。因此土地出讓金如何處理成為物業(yè)稅開征的難點(diǎn)。

三、解決物業(yè)稅開征過程中難點(diǎn)的對策

雖然物業(yè)稅的開征仍存在著很多問題和阻礙,但通過國家采取的一系列有效措施解決這些難點(diǎn),從而為物業(yè)稅的順利開征鋪平道路。

(一)建立完善的財(cái)產(chǎn)登記制度

物業(yè)稅作為直接稅應(yīng)向產(chǎn)權(quán)所有者征收,這就要求必須明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此應(yīng)建立科學(xué)的房屋產(chǎn)權(quán)信息公示和查詢系統(tǒng)?？梢試L試逐步推行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制。實(shí)行這一制度是對房屋業(yè)主的信息進(jìn)行全面采集,以明確該房屋的所有者、所在地、性質(zhì)、類型、面積以及套數(shù)、變更情況、估價(jià)的組成及變化情況等房地產(chǎn)信息資料,并制定嚴(yán)格的管理制度,以確保這些信息真實(shí)可靠。同時(shí)對這些信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)互聯(lián),加強(qiáng)管理,增強(qiáng)財(cái)產(chǎn)的透明度,完善財(cái)產(chǎn)等級制。從而為正確合理地核定納稅人的資產(chǎn)和物業(yè)稅的稅基提供便利,方便了物業(yè)稅征收的管理工作。

(二)建立健全房地產(chǎn)價(jià)值評估制度

建立一個(gè)完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度是物業(yè)稅改革成功的一個(gè)關(guān)鍵因素。在許多國家和地區(qū),負(fù)責(zé)物業(yè)價(jià)值的評估機(jī)構(gòu)都具有較強(qiáng)的公正性。如加拿大多倫多是由非盈利機(jī)構(gòu)市鎮(zhèn)物業(yè)評估公司定期評估所有物業(yè)價(jià)值。為了保證評估的客觀、公正以及對廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的原則,必須建立一個(gè)科學(xué)的不動產(chǎn)評估制度,制定不動產(chǎn)評估法規(guī)和操作規(guī)程,培養(yǎng)專業(yè)、高效、公正、廉明的評估隊(duì)伍,同時(shí)獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)關(guān)的評估管理機(jī)構(gòu)。筆者認(rèn)為應(yīng)該由國家審計(jì)機(jī)關(guān)設(shè)置專門對征收物業(yè)稅的不動產(chǎn)進(jìn)行評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。但由于房地產(chǎn)業(yè)是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一,房產(chǎn)量相當(dāng)龐大,所以若要一棟一棟房子評估,這樣的工作量是不可估計(jì)的,而且耗用的人力也相當(dāng)多,最后征收到的物業(yè)稅可能還不夠支付這些評估人員的工作支出。所以首先應(yīng)該對房地產(chǎn)從城市等級,交通情況及周圍環(huán)境等方面進(jìn)行分類,對同一類的房地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一評估,按相同的稅基征收,這樣不僅大大減輕了工作量而且不失公平性原則。其次通過法律保障納稅人對評估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。最后房地產(chǎn)的評估結(jié)果必須定期公布,并允許納稅人進(jìn)行查詢,同時(shí)還要建立業(yè)主申辯制度,當(dāng)業(yè)主認(rèn)為由于評估結(jié)果不合理而導(dǎo)致物業(yè)稅過高時(shí),可自行收集相關(guān)資料,向評估組要求再次評估。如果的確有失公平,評估組有義務(wù)修改評估結(jié)果。

(三)土地出讓金問題的處理

目前對于土地出讓金是否應(yīng)并入物業(yè)稅一直存在著很大的爭議。而這一問題也成為了物業(yè)稅是否可以順利開征的重要因素。針對我國國情,將土地出讓金納入物業(yè)稅是最佳的選擇。

1.只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中,才能抑制地方政府盲目、浪費(fèi)建設(shè)的沖動。由于不能通過出讓土地一次性獲得收入,地方政府就不能“拆東墻補(bǔ)西墻”,使得他們將不得不加強(qiáng)服務(wù),提高資金使用率,通過改善公共建設(shè)換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性。并且促進(jìn)了社會文明的發(fā)展。

2.對于那些目前財(cái)政困難的政府,雖然不能從土地使用者那里一次性獲得大筆資金,但政府完全可以把未來幾年的土地年租金的征收權(quán)抵押給銀行,從銀行那里借到相當(dāng)于“土地出讓金”大小的資金來發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。而且,從銀行的角度,這樣的方式反而會降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當(dāng)中,才能抑制地方政府的賣地沖動,促進(jìn)調(diào)控措施的發(fā)揮,防止房價(jià)進(jìn)一步失控,解決住房這一民生問題。因此,土地出讓金并入物業(yè)稅符合我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢,不僅不會造成地方財(cái)政出現(xiàn)困難局面,還可以促進(jìn)地方政府城市文明建設(shè)的發(fā)展,所以是最佳的選擇。

針對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的弊端,物業(yè)稅的推出有利于完善我國不動產(chǎn)的稅收體系,調(diào)節(jié)貧富差距,促進(jìn)社會的公平公正。但同時(shí)必須看到,在房地產(chǎn)稅制改革的過程中,如何保證物業(yè)稅制的科學(xué)合理、公平公正以及如何確保物業(yè)稅的合理征收及有效管理,從而使物業(yè)稅充分發(fā)揮其作用,這都是目前需要解決的問題。物業(yè)稅的開征已成定局,但同時(shí)還必須全面考慮,在設(shè)計(jì)和操作等方面嚴(yán)格要求并合理創(chuàng)新。為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造良好的社會基礎(chǔ)和條件。

參考文獻(xiàn):

1.劉立軍.物業(yè)稅的理論研究[M].人民大學(xué)出版社

2.王宇鵬.物業(yè)稅開征的優(yōu)勢及可行性分析[J].企業(yè)改革與管理,2008(9)

3.李芳.關(guān)于我國物業(yè)稅開征的理性思考[J].財(cái)經(jīng)在線,2008(6)

(作者單位:遼寧師范大學(xué)會計(jì)系 遼寧大連 116029)

(責(zé)編:賈偉)