一　口

[房市將在2009年中期見底,春節(jié)前后還有一輪降價(jià)潮,預(yù)計(jì)將成交放量,資金來源增速將在2009年二季度見底回升,投資增速在2009年中期見底回升,2009年底存量與增量消化回復(fù)到比較合理的水平,2010年后供應(yīng)增長(zhǎng)將放緩。]

近幾年房?jī)r(jià)的“高燒不退”,終于在2008年好好地降了降溫。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了自1998年以來銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況。開發(fā)商促銷花樣翻新,銀行下調(diào)房貸利率攬生意……但市場(chǎng)成交仍持續(xù)低迷,觀望氣氛日益濃重。這一年產(chǎn)生了無數(shù)的“關(guān)鍵詞”,樓市上也少不了許多娛樂元素,如“拐點(diǎn)”、“百日劇變”、“俯臥撐”、“豬堅(jiān)強(qiáng)”、“盼解放軍”……。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱,目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面,都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲,“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié),在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸。”

不過,經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍認(rèn)為,目前的房?jī)r(jià)水平依舊偏高。其中,52%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房?jī)r(jià)“較高”,31%認(rèn)為“過高”。在全部參與調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中,只有1%認(rèn)為房?jī)r(jià)“較低”。

2009年的房?jī)r(jià)走勢(shì)開始備受關(guān)注。

未來可能出臺(tái)的具體政策將圍繞降低交易成本、加大金融支持力度和穩(wěn)定居民購房信心三個(gè)層面而展開。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次明確改善性“二套房”概念,重申對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請(qǐng)購買第二套普通自住房的居民,比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)認(rèn)為,此舉旨在進(jìn)一步鼓勵(lì)居民購買改善型住房,并由此向樓市釋放重大利好信息,“救市”意味深重。

房地產(chǎn)業(yè)不但會(huì)通過自身投資規(guī)模來影響國民經(jīng)濟(jì),還會(huì)通過對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響進(jìn)一步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面結(jié)果,如果2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資零增長(zhǎng),GDP至少被拖累增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn),因此在保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基調(diào)下房地產(chǎn)業(yè)面臨回暖的政策環(huán)境。

經(jīng)濟(jì)下滑過程中,利率是投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最應(yīng)關(guān)注的變量之一。未來的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)可能是增速的逐季回落,不同于1995年香港房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速逐季回升,但會(huì)好于美國1990年、香港1984和2003年出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng),美國和香港在當(dāng)時(shí)下滑經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,利率下調(diào)幅度達(dá)到40%后,房?jī)r(jià)開始恢復(fù)上漲。所以我國利率下調(diào)幅度如能達(dá)到40%,可能就會(huì)改變房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)。

從房?jī)r(jià)來看,考慮降息因素,修整后的房?jī)r(jià)收入比大概是17%。如果考慮降息,整個(gè)房地產(chǎn)下跌只有10%左右,從這個(gè)來看,房?jī)r(jià)下跌可能性已經(jīng)不是很大。事實(shí)上,利率水平和房地產(chǎn)景氣度之間也存在緊密關(guān)系,這是中國的情況,美國從1997年到2007年,美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息都對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了很大影響。

在土地供應(yīng)方面,土地供應(yīng)已經(jīng)大幅度減少,經(jīng)過2008、2009年調(diào)整,到2009年下半年行業(yè)供求關(guān)系有望重新走向一個(gè)平穩(wěn)。

供給角度來看,2009年將進(jìn)一步縮減。房?jī)r(jià)雖然有一定下行壓力,但是降價(jià)空間已經(jīng)不是很大。加上2009年宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)先漲后穩(wěn)的格局,為房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大,如果房?jī)r(jià)下降5%-10%,整個(gè)行業(yè)大概是零增長(zhǎng)。