華　偉　魏　斌

內(nèi)容摘要當(dāng)前,金融危機(jī)已逐步演變?yōu)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī),世界經(jīng)濟(jì)增長明顯減速,我國經(jīng)濟(jì)增長也相應(yīng)放緩,尤其是國內(nèi)需求和出口受阻。面對這種內(nèi)憂外困,中央政府采取有效措施穩(wěn)定消費(fèi)者信心和投資,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡。最近幾個月房地產(chǎn)逐漸顯現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢,其背后除了有寬松的貨幣政策和低利率政策的推動,也有產(chǎn)業(yè)資金和國際游資的進(jìn)入。我國住房市場的啟動開始呈加速之勢,但仍存在不確定性風(fēng)險,需要做好應(yīng)對準(zhǔn)備。

關(guān) 鍵 詞金融危機(jī) 新政 寬松貨幣政策 房地產(chǎn)

作者1華偉,復(fù)旦大學(xué)金融研究院副研究員、博士;2魏斌,復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究生。(上海:200433)

一

自2007年始于美國卻席卷全球的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來,中國房地產(chǎn)市場因內(nèi)外交困,自2008年起全國絕大部分城市房價開始走低,同期各地房地產(chǎn)市場成交量不斷萎縮。2008年全國房地產(chǎn)土地購置面積同比下降8.6%,商品房銷售面積同比減少19.7%,銷售額同比減少19.5%。[1]在此情境下,2009年我國房地產(chǎn)業(yè)走向何方,政府如何在內(nèi)需不足情況下合理引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)投資與消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)能否成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要支點(diǎn)等問題,成為社會各界人士和諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家討論的焦點(diǎn)。在新的國際金融與經(jīng)濟(jì)形勢作用下,中央政府明確了房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位,其基本要求是不僅行業(yè)增長速度超過GDP平均速度,而且要在GDP中占有較大的比重。因而,簡單地用是否列入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃來衡量中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的重視性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,因?yàn)?列入振興規(guī)劃的十大產(chǎn)業(yè)大部分在GDP中的重要性遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)。有鑒于此,2009年兩會以后,如何迅速激活房地產(chǎn)市場、啟動住房消費(fèi)成為當(dāng)務(wù)之急。

仔細(xì)分析我國當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)困境,就會發(fā)現(xiàn)由于全球金融危機(jī)對各國經(jīng)濟(jì)尤其是發(fā)達(dá)國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響,經(jīng)濟(jì)增長“三大支柱”之一的外向型產(chǎn)業(yè)受到了最大的沖擊。自2008年下半年以來,我國進(jìn)出口增長率已經(jīng)連續(xù)下降,我國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長只能轉(zhuǎn)移到依靠投資和國內(nèi)消費(fèi)上。而根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理,投資包括政府投資和私人部門投資,2008年年底我國已經(jīng)出臺了4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激投資計劃。然而僅有政府部門的投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我們急需解決的問題是如何以政府投資帶動私人部門投資。私人部門投資可以簡單分為產(chǎn)業(yè)投資和房地產(chǎn)等行業(yè)投資,由于我國當(dāng)前很大一部分企業(yè)集中在出口貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)部門,而一蹶不振的國外經(jīng)濟(jì)形勢使這部分產(chǎn)業(yè)不能很快正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來,同時由于未來經(jīng)濟(jì)形勢不明朗,國內(nèi)消費(fèi)受阻,這部分滯銷的出口產(chǎn)品又不能快速實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)內(nèi)銷。在這種情況下,啟動一頭聯(lián)系投資,一頭聯(lián)系消費(fèi)的房地產(chǎn)業(yè)必將成為我國擴(kuò)大內(nèi)需的重要引擎。

也是在這種思路下,從2008年10月末開始,中央政府連續(xù)推出包括持續(xù)減息、降低普通商品住房抵押貸款首付比例、下調(diào)二手房交易營業(yè)稅率等以“國十三條”為核心的一系列鼓勵居民住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)投資的新政策,并且鼓勵地方政府制定相應(yīng)的配套及實(shí)施細(xì)則。今年的政府工作報告中也明確提出,要采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展,并積極向市場闡述穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展依然是我國2009年的新動向和政策新趨勢。至2009年5月27日,中央政府又出臺新的調(diào)控政策,13年來首次下調(diào)商品房資本金比例,普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。[2]

在這種大的政策背景下,最近幾個月我國房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1~3月份,全國商品房銷售面積同比增長8.2%,其中商品住宅銷售面積增長8.7%,商品房銷售額同比增長23.1%。[3]上海樓市自2009年以來商品住宅成交量也逐月上升,4月份上海全市住宅市場成交量為190.2萬平方米,環(huán)比增加了23.7%,比去年同期增加了103.42%。北京發(fā)改委統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,一季度北京全市銷售商品住宅264.4萬平方米,同比增長1.1倍,商品房空置面積也相應(yīng)減少2.5萬平方米;同時借著3月份以來北京房地產(chǎn)市場回升趨勢,北京土地市場也呈現(xiàn)回暖跡象,開發(fā)商拿地的熱情不斷高漲,前后有7家房地產(chǎn)公司,共斥資15億元競拍土地。[4]

二

以上的市場數(shù)據(jù)皆說明中國房地產(chǎn)市場開始顯示反彈跡象,市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心不斷增加。深究最近我國房地產(chǎn)市場反彈,除了政府政策層面的利好外,還有很多新的機(jī)遇:

第一,由于國外需求下降,我國眾多對外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩,產(chǎn)業(yè)資金大舉進(jìn)入資產(chǎn)市場。中國的制造業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的成長和發(fā)展,很多產(chǎn)品的競爭力和生產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到世界領(lǐng)先水平,經(jīng)常是一個地區(qū)的生產(chǎn)能力就能滿足整個世界市場的需求;并且由于技術(shù)的不斷革新,生產(chǎn)能力不斷擴(kuò)大,國內(nèi)出口企業(yè)內(nèi)部競爭激烈,很多出口加工品價格隨之一降再降,也帶來大量貿(mào)易摩擦。

從全球經(jīng)濟(jì)的角度看,我國無論是經(jīng)濟(jì)總量還是對外貿(mào)易總額都在不斷擴(kuò)大。2007年中國貨物出口占全球的比重即高達(dá)到8.76%,出口總額僅次于德國名列世界第二,奠定了 “世界工廠”的地位。也因此,國際經(jīng)濟(jì)的任何風(fēng)吹草動都會對我國外向型經(jīng)濟(jì)造成很大的影響,尤其是作為我國最大的出口貿(mào)易伙伴的歐盟和美國市場的變化。在這次金融危機(jī)中,美國和歐盟都是重災(zāi)區(qū),最近美國商務(wù)部的報告顯示,受商業(yè)投資萎縮的拖累,美國經(jīng)濟(jì)第一季度繼續(xù)嚴(yán)重下滑,GDP降幅高達(dá)6.1%, 為60多年來最嚴(yán)重的萎縮。在過去的四個季度內(nèi),美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)萎縮2.6%,美國消費(fèi)者支出也連續(xù)兩個季度均下跌4%。[5]而一季度的歐元區(qū)和歐盟27國GDP也比上季度下降2.5%,同比分別下滑4.6%和4.4%。在此影響下,我國貿(mào)易總額大幅度下降,一季度我國在北美地區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易總額同比降低15.6%,在歐洲地區(qū)比上年同期降低22.4%。

國際經(jīng)濟(jì)形勢惡化的直接后果是中國的對外加工貿(mào)易出口受阻,產(chǎn)能過剩,產(chǎn)業(yè)資金從生產(chǎn)行業(yè)不斷向資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移。而當(dāng)大量資金涌入資產(chǎn)市場,直接結(jié)果就是資產(chǎn)價格不斷上漲,這可以解釋為什么自2009年開始,在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)基本面并未好轉(zhuǎn)的形勢下,我國的股市卻不斷攀升。但我國股票市場不確定因素太多,市場極其脆弱,股市風(fēng)險很大。因此,分析下來,大量的產(chǎn)業(yè)資金除了一部分進(jìn)入了風(fēng)險高的資本市場,絕大部分則是流向了房地產(chǎn)行業(yè)。這可以進(jìn)一步解釋為什么最近幾個月房地產(chǎn)成交量不斷回升,當(dāng)然其中包含了很大比例的投機(jī)性購房。中國人民銀行發(fā)布的2009年一季度信貸情況分析報告顯示,雖然一季度信貸資金整體上在三大產(chǎn)業(yè)上分布比較合理,但信貸資金進(jìn)入如電子、鋼鐵、水泥等生產(chǎn)過剩型行業(yè)不僅不會改變其效益,只能進(jìn)一步增加過剩產(chǎn)能;而這部分投資資金可能并未全部流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)過程中,很多資金可能已經(jīng)從實(shí)體產(chǎn)業(yè)投向房地產(chǎn)行業(yè)中。[6]

第二,寬松的貨幣政策和低利率政策使房地產(chǎn)市場資金逐漸充裕。在2008年國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境迅速惡化、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行困難明顯加大的情況下,“保增長”成為我國宏觀調(diào)控面臨的首要任務(wù)。中央政府適時施行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,努力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快地增長。2008年12月3日,國務(wù)院常務(wù)會議確定金融促經(jīng)濟(jì)發(fā)展的九項(xiàng)政策措施,要求落實(shí)適度寬松的貨幣政策,促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長,追加政策性銀行貸款1000億元,并積極擴(kuò)大住房等信貸市場貸款規(guī)模。同年11月底,央行對基準(zhǔn)利率進(jìn)行了年度第五次調(diào)整,一年期存貸款利率各下調(diào)0.27%。寬松的貨幣政策和低利率政策使房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的局面有所緩解,同時使房地產(chǎn)開發(fā)和居民購房的資金成本大幅下降。最近央行公布的2009年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示,今年以來,受降息和貸款同業(yè)競爭驅(qū)使,金融機(jī)構(gòu)貸款利率繼續(xù)下行,3月份貸款平均利率比年初下降0.80%,企業(yè)融資成本顯著降低。[7]同時,居民首次購買普通商品住房優(yōu)惠政策出臺,滿足條件的居民可享受首付二成、貸款利率可享受七折的優(yōu)惠政策。種種措施都使得未來很長一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場資金將會比較充裕,對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到了支撐作用。

第三,美國、歐盟等發(fā)達(dá)國家施行積極的財政貨幣政策使得全球資金面寬松,國際市場熱錢激增,未來將會不斷涌入我國市場,尤其是我國房地產(chǎn)市場。為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,美國率先施行通脹策略(增加美元供給政策)刺激經(jīng)濟(jì)增長,目前美國M0(現(xiàn)金)的增量超過100%, 歐洲央行也加入到M2(現(xiàn)金加各種存款)的體系中來,在整個國際環(huán)境上,資金寬松將是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之前很長一段時間內(nèi)大的趨勢。美歐國家濫發(fā)貨幣無疑對國際整體資金面有較強(qiáng)的推動作用,但也會帶來世界性的通貨膨脹和不斷激增的國際游資。香港股票市場最近的增長就能說明這一點(diǎn),恒生指數(shù)曾在5月11日之前連漲7天,過去短短兩個月內(nèi)累計大漲44%。亞洲基金的數(shù)據(jù)也表明,截至5月6日,一周內(nèi)共有16億美元流入亞洲離岸基金,過去兩個月共有58億美元的資金涌進(jìn)亞洲市場。[8]

由于美國、日本等發(fā)達(dá)國家利率已經(jīng)趨近零的水平,而我國的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際利率,同時基于對我國當(dāng)下經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇、未來經(jīng)濟(jì)長期看好的判斷,以及對人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期,國際熱錢將會不斷涌入中國市場。加之我國投資渠道一直相對狹窄,而資本市場風(fēng)險又太大,房地產(chǎn)自然成為最好的投資品種。

第四,我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇離不開住房保障體系的建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)由商品房市場和住房保障兩部分構(gòu)成,房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展離不開住房保障體系建設(shè),住房保障對社會穩(wěn)定與和諧社會建設(shè)意義重大。因此,今年的政府工作報告中明確提出,爭取用三年時間,解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題,同時中央財政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度,并擬安排430億元,用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。[9]

在此,筆者想強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn):首先,根據(jù)保障性住房的定義和界分就會發(fā)現(xiàn),保障性住房和普通商品房之間并不是競爭關(guān)系,更多的是互補(bǔ)關(guān)系。目前來看,保障性住房一方面規(guī)模較小,另一方面有很強(qiáng)的針對性,無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房都是針對社會低收入家庭,是為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”;而普通商品房的購買者往往以社會中高收入階層居多,他們是市場的主要參與者,并且這一部分人群隨著中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展將不斷增加,是社會穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。其次,我國住房保障建設(shè)仍存在大量的資金缺口。中央政府出臺政策,而把住房保障建設(shè)任務(wù)交給地方政府,在這樣的體制下,地方政府缺乏建設(shè)住房保障的財力和動力,這就說明了為什么在過去幾年里我國的住房保障體系建設(shè)一直緩慢前行。自1994年稅制改革之后,中央把更大比重的事權(quán)轉(zhuǎn)移給地方政府,地方政府承擔(dān)著過高的支出責(zé)任;并且受限于當(dāng)前的官員考核體制,地方政府傾向于在符合中央宏觀調(diào)控的環(huán)境下擴(kuò)大財政支出,大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。今天中央政府出臺了4萬億元的經(jīng)濟(jì)振興計劃,這需要地方政府跟進(jìn)高達(dá)18萬億元配套設(shè)施投資建設(shè),因此地方政府面臨短期內(nèi)財政支出迅速膨脹的壓力。盡管中央政府近期決定放寬融資渠道代地方政府發(fā)行地方債券籌資,地方政府財政支出剩余的缺口仍然難以滿足?？梢酝茢?在地方政府缺乏足夠資金的情形下,如果中央政府不加大住房保障投資力度,未來幾年內(nèi)我國住房保障建設(shè)依然只會停留在當(dāng)前水平。

三

以上種種形勢和舉措有利于我國房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟(jì)走向回升復(fù)蘇通道,但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中還充滿很多不確定因素。例如,我國經(jīng)濟(jì)整體回升的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固,國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境十分嚴(yán)峻,國際金融危機(jī)還在不斷蔓延,金融危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退尚無見底跡象。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的周期性行業(yè),在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不明朗和2008年年底以來出臺的調(diào)控政策相對滯后的雙重影響下,存在很大的不確定風(fēng)險。挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存,中國房地產(chǎn)市場監(jiān)管者和市場參與主體要未雨綢繆,做好準(zhǔn)備。未來很長一段時間的工作重點(diǎn)應(yīng)該是,加快政策和外部環(huán)境的優(yōu)化配置,加快完善我國的房地產(chǎn)金融體系和住房保障體系,具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

第一,在制度建設(shè)上,要進(jìn)行規(guī)范調(diào)整。我國房地產(chǎn)政策調(diào)控迄今未形成一套科學(xué)有效的體系,各相關(guān)部門缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,調(diào)控政策操作困難,后期實(shí)施監(jiān)督不力,直接影響各級政府對房地產(chǎn)市場的有效干預(yù)和調(diào)節(jié)。同時,對房地產(chǎn)市場調(diào)控不能“一刀切”,像北京、上海、廣州房地產(chǎn)價格雖高,但市場運(yùn)營良好,反而內(nèi)地很多中小型二三線城市房地產(chǎn)價格雖低,但市場交易量不足。未來的市場調(diào)控要因地制宜,不能因?yàn)榻谝痪€城市房市回暖就完全放棄2008年的政策,轉(zhuǎn)而對房地產(chǎn)市場施行緊縮政策,這樣會加劇很多中小城市房地產(chǎn)市場崩盤的風(fēng)險。

第二,加快對二套房市場進(jìn)行適度松綁,以增強(qiáng)市場流動性和交易量。2007年下半年在房價瘋漲之時,為了防止房市出現(xiàn)泡沫,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文規(guī)定購買第二套住房的首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。但目前經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,當(dāng)前首要任務(wù)是提振經(jīng)濟(jì),“保增長”和“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”是未來工作的重點(diǎn),房地產(chǎn)市場的二套房政策應(yīng)適應(yīng)市場和國情變化,對二套房市場適度松綁。同時,由于我國居民收入水平不斷提高,改善性住房需求在總需求中的比重也會越來越高,這都需要政府采取有效改革措施,滿足居民住房合理升級需求。

第三,加快推進(jìn)改善外部環(huán)境,包括加快房地產(chǎn)市場的改革,規(guī)范市場秩序,建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系,消除資金流動的障礙。在未來流動性逐漸充裕的局面下,應(yīng)該逐漸降低房地產(chǎn)資金和市場門檻,鼓勵行業(yè)外資金進(jìn)入,并不斷提高房地產(chǎn)體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率和資源的運(yùn)營質(zhì)量,降低行業(yè)的平均利潤率,使房地產(chǎn)收益和風(fēng)險相匹配。同時,需要打破行業(yè)潛規(guī)則,加快房地產(chǎn)信息公開化和透明化建設(shè)。

第四,加大住房保障建設(shè)投資力度。政府投資建設(shè)的住房保障體系能夠起到穩(wěn)定社會秩序的重要作用,同時住房保障投資也會加大社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模,有利于我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。當(dāng)前關(guān)鍵要解決的問題是資金缺口,這一方面要求政府加大對保障房的投資,另一方面要求政府能夠合理有效引導(dǎo)社會資金進(jìn)入保障房市場。例如,中央政府此次出臺的新的資本金政策對不同的商品房開發(fā)投資有所區(qū)別,其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%,而其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例只下調(diào)了5%。這就表明政府鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發(fā)投資,希望引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)加大對這一類房源的投入。

參考文獻(xiàn):

[1]2008年1-12月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況. 國家統(tǒng)計局. http:www.stats. gov. cn/tjfx/jdfx/t20081212_402525721.htm.

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[3]2009年第一季度全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況. 國家統(tǒng)計局. 信息轉(zhuǎn)載. http:www.zgdcs. com/main/2009-04/07402. htm.

[4]開發(fā)商10億元天價拿地京城樓市是否回暖待觀察. 經(jīng)濟(jì)參考報,2009.5.26.

[5]美國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重萎縮第一季度GDP下降6.1%. 證券日報,2009.4.30.

[6]調(diào)研顯示4萬億信貸資金正流入產(chǎn)能過剩行業(yè). 經(jīng)濟(jì)觀察報,2009.4.26.

[7]中國貨幣政策執(zhí)行報告(2009年第一季度). 央行網(wǎng)站. http://www.pbc.gov.cn/detail. asp? col=100&id;=3211.

[8]香港金管局注資31億力壓港匯銀行結(jié)余再創(chuàng)新高. 人民網(wǎng),2009.5.12.

[9]2009年國務(wù)院總理溫家寶作政府工作報告. 新華網(wǎng),2009.3.5.

編輯阮子瑗