陸玉龍

政府應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的重要對(duì)策是,發(fā)放中低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼,政府按補(bǔ)貼比例持有房屋產(chǎn)權(quán),既解決普通大眾住房困難,又堅(jiān)持住房制度改革市場(chǎng)化方向

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,政府該如何應(yīng)對(duì)?社會(huì)各界見仁見智。從中國(guó)國(guó)情和住房特殊性出發(fā),政府應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的重要對(duì)策是,發(fā)放中低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼,政府按補(bǔ)貼比例持有房屋產(chǎn)權(quán),既解決普通大眾住房困難,又堅(jiān)持住房制度改革市場(chǎng)化方向。

有人主張政府干預(yù)以降低房?jī)r(jià),出發(fā)點(diǎn)是好的,然而事與愿違,近年來政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,房?jī)r(jià)并沒有下降,反而有“屢調(diào)屢漲”之勢(shì)。有人建議政府直接降低地價(jià)來降低房?jī)r(jià),但在招拍掛制度下,有大量開發(fā)用地較大幅度地超底價(jià)成交,也有按底價(jià)或接近底價(jià)成交,還有按底價(jià)不能成交而流拍,這充分說明了地價(jià)和房?jī)r(jià)一樣也由市場(chǎng)決定,政府不應(yīng)操縱;若按有人希望的取消招拍掛制度,按協(xié)議低價(jià)出讓土地,除極易產(chǎn)生腐敗、侵害國(guó)家利益外,在利潤(rùn)最大化機(jī)制作用下,開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)因地價(jià)便宜而降低房?jī)r(jià),這樣的案例不勝枚舉。主張政府干預(yù)房?jī)r(jià),不論何種方式,都是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維,不符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求,違背客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律,因而根本不可能解決普通大眾的住房困難。

全面建設(shè)小康社會(huì),住房是關(guān)鍵。住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題,而且是重大的社會(huì)問題,住房政策是經(jīng)濟(jì)政策也是社會(huì)政策的重要組成部分,解決普通大眾住房困難是執(zhí)政黨宗旨和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制賦予政府的重要職責(zé)。中國(guó)房?jī)r(jià)高,實(shí)質(zhì)是房?jī)r(jià)收入比高,究其成因主要是,社會(huì)貧富差距較大,占總?cè)丝诩s25%的富裕階層具有超強(qiáng)的住房投資與消費(fèi)雙重能力,這推動(dòng)著房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通大眾的實(shí)際購(gòu)買力水平而高位運(yùn)行。針對(duì)此情況,如何解決普通大眾住房困難呢?大幅降房?jī)r(jià)已很難;大幅度普遍提高居民收入短期也難,需漸進(jìn)過程;廉租房只能供給極少數(shù)特困戶;經(jīng)濟(jì)適用房有重大制度性缺陷,難以大規(guī)模供應(yīng);發(fā)揮公共財(cái)政功能,按規(guī)定條件、標(biāo)準(zhǔn)和程序,向中低收入家庭發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼,是最直接有效的辦法。事實(shí)表明,高房?jī)r(jià)具有雙重效應(yīng),既造成普通大眾購(gòu)房困難,又實(shí)現(xiàn)了超額財(cái)政收益,包括高價(jià)土地收益和高增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)稅收,這為政府發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼提供了充足財(cái)力。根據(jù)高房?jī)r(jià)的雙重效應(yīng),建立動(dòng)態(tài)平衡的中低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼政策機(jī)制,房?jī)r(jià)高、普通大眾購(gòu)房難度大、超額財(cái)政收益高、購(gòu)房補(bǔ)貼則高,反之亦然,這實(shí)際是“取之于房,補(bǔ)之于房”,而且“多取多補(bǔ),少取少補(bǔ),甚至不補(bǔ)”,公平合理又切實(shí)可行,公共財(cái)政有能力承擔(dān)。

政府要保留購(gòu)房補(bǔ)貼產(chǎn)權(quán),建立“政府與個(gè)人按份共有住房”制度,簡(jiǎn)稱“共有住房”制度。中國(guó)人多地少,伴隨著城市化進(jìn)程,城市人口不斷增加,需要政府幫助解決購(gòu)房困難的中低收入家庭是一個(gè)不斷有增有減或有進(jìn)有出的動(dòng)態(tài)群體;住房具有消費(fèi)與投資增值雙重屬性,住房?jī)r(jià)值和使用價(jià)值周期大大超過中低收入家庭困難周期,因此,政府應(yīng)把購(gòu)房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán),凡政府提供補(bǔ)貼的住房,均是政府(或授權(quán)公房基金會(huì)等機(jī)構(gòu))和受助購(gòu)房人依出資比例按份共有住房,領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,當(dāng)受助購(gòu)房人或家庭“脫困致富”、不符合享有購(gòu)房補(bǔ)貼條件時(shí),政府應(yīng)依法以適當(dāng)方式收回補(bǔ)貼資金及增值收益,再用于新的符合條件的中低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼,依此循環(huán)往復(fù),使購(gòu)房補(bǔ)貼資金累積倍增而長(zhǎng)期發(fā)揮住房保障作用,實(shí)現(xiàn)購(gòu)房補(bǔ)貼政策機(jī)制的可持續(xù)性,最終讓更多真正的中低收入家庭享受購(gòu)房補(bǔ)貼。

完全靠政府與完全靠家庭或個(gè)人都不可能根本解決普通大眾住房問題。政府發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼,建立“共有住房”制度,在本質(zhì)上是依靠政府與家庭兩種力量和兩個(gè)積極性,以家庭或個(gè)人自力更生為主、以政府補(bǔ)貼幫助為輔,建立有中國(guó)特色的普通大眾實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)的基本模式,這完全符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和住房市場(chǎng)化改革的基本原則和方向。