朱　藝

資源的稀缺導(dǎo)致學區(qū)房價格的一路狂漲，房價高企的背后，隱藏著怎樣的投資邏輯和風險?

位于北京中關(guān)村的龍湖唐寧·ONE，在今年迎來了“大陽春”。

自2008年12月下旬開盤以來，唐寧·ONE入市僅8個月，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的銷售額已攀升至22.79億元(截至8月27日)，每平方米均價也從最初的23000元左右上漲到目前的40000元。

龍湖唐寧·ONE項目營銷總監(jiān)鄒墨遠認為：“唐寧·ONE位于國家最核心的一處稀缺優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。項目周圍環(huán)布著北京大學、清華大學等多所名牌大學，這種稀缺資源在全國范圍內(nèi)都不可替代?！鼻迦A大學MBA畢業(yè)的鄧先生在某知名證券公司上班，孩子還不到一周歲，但卻已經(jīng)為了孩子上學問題忙乎起來。之前在華潤西堤紅山購買了一套90平方米左右的房子，但卻因為孩子將來只能就讀北京小學分校有些發(fā)愁。

在考察了幾個樓盤后，發(fā)現(xiàn)還是唐寧·ONE簽約的“中關(guān)村小學”比較讓自己中意。但房價的突然飆升，已經(jīng)讓他已經(jīng)覺得有些無法承受。他告訴記者：“如此一來，我只能考慮在億城·西山華府或附近買一套可以滿足孩子將來上學需要的二手房了?！辟Y源的稀缺導(dǎo)致學區(qū)房價格的一路狂漲，房價高企的背后，隱藏著怎樣的投資邏輯和風險?

開發(fā)商投資熱點

剛過而立之年，孫棟已經(jīng)在樓市觀望了兩年多，最近他終于將目標鎖定在西南三環(huán)的萬年花城。眼見房價從谷底漲回高點，他很后悔沒早出手?！艾F(xiàn)在就算高價也不等了，眼光要放長遠?！睂O棟告訴記者。

孫棟購房的理由之一就是給即將出生的孩子提供良好的學習環(huán)境。為此他曾在海淀中關(guān)村區(qū)域“糾結(jié)”了很長時間?！暗抢锏臉潜P要么貴得嚇人，要么舊得過分。”不久前，孫棟得知萬年花城引入北京小學分校的消息，這才將目光轉(zhuǎn)移過來。

現(xiàn)在，他正計劃以16000元／平方米的價格買下一套兩居室。盡管價格比自己的預(yù)期高出不少，但他認定為了孩子的前途，這筆花銷值得。“既投資了房產(chǎn)，又投資了教育，一舉兩得。”像孫棟這樣為教育投資的購房者正越來越多，但城市中傳統(tǒng)的教育核心區(qū)顯然已經(jīng)“不堪重負”，居住產(chǎn)品已是“僧多粥少”。精明的開發(fā)商也意識到了這一點，近年來標榜“教育地產(chǎn)”的樓盤不斷面世，其中不少項目則是將名校引入社區(qū)或板塊內(nèi)。

進入2009年，包括著名的黃岡中學、陳經(jīng)綸中學乃至歐美名校，紛紛在新興住宅板塊設(shè)立分校。北京的教育資源似乎正在由傳統(tǒng)的海淀區(qū)向全城范圍擴展，CBD區(qū)域、中央別墅區(qū)等成了新興“教育優(yōu)勢區(qū)”。

在商務(wù)氛圍濃厚卻缺少優(yōu)質(zhì)教育資源的CBD，同樣上演著名校聯(lián)姻的故事。

位于東四環(huán)的珠江帝景與陳經(jīng)綸中學合作，其帝景實驗學校已經(jīng)開學。在這所學校中，有70％的教師資源來自本校，另30％的師資力量均通過嚴格篩選招聘而來。而四方橋旁邊的華僑城并沒有引入本地的重點中學，而是把湖北名校黃岡中學嫁接到自己的地盤上。

除了海淀北部和CBD東部之外，西南三環(huán)和亞奧地區(qū)也紛紛引入名校資源。再加上近期中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)也有海外名校進駐，讓這幾大區(qū)域的教育配套得到很大提升，結(jié)合原有教育資源，儼然成為新的教育集中板塊。

購房者投資沖動

身貼“教育地產(chǎn)”標簽的樓盤仿佛一塊“香餑餑”，即便在樓市最低迷的2008年底仍然表現(xiàn)搶眼。

去年底，唐寧·ONE由于先期大力宣傳項目和中關(guān)村二小簽約，業(yè)主子女可以不限戶口就讀的賣點，讓其備受矚目。

在唐寧·ONE最先開盤的房源中，戶型面積以40-70平方米為主，總價在90萬元～150萬元之間。雖然單價超過了20000元／平方米，但低總價的優(yōu)勢仍舊吸引了大批購房者，開盤第一個月便成交70余套。“這樣的成績在當時冰冷的樓市‘寒冬幾乎是一個奇跡?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

在教育區(qū)熱銷的不僅是高品質(zhì)新盤，其二手房曾經(jīng)一度成為市場的主角。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月份中關(guān)村地區(qū)二手房網(wǎng)上簽約1373套，環(huán)比1月份同期上漲28％。

“春節(jié)后店里的二手房交易一直很活躍。好房子一般不出一周就被客戶買走了，比一手房賣得都好?！睉偌业禺a(chǎn)蘇州街店銷售人員對記者說，由于區(qū)域肉擁有最好的教育資源——學院路，很多投資者都把這里當作抄底首選?！懊磕甏汗?jié)后高校就進入租房旺季，二手現(xiàn)房的投資收益顯然更快?！贝汗?jié)過后，北京樓市展露出整體復(fù)蘇跡象，而學區(qū)房成了率先回暖的產(chǎn)品。2月底，位于廣渠門東南角的冠城名敦道新一期房源開盤。由于臨近口碑不錯的崇文區(qū)光明小學，再加上開發(fā)商采取低價策略，項目當期260套房源開盤之前就被訂購一空，成了當時北京樓市的一大“另類”現(xiàn)象?！皡^(qū)域內(nèi)除了首都經(jīng)濟貿(mào)易大學外，并沒有其他名聲響亮的學校，但北京小學到來后情況發(fā)生了變化。”據(jù)附近“我愛我家”一位門店經(jīng)理介紹，如今很多購房者前來尋購二手房時咨詢得最多的便是將來孩子能否進北京小學分校就讀。

這些項目的熱銷并非個案。在今年上半年住宅成交額排行榜上，億城·西山華府、遠洋沁山水、遠洋萬和城和華潤·兩堤紅山分列前4位?！扒珊稀钡厥?，這4個項目都是將名校引入社區(qū)的“學區(qū)新貴”。

高價背后有陷阱

21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當前學區(qū)內(nèi)的樓盤或小區(qū)，周圍的房價要比同等地段的房子高出5％～8％；而房子如果能夠通過落戶后進入名校讀書。房價會更高，比同等地段房子要高出10％～15％。

但高價位運行也為投資學區(qū)樓盤帶來一定風險?！斑@些樓盤的價值很大程度是建立在教育資源的基礎(chǔ)上，一旦這些資源消失或等不到兌現(xiàn)，那項目也就不值錢了?！币晃淮硇匈Y深人士就提醒投資者，樓盤究竟能從學校中獲益多少應(yīng)該是核心關(guān)注點。

2008年之前，各個大學城的興建無一例外地激活了當?shù)亍皩W院派”房產(chǎn)市場。像2002年開始建造的南京仙林大學城，云集了11所高校和16萬就讀大學生，在校大學生人數(shù)接近南京大學生總數(shù)的1／3，大學城所在區(qū)域是公認的最有投資價值的板塊。

隨著大學城建設(shè)的逐步推進，房價也水漲船高?！?006年房價突破5000元，平方米，目前已經(jīng)超過10000元／平方米?！弊∩滩粍赢a(chǎn)仙林店的經(jīng)理說?！?008年以前，投資客利用大學城的概念炒房，但是宏觀調(diào)控政策一來，投資客被擠出市場，幾乎所有的大學城周邊房產(chǎn)都出現(xiàn)了銷售的陣痛期?！薄拔覑畚壹摇备笨偨?jīng)理胡景暉指出。

房價的高企讓風險也隨之凸顯，而學區(qū)房產(chǎn)本身也存在一定的風險。即便是宣稱與學?！昂灱s合作”的樓盤，也很難提供可靠的入學保障。因為這種“特殊待遇”是無法寫入購房合同中去的?！百徺I這些‘名校宅邸需要有很強的風險意識，以免跳進了高價房陷阱?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰提醒。