雷穎頤

[摘要]建筑物區(qū)分所有是人類由土地法向空間法轉(zhuǎn)變過程中的一種獨立的所有權(quán)類型，是各區(qū)分所有人對建筑物所享有的轉(zhuǎn)有權(quán)、共用部分持份權(quán)、成員權(quán)的總稱。對于區(qū)分所有建筑物的管理包括了對隊伍的管理和對人的管理，但前提是必須具有管理團(tuán)體和管理規(guī)約。

[關(guān)鍵詞]建筑物專有權(quán)持份權(quán)成員權(quán)

在現(xiàn)代社會，隨著工商業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展和城市化的進(jìn)程，出現(xiàn)城市土地面積的有限性和城市居民所需建筑面積的無限增加的兩難局面。為了解決這個問題，我國推行了住宅商品化制度，從而出現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民購買多層和高層建筑物之一單元的情形。而建筑物區(qū)分所有制度，便是在這種境況下出現(xiàn)的由平面向空間法發(fā)展過程中的尤為突顯的一種制度，它是一種獨立的所有權(quán)類型。

建筑物區(qū)分所有的概念

建筑物區(qū)分所有，各國各地區(qū)的學(xué)者對于它的概念的看法，有三種觀點最具代表性，分別為最廣義的概念、最狹義的概念和較為廣義的概念。最廣義的認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時，各區(qū)分所有人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)、對于建筑物共用部分所享有的共有部分持份權(quán)，以及因區(qū)分所有人之間共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱；最狹義的認(rèn)為區(qū)分所有制權(quán)是指區(qū)分建筑物專有部分所單獨構(gòu)成的所有權(quán)；較為廣義的認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)與共同持份權(quán)組合的所有權(quán)。

上述第一種觀點將專有所有、共同持份權(quán)和成員權(quán)視為不可分割的一體，這更有利于解決公寓大廈住戶之間的糾紛和利益的維護(hù)。第二種觀點強(qiáng)調(diào)的區(qū)分所有不包括共有部分或認(rèn)定其是共同所有的一種特殊形態(tài)，其特征正好突出其缺點所在：認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)僅指專有所有權(quán)，其后果是忽略和無視共用持份權(quán)的現(xiàn)實，從利益衡量和價值判斷方面來解釋，將建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋為專有所有權(quán)，對各區(qū)分所有者顯然不利。如果區(qū)分所有者僅享有專有所有權(quán)，那么他就無權(quán)使用建筑物的共用部分，無權(quán)參與建筑物之維護(hù)和修繕等活動。由于區(qū)分所有建筑物住那部分與共有部分的不可分割性，無權(quán)使用公共用部分，必然導(dǎo)致無法使用專有部分。而區(qū)分所有權(quán)人無權(quán)參與區(qū)分所有建筑物之維護(hù)、修繕等管理活動，則必然有區(qū)分所有人以外的人或組織管理，這樣顯然不如有區(qū)分所有人自己結(jié)成管理團(tuán)體，以自己的意思進(jìn)行管理，更能維護(hù)自身的利益。對于第三種觀點，我國現(xiàn)行立法存在的“城市異產(chǎn)毗鄰房屋”即指此種形態(tài)的區(qū)分所有權(quán)。該觀點的特點在于排斥區(qū)分所有權(quán)成員權(quán)、專有權(quán)和共有權(quán)的并存。在該觀點中，認(rèn)為成員權(quán)是種資格權(quán)，只伴隨專有權(quán)和共有權(quán)而生成，不具有共生和并存的現(xiàn)實與可行性。在立法的技術(shù)上，可經(jīng)由合同法得到解決，其法律效力導(dǎo)致區(qū)分所有關(guān)系的復(fù)雜和繁瑣。但是，忽略了成員權(quán)的認(rèn)同對于專有權(quán)和共有權(quán)的穩(wěn)定和明晰。另外，同一棟建筑物上的各區(qū)分所有人，由于各自的實際情況和意見的不同，使得要統(tǒng)一各居住者的意見頗為困難，在此情況下，就有必要使各區(qū)分所有人結(jié)成管理團(tuán)體組織，形成意見機(jī)關(guān)，尋求更為合理的管理措施和解決紛爭之道。由此看來，以上三種觀點，無論是在權(quán)利的實現(xiàn)方面還是在解決糾紛方面，或是在維護(hù)區(qū)分所有人的利益方面，采用最為廣義的觀點更為合理。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體構(gòu)成內(nèi)容

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的最為廣義的概念，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及成員權(quán)三要素構(gòu)成的特殊的所有權(quán)。在三個構(gòu)成要素中，具有主導(dǎo)性的是專有所有權(quán)，指在具有構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性和形成上的獨立性的專有部分上成立的所有權(quán)。專有所有權(quán)的取得和權(quán)限決定共用部分持份權(quán)和成員權(quán)的有無和權(quán)限。在不動產(chǎn)登記上，只登記專有所有權(quán)即為設(shè)立了區(qū)分所有權(quán)，而共用部分持份權(quán)和成員權(quán)隨此發(fā)生，無需單獨登記。專有所有權(quán)在性質(zhì)上，通說認(rèn)為是一種空間所有權(quán)；它在效力上與一般的單獨所有權(quán)無本質(zhì)區(qū)別，權(quán)利人的處分有絕對的自由度，無需他人同意，專有部分是它的客體。

隨專有所有權(quán)而產(chǎn)生的共有部分持份權(quán)，又稱共有權(quán)，它是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利。它具有從屬性、不可分割性、不可分離性。對于它的性質(zhì)，有的學(xué)者認(rèn)為是按份共有，有的學(xué)者認(rèn)為是共同共有，還有人認(rèn)為是互有(即主張其性質(zhì)為不享有分割請求權(quán)的特殊共同共有)。筆者認(rèn)為，該權(quán)利的性質(zhì)不能簡單地定性為按份共有或是共同共有，也不能采用按照建筑物是否為縱橫分割的方式予以判定，而應(yīng)按情形具體分析。對于共有樓梯、共有的設(shè)備和附屬建筑物均應(yīng)屬于共同共有，予以共同使用；而對于建筑物共同墻體、房頂、樓梯、暖氣等則是按專有部分的份額予以分擔(dān)；對于地下停車場等，則是部分區(qū)分所有人所享有的專有所有權(quán)(對共用部分的專有所有權(quán))，它從屬于共有權(quán)；對基地使用權(quán)則是典型的按份共有。

對建筑物區(qū)分所有的第三個構(gòu)成要素成員權(quán)，它是指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)力歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是基于各區(qū)分所有人之間事實上的共同關(guān)系和團(tuán)體管理組織的要求中產(chǎn)生的。建筑物區(qū)分所有構(gòu)造的復(fù)雜性決定了它的法律關(guān)系的復(fù)合形態(tài)，而團(tuán)體關(guān)系作為體現(xiàn)建筑物整體共有的主旨，是建筑物區(qū)分所有所體現(xiàn)的幾種法律關(guān)系的首要關(guān)系，全體區(qū)分所有人基于這種首要關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利就是成員權(quán)。

在區(qū)分所有權(quán)的三個構(gòu)成要素中，專有所有權(quán)是專有所有人對其專有部分所享有的權(quán)利，雖然其中有一定的限制，但這只是為了全體區(qū)分所有人的利益而對專有所有權(quán)所加的限制；共同所有權(quán)是區(qū)分所有人對其共用部分所享有的權(quán)利，主要是因為財產(chǎn)共有而生；成員權(quán)是對全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它不僅僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，更多的是管理關(guān)系，具有法人的因素存在。因此，可以說，前兩個因素是“物法性”因素，最后一個是“人法性”因素。

建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系

前面已說過，建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系是一種復(fù)合形態(tài)的法律關(guān)系，筆者認(rèn)為這種復(fù)合型的法律關(guān)系應(yīng)該體現(xiàn)為區(qū)域所有關(guān)系及其派生的相鄰關(guān)系、共有關(guān)系、團(tuán)體關(guān)系這樣四種關(guān)系。這里，區(qū)域所有關(guān)系是指基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分產(chǎn)生的關(guān)系，解決的是特定的區(qū)分所有人對其應(yīng)有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系是各區(qū)分所有人因其專有部分的權(quán)利在其相互之間形成的延伸，沒有專有關(guān)系就不會有相鄰關(guān)系。這種相鄰關(guān)系是一種平面與立體相互交錯的相鄰關(guān)系，屬于民法中相鄰關(guān)系的一種，居住于同一棟建筑物上的各區(qū)分所有人，因其專有部分相互鄰接，彼此之間的用地面緊密地堆砌于同一棟建筑物上，故他們之間除發(fā)生前后左右的平面相鄰關(guān)系外，還同時發(fā)生立體的相鄰關(guān)系。共有關(guān)系則是區(qū)分所有人對于建筑物共用部分共有的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)定各區(qū)分所有人使用維護(hù)的規(guī)則，使各共有人均衡地

受益。而建筑物區(qū)分所有的團(tuán)體關(guān)系，是四種關(guān)系中最為重要的關(guān)系，它是建筑物區(qū)分所有人為處理共同事務(wù)，圓滿解決區(qū)分所有建筑物的管理問題。這個問題不是團(tuán)體關(guān)系的主要內(nèi)容，它的主要內(nèi)容是指全體建筑物區(qū)分所有人作為一個團(tuán)體，享有建筑物的總體權(quán)利，承擔(dān)總體義務(wù)，而建筑物的管理問題，只是這個總的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一部分。

我國對建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法規(guī)定

在我國，民法理論與學(xué)說關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，直至上世紀(jì)90年代雖有所涉及，還是處于裹足不前的狀態(tài)，更不用說在立法上的完善規(guī)定。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中，最早是1989年12月21日的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》和1992年6月15日《公有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法》，以及零散分布在其他的規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定對此做了簡單的規(guī)定。為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，這無疑是進(jìn)一步為處理建筑物區(qū)分所有權(quán)問題提供了依據(jù)。但是，不管是原來的管理規(guī)定、暫行辦法，還是新出爐的司法解釋，均在使用中很不方便。事實上，區(qū)分建筑物的這種立體相鄰關(guān)系是較平面相鄰關(guān)系更為復(fù)雜更為重要的一類相鄰關(guān)系，且有別于一般相鄰關(guān)系的顯著特征。而區(qū)分建筑物中的共有也是不同于一般共有的，它的主體是具有復(fù)合型身份的區(qū)分所有人，客體包括法定共有權(quán)部分和規(guī)約共有部分，最重要的是區(qū)分共有權(quán)的變動取決于專有權(quán)的變動而且共有權(quán)人不得對標(biāo)的請求分割。

基于以上理由，筆者認(rèn)為，我國急需制定《中華人民共和國建筑物區(qū)分所有權(quán)法》，對多層和高層建筑物的區(qū)分所有法律關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)一的、專門的調(diào)整。根據(jù)我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的現(xiàn)狀、特點及存在的問題，參考我國現(xiàn)有的相關(guān)立法，借鑒各國的立法經(jīng)驗以及我國香港地區(qū)已經(jīng)頒布的《建筑物管理法》。我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法主要應(yīng)涉及對區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)、基地權(quán)的規(guī)定，以及對區(qū)分所有建筑物的重建問題、區(qū)分所有人的法律責(zé)任和程序問題、區(qū)分所有建筑物的管理問題等進(jìn)行規(guī)定，這是我國目前一項刻不容緩的重要立法任務(wù)。(作者單位：西安航空技術(shù)高等?？茖W(xué)校)