蔡羽婷

(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險(xiǎn)學(xué)院,湖北 武漢 430074)

摘要:我國的經(jīng)濟(jì)適用房與新加坡的組屋存在很多相似點(diǎn),因而其成功經(jīng)驗(yàn)對我國經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展具有重大的借鑒意義。在比較兩國住房制度的基礎(chǔ)上,從申購條件、建設(shè)資金來源、價(jià)格管理措施、監(jiān)督措施等方面進(jìn)行政策的剖析比較。從對比中尋找差距,發(fā)現(xiàn)問題并提出切實(shí)可行的政策建議。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房;組屋;政策比較

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)15011002

1兩國住房制度的比較

1.1新加坡的住房制度

新加坡土地面積小,人口卻相對較多,住房建設(shè)成本高,一般家庭無力自行解決住房問題,因而新加坡政府進(jìn)行大規(guī)模的住房建設(shè)。新加坡政府為解決住房問題成立了兩個(gè)法定機(jī)構(gòu):建屋發(fā)展局和中央公積金局。建屋發(fā)展局所需的建設(shè)資金是通過資本市場獲得的,但主要是依賴向政府的借款。同時(shí),政府在土地、勞動力和建筑材料方面要為建屋發(fā)展局提供必要的便利。新加坡中央公積金局的公積金計(jì)劃是一項(xiàng)強(qiáng)制住儲蓄計(jì)劃,以用于養(yǎng)老和失業(yè)救濟(jì)的需要。它由雇主和雇員各負(fù)擔(dān)一半,其繳交水平依經(jīng)濟(jì)發(fā)展而定。推行這種制度預(yù)籌了大量資金,構(gòu)成建屋發(fā)展局的重要資金來源。

1.2中國的住房制度

中國在20世紀(jì)50年代末實(shí)行了與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的“統(tǒng)一管理,統(tǒng)一分配,以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。20世紀(jì)80年代以來,中國逐步實(shí)行了住房制度改革,建立了與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度,實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化;把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制變?yōu)樯鐣I(yè)化運(yùn)行的體制;把住房實(shí)物福利分配的方式變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式;建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

2住房管理的重要環(huán)節(jié)對比

2.1申購條件的設(shè)置

2.1.1新加坡組屋的申購條件

新加坡的組屋分配制度公開嚴(yán)格透明,主要規(guī)定如下:

(1) 有資格購買組屋者必須是新加坡公民或永久居民。

(2) 必須是兩人以上的家庭或35歲以上的單身人士,與父母同住者可優(yōu)先配房。

(3) 按輪候制等候配售。所有符合分配條件的同一區(qū)域申請者,按其輪候順序從可分配的組屋名錄中依次選擇其滿意的組屋。

(4) 同一戶人家不允許購買第二套組屋。

(5) 按收入決定購買類型。

2.1.2我國經(jīng)濟(jì)適用房的申購條件

我國《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定,城市中低收入家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)同時(shí)符合下列條件:

(1) 具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口。

(2) 家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)。

(3) 無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn),由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定,實(shí)行動態(tài)管理,每年向社會公布一次。

2.2建設(shè)資金來源

建屋發(fā)展局是新加坡國家發(fā)展部下屬的法定機(jī)構(gòu),是該國最大的住房發(fā)展商和公共住房管理機(jī)構(gòu)。建屋發(fā)展局的資金來源主要有三項(xiàng):一是政府建房貸款;二是購房資金貸款;三是政府津貼。

我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金的來源渠道包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會保障、社會捐贈以及土地出讓金凈收益的部分資金。當(dāng)前主要的資金來源是財(cái)政撥款和住房公積金增值收益,但對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)而言,這兩種融資方式均呈現(xiàn)出供給不足、極不穩(wěn)定的特點(diǎn),這與房地產(chǎn)開發(fā)及租金補(bǔ)貼所需的大額、連續(xù)的資金需求是相悖的。

2.3價(jià)格管理

為了使組屋盡可能覆蓋大范圍并為大多家庭所接受,新加坡建屋發(fā)展局用可支付指標(biāo)來衡量屋價(jià),即90%第一次申請者可負(fù)擔(dān)三房式的價(jià)格,70%第一次申請者可負(fù)擔(dān)四房式價(jià)格。總體上,組屋售價(jià)約相當(dāng)于市場價(jià)的1/2。

我國經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格以保本微利為原則,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其上浮幅度由政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定,下浮幅度不限。經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成,并在此基礎(chǔ)上計(jì)算樓層、朝向差價(jià),形成最終的售價(jià)。

2.4監(jiān)督措施

我國相關(guān)法律對經(jīng)濟(jì)適用房交易雙方的不誠實(shí)行為的懲罰力度較小,對違規(guī)售房者,多是責(zé)令建設(shè)單位限期收回,不能收回的,由建設(shè)單位補(bǔ)繳價(jià)差;對騙購者,通常也只是追回或由購買人按市價(jià)補(bǔ)足購房款。另外,對經(jīng)濟(jì)適用房的審核還停留在查書面資料和網(wǎng)上公示階段。這種粗放的審核方式給一些人留下了暗箱操作的空間。同時(shí)與新加坡公務(wù)員制度相比,我國的公務(wù)員制度偏重“能”的要求,放大學(xué)歷和資格考試的重要性,公務(wù)員面試也存在許多違規(guī)現(xiàn)象,而且后期廉政考核工作動力不足。

3經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題

3.1經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的界定不明晰,對于購買類型缺乏嚴(yán)格的參照標(biāo)準(zhǔn)

與新加坡組屋公正嚴(yán)明的分配制度相比,我國相關(guān)法規(guī)中對購買對象的界定則相對模糊。根據(jù)規(guī)定,具體收入標(biāo)準(zhǔn)由地方政府按當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行確定。由于沒有權(quán)威部門提供判定家庭收入的精確標(biāo)準(zhǔn),有些經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商把銷售對象定位在收入偏高的群體,這明顯違背了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則,不僅沒有解決中低收入者的住房問題,反而產(chǎn)生“劫貧濟(jì)富”的負(fù)效應(yīng)。

3.2建設(shè)資金相對匱乏

新加坡的組屋建設(shè)有龐大的中央公積金庫作為其資金來源的有力保障,確保組屋建設(shè)順利平穩(wěn)地進(jìn)行。而我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金的來源渠道則相對不穩(wěn)定。

由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,一些經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)、財(cái)政實(shí)力較弱的城市甚至無法提供足夠資金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。而住房公積金制度在我國發(fā)展并不成熟,其增值收益很少且不穩(wěn)定,在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后,剩余資金大都不足以支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。同時(shí)由于我國社會保障涉及的保障項(xiàng)目較多,針對的人群廣泛,因此可用于經(jīng)濟(jì)適用房的資金也十分有限。而土地出讓金凈收益與地方政府的財(cái)政收入息息相關(guān),其運(yùn)用也受到極大限制。

3.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)欠合理,透明度較低

新加坡組屋以可支付指標(biāo)來衡量屋價(jià),以社會大眾的支付能力為組屋定價(jià)的主要出發(fā)點(diǎn),落實(shí)了“居者有其屋”的政策宗旨。

我國經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)主要從建設(shè)成本出發(fā),以保本微利為原則。盡管政策一再規(guī)定房地產(chǎn)商的利潤不能超過3%,但開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用是由房地產(chǎn)商自己計(jì)算的,行業(yè)隱私的不公開就難以掌握真正的利潤空間有多大,從而降低了經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)的透明度。

3.4容易滋生尋租腐敗行為

新加坡政府憑借其嚴(yán)厲的懲罰措施和嚴(yán)密的公務(wù)員制度,確保了組屋建設(shè)及銷售全過程的公平、公正與公開。

在我國,國家下達(dá)投資計(jì)劃后,把權(quán)利下放到地方政府,由地方政府決定土地使用權(quán)的歸屬以及經(jīng)濟(jì)適用房的分配。經(jīng)濟(jì)適用房雖然價(jià)格比一般商品房低,但在一系列優(yōu)惠政策下,仍有很大的利潤可圖。而房地產(chǎn)商必然會為謀求這一獲利機(jī)會而對相關(guān)官員實(shí)施賄賂等行為,從而滋生了尋租腐敗行為。

4政策建議及未來發(fā)展展望

4.1明晰收入標(biāo)準(zhǔn),按客觀條件和時(shí)間需要設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房

首先,調(diào)查實(shí)際情況,確定低收入標(biāo)準(zhǔn)。各地區(qū)由于所處地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,人民的生活水平和工資也存在較大差異。所以,地方政府應(yīng)在符合實(shí)際的基礎(chǔ)上確定低收入標(biāo)準(zhǔn)。包括戶平均收入,人均住房面積等。

其次,根據(jù)低收入標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房并依據(jù)申請者的具體收入狀況決定其購買類型。經(jīng)濟(jì)適用房的服務(wù)對象是低收入家庭,其分配也要依各家庭的實(shí)際支付能力而定,而不能實(shí)行“一刀切”的政策。

4.2加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持,保證穩(wěn)定的資金來源

從新加坡組屋的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看,政府公共住房建設(shè)中逐漸引入民企參與是普遍趨勢。因而我國可以嘗試實(shí)行優(yōu)惠政策以吸引民間資金對經(jīng)濟(jì)適用房的投資。同時(shí)還可將經(jīng)營城市的思路與BOT模式相結(jié)合,并將之應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物補(bǔ)助的資金籌集。

4.3進(jìn)一步規(guī)范定價(jià)機(jī)制,提高定價(jià)透明度

對于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中所涉及的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行切實(shí)審核,保證其準(zhǔn)確性和真實(shí)性。深入調(diào)查當(dāng)前實(shí)際情況,掌握建設(shè)各類型經(jīng)濟(jì)適用房所需的單位平均成本數(shù)據(jù),并以此數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對開發(fā)商的建設(shè)成本進(jìn)行衡量,制定成本浮動的上下限,以規(guī)避開發(fā)商的違法行為。經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí),要以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)樓層、朝向的不同進(jìn)行差價(jià)出售。

4.4加大監(jiān)管力度和懲罰措施,建立誠信檔案

由于懲罰措施缺位,資格審核不嚴(yán),購買經(jīng)濟(jì)適用房的往往是有權(quán)有勢的投機(jī)者。為此應(yīng)加大造假者的經(jīng)濟(jì)成本和道德成本,如加大宣傳,對造假者進(jìn)行道德上的譴責(zé),強(qiáng)化社會輿論的監(jiān)督導(dǎo)向作用。同時(shí)盡快建立社會誠信檔案制度,保證申請材料真實(shí)可靠。

4.5完善公務(wù)員選拔制度,杜絕腐敗現(xiàn)象的滋生

腐敗現(xiàn)象的根源是人的違法行為,只有完善公務(wù)員選拔制度,篩選正真廉能的公務(wù)員,才能從根本上杜絕腐敗現(xiàn)象的滋生。為此可以學(xué)習(xí)新加坡公開、公平、公正的官員選任制度。品德不端者和染有不良嗜好者不得進(jìn)入公務(wù)員系列。公務(wù)員被錄用后,還要經(jīng)受品德跟蹤考核以及工作能力與潛力評估的考驗(yàn),能通過這兩關(guān)的公務(wù)員方可晉升。同時(shí)為保持公務(wù)員隊(duì)伍的活力,官員的某一任職不能超過10年,以利于年輕人晉升。

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