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        新加坡模式:“居者有其屋”

        2020-12-03 13:49:22高榮偉
        檢察風云 2020年20期

        高榮偉

        目前,新加坡已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。

        眾所周知,新加坡的住房自有率向來令人羨慕,長期被人津津樂道。那么,“新加坡模式”是什么?它的特點又是什么?

        組屋+公積金制度

        建國伊始,新加坡普通居民的居住條件十分惡劣,每戶居民平均不足一間居室。據(jù)官方統(tǒng)計,當時200萬人口中有40%的家庭住在貧民窟或棚戶區(qū),能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數(shù)的9%。之后,新加坡制定了一系列新房產(chǎn)政策。

        1960年,新加坡政府頒布《建屋發(fā)展法》,設立建屋發(fā)展局(簡稱建屋局,HDB),開始大規(guī)模興建低標準、小戶型的公共房屋,這些住房被稱為“組屋”。“組屋”是一種新加坡式的保障性住房。新加坡組屋大部分為二房,多提供給中下階層及貧窮家庭居住。1964年,政府鼓勵人們以分期付款方式購買組屋,并推行與之配套的多種措施,由此建立起與西方發(fā)達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的一種住房保障制度。

        新加坡的組屋,并非每一個人都可以購買,而是為需要的人建造的。為此,新加坡政府設置了多重門檻:購買組屋者必須是夫妻,而且只能由新加坡公民購買,或者一方是公民、另一方是永久居民的夫婦購買;如果是單身,則要等到35歲時才能購買,單身者如果是永久居民,也可以購買組屋,但是必須購買市場上的組屋——其價格略高一點。非新加坡人則只能買公寓樓,即商品房,其價格當然貴多了。

        新加坡的住房政策尤其受年輕人的歡迎。政府規(guī)定,凡是新加坡的合法居民,結婚后都可以十分低廉的價格購買一套房產(chǎn),政府負責基本裝修,提供基本家具,年輕夫妻可以直接入住。這一制度一方面鼓勵了國民結婚,另一方面可以防止大量的單身者消耗政府房屋資源。對于購買者而言,如果是第一次購買,還可以申請到3萬元新幣的政府津貼,如果購買的組屋靠近父母,還可以申請到更高的津貼。

        新加坡中央公積金制度是一種獨具特色的社會保障制度。它實際上是一種強制性的長期儲蓄,其資金一部分來自雇員,一部分來自雇主。建屋發(fā)展局將根據(jù)購房者收入情況發(fā)放貸款,確保購房者每月還款額比例不會超過其收入的四成,房屋的分期付款最長期限可為30年。政府通過這一制度有效地調控消費基金,解決職工購買住房和退休后的養(yǎng)老問題。

        政府規(guī)定,組屋房價以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定,目標是“一個人參加工作5年后,結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋”?!百徺I新組屋的家庭月薪必須低于新幣12000元”,對于購買二手組屋則沒有月薪的限制。“購房時居民可用公積金來支付10%的首付款,余款可以用公積金慢慢供,政府還會補貼每一個家庭3萬元新幣,加上銀行貸款利率僅為2.5%,所以一般的工薪階層僅用公積金就能還得上貸款。”被稱為“新加坡規(guī)劃之父”,時任新加坡建屋發(fā)展局局長的劉太格告訴媒體。

        目前,中央公積金已經(jīng)由開始的單一住房養(yǎng)老保障發(fā)展到了包括退休保障、醫(yī)療保障和家庭保障在內的綜合保障體系,其覆蓋范圍也從公共和私人部門內的雇員擴大到自雇者。

        “居者有其屋”

        從其55年發(fā)展歷程來看,新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者。

        20世紀七八十年代,在大規(guī)模構建組屋的同時,隨著收入水平的提高和全球化的發(fā)展,新加坡高收入居民和外國人的私人住房需求不斷增長。1990年后,政府開始對私人住房市場給予政策支持,促進其逐步發(fā)展。新加坡建屋發(fā)展局對組屋的建設不以成本為考量,事實上,多年來建屋發(fā)展局幾乎一直都在做虧本生意。數(shù)據(jù)表明,2006—2007財年,政府建屋發(fā)展局虧損了7.4億新元,建屋發(fā)展局的赤字由政府資金填補。從政府開始撥款計算至今,累計的政府補助金總額已達160多億新元。

        居者有其屋一直是東方國家老百姓最基本的生活理想。根據(jù)建屋發(fā)展局數(shù)據(jù),截至2016年底,新加坡住房自有率高達90.2%,位居全球第二位,遙遙領先于其他發(fā)達城市。目前,新加坡已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。這個僅有500多萬人口的城市,近80%的人口居住在由政府興建的組屋里,約20%的人選擇私人住宅,形成了以公共住房為主,私人住宅為輔,包括“廉租房—組屋—執(zhí)行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的二元市場結構。

        新加坡住房模式是政府解決住房問題的典范。由政府投資修建的組屋雖然是廉價屋,但是配套設施齊全。如果是大的社區(qū),則建有輕軌方便居民出行。和居民小區(qū)相比,這些屋區(qū)是敞開的,沒有圍墻,沒有門衛(wèi),開放式的環(huán)境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過。從外觀上看,這些組屋布局合理、美觀大方,顏色雅致、排列整齊,最新建設的組屋社區(qū)甚至采納了時尚的雙層公寓元素。

        有人說,新加坡的組屋之所以如此成功,和政府“保姆”式的貼心服務是分不開的。比如政府定期會重新粉刷組屋,并制定屋區(qū)更新計劃,包括修補混凝土剝落、更換污水管、增設電梯等,這些更新維護的費用幾乎全部由政府埋單。在1989年之后展開的大型翻新工程,為老舊組屋區(qū)注入了新鮮活力,使它們能夠同新建組屋區(qū)相媲美。20年前的公共組屋電梯隔一層才能停,現(xiàn)在都重新進行了翻修,使電梯每層樓都可停留,以方便上了年紀的居民出入。組屋往往配有劃了車位的露天停車場,樓與樓的空地上還設置游泳池、兒童游樂場所等公共配套設施。

        “寸土寸金的新加坡,竟然沒有一個房奴,這不能不說是一個奇跡。”有媒體如是評論。也有人說,作為花園城市的新加坡一直以來都是世人理想的定居地,新加坡的組屋可以說是新加坡居民最大的福利。

        嚴控售價,嚴格監(jiān)管

        新加坡組屋制度成功的背后離不開政府主導,在政策上優(yōu)先保障中低收入群體的購房需求。組屋由政府興建,價格由政府統(tǒng)一規(guī)定,房價收入比保持在合理范圍。

        新加坡組屋價格相對低廉。據(jù)當?shù)孛襟w報道,新加坡一手組屋價格多在1萬~3萬元人民幣之間。組屋價格之所以如此之低,原因有三:一是接近90%的土地掌握在政府手中。這些土地以低價轉讓用于大規(guī)模建設組屋,從而保障了組屋的廉價優(yōu)勢。二是新加坡政府本身不依賴于土地財政,收入來自稅收,杜絕了“高地價—高房價”的惡性循環(huán)。三是組屋供應相對充足,不存在人為制造的短缺。

        組屋的申購、配售、轉售制度有嚴格的規(guī)定,嚴防投機炒作:①申請組屋以家庭為單位,資質要求嚴格。申請組屋必須要提交真實合法的材料,對于弄虛作假騙購騙租者,當事人將面臨高達5000元新幣的罰款或6個月的監(jiān)禁,或者兩者兼施。喜歡選購四房式和五房式組屋者,政府規(guī)定固定家庭月收入不得高于8000元新幣,否則不得購買。②配售環(huán)節(jié)由建屋發(fā)展局公平執(zhí)行。新加坡政府對組屋的購買人資格、再上市及管理等問題都有明確的規(guī)定,不給投機者留下可乘之機。③新加坡政府嚴控組屋轉售。購買組屋后一定年限內不得整房出租,僅允許房主與租戶合住。新加坡組屋有嚴格的退出機制,嚴懲弄虛作假。一個家庭只能擁有一套組屋。每個家庭只有兩次購買新組屋的機會(一次基本自住,一次改善),如果要再購買新房子,舊組屋必須退出來,以防有人投機占有。

        同時,組屋不允許用于任何商業(yè)行為,任何違反規(guī)定的行為將受到嚴厲處罰。此外,購買了組屋而不自己居住的,將面臨高額罰款甚至坐牢。這些規(guī)定基本上消除了炒房的可能性。

        新加坡運用靈活的申購方式、完善的公積金體系和嚴格的制度規(guī)則,支撐起了全國性福利住房制度。從組屋幾十年的發(fā)展歷程來看,土地管理局、建屋發(fā)展局、市區(qū)重建局、中央公積金局等房地產(chǎn)市場監(jiān)管機構相互協(xié)作,實現(xiàn)了從土地征用、規(guī)劃、開發(fā)或舊改到配售、服務、購房貸款的全流程覆蓋,它們互相獨立運營,同時相互牽制,確保政府對房地產(chǎn)市場的控制力。

        歷經(jīng)長達半個世紀的努力,新加坡保障性住房體系日臻完善,“居者有其屋”計劃獲得了巨大成功,堪稱“新加坡模式”。

        編輯:薛華? icexue0321@163.com

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